En caso de tres cuotas impagadas se iniciará el procedimiento de ejecución hipotecaria. Las causas de oposición limitadas y tasadas por la ley procesal. Únicamente oposición a la abusividad de determinadas cláusulas puede paralizar el procedimiento.

Cláusulas abusivas

El concepto de cláusula abusiva se recoge en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General de consumidores y usuarios y señala que “se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato“.

Asimismo, la propia ley señala que dichas cláusulas se consideraran nulas y se tendrán por no puestas en el contrato. La ley es partidaria de que el contrato se integre, es decir, siga vigente sin dichas clausulas en favor de la seguridad jurídica.

Ejemplo de ello ha sido la supresión de determinados tipos de interés de demora, los cuales se han integrado aplicando el triple del interés legal del dinero.

Si consideras tener una cláusula abusiva en tu contrato, te recomiendo que en primer lugar interpongas una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la propia Entidad y luego otra al Banco de España. En caso de que la Entidad no te de una solución alternativa, deberás interponer una demanda de nulidad ante los Tribunales. Dicha nulidad podrá afectar al sentido propio del contrato, y el mismo ser nulo en su totalidad, o ser integradas a criterio judicial con otras disposiciones más acordes a la situación del demandante.

Asimismo, también podrán declararse nulas algunas estipulaciones de la escritura en caso de ejecución hipotecaria. Si detectas las mismas en la ejecución, deberás oponerte al procedimiento, el cual podrá suspenderse hasta dilucidar las mismas, aunque dicho control de abusividad también puede detectarse de oficio por el Juez competente.

Opciones ante el impago hipotecario

En estos casos, cabe activar mecanismos de paralización o suspensión de lanzamiento de vivienda. Con la modificación parcial de la ley hipotecaria, se permite al deudor que acredite determinadas circunstancias personales y económicas la posibilidad de solicitar una moratoria de dos años que le permita suspender la ejecución y mantenerse en la vivienda.

Los requisitos que deben darse son muy rigurosos, y se contemplan en los dos primeros artículos de la ley, entre ellos, y como ejemplo, familias numerosas, o monoparentales, familias con hijos menores de tres años, etc. que acrediten una determinada percepción de ingresos (ver Ley 1/2013).

Al modificarse la ley hipotecaria a raíz de la presión legislativa impuesta por Europa de adaptación del ordenamiento español al europeo, se ha dado la posibilidad al deudor de oponerse ante el Juez que está conociendo del propio procedimiento de alegar todas aquellas cláusulas que considere abusivas. No se paraliza el procedimiento, pero la rebaja en la deuda de conseguir un pronunciamiento judicial favorable, puede ser notoria (no olvidemos que en caso de subasta, si no se cubre la deuda con la ejecución de la vivienda, el titular seguirá respondiendo de la misma con todo su patrimonio).

Por otro lado, y como mecanismo último, aunque no adaptable para supuestos de familias con exclusiva deuda hipotecaria, está el concurso de acreedores de persona física.

Este procedimiento no es viable para todas las personas con problemas de pago de la hipoteca, pero si será viable en caso de familias con alto endeudamiento por deuda ordinaria que además cuenten con hipoteca. Es una forma de reducir y ampliar el plazo de devolución de esa deuda ordinaria mediante la aplicación de quitas y esperas (artículo 100 Ley Concursal).

Hay que tener en cuenta la última modificación legislativa sobre mediación concursal aprobada a través de la ley de emprendedores.

Esta nueva normativa establece un nuevo estadio preconcursal gestionado por mediadores concursales que tratarán, en un plazo breve de tres meses, conseguir adhesiones a una propuesta de convenio. Esta propuesta de convenio se presentará ante el Registro Mercantil o ante Notario mediante solicitud o instancia (sin necesaria intervención de abogado y procurador).

Se podrán conseguir quitas no superiores al 25% y 3 años de espera (diferentes al procedimiento concursal ordinario).

En caso de no conseguir las mayorías suficientes, se tramitará el concurso consecutivo ante el Juzgado Mercantil competente con efectos liquidativos. Dichos efectos serán los mismos que los previstos para el procedimiento concursal común.

Cristina Borrallo, Graduada en Derecho por la Universidad de Barcelona y Máster en Abogacía por la Universidad de Barcelona-ICAB. Puedes solicitar sus servicios jurídicos cumplimentando el formulario al respecto.

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