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Buenos días Marc,

Entiendo perfectamente tu preocupación. Es una consulta muy frecuente en el sector y, aunque pueda parecer un detalle menor, la realidad es que el análisis de riesgos de las entidades bancarias hoy en día es extremadamente meticuloso con los extractos de los movimientos bancarios. Como funcionario, cuentas con la máxima estabilidad laboral que el mercado puede ofrecer, lo cual es un punto de partida excelente, pero el comportamiento financiero es el segundo pilar que los bancos analizan para decidir si te conceden el préstamo.

Efectivamente, los movimientos frecuentes en casas de apuestas pueden ser un obstáculo real para la concesión de una hipoteca. Los bancos no solo miran cuánto ganas o cuánto tienes ahorrado (esos 60.000 euros son una cifra muy positiva), sino que analizan tu perfil de riesgo conductual. Para un analista de riesgos, las apuestas recurrentes pueden interpretarse como una falta de control del gasto o un indicio de una posible ludopatía, lo que eleva exponencialmente el riesgo de impago a futuro, independientemente de que hoy seas solvente.

Sin embargo, no todo está perdido. El impacto de estos movimientos depende de tres factores críticos que analizamos en cada caso:

• Frecuencia e Importe: No es lo mismo realizar una apuesta puntual de 10 euros en un evento deportivo especial que tener cargos semanales o diarios de importes considerables.

• Saldo Relativo: Si los movimientos representan una parte pequeña de vuestros ingresos totales y vuestro ahorro sigue creciendo mes a mes, el banco puede ser más flexible.

• La Entidad Bancaria: Cada banco tiene su propio libro de estilo; algunos rechazan la operación de forma automática al detectar cualquier cargo de este tipo, mientras que otros permiten una defensa de la operación si se justifica adecuadamente.

Mi recomendación profesional es que, antes de solicitar la financiación de forma aleatoria, realicemos una estrategia de saneamiento de vuestros extractos. Lo ideal es esperar un periodo de entre 3 y 6 meses sin registrar este tipo de movimientos para presentar un perfil “limpio”. En RN, nos encargamos de realizar este estudio de viabilidad hipotecaria previo para saber exactamente a qué puerta llamar.

Al ser ambos funcionarios, tenéis una ventaja competitiva enorme. Esto nos permite negociar condiciones que compensen otras dudas del perfil. Muchas veces, la clave está en cómo presentamos la documentación al departamento de riesgos; no es solo entregar papeles, sino “vender” vuestra solvencia. Yo me encargo de filtrar qué bancos son más estrictos con el historial de juego y cuáles valoran más vuestra condición de empleados públicos y vuestro nivel de ahorro. En definitiva, el problema existe, pero con una buena gestión y la asesoría adecuada, vuestra vivienda está perfectamente a vuestro alcance.

Ricardo Gulias

CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.

Los intermediarios de crédito, nos encargamos de conseguir la mejor solución hipotecaria para el consumidor, además de acercarle todos los productos hipotecarios sin tener que pisar un banco. La intervención de un intermediario registrado en una operación hipotecaria, dota de las máximas garantías el comprar e hipotecarse, que es posiblemente la mayor y más importante inversión que hacemos a lo largo de nuestra vida.

www.tusolucionhipotecaria.com/

Entiendo perfectamente tus dudas. Cuando te planteas la contratación de un préstamo que te va a acompañar durante los próximos 20 o 30 años, es completamente normal que analices cada detalle. Como representante de RN, veo este escenario a diario y puedo explicarte con claridad qué diferencia a un broker hipotecario que cobra honorarios de uno que ofrece servicios “gratuitos”.

La primera gran diferencia radica en el modelo de negocio y en la independencia del asesoramiento. Un broker que no cobra al cliente final suele recibir su remuneración exclusivamente de los bancos con los que tiene acuerdos. Esto significa que sus ingresos dependen de la comisión que le pague la entidad financiera por llevarle tu perfil. Como consecuencia, su abanico de opciones puede estar más limitado a aquellos bancos que mejor le comisionan, y su principal objetivo es que firmes con una de esas entidades. En cambio, en RN trabajamos bajo un prisma diferente: cobramos nuestros honorarios solo si te compensa la hipoteca que te ofrecemos y finalmente la firmas. Al cobrar del cliente, nuestro compromiso es absoluto contigo; nuestra meta es buscar las mejores condiciones para tu perfil entre toda la oferta actual de productos hipotecarios, negociando de tú a tú con las entidades para conseguir el máximo ahorro posible.

Por otro lado, está la profundidad de la negociación y la personalización. Conseguir la aprobación de una hipoteca no siempre es fácil. Los brokers que operan de forma masiva y gratuita suelen procesar grandes volúmenes de solicitudes mediante algoritmos o procesos automatizados. Si tu perfil no encaja perfectamente en los parámetros estándar de los bancos con los que colaboran, la operación se descarta o te ofrecen condiciones genéricas. En RN, mi trabajo consiste en analizar tu caso al detalle de forma individualizada. Negociamos directamente con los directores de las oficinas y los departamentos de riesgo para conseguir financiación a medida, como puede ser una hipoteca 100% o acuerdos con tipos de interés mucho más bajos que los que se publicitan de manera general.

Además, el acompañamiento en todo el proceso marca una gran diferencia. Gestionar una hipoteca implica lidiar con tasaciones, notas simples, la provisión de fondos y la coordinación con la gestoría y la notaría. Un broker de pago te ofrece un servicio integral de gestión y representación que te ahorra tiempo, estrés y posibles errores costosos. Al final, pagar unos honorarios puede parecer un desembolso importante al principio, pero si gracias a nuestra negociación logramos reducir tu tipo de interés, el ahorro a lo largo de la vida del préstamo será de decenas de miles de euros, amortizando con creces esa inversión inicial. La clave no es lo que cuesta el broker, sino cuánto dinero te va a hacer ahorrar a largo plazo.

Espero haber resuelto tu consulta!.
Un saludo.

Ricardo Gulias

CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.

Los intermediarios de crédito, nos encargamos de conseguir la mejor solución hipotecaria para el consumidor, además de acercarle todos los productos hipotecarios sin tener que pisar un banco. La intervención de un intermediario registrado en una operación hipotecaria, dota de las máximas garantías el comprar e hipotecarse, que es posiblemente la mayor y más importante inversión que hacemos a lo largo de nuestra vida.

www.tusolucionhipotecaria.com/

Apreciado Marc,

No hay un criterio preestablecido que diga si los movimientos de apuestas en cuenta corriente deben perjudicar a la hora de analizar el resigo de la operación.

Si son de pequeño importe y esporádicas, no creo que afecten. Si las apuestas son muy continuas y de importes relevantes, sí que pueden levantar las suspicacias del departamento de riesgos.

Si nos das alguna explicación ampliada, podremos orientarte mejor.

Saludos cordiales.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

paumonserrat.com/

La extinción de condominio es la mejor manera de que los demás copropietarios te transfieran su propiedad. Ten en cuenta que sí se actualizan los valores, los copropietarios deberán tributar en el IRPF por el incremento patrimonial que se produzca.

En todo caso, solo analizando tu caso concreto es posible darte una respuesta personalizada.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Salir de avalista de una hipoteca no es sencillo, pero sí puede ser posible en determinados casos, especialmente cuando el banco exigió una garantía excesiva para el riesgo real del préstamo.

Lo primero que conviene aclarar es que el banco no está obligado a quitar el aval de forma voluntaria. Normalmente solo accede si el titular mejora mucho su solvencia o aporta otra garantía. Por eso, cuando esto no ocurre, la única vía realista es analizar si el aval puede impugnarse judicialmente por ser abusivo.

Aquí entra en juego la llamada sobregarantía. Recientemente el Tribunal Supremo ha considerado abusivo un aval por suponer una sobre garantía (leer un análisis mío en Futur Legal). Es decir, si el banco ya tenía el riesgo razonablemente cubierto (por ejemplo, con una hipoteca suficiente sobre un inmueble), exigir además un aval personal y solidario puede romper el equilibrio del contrato.

En la práctica, lo que se analiza es:

1. Si el importe del préstamo guarda proporción con el valor del inmueble hipotecado.
2. Si la responsabilidad hipotecaria cubre de sobra capital, intereses y costas.
3. Si, pese a ello, se exigió un aval personal ilimitado.
4. Y si el banco no ofreció ninguna contrapartida real, como un tipo de interés más bajo, por esa garantía adicional.

Otro aspecto muy importante es tu perfil como avalista. Si avalaste a tu hermano como particular, sin relación profesional ni empresarial con la operación, actúas como consumidor, lo que refuerza la posibilidad de reclamar.

Si de ese análisis resulta que el aval no añade una función real de cobertura del riesgo, sino que simplemente traslada al avalista una carga excesiva, puede plantearse una demanda para pedir la nulidad del aval, lo que te liberaría de esa responsabilidad, aunque la hipoteca siga existiendo para tu hermano.

Mi recomendación es clara: antes de asumir que “no hay nada que hacer”, pide que un profesional revise la escritura del préstamo, la tasación y las garantías pactadas. En muchos casos, solo con ver los números se puede saber rápidamente si hay o no base para reclamar.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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