Esta mañana no “quepo en mi” de felicidad; primero Bankimia me invita a publicar en su blog y a responder a las preguntas de sus visitantes y ahora es Actibva el que me invita a participar en su bitácora.
Muchas emociones en poco tiempo; espero estar mínimamente a la altura de estos dos grandes del mundo e-financiero.
Hace un tiempo que ronda por mi mente este título y el fondo de la entrada; me faltaba la forma.
El concurso de acreedores de la inmobiliaria Nozar me ha dado la excusa y la actitud espartano-caciquil de muchos bancos en sus análisis de riesgos para la concesión de hipotecas ha sido el estimulante.
Nunca en mi relativamente larga vida profesional en el mundo bancario había visto lo que se está viendo ahora. Mira que yo he sido analista de riesgos del Zaragozano hace como 10 años, que eran otros tiempos. Pero tan increíblemente exigentes y desinteresados en aprobar operaciones de activo (préstamos), jamás lo había visto.
La última operación en la que intervine, una hipoteca de unos buenos amigos, de obra nueva y con aportación importante de fondos, no fue aprobada por la Caja que tenía el préstamo promotor (de hecho aún están esperando que el director les llame para ver si tasan o no), muchas entidades la denegaron aportando avalistas y además se acabó firmando aportando una segunda garantía (la casa de uno de los padres). Y los titulares eran fijos y con antigüedad suficiente.
Nos faltó dar piruetas y bailar la Conga.
Las hipotecas que hoy en día se aprueban son al 80 % de tasación (con tasaciones que han caído un 30%), con aportación de fondos y, al ser tan bajas las tasaciones e ir al 80%, casi siempre hace falta una doble garantía. ¿Cuántas parejas hay en España que cumplan con estos requisitos?
Muchas menos que viviendas sin vender, creo yo.
Si me indigna que la Banca no ejerza una de sus funciones económicas y sociales (canalizar el ahorro hacia la inversión), más me indigna la estrategia que intuyo por lo que veo y oigo. Se quedan las viviendas de los promotores (entre otras cosas por que no conceden las hipotecas de subrogación a los clientes finales) y solo sacan al mercado inmuebles malos y caros.
¿Estará parte de la Banca esperando un cambio de ciclo y la subida del precio de la vivienda para sacar su stock al mercado y empezar a financiar como es debido?
Es exagerado decirlo, pero en algunos casos a esto le llamarían apropiación indebida (bueno, Echevarri, no es el término jurídico adecuado pero sirve para escenificar el fenómeno que explico). En lugar de refinanciar a los particulares ex-solventes (antes buenos pagadores) y subrogar las hipotecas del promotor (con rebajas, me parece bien), cierran el grifo y se quedan las casa.
Claro que este no es su negocio y pierden liquidez; ¿pero un poco más de apuros que más da, “ya nos enchufará liquidez barata el Banco Central Europeo o nos rescatarán si la apuesta sale mal”, pensarán algunos altos ejecutivos escondidos en sus despachos?.
Si sale bien, en unos años vendo más caro las casas y encima presumo de beneficios extraordinarios ante mis accionistas.
Echevarri y resto de lectores y bloggeros afines, es esta idea una locura mía de fiebre del viernes noche?
No parece noticia decir que el euribor a 12 meses ha marcado un nuevo mínimo histórico, cerrando agosto al 1,334% (once meses de bajada consecutiva de este indicador al que se referencian la mayoría de hipotecas de los españoles). Pero si, el precio de las hipotecas sigue bajando.
Al menos para los ya hipotecados, que para los que quieren una hipoteca para comprar una nueva casa, cada vez se le ponen más complicada las cosas.
Y la banca sube sus márgenes por la percepción de mayor riesgo de impago; y financia a cuentagotas. Y ni hablar de los precios que pone a los pocos préstamos personales que concede. Una media de un 9%, diría yo, es decir, que financia préstamos con garantía personal a euribor + 7,7 aproximadamente. Buen margen, no?
Actualmente las entidades financieras están recomendando contratar, aparte del típico seguro de vida y el obligatorio del hogar, un nuevo seguro denominado Seguro de Protección de Pagos.
Este seguro pagará una parte o el total de la cuota hipotecaria durante un tiempo determinado en el caso de que los titulares de la hipoteca se queden en paro y/o tengan una incapacidad temporal.
Este producto, que antes no aconsejaba debido a lo improbable de quedar en paro, ahora es más que recomendable, a pesar de que no es ni mucho menos barato.
Este volátil indicador por el que se rigen la mayoría de hipotecas a interés variable cerrará el mes al 1,644 %, su tercer mínimo histórico consecutivo. Ello pese a haber acabado la semana con ligeras subidas.
Si el simpático director de su sucursal de toda la vida no le ha colado una cláusula que limita la bajada (y las subidas) del Euribor a aplicar a su hipoteca.
El indicador al que se referencian la mayoría de hipotecas sigue en un descenso continuado.
Son buenas noticias para los hipotecados que revisen su deuda el mes que viene (se suele coger el euribor del mes anterior a la revisión). Este afortunado colectivo se va a ahorra unos 2.400 € durante los próximos 12 meses (dos pagas extras más para un sueldo normal al año, sin tener que cambiar de empleo).
Desde octubre del año pasado el BCE ha rebajado sus tipos del 4,25 % al 2 % (ver posts anteriores para ver la relación entre estos tipos y el euribor). La próxima reunión de la entidad el 5 de octubre puede depararnos una nueva bajada de tipos, al 1,50 % según muchos analistas. De ser así, es previsible que para marzo el euribor siga su senda bajista.
Lo único que hay que lamentar en cuanto a esta buena noticia es que los tipos bajo no se reflejen en una mayor concesión de hipotecas y otros créditos, ya que la banca prefiere guardarse la liquidez a dejar dinero, en gran parte por su desconfianza hacia la capacidad de devolución del dinero prestado a los clientes, sean personas físicas sean empresas.
Sigo reiterando que el miedo no es un buen consejero, al igual que no lo era en su momento la alegría crediticia. La economía necesita que el crédito fluya por sus venas, de forma sana pero continua. Y de momento se está secando el sistema circulatorio, con los graves problemas que ello conlleva.
¿Somos los intermediarios financieros realmente los malos de la película hipotecaria?
Si uno escucha a Ausbanc y algunas de sus opiniones vertidas, desde luego que si. ¿Porqué pagar por un transportador de papeles si puede usted ir directamente a los bancos?, dicen. Desde luego la idea parece lógica.
Leo en el comentario de Echevarri sobre la nueva regulación de los intermediarios financieros y su referencia a otro post de Zunzunegui que será Consumo quién nos regule. La discusión era si el organismo regulador sería el Banco de España o Consumo y se ha optado por este último.
Para estos autores las autoridades autonómicas de Consumo no serán eficaces para aplicar la normativa estatal y lo adecuado debería haber sido que nos regulase el BE. Comparto esta opinión, al final esta regulación será “mucho ruido y pocas nueces”.
Llevo todo el mes teorizando sobre las razones que han llevado a la gran mayoría de entidades financieras a restringir al máximo la concesión de préstamos, hipotecas, pólizas de crédito, de descuento de papel, etc.
Este fenómeno se ha hecho exagerado hasta el absurdo a partir de este mes de septiembre. Me estaba preguntando qué ha cambiado en un mes.
Leer más
Comentarios recientes