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Qué son las hipotecas con interés suelo

Las hipotecas con suelo son préstamos que establecen un interés mínimo a pagar que no permite al hipotecado beneficiarse del bajo Euribor actual.

En el contrato de estas hipotecas, además de la “cláusula suelo”, también se negocia un tipo de interés variable, de Euribor + diferencial, de manera que el banco hace lo siguiente:

• Si Euribor + diferencial es inferior a interés suelo, el banco cobra el interés suelo
• Si Euribor + diferencial es superior a interés suelo, el banco cobra Euribor + diferencial

Es decir, el banco siempre cobra al hipotecado la cantidad más alta de las dos. Puedes hacer cálculos previos con una calculadora online de cláusulas suelo o acudir a un perito economista si tienes que demandar al banco.

Por qué las hipotecas con suelo pueden ser abusivas

Actualmente, el 29% de las hipotecas firmadas en España contienen un interés suelo superior al 3%, aunque los cientos de reclamaciones hechas durante los últimos meses ponen de manifiesto el amplio desconocimiento de los hipotecados:

• Los bancos nunca anuncian la “cláusula suelo” en la publicidad de sus hipotecas
• La cláusula se halla perdida entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato
• En los casos que los interesados sabían que habían firmado esta cláusula, pensaban que era necesario para “protegerse de la subida del Euribor”, cuando la tendencia iba a ser a la baja.

La opinión pública comienza a ser consciente de este abuso y ya se ha reconocido desde los medios de comunicación que casi 3 millones de familias no podrán beneficiarse del EURIBOR bajo actual.

Cuándo se puede emprender una acción legal

Los casos que han logrado ganarse en las últimas semanas ante un tribunal cumplían al menos una de las siguientes premisas, consideradas abusivas legalmente:

• El contrato con interés suelo no contempla ningún interés techo, es decir, el banco se protege en caso de que baje el Euribor pero no ofrece ninguna garantía al cliente en caso de que el Euribor suba.
• No existe oferta vinculante firmada, bien porque el banco no había facilitado el documento al cliente, bien porque el cliente no llegó a estampar su rúbrica en él. Por contra, el caso no se considera reclamable cuando, a pesar de no haber firmado la oferta vinculante, ésta viene adjuntada a la escritura notarial firmada, ya que entonces se entiende que el cliente está al tanto de las dos.

Cómo reclamar ante una hipoteca con suelo

1. Presentando una reclamación extrajudicial particular al Banco de España. Esto sirve para que quede constancia, aunque el Banco de España no se puede pronunciar.
2. Presentando una reclamación judicial particular contra el banco.
3. Afiliándose a una asociación como ADICAE, ASUAPEDEFIN u otras y sumándose a una reclamación conjunta.

¿Qué han conseguido los afectados por hipotecas con suelo hasta ahora?

1. Los cientos de quejas hicieron que el Senado reclamara un informe al Banco de España. El Banco de España admitió que que los techos de los contratos no ofrecían protección efectiva a los clientes, pero considera que la posibilidad de los afectados de cambiar de banco es suficiente garantía “para la depuración de las eventuales imperfecciones que pudieran apreciarse (…)” Asimismo, estima que “si las cláusulas que se incluyan en los préstamos hipotecarios están redactadas en forma clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas”. Es decir, no abusivas.
2. La OCU (Organización de consumidores y usuarios) instó a los miembros de la Comisión de Economía del Congreso a incluir la “cláusula suelo” en el listado de cláusulas abusivas de la Ley general para la defensa del consumidor. La reclamación se hizo efectiva el pasado 12 de mayo pero hasta la fecha no ha habido respuesta.
3. El pasado 4 de junio la Asociación de Consumidores de las Islas Baleares (ACUIB) ha presentado la primera demanda contra una entidad financiera por aplicación de la “cláusula suelo” de una hipoteca, disposición que afecta a unas 54.500 familias de las islas. Todavía no tienen respuesta.
4. ADICAE (Asociación de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas, Productos Financieros) presentó como asociación una queja extrajudicial al Banco de España y, además, inició demanda contra 59 entidades bancarias. Han conseguido que los bancos tengan mayor contacto con los clientes, les mantengan más informados y algunas entidades como Banco Pastor, han empezado a llamar a los afectados para ofrecerles una rebaja en su hipoteca a cambio de retirar la demanda. (Más información en este artículo).

La legislación es lenta pero los afectados están cada vez más organizados. De hecho, se ha convocado la 1ª manifestación contra las hipotecas abusivas y las malas prácticas bancarias en 12 ciudades españolas el próximo sábado 19 de junio.

Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
el único comparador de hipotecas personalizado y gratuito del mercado.
Sitio web: helpmycash.com

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (octubre 1997) y en Administración y Dirección de Empresas (julio 1999) por la UIB. Master Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (enero 2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo La educación financiera desde el sector privado (Libro La prevención del sobreendeudamiento privado, Aranzadi, 2017); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y restos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de derechos en el sector financiero.

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