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Gastos en la subrogación de una hipoteca y el peligro de juntar Swaps y cláusulas de suelo, en @Bankimia

En Bankimia analizamos de forma pormenorizada los gastos que implican una subrogación hipotecaria, es decir, cambiar la hipoteca de Banco:

  1. Comisión por amortización anticipada subrogatoria (que se paga al banco que dejamos).
  2. Gastos de gestoría, empresa de servicios normalmente externa contratada por el banco para tramitar la documentación y realizar las gestiones necesarias.
  3. Gastos de notaría; aranceles notariales que se nos cobran por la firma de la escritura de subrogación ante notario.
  4. Gastos del Registro de la Propiedad, al tenerse que registrar la nueva hipoteca, sus condiciones y el nuevo banco acreedor.
  5. Exento de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  6. Tasación si hace más de dos años de la última realizada, entre otros casos.
  7. Otros productos vinculados; hay que asegurarse que el banco al que subrogamos la hipoteca no nos va a hacer firmar determinados seguros, contratar planes de pensiones o similar que encarezcan el coste final de cambiar de banco.

Los gastos de una subrogación hipotecaria

Por otra parte de las interesantes aportaciones de los expertos independientes de Bankimia de la semana, mencionamos la de Francisco López, que analiza un caso particular y dramático de productos encasquetados por la banca: Swaps (mal llamados seguros de tipo de interés) y cláusulas de suelo.

Swap y cláusula de suelo: una combinación explosiva

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En @bankimia hemos hablado de hipotecas

En Bankimia buscamos facilitar al cliente la interpretación de las características y letra pequeña de los préstamos hipotecarios que hay en los sites oficiales de las entidades financieras.

La letra pequeña de las hipotecas: ¿tasación o compra-venta?

Un jarrón de agua fría sobre los optimistas de la salud de nuestro sistema financiero es lo que ha sido el informe de la agencia de calificación crediticia Moody’s, que sitúa los activos no rentables de la banca española en un crítico 9,2%.

Este 9,2% es el resultado de sumar a la morosidad del 5,62%, registrada en agosto por el Banco de España (la mayor tasa desde febrero de 1996), la incorporación de bienes inmuebles en los balances bancarios como canje de deudas.

Moody’s alerta de la preocupante morosidad de la banca

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Al economista enamorado le embargan su vivienda en @actibva

Tres han sido las entradas que hemos dejado en @actibva esta semana: el economista enamorado, chanchullos en los embargos en EE.UU. y qué son los CFD.

Reducir a unidades monetarias una serie de alternativas no significa menospreciarlas, minusvalorarlas ni quitarles importancia. Para un economista, el artista de los recursos limitados, valorar es la única forma de decidir. El economista enamorado sigue actuando en función de los costes y beneficios de una determinada decisión. Lo que en su valoración personal el objeto de su amor valga más que casi todo.

Elige a tu pareja con un enfoque económico I y II

La regulación hipotecaria en EE.UU. vuelve a fallar, en esta ocasión la laxa normativa unida a la especial configuración de las entidades que intervienen en la concesión de las hipotecas norteamericanas, ha producido una ola de embargos fraudulentos en ese país. Tan grave es la situación que se ha iniciado una investigación a nivel nacional para dilucidar el número de “robos signatarios“ que pueden haberse cometido, o lo que es lo mismo, cuantas viviendas adjudicadas a los bancos se han producido por falsificación de documentos.

Inseguridad jurídica en los embargos de casas en EE.UU.

Los CFD son un contrato entre el inversor y una entidad financiera por la que ésta compra los valores en bolsa y financia la adquisición, por lo que el inversor sólo aporta un porcentaje del total adquirido y le permite un apalancamiento importante a cambio de un porcentaje del total en garantía de la operación.

¿Qué son los contratos por diferencias o CFD?

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Cláusulas de suelo y la importancia de conocer el valor de tasación, en @bankimia

El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla ha dictado recientemente una sentencia pionera en España que declara abusiva las “cláusulas de suelo” y “de techo” de las hipotecas a tipo variable, en cuanto a que el desfase entre ambas magnitudes perjudica claramente al consumidor bancario. Por tanto, el juez no dice que las cláusulas de techo sean cláusulas abusivas per se, concluye que lo abusivo es marcar suelos que con mucha probabilidad se tocan (suelen estar entre el 2 y el 3%, cuando el euribor más el correspondiente diferencial ha estado por debajo desde el 2009 en muchos casos) y techos estadísticamente muy improbables (se sitúan entre el 10 y el 15% cuando el euribor máximo histórico se marcó en julio de 2008 al 5,393%).

Primera sentencia contra las “cláusulas de suelo” de las hipotecas

¿Cuánto vale nuestra casa?

La respuesta depende de quién la conteste:

  • El tasador dirá que el valor de la casa es el valor de tasación.
  • La entidad financiera que nos deja la hipoteca tomará tanto el valor de la compra-venta como el valor de la tasación para estimar lo que vale la vivienda a financiar. El valor de tasación representa para el banco lo que vale su garantía en caso de que el cliente no pague la hipoteca, por lo que utiliza la tasación como límite del importe a concedernos. El valor de compra-venta es la referencia del dinero que vamos a necesitar.
  • Para quien compra y quien vende, la casa se valora por su valor de compra-venta, la tasación se toma, en todo caso, como una referencia más de si compra o vende caro o barato respecto al mercado.

La clave de toda hipoteca: ¿cuánto vale el inmueble?

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¿La contratación de la mejor hipoteca, en Internet o en sucursal?

Sin duda Internet puede proporcionarle productos bancarios más competitivos que la sucursal de su Director de Toda la Vida.

Un “si, pero“, ya que no todas las fuentes de información hipotecaria en la Red son de agua potable.

De todo ello hemos hablado hoy en Ona Mallorca, entrevista que os invito a escuchar si os interesa el tema:

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El préstamo hipotecario es una deuda del titular, no de la casa: Cuándo hay que pagar una hipoteca de una vivienda derribada

Ya hemos hablado del tema en varias ocasiones: En España, a diferencia de otros países como pueda ser EE.UU., el préstamo hipotecario es una deuda que tiene el titular (y sus avalistas si éste no paga), respondiendo con sus bienes presentes y futuros (y sus herederos si muere antes de pagar la hipoteca).

He visto en Meneame.net un caso triste que escenifica muy bien esta realidad: A un vecino de Logroño le quieren derribar el piso dónde vive, tendrá que pagar su parte proporcional de los costes de derribo y seguirá obligado a pagar al banco la hipoteca los 25 años que le quedan.

Aparte de la vía judicial por una posible actuación fraudulenta de la promotora que compró el resto de la finca, al vecino sólo le quedará la propiedad de la parte del suelo que corresponde a su vivienda. Después tendrá que negociar con la promotora. El problema es que la promotora seguramente puede esperar a que el vecino se canse de vivir con su madre y seguir pagando una hipoteca de un piso que no existe, y comprarle su parte del terreno a bajo precio.

La hipoteca, repito, es una deuda de su titular, garantizada por la vivienda y por el resto de ingresos y patrimonio de los hipotecados. Nunca lo olviden.

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Subrogación de hipoteca: una pequeña gestión, un gran ahorro

Por HelpMyCash.com

Contratar una hipoteca puede convertirse en un proceso engorroso, en el que el cliente siente que está perdiendo mucho tiempo, dinero y, en ocasiones, hasta el último gramo de paciencia. Por eso es habitual que, una vez negociada y firmada la hipoteca, el hipotecado no quiera volver a acordarse del tema más de lo necesario durante el resto de su vida. Gran error.

No debemos dejar que la hipoteca “siga su curso” sin más. Recordemos que el banco es un negocio y, como tal, mira por su propio interés. ¡Nadie, salvo nosotros, va a ocuparse del nuestro!

En otras palabras, las condiciones que negociamos al firmar la hipoteca no tienen que durar eternamente. Abrir una hipoteca ya no significa “casarse” con el banco. Eso podía servir en la época de nuestros padres, pero ahora hay cosas que podemos hacer para abaratarla; tenemos opciones, y sería una tontería no aprovecharlas.

Para empezar, el banco nos llamará una vez al año o cada seis meses para la revisión del préstamo hipotecario. Eso nos permitirá realizar una novación y renegociar algunas condiciones. Pero, como siempre, el banco tendrá la última palabra y puede no aceptar nuestras propuestas. Ahí es donde hay que pensar en la subrogación, es decir, en cambiar de banco.

Motivos para cambiar de banco nuestra hipoteca

1. Ahora es más fácil que nunca. Desde 2007, la ley apoya el cambio de banco ayudando a los clientes de 2 maneras muy concretas: una, ha eliminado la obligación de pagar el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), uno de los mayores gastos (sobre el 1% del total de la hipoteca), al cambiar la hipoteca de entidad; y dos, ha marcado un máximo de 0,5% en la comisión de subrogación que debemos pagar al retirar nuestra hipoteca para cambiar de entidad.

2. El mercado cambia constantemente y tu hipoteca, que era muy barata el año que la contrataste, puede haberse convertido en una de las más caras del mercado actual. O tu perfil económico ha cambiado y, con él, tus necesidades, con el resultado de que tu vieja hipoteca ya no se adapta a ti. Por eso es necesario estar al día de las nuevas ofertas hipotecarias (consulta los rankings de hipotecas más baratas de agosto 2010) para poder escoger la que más nos conviene en este momento de nuestra vida.

3. Hay tanta competencia para captar clientes que algunos bancos ofrecen correr con todos los gastos de subrogación, incluyendo notaría, tasación, gestoría y Registro de la Propiedad. Así que el cambio puede salirnos muy barato.

4. En ocasiones, hacer un amago de subrogación sirve para que nuestro banco, que se había negado a mejorarnos las condiciones, se replantee la renegociación. El truco consiste en lo siguiente: una vez tengamos la oferta vinculante del nuevo banco, es decir, el borrador del nuevo acuerdo hipotecario, es necesario llevarla a nuestra actual entidad. Es posible que nuestro banco iguale la oferta y nos ahorremos los gastos (en caso de que la nueva entidad no los pague) y la comisión de subrogación (en caso de que nuestra hipoteca cuente con una).

5. ¡Podemos ahorrar más de un 10% de nuestro dinero! Veámoslo en euros. Imaginemos una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un interés suelo del 3%. Con esta hipoteca estamos pagando 632 euros de cuota cada mes. Pero hemos echado un vistazo a las ofertas del mercado y hemos decidido cambiar a una hipoteca variable sin suelo. Ni siquiera hemos buscado la más barata del mercado; nos cambiamos a una de Euribor + 0,60%. Con la nueva hipoteca estaremos pagando 552 euros al mes, un 12,65% menos. ¡Y este no es, ni de lejos, un ejemplo extremo!

Resumiendo, cambiar la hipoteca de banco no solo es más fácil que nunca sino también muy conveniente para nuestro bolsillo. Solo es necesario recordar que muchas entidades no aceptarán nuestra hipoteca hasta pasados 5 años con la primera entidad. Por lo demás, si tenemos un buen perfil, el futuro está en nuestra mano.

Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
el único comparador de hipotecas personalizado y gratuito del mercado.
Sitio web: http://www.helpmycash.com

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Gobierno e hipoteca joven: ¿está la ayuda bien repartida?

Por HelpMyCash.com

El Gobierno español dedica cada año un porcentaje de su presupuesto a ayudar a los jóvenes a acceder a su primera vivienda. Así, cada comunidad autónoma tiene sus propias hipotecas joven, normalmente con mejores condiciones que las ofrecidas por los bancos. Sus puntos fuertes son 3: interés bajo, financiación hasta 100% sin aval y ayudas en metálico para pagar los gastos, de tasación, notariales, etc.

Pero ¿está la ayuda bien repartida? Teniendo en cuenta que solo algunas comunidades cuentan con estas hipotecas joven del Gobierno, la respuesta es no. ¿A qué se deben las ausencias de este tipo de ayudas en comunidades rebosantes de población joven como Cataluña, Galicia o casi todas las provincias de Andalucía? ¿No deberían tener las mismas oportunidades los jóvenes de todo el país?

Hipotecas joven del Gobierno: irregularidades y cifras

Otro de los puntos oscuros de estas ayudas es que no siempre son mejores que cualquier otra hipoteca dirigida al público general. De hecho, algunas de ellas, en concreto las ofrecidas en Burgos, Canarias, Granada y Santander, contienen un interés suelo, es decir, un interés mínimo a pagar, entre el 2,75 y el 3%. Si en la actualidad se está planteando ilegalizar este tipo de cláusulas para todo tipo de préstamos, ¿por qué no están los jóvenes más protegidos contra ellas? Parece que no existe ninguna normativa legal que establezca mínimos ni máximos en las hipotecas para jóvenes que ofrece el Gobierno, por lo que sigue siendo necesario escrutar la letra pequeña.

Pasando a cifras concretas, en una muestra de 12 hipotecas joven gubernamentales vigentes en España, se encuentran las siguientes proporciones: solo 3 de las 12 ofrecen ayudas en metálico para gastos, solo 1 ofrece un plazo de amortización de 50 años, y solo en 4 casos es posible esquivar la contratación de un seguro de hogar y vida que encarecerá la cuota mensual. En contrapartida, 8 de las 12 conceden entre el 100 y el 120% de financiación (las demás llegan hasta el porcentaje habitual, 80%), la edad para solicitarlas se estira por encima de los 35 años en 3 de ellas, y los diferenciales están por debajo del 0,50% en 8 de las 12 hipotecas.
En resumen, las ayudas del Gobierno para contratar hipotecas joven son pocas, desiguales y mal repartidas geográficamente, aunque algunas de las ofertas merezcan realmente la pena.

¿Cuáles son las mejores ofertas vigentes en nuestro país?

Después de descartar de la lista todas las hipotecas con “cláusula suelo” (un interés mínimo a pagar que no permite beneficiarse del bajo Euribor actual), y descartar también las que obligan a contratar múltiples productos vinculados (seguros) que encarecen la cuota mensual independientemente de que el interés pactado sea bajo, puede considerarse que tres de las mejores hipotecas joven esponsorizadas en vigor son las ofrecidas por el Gobierno de La Rioja, el Ayuntamiento de Valencia y el Ayuntamiento de Zaragoza.

La Hipoteca Joven del Gobierno de la Rioja (en Caja Rioja e Ibercaja)

Esta hipoteca ofrece una financiación de hasta el 100% con aval y 80% sin aval a devolver en un máximo de 40 años. Durante los primeros 3 meses, el hipotecado no paga intereses, solo amortiza capital y, pasado este período y hasta que se cumplen 3 años de hipoteca, solo pagará como interés el valor del Euribor. El diferencial a pagar a partir de estos 3 años se sitúa entre el 0,35% y el 0,65%, dependiendo de si ha escogido bajos o altos tiempos de amortización y porcentaje de financiación. No existen comisiones de ningún tipo y solo es necesario domiciliar la nómina, dar de alta una tarjeta de crédito de la entidad y contratar un seguro de hogar, es decir, que solo tiene un único producto vinculado, lo que ya es muy inferior a la media. Uno de los puntos más interesantes de esta hipoteca joven es que ofrece una ayuda de 190 euros para cubrir la tasación, 400 euros para los gastos notariales y de registro, y la totalidad del seguro de hogar durante los primeros tres años.

La Hipoteca Joven del Ayuntamiento de Valencia (en Ibercaja)

El Ayuntamiento de Valencia ofrece a los jóvenes que adquieran vivienda en su ciudad una financiación de hasta el 100% con aval y 80% si aval, y un plazo de amortización de hasta 40 años sin absolutamente ningún producto vinculado. De hecho, ni siquiera es necesario tener la nómina domiciliada en Ibercaja, aunque existe la opción de contratar algunos productos vinculados a cambio de que ellos corran con la tasación y el resto de los gastos. El interés de la Hipoteca Valencia Joven es del 0,0% durante los primeros 6 meses, y del 0,37% al 0,42% a partir de entonces. Y uno de sus puntos fuertes es que permite aplazar 1 cuota de cada 12 a partir del cuarto año.

La Hipoteca Joven del Ayuntamiento de Zaragoza (en Ibercaja)

La única de las 12 hipotecas consultadas que ofrece hasta un 120% de financiación (con aval) es la Zaragoza Hipoteca Joven. Esto significa que la hipoteca puede englobar, además del capital prestado, los gastos de apertura. El plazo máximo de devolución es de 40 años y el interés, de tipo mixto: un 0,0% fijo durante los primeros 3 meses y entre un 0,35% y un 0,45% a partir de entonces dependiendo del porcentaje de financiación. Esta hipoteca cuenta con una carencia de 24 meses, es decir, durante dos años podemos pagar solo intereses sin amortizar capital. Y, además, permite aplazar una cuota al año a partir del cuarto. En contrapartida, exige 3 productos vinculados: domiciliación de nómina, seguro de vida y seguro de hogar.

Y mención aparte merece la Primera Hipoteca de las Islas Baleares (en Sa Nostra, La Caixa, Banca March, Caja Madrid, BBVA y CAM). Su interés no es especialmente barato (2,75% fijo durante el primer año y entre 0,95% y 1,25% a partir de entonces) y para alcanzar el diferencial de 0,95% es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y otro de hogar, pero tiene dos cualidades extraordinarias para el mercado actual: una, no tiene comisiones y dos, ofrece un 100% de financiación a 40 años sin necesidad de ningún aval.

Si este modelo de préstamos hipotecarios –intereses muy por debajo de la media, amplia flexibilidad y financiación 100%– se hiciera extensible a todo el territorio español, es posible que los jóvenes se sintieran más apoyados y subiera el número de contratación de nuevas hipotecas.

Hipotecas consultadas:

Hipoteca Gobierno de la Rioja
Hipoteca Joven de Burgos
Hipoteca Ajuntament de Xirivella
Hipoteca Ayuntamiento de Castellón
Hipoteca Ayuntamiento de Granada
Hipoteca Ayuntamiento de Ejea de los Caballeros
Hipoteca Ayuntamiento Santander
Hipoteca Joven Canaria
Hipoteca Comunidad de Madrid
Hipoteca Valencia Joven
Primera Hipoteca Illes Balears
Zaragoza Hipoteca Joven

Para consultar la tabla con las hipotecas disponibles para cada comunidad y sus condiciones, hacer clic aquí

Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
el único comparador de hipotecas personalizado y gratuito del mercado.
Sitio web: http://www.helpmycash.com

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Hipoteca: 5 cosas que pedir al banco para pagar menos a fin de mes

En cierto sentido, la revisión de la hipoteca es como la declaración de la renta: algo que aplazamos hasta el último momento, un tema incómodo en el qué queremos pensar el menor número de veces posible.

Pero vencer el miedo y la pereza tiene grandes recompensas. En el caso de las hipotecas, con una sencilla gestión, podemos conseguir pagar menos a final de mes. Un objetivo que sin duda merece la pena.

¿Qué puedes pedir al banco para conseguir pagar menos?

Medidas que reducen la cuota mensual:

1.- Qué aumente el plazo de amortización: Es decir, devolver el dinero del préstamo en más años. Esta operación no reducirá el coste total de la hipoteca pero sí reducirá la cuota mensual si lo necesitas; nunca hay olvidar que a más plazo más intereses se acaban pagando, a pesar de que la cuota mensual se reduzca. Empieza a negociarla de cara a la próxima revisión.

2.- Una carencia. Significa que durante algunos meses no tienes que devolver nada del capital que el banco te ha prestado para comprar tu casa, solo es necesario que pagues el interés. Al final, obviamente, estarás obligado a amortizar el capital de todas formas, pero esta operación te habrá dado un respiro de algunos meses (hasta 5 años) durante los que pagarás una cuota mucho más baja. Eso sí, es necesario estar preparado para cuando termine la carencia, porque la cuota subirá de golpe.

3.- Capital diferido. Se trata de aplazar el pago de un porcentaje del préstamo hasta la cuota final. Este porcentaje puede llegar a ser del 30%. Mientras tanto, tu cuota mensual disminuirá considerablemente, aunque teóricamente antes o después deberías empezar a ahorrar para pagar la gran cuota final. Tranquilo, la realidad es que, en la mayoría de los casos, antes de que llegue el momento se vuelve a negociar con el banco para evitar pagarla de una sola vez. Esta fórmula es menos ventajosa cuando los intereses son altos, ya que se pagan intereses sobre este 30% diferido (y éstos se suman a la cuota resultante).

Medidas para reducir el coste total de la hipoteca:

4.- Un menor tipo de interés. Plantéale a tu entidad una renegociación de las condiciones (novación) antes de la revisión anual, para que lo vaya teniendo en cuenta. Prepara una lista con tus puntos fuertes: antigüedad, fidelidad, ingresos estables. Si consigues una rebaja del interés, no solo ahorrarás a final de mes, también reducirás el coste total de tu hipoteca.

5.- Que iguale la oferta que te hace otro banco. Si tu banco no está dispuesto a negociar, siempre puedes buscar mejores condiciones entre la oferta de otros bancos. En el momento que otra entidad te ofrezca mejores condiciones por escrito y en firme (lo que llamamos oferta vinculante), podrás usar este papel como herramienta de negociación. Tu banco solo tendrá 2 opciones: igualar la oferta para no perder tu hipoteca o dejarte firmar una oferta mejor.

Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
el único comparador de hipotecas personalizado y gratuito del mercado.
Sitio web: http://www.helpmycash.com

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Análisis de riesgos: pistas para saber si tenemos posibilidades de que nos concedan la hipoteca, en HelpMyCash

La semana nos deja nuestra segunda colaboración con este comparador personalizado de hipotecas.

El análisis de riesgo que utilizan los directores de banca y sus departamentos de riesgo parece un secreto fuera del alcance de los mortales. Con arcanos procedimientos de evaluación de nuestra solvencia económica y capacidad de pago de las cuotas de un préstamos hipotecario, las entidades financieras deciden quién es digno de recibir una hipoteca y quién no.

Ya os adelanto que este  sistema tiene muchos fallos, ya que utilizan unos scorings o procesos de decisión automatizados que fallan con demasiada frecuencia. No lo digo yo, lo dicen los índices de morosidad de los bancos. En este post intento dar unas pautas simples para poder saber las posibilidades reales de que un banco nos conceda una hipoteca:

¿Cómo saber si nos van a aprobar la hipoteca?

Imagen | robertoliebig, La Piramide del Adivino

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