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La caída de precios de la vivienda y la restricción en la concesión de hipotecas generarán problemas al sector inmobiliario español, lo que hará que la economía nacional sufra con mayor fuerza los efectos de las turbulencias financieras.
Según este banco de inversión estadounidense “es el momento de distinguir entre los países que tendrán menos dificultades para afrontar esta situación, como España y Alemania, y los que lo pasarán peor, como de Francia e Italia”.
La razón básica esgrimida para hacer estas consideraciones es que el superávit de las arcas públicas va a permitir tener capacidad de maniobra para afrontar medidas para suavizar el efecto negativo de la actual situación en la economía.
En definitiva, que el Estado tiene dinero para ayudar a la economía en este tiempo de crisis.
La letra pequeña de esta reforma nos revela una desagradable sorpresa: El banco podrá retener a su cliente igualando la oferta de la competencia.
Ayer se firmó el convenio con las 7 entidades financieras (Banca March, Caixa d’Estalvis de Pollença, La Caixa, Sa Nostra, Caixa Rural, Es Crèdit y CAM) que financiarán la “Primera Hipoteca”, nueva versión de la “Hipoteca Jove”.
El Govern avala a los jóvenes que cumplen con las condiciones establecidas.
Entre las principales novedades comentar:
1.- Tipo de interés del primer año: euribor+0,25%, resto euribor+0,45%
2.- Plazo: 40 años
3.- Comisión de apertura: 0%
4.- Máximo importe a financiar: 220.000 €
5.- Se financia el MENOR de los siguientes importes: Valor de compra-venta o valor de tasación (en pocas palabras, no se financiarán los gastos de la operación, un 11% aproximadamente). Los jóvenes deberán disponer de ahorros si quieren acceder a esta hipoteca.
6.- Requisitos: Edad entre 18 y 35 años
Contrato indefinido con más de 1 año de antigüedad
Contratar seguro del hogar y de vida del titular, así como la domiciliación de la nómina.
Un producto financieramente interesante, pero poco útil para permitir el acceso a la vivienda de los jóvenes, a mi entender (el requisito de tener dinero para los gastos elimina a muchos de los posibles candidatos).
“el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble y siempre que cumplan los siguientes requisitos: que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia; que el acreedor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas (rentas); que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios y que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con la normativa vigente”.
Veamos los puntos principales de este tipo de hipoteca:
1.- Es una hipoteca especial por la que no se pagan mensualidades, sino que se cobra una renta.
2.- El titular de la hipoteca inversa ha de tener al menos 65 años, o ser personas con gran dependencia.
3.- La entidad financiera no podrá exigir la devolución de la deuda acumulada hasta el fallecimiento del titular. Se resuelve así la preocupación de muchos mayores: no perderán la vivienda. Los mayores siguen disfrutando de su vivienda y reciben una mensualidad que complementa su jubilación.
4.- Los herederos tampoco tienen porque perder la herencia de la casa:
Pueden quedarse la vivienda pagando la deuda pendiente al banco, con sus ahorros o mediante una nueva hipoteca a su nombre.
Pueden vender la vivienda, saldar la deuda y, en su caso, quedarse con el dinero que sobre.
Para hacernos una idea de la renta que pueden obtener nuestros mayores con esta hipoteca, la cuota que ofrece el BBVA a una persona de 75 años con una vivienda tasada en 300.000 € sería de unos 750 € mensuales (hasta su fallecimiento).
En resumen, la hipoteca inversa es una forma interesante de cubrir las necesidades económicas de las personas mayores, que podrán hacer uso de los recursos acumulados (su vivienda) a lo largo de una vida de esfuerzo.
La nueva ley hipotecaria que ha entrado en vigor este lunes pasado regula entre otros temas la fijación de unas comisiones máximas para cancelaciones parciales y totales.
Las nuevas comisiones de cancelación aplicables (en la nueva terminología: COMPENSACIÓN POR DESISTIMIENTO) son:
1.- Para cancelaciones total o parciales en los primeros cinco años de vida del préstamo: 0,5%
2.-Para cancelaciones total o parciales después de 5 años: 0,25%
El 6 de Mayo de 2000 entró en vigor la Ley de edificación la cual obliga a contratar un Seguro que Garantice los Daños producidos en la edificación por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación y estructura del edificio y comprometan su resistencia y seguridad.
La cobertura comienza al entregar la obra y tiene una vigencia de diez años. Gracias a este seguro el promotor, obligado por esta Ley a su contratación, y sus clientes disponen de las garantías necesarias para que se indemnice o reparen de forma inmediata los daños sufridos en el riesgo asegurado. El control de la existencia de ese seguro decenal recae en los notarios y registradores.
A la hora de inscribir el Fin de Obra en el Registro, será necesario aportar una copia de la póliza. Lo lógico y deseable es que el promotor nos entregue una copia de la póliza para, en caso de que exista algún problema sepamos a quien recurrir. Sin embargo, tal y como digo, siempre se podrá recurrir al protocolo del Notario o al Registro.
Esta nueva entidad, con participación francesa y portuguesa, ha empezado a expandirse en España.
De momento sólo ofrece productos de reunificación de deudas, aunque a medio plazo tiene previsto ofrecer hipotecas para la compra-venta, también.
Como característica a destacar, la posibilidad de llegar a una hipoteca con un plazo de hasta los 62 años (titulares de 18 años).
Futur Finances les permite acceder a esta entidad financiera.
Que la crisis estadounidense de las hipotecas de alto riesgo («subprime») no ha afectado a las entidades española, al menos hasta el momento, es una realidad constatada incluso por el Banco de España. Pero tampoco se puede negar, aunque sean las menos, que en nuestro país también existen hipotecas «subprime». Posiblemente con una medición de los riesgos mayor que en Estados Unidos, donde el año pasado el 29% de las hipotecas eran de este tipo.
La novación de una hipoteca es un instrumento que tiene el cliente para mejorar las condiciones de su préstamo, sin tener que cambiarse de banco, con unos costes menores que la subrogación a otra entidad.
Este procedimiento se utiliza para negociar con el banco una mejora de tipos de interés, por ejemplo. La estrategia a seguir es acudir al director de la oficina y solicitarle una mejora de condiciones; es probable que en un principio se niegue; en este caso hay que tener alguna oferta mejor de otras entidades y amenazarle con la subrogación de nuestra hipoteca (cambiar de entidad bancaria con la intención de mejorar las condiciones de la misma: tipo de interés, plazo, importe…).
La novación es un proceso por el cual podemos modificar las condiciones de nuestro préstamos, de mutuo acuerdo entre cliente y entidad, con unos costes mínimos.
En el caso de mejora de tipos de interés los costes serían nulos ya que un contrato privado con el banco sería suficiente. Otras modificaciones, como pasar de tipo fijo a variable, ampliar el importe, o modificar la duración puede conllevar mayores gastos al ser necesario pasar por el registro, notaría y gestoría.
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