Inmobiliarias e intermediarios de crédito (VII)
Siguiendo nuestro resumen de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario o LRCCI vamos ahora a centrarnos en la figura de las inmobiliarias y su regulación cuando entre sus servicios ofrecen un asesoramiento hipotecario y la gestión de expedientes hipotecarios, actuando como un intermediario de crédito inmobiliario.
Mi experiencia en el sector me indica que, normalmente, el personal de una inmobiliaria no tiene los conocimientos suficientes para asesorar a sus clientes en materia hipotecaria. Es más, entra en un claro conflicto de intereses, ya que lo que interesa a la inmobiliaria es que se venda el activo inmobiliario y cobrar su comisión, no que el hipotecado contrate la mejor hipoteca adaptada a sus necesidades y objetivos. Veamos si el legislador lo ha tenido en cuenta a la hora de legislar respecto a las empresas inmobiliarias.
Indice
Inmobiliarias y Ley 2/2009
Cuando una inmobiliaria o cualquier otra empresa o persona física profesional actúa como intermediario hipotecario, su cliente es un consumidor (persona física o jurídica) y la hipoteca no es sobre un inmueble de uso residencial, se aplica la Ley 2/2009 en lugar de la LRCCI.
La Disposición final novena de la LRCCI modifica el artículo 1 de la Ley 2/2009, no modificando lo referente a inmobiliarias:
“…A los proveedores de bienes y servicios que actúen como intermediarios para la contratación de préstamos o créditos destinados a la financiación de los productos que comercialicen, únicamente les será de aplicación lo dispuesto en el artículo 22.5.”
Si nos vamos al artículo 22.5. de la Ley 2/2009:
“Las empresas, en la actividad de intermediación, están obligadas, en todo caso, a prestar al consumidor la información que resulte exigible por la normativa específica sobre el contrato o contratos de préstamo o crédito que ofrezcan al consumidor.”
Se exime a las inmobiliarias, entre otras obligaciones referidas en el artículo 22, de “seleccionar entre los productos que se ofrecen en el mercado los que mejor se adapten a las características que el consumidor les haya manifestado, presentándoles, al menos, tres ofertas vinculantes de entidades de crédito u otras empresas sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas asesorará al consumidor.”
¿Qué sentido tiene obligar a entregar a sus clientes 3 ofertas vinculantes a los intermediarios independientes y no a las inmobiliarias? Si ya era absurdo obligar a entregar 3 ofertas vinculantes cuando las entidades de crédito no tienen obligación alguna de entregársela a los intermediarios (incluso algunos bancos pretenden cobrar al cliente si no acaba firmando la hipoteca), más absurdo es penalizar al que se supone está más especializado, el intermediario hipotecario. Una buena regulación en favor del consumidor sería haber fijado unos criterios de experiencia y formación, con certificaciones externas, como se hace en materia de asesoramiento en inversiones. A fin de cuentas, un broker hipotecario que aporte valor debe considerar el préstamo hipotecario como una inversión apalancada del cliente. Al respecto de las 3 ofertas vinculantes, su importancia estriba en que su existencia presupone que el intermediario de préstamos o créditos es independiente y, por tanto, tiene derecho a cobrar honorarios al cliente. Establece el art. 19.3 de la Ley 2/2009:
“Las empresas deberán indicar, en sus comunicaciones comerciales y publicidad, el alcance de sus funciones y representación, precisando, en particular, si trabajan en exclusiva con una entidad de crédito o empresa o vinculadas con varias entidades de crédito u otras empresas, o como intermediarios independientes.
Son intermediarios de préstamos o créditos independientes las empresas que, sin mantener vínculos contractuales que supongan afección con entidades de crédito o empresas que comercialicen créditos o préstamos, ofrezcan asesoramiento independiente, profesional e imparcial a quienes demanden su intervención para la obtención de un crédito o préstamo. Se presume, en todo caso, que ha existido asesoramiento independiente, profesional e imparcial cuando se presenten las tres ofertas vinculantes previstas en el artículo 22.4.”
¿Qué ocurre si un intermediario no ofrece 3 ofertas vinculantes al cliente?
Como ya hemos comentado, en la práctica hipotecaria es muy difícil que el intermediario consiga tres ofertas vinculantes para el mismo cliente, por razones múltiples: (iii) no existe una obligación de ofrecer ofertas vinculantes salvo en determinados casos; (ii) los bancos son reacios a tramitar hipotecas si no tienen cierta seguridad de que se firmará; (iii) para entregar una oferta vinculante, el banco exige la tasación del inmueble (y ponen pegas si la tasación no la han pedido ellos); (iv) en muchas ocasiones no hay 3 bancos que aprueben la hipoteca; (v) conocer qué bancos y en qué condiciones pueden aprobar la hipoteca es uno de los valores añadidos del broker y ayuda tanto a la obtención de la hipoteca como en la agilidad del proceso.
La Ley 2/2009 estipula que las empresas que trabajen en exclusiva para una o varias entidades de crédito u otras empresas no podrán percibir retribución alguna de los clientes, suponiendo que si un intermediario no puede acreditar que es independiente, no puede cobrar honorarios.
Si el intermediario de crédito no ofrece 3 ofertas vinculantes al cliente y hay que llegar a los Tribunales, las consecuencias pueden observarse en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 19 de mayo de 2015. Al no poder acreditarse la entrega de 3 ofertas vinculantes al cliente, el Tribunal excluye la “presunción de actuación del demandante como intermediario independiente” y exime al cliente demandado de pagar los 11.610,65 euros reclamados por el servicio de intermediación hipotecaria.
En la sentencia de AP de Madrid de 3 de diciembre de 2012, referente a la intermediación hipotecaria en una reunificación de deudas, Agencia Negociadora acreditó que los clientes habían firmado un contrato de intermediación (si bien su apariencia era de contrato de protección de datos) y que habían entregado una oferta vinculante de un banco. Sin embargo, no acreditó haber entregado de forma documental la información exigida en el art. 20.1 a) y b) con antelación a la firma del contrato de intermediación. Por esta razón la AP considera nulo el posterior contrato de intermediación y el intermediario hipotecario pierde el derecho a reclamar sus honorarios de 5.440,65 euros. A mayor abundamiento, la AP dictamina que “aún en la hipótesis de que el contrato se considerase válido- la parte actora habría incurrido en grave incumplimiento al no haber dado a lo dispuesto en el artículo 19.4 y en el artículo 22.4 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo EDL 2009/22582 , en relación con la reagrupación de deudas y con la presentación de, al menos, tres ofertas vinculantes; cuando en el presente caso solo se presentó una. Y ese incumplimiento hubiera impedido a la actora reclamar a la otra parte el cumplimiento de su obligación de pago, siendo así que -por las circunstancias especiales que se prevén en la ley (reunificación de deudas)- los clientes no habrían tenido la oportunidad de contrastar (de entre esas tres ofertas vinculantes) cuál es la que mejor podría ayudarles a salir de la grave situación de endeudamiento, o si incluso ninguna oferta era convincente y tenían que retirarse del intento de conseguir una nueva financiación (cosa también contemplada en el contrato).. Lo que permitiría considerar que el apartamiento del cliente no lo fue por un desistimiento no forzado y puramente arbitrario (porque la oferta hubiese sido buena y sin embargo no la quiso), sino porque solo se le ofreció una alternativa que no era con la que él realmente se podía enfrentar desde su precaria situación.”
En resumen, si un intermediario hipotecario no entrega 3 ofertas vinculantes y no puede desmontar la presunción de que no ha actuado como un intermediario independiente, pierde el derecho a cobrar honorarios por sus servicios
Sin embargo, la inmobiliaria sujeta a la Ley 2/2009 puede cobrar honorarios sin presentar 3 ofertas vinculantes, ventaja jurídica a la que no le veo sentido alguno.
Inmobiliarias e intermediarios en la LRCCI
Si la intermediación se ofrece a una persona física que hipoteca un inmueble de uso residencial, el servicio se rige por la LRCCI. Por tanto, tanto los intermediarios como las inmobiliarias que ofrezcan un servicio de intermediación hipotecaria en los casos regulados por la LRCCI, no se rigen por la Ley 2/2009 sino por la LRCCI, si bien la
Ley 2/2009 tiene carácter supletorio, al igual que la normativa de cada CC.AA. en el ámbito de sus competencias. Veremos ahora qué obligaciones relacionadas impone la norma a inmobiliarias e intermediarios hipotecarios y si se repite el trato desigual de la Ley 2/2009. En un próximo artículo entraremos a estudiar en profundidad la regulación concreta de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Inmobiliarias en la LRCCI
La primera dificultad es traducir a qué personas físicas o jurídicas va referida la siguiente exclusión recogida en el artículo 26.3 de la LRCCI:
“Los artículos 27 a 32 no serán de aplicación a las personas que realicen las actividades de intermediación de crédito previstas en el artículo 4.5), siempre que dichas actividades se ejerzan de forma accesoria en el marco de una actividad profesional regulada por disposiciones legales o reglamentarias que no excluyan la prestación de tales actividades o servicios, y siempre que la actividad de intermediación de crédito, sin constituir su actividad principal, esté íntimamente relacionada con la prestación del contrato principal celebrado entre el profesional y el prestatario.”
Con esta redacción, similar pero diferente a la utilizada por la Ley 2/2009, entiendo se hace esencialmente referencia a las inmobiliarias. De ser así, se repite el mismo error: exigir menos a las inmobiliarias que a los intermediarios hipotecarios profesionales a la hora de prestar un servicio de intermediación hipotecaria. Concretamente, las inmobiliarias y profesionales que encajen en la anterior definición están excluidas de cumplir con la obligación de estar inscritas en un registro de intermediarios de crédito inmobiliario gestionado por el Banco de España por el órgano competente de cada CC.AA. (según ámbito de operaciones). Esta exclusión supone, por ejemplo, que una inmobiliaria que ofrezca servicios de intermediación no esté obligada a disponer de un seguro de responsabilidad civil o aval bancari o que se verifique que la persona física o administrador posea reconocida honorabilidad comercial y profesional y carezcan de antecedentes penales por haber cometido delitos graves, ya sea contra la propiedad, el patrimonio y el orden socioeconómico, de falsedad o cualquier otro cometido con ocasión del ejercicio de actividades financieras.
La actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios se limita a prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes designados por cualquiera de los anteriores. Vuelve el legislador a abrir la puerta a las inmobiliarias, ya que en su artículo 19 añade “podrán prestar estos servicios las personas a que se refiere el artículo 26.3, así como las personas que, sin formar parte de ninguna de las categorías anteriores, presten servicios de asesoramiento, siempre que hayan sido reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a
su supervisión de conformidad con los requisitos establecidos en esta Ley para los intermediarios de crédito inmobiliario.” Por tanto, las inmobiliarias también podrán prestar asesoramiento en préstamos inmobiliarios.
Se repiten, por tanto, los errores del pasado: más exigencias a los intermediarios de crédito profesionales que a las inmobiliarias que proporcionen este servicio. No alcanzo a entender las razones del legislador, salvo que estemos ante un desconocimiento palmario de la realidad del asesoramiento hipotecario en España.
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