Asesoramiento en la Ley de Crédito Inmobiliario

Siguiendo con el resumen de la Ley de crédito inmobiliario, iniciado con el artículo dedicado a los agentes regulados por la norma, las obligaciones de informar y el análisis de solvencia (primeros 15 artículos en la versión del Senado), veamos ahora los siguientes artículos de la Ley. Se resumen aspectos como la formación del personal al servicio de los prestamistas e intermediarios de crédito y el asesoramiento hipotecario, entre otros aspectos.

En primer lugar veamos algunas normas que hacen referencia a la formación, competencia y remuneración del personal.

Conocimientos e incentivos del personal

En relación a los conocimientos y competencias del personal al servicio de los prestamistas (entidades financieras o prestamistas privados) y de los intermediarios de crédito y representantes designados, se establece que el Ministerio de Economía y Empresa deberá establecer los requisitos mínimos del personal en materia de conocimientos y competencias, para garantizar que conocen bien los productos que comercializan.

En cuanto a la remuneración del personal responsable de evaluar la solvencia y conceder los préstamos hipotecarios de los prestamistas inmobiliarios, así como a la remuneración de los intermediarios:

  • Se pretende que la política remunerativa no incentive la asunción de riesgos superiores al fijado por el prestamista.
  • Para que se incorpore una visión de largo plazo y se eviten los conflictos de interés, la norma establece que la remuneración no dependa de la cantidad o porcentaje de solicitudes aceptadas. Es decir, que no se pague más al personal que apruebe más hipotecas.
  • La remuneración del personal de los prestamistas e intermediario no debe ir en contra de una actuación honesta, imparcial, transparente y profesional, que respete los derechos y los intereses de los prestatarios. Buenas palabras que, me temo, en la práctica difícilmente se acabarán cumpliendo en su integridad.
  • De forma algo genérica y confusa, se pretende que los prestamistas al establecer sus políticas de remuneración no comprometan el tiempo que el personal dedica a evaluar el riesgo, a informar debidamente a los clientes ni que provoque que se ofrezcan los mismos tipos de contratos de préstamo, determinados tipos de interés o servicios accesorios. Sin establecer parámetros concretos y con la poca capacidad de los reguladores para controlar este tipo de políticas en la práctica, me temo quede en poco más que una declaración de intenciones del legislador.

Asesoramiento en préstamos inmobiliarios

Los profesionales que asesoren en materia hipotecaria y sus empleados deben operar con una estructura de remuneraciones que no afecte a su capacidad de actuar en interés del prestatario, no dependiendo de los objetivos de venta a la hora de prestar un adecuado asesoramiento hipotecario. Define la Ley como servicios de asesoramiento: «toda recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado.»

Solo los podrán asesorar en materia de préstamos inmobiliarios los prestamistas, los intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes designados. Inmediatamente me surge la siguiente pregunta: un abogado o economista especializado en préstamos hipotecarios, ¿no puede asesorar si no es un intermediario hipotecario?

La norma al respecto dice que también podrán asesorar «las personas que realicen las actividades de intermediación de crédito  siempre que dichas actividades se ejerzan de forma accesoria en el marco de una actividad profesional regulada por disposiciones legales o reglamentarias que no excluyan la prestación de tales actividades o servicios, y siempre que la actividad de intermediación de crédito, sin constituir su actividad principal, esté íntimamente relacionada con la prestación del contrato principal celebrado entre el profesional y el prestatario.» Entiendo que básicamente se refieren a inmobiliarias que gestionan las hipotecas de sus clientes, lo que en mi opinión es un grave error: generalmente las inmobiliarias no disponen de personal formado para esta tarea.

Añade la norma que podrán también prestar servicios de asesoramiento hipotecario «personas que, sin formar parte de ninguna de las categorías anteriores, presten servicios de asesoramiento, siempre que hayan sido reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión de conformidad con los requisitos establecidos en esta Ley para los intermediarios de crédito inmobiliario.» Mi pregunta es sencilla ¿qué personas están sujetas a la misma supervisión que los intermediarios de crédito sin ser intermediarios de crédito?

En cuanto a la forma de prestar el servicio de asesoramiento:

El asesor hipotecario debe informar, antes de prestar el servicio de asesoramiento: (i) el conjunto de productos que tomará en consideración, para que sea posible valorar si se le asesora solo respecto a productos propios o también de otros productos ofrecidos en el mercado; (ii) los gastos del asesoramiento o su gratuidad; (iii) la retribución o comisiones que el asesor vaya a recibir, directa o indirectamente, del prestamista o prestamistas que conceden los productos de préstamo recomendados.

Al prestar el servicio de asesoramiento en préstamos inmobiliarios: (i) el asesor recabarás información actualizada sobre la situación personal, financiera, preferencias y objetivos del prestatario para poder recomendarle contratos de préstamo adecuados; (ii) los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados tendrán en cuenta un número lo suficientemente grande de contratos de crédito de su gama de productos y recomendarán uno o varios según encajen en las características del cliente, preferencias y objetivos; los intermediarios de crédito no vinculados harán lo mismo con los contratos disponibles en el mercado. Entiendo que la obligación de los intermediarios de crédito de ofrecer 3 ofertas vinculantes establecida en el artículo 22.4 de la Ley 2/2009 decae cuando es de aplicación la Ley de crédito inmobiliario que estamos resumiendo; (iii) se actuará en el mejor interés del prestatario; (iv) se facilitará una copia en papel o en otro soporte duradero de la recomendación formulada.

El Gobierno establecerá los requisitos para la prestación de servicios de asesoramiento hipotecario. Solo los prestamistas o intermediarios que cumplan con los requisitos establecidos podrán usar los términos «asesoramiento independiente» y «asesor independiente». Con la «premura» que se da a este tipo de regulaciones, podemos esperar sentados, me temo.

Acabamos este segundo artículo resumiendo la Ley de Crédito Inmobiliario, que continuaremos en breve.

Resto de artículo resumiendo la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

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2 comentarios
  1. Ana isabel
    Ana isabel Dice:

    Buenos días querría realizar la siguiente consulta:
    Terminé de pagar mi hipoteca en el 2011 y un año más tarde en junio 2012 pedí un nuevo crédito hipotecario sobre la misma vivienda para pagar una reforma. En el borrador de hacienda me aparece y la pregunta es si puedo desgravarla al ser anterior a diciembre 2012 aunque sea una segunda hipoteca sobre la misma vivienda. Agradezco de antemano su ayuda.

    Responder
    • Antonio Gallardo
      Antonio Gallardo Dice:

      Buenos días. No puedes deducirte porque estas cantidades no tuvieron como destino el pago de la vivienda (la cual finalizaste anteriormente, en 2011, al terminar la hipoteca). En concreto la normativa indica claramente que «la base de la deducción está constituida por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual».

      La única opción de deducción la tendría si el destino fuera rehabilitación de vivienda (no reforma) para la que debe cumplir una serie de puntos:

      A efectos de esta modalidad de deducción, se considera rehabilitación de vivienda habitual las obras realizadas en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

      Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas, en los términos previstos reglamentariamente.

      Que las obras tengan por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda de los límites establecidos en el Reglamento del Impuesto sobre la Renta.

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