Ley hipotecaria 2019

Seguimos con este tercer artículo el resumen de la Ley hipotecaria 2019 o, mejor dicho, de la inminente publicación en el BOE de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que regulará las hipotecas solicitadas por personas físicas a prestamistas profesionales y la intermediación hipotecaria. En este resumen veremos como se regulan las ventas de seguro junto a los préstamos hipotecarios, los préstamos en divisas, las cláusulas suelo y los tipos de interés variables aplicables.

Diseminado en varios artículo de la Ley hipotecaria 2019 o Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario están diferentes realidades o cláusulas hipotecarias que han sido y siguen siendo causa de enorme problemática entre bancos y clientes. Veamos como lo enfrenta la Ley:

Venta vinculada o combinada

Demasiado evidente es que las entidades financieras se saltan el espíritu y la letra de la normativa que prohíbe obligar a un cliente a contratar seguros para conseguir la hipoteca y lo difícil que les resulta luchar contra ello. La supervisión del Banco de España y su capacidad de disciplinar el mercado, en mi opinión, es lamentable en este aspecto. En la última versión de la norma que salió del Senado había un importante avance, textualmente:

«Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como, en su caso, en cada una de las renovaciones, por lo que el prestamista deberá ofrecer la posibilidad de contratar pólizas de carácter temporal anual renovable«. Esta obligación de ofrecer un seguro anual renovable en lugar de los abusivos seguros de prima única era una buena solución para minimizar los abusos de la banca. Sin embargo, nos comenta en experto en seguros Carlos Lluch que el Congreso tumbó finalmente esta estipulación.

Según la norma se prohíbe la práctica de venta vinculada (toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado), pero las excepciones desvirtúan la prohibición, por la ambigüedad de fijar que la autoridad competente «podrá autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas.» además de  recoger que «los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto».

En relación a la práctica de venta combinada (toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado), se permite informando adecuadamente al cliente, entre otras cuestiones de la diferencia de la oferta combinada y de la oferta de productos por separado.

Mi experiencia en el (mal) funcionamiento de la práctica bancaria es que al no prohibir tajantemente la venta vinculada y permitir la venta combinada, los abusos en la colocación de seguros vinculados a las hipotecas seguirán casi exactamente igual que en la actualidad.

Préstamos en moneda extranjera

La Ley hipotecaria pierde la oportunidad de prohibir los especulativos y mal comercializados préstamos hipotecario multidivisa. Los contratos de préstamo en moneda extranjera (con o sin cláusula multidivisa) deben permitir al prestamista convertir en préstamo a euros (más exactamente, en la moneda que tenga ingresos o tenga la mayor parte de sus activos o la moneda del Estado de residencia). Las personas físicas no consumidoras pueden pactar algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio en lugar del derecho anterior. En otras palabras, si eres autónomo el banco puede colocarte un derivado de tipo de cambio (arriesgado y complejo) en lugar de darte el derecho reconocido al consumidor normal.

Se obliga a informar periódicamente al prestatario del contravalor en euros de la deuda pendiente y, en todo caso, cuando el importe adeudado o las cuotas periódicas difieran en más del 20%. En la FEIN se debe incluir un ejemplo de los efectos de una fluctuación del tipo de cambio del 20%.

De incumplirse las exigencias de la Ley, se producirá la nulidad de la cláusula multidivisa y la modificación del contrato como si el préstamo se hubiera concedido en euros. En opinión de la abogada de Futur Legal Marina Mullor «A efectos de futuras demandas por hipoteca multidivisa, la intención del legislador es mejorar la posición del consumidor prestatario, no viéndose obligado a interponer demandas solicitando la nulidad de la cláusula multidivisa. Sin embargo, no se fija que el banco deba devolver las cantidades pagadas de más en concepto de mensualidades, lo que puede acabar suponiendo demandas de reclamación de cantidad, entre otras vías.»

Tipo de interés

Cuando estemos ante hipotecas a tipo variable, quedan prohibidas las cláusulas suelo, si bien se habilita legalmente al banco a no aplicar intereses negativos (situación muy discutida en su día cuando el Euribor no paraba de bajar).

Los tipos de interés aplicables a las hipotecas variables deben ser:

  • «a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de préstamo y por las autoridades competentes.
  • b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas conscientemente paralelas.
  • c) Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.»

Como perito financiero que ha realizado multitud de informes periciales relacionados con préstamos hipotecarios, puedo afirmar que el controvertido IRPH que ya ha llegado al TJUE, no cumple con estos requisitos, al ser susceptible de influencia por los bancos, es decir, ser manipulable y predecible.

Resto de artículo resumiendo la Ley hipotecaria

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1 comentario
  1. Carlos Lluch
    Carlos Lluch Dice:

    España es un país muy curioso. Tenemos unas 120.000 leyes y normas y, con ese pastel cuyo desconocimiento no nos exime de su cumplimiento deberíamos ser capaces de comportarnos bien y de no salirnos del buen camino.
    Si nos leemos el artículo del art 82.4 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias veremos que declara «…en todo caso son abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los artículos 85 a 90, ambos inclusive:
    a) vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
    b) limiten los derechos del consumidor y usuario,
    c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
    d) impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba,
    e) resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, o
    f) contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.»

    Se me ocurre pensar que casi todas las letras de esa lista quedan comprometidas cuando a alguien se le obliga a asumir un contrato que no desea, en las condiciones que fija la voluntad del empresario, que limitan el derecho a elegir del cliente, que pueden suponer un exceso de garantías (por ejemplo, un seguro del hogar es innecesario en un piso si hay seguro de comunidad porque este ya cubre la reconstrucción de la vivienda al 100%) y, por supuesto, abducir un potencial cliente del mercado libre por 30 o 40 años no es precisamente amable con los competidores.

    Sumemos el artículo 5.e de la Ley 26/2006 de mediación de seguros que le prohíbe al banco (como agente que es) » Imponer directa o indirectamente la celebración de un contrato de seguro.» Insisto desde 2006 (la Ley anterior, la 9/1992, ya prohibía en su artículo 26.2.g «La coacción en la mediación de seguros, así como la información inexacta o inadecuada a los tomadores del seguro, asegurados, beneficiarios de las pólizas o a los aseguradores…» considerándolo falta muy grave) por lo que la banca lleva la tontería de 26 años incumpliendo la legislación de distribución de seguros por este periodo.

    Completemos el absurdo con el conocimiento de que la Directiva CE Hipotecaria es de aplicación directa desde marzo de 2016. Y que esa Directiva prohíbe expresamente la vinculación de seguros y otros productos a un préstamo. No obstante… han venido olvidando dicha prohibición.

    En resumen: tendremos nueva Ley que imposibilitará la vinculación de seguros a préstamos pero tenemos una banca que se cree impune y que opera (al menos en esto) como unos auténticos outlaw del Oeste americano. O firmas o te pegan un tiro patrimonial y te quedas sin ese derecho constitucional a una vivienda digna. A no ser que aceptes perder la dignidad y un montón de dinero para satisfacer sus caprichitos.

    La nueva Ley, como cuenta Pau, debería tener una vía de escape para que el cliente pudiera abandonar un seguro si resulta que este es inadecuado para sus intereses. Por ello la asociación ADECOSE presentó a los Grupos Parlamentarios una solución que incorporó el Senado en su propuesta: que los seguros no pudieran exceder el plazo de un año si bien pudieran contar con la posibilidad de renovarse tácitamente con sujeción a lo previsto en el artículo 22 de la Ley de Contrato de Seguro. Pero sus Señorías, en el Congreso, han decidido dejar de lado al consumidor y favorecer a la banca.

    ¿Por qué?

    Si les digo que el seguro que propone Bankinter no cubre el incendio del contenido si no se pierde al menos el 85% del valor asegurado mientras el resto del mercado no aplica esa regla, que no protege a sus clientes en caso de inhabitabilidad ni con un día de hotel ni con un alquiler durante un año mientras se repara la vivienda, si les digo que el seguro TAR del BBVA no nos cubre la vida mientras vamos a dar un paseo en bici o si somos taxistas o conductores de bus mientras otros seguros si protegen, si les digo que … Hay que ser muy ignorantes de la Ley y del mercado o tener unos intereses inconfesables para prever que todos los seguros son iguales y que qué más da que el cliente compre el de la calle o el del banco. De entrada la CNMC ya habría llamado a capítulo al sector entero si oliera una práctica concertada en coberturas y primas. Pero es que, además, hay otro tema muy importante y que parece ser que solo entendemos unos pocos, expertos en gerencia de riesgos: personas distintas, familias distintas, hábitos y modos de vida distintos requieren seguros distintos. Si tengo o no arte o colecciones, si tengo o no mi casa tecnificada, si tengo vecinos o vivo en una casa aislada, si mis tuberías están enterradas o tengo postensas para que la luz llegue a mi casa, si … ¡Cada familia genera riesgos distintos de otra! Y ahí hay otro elemento fundamental: la banca vende (si es que podemos llamar así a una oferta que no podrá rechazar el cliente) lo que le interesa, no lo que interesa a su cliente. Y eso siempre acaba mal.

    En algún momento espero que en el Congreso de los Diputados se siente doña Decencia junto a doña Respeto y a su inseparable pariente Inteligencia, joven ella e inexperta por falta de uso.

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