Intermediarios de crédito inmobiliario

En este articulo analizaremos las figuras de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas privados, en base a lo establecido en la inminente Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, pendiente de publicación en el BOE. Ya está disponible el texto definitivo, al publicarse en fecha 7 de marzo de 2019 la aprobación definitiva por el Congreso del Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que se puede leer en el documento enlazado. Próximamente estudiaremos el régimen jurídico de estas figuras

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Veamos como define la ley a las diferentes figuras hipotecarias reguladas.

Los intermediarios de crédito inmobiliario

Intermediario de crédito inmobiliario: toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de préstamo a que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b):

  • a) presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;
  • b) asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;
  • c) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.

Teniendo en cuenta que la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario se centra, simplificando, en los préstamos hipotecarios sobre inmuebles residenciales contratados por personas físicas (sean o no consumidores), en forma de préstamo o crédito concedido por una entidad financiera o prestamista privado, un intermediario de crédito inmobiliario será aquel profesional o empresa que, sin prestar el dinero, ni ser notario, cobra por poner en contacto a potenciales prestatarios con los prestamistas y, además ofrece alguno de los servicios siguientes: (i) enseña o explica el contrato de préstamo; (ii) asiste a los prestatarios en la fase precontractual; (iii) celebrar el contrato de préstamo en nombre del prestamista.

Se considerará intermediario de crédito vinculado al intermediario de crédito  que actúe en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional de:

  • a) un solo prestamista;
  • b) un solo grupo (prestamistas que presentan cuentas consolidadas); o
  • c) un número de prestamistas o grupos que no representa a la mayoría del mercado.

Figura un tanto esquiva: si un intermediario de crédito vinculado actúa «en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional» de un prestamista que sea una entidad de crédito, ¿qué lo diferencia de la figura del agente de entidad de crédito? ¿cómo establecer que un intermediario de crédito opera con un número de prestamistas que no representan a la mayoría del mercado?

En relación a los agentes de entidad de crédito, el Real Decreto 84/2015 los define como «las personas físicas o jurídicas a las que una entidad de crédito haya otorgado poderes para actuar habitualmente frente a la clientela, en nombre y por cuenta de la entidad mandante, en la negociación o formalización de operaciones típicas de la actividad de una entidad de crédito. Quedan excluidos los mandatarios con poderes para una sola operación específica, y las personas que se encuentren ligadas a la entidad, o a otras entidades de su mismo grupo, por una relación laboral.» Un intermediario de crédito vinculado no actúa por poderes del prestamista, ¿o sí? Los términos «en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional» no ayudan a entender la diferencia.

Representantes designados

La norma define al representante designado como toda persona física o jurídica que realiza las actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de este. Es, por tanto, un profesional o empresa con una vinculación contractual y exclusiva con el intermediario de crédito para prestar a personas físicas terceras el servicio de intermediación.

El intermediario de crédito inmobiliario responderá de toda acción u omisión del representante designado cuando opere en su nombre. En el caso particular de representantes designados de un intermediario de crédito vinculado a un único prestamista, responderá de las acciones u omisiones el prestamista.

Prestamistas privados

La Ley define la figura del prestamista inmobiliario como toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos regulados en la norma. Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.

La Ley, por tanto, considera prestamistas tanto a entidades financieras como a prestamistas privados, sean personas físicas o jurídicas.

En el siguiente artículo analizaremos el régimen jurídico de los prestamistas privados, de los intermediarios de crédito inmobiliario y de los representantes designados.

Resumen de la Ley de contratos de crédito inmobiliario

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