Resumen de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

El último Consejo de Ministros ha dado el visto bueno a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que nacerá en breve tras su publicación en el BOE. En este artículo veremos un resumen de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en los puntos que principalmente afectan al solicitante de una hipoteca para comprar una vivienda. Si el lector está interesado en que un intermediario hipotecario analice la viabilidad de su solicitud de hipoteca, puede rellenar nuestro formulario de contacto.

Veremos de forma lo más sencilla posible el resumen de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; en próximos artículos iremos resumiendo más aspectos de la norma:

Hipotecado persona física, hipoteca de inmueble residencial

Su objeto es proteger a las personas físicas (no solo a los consumidores) que pidan una hipoteca (deudores), los avalistas y, entiendo yo, los hipotecantes no deudores (la Ley se refiere a fiadores o garantes). La ley afecta tanto a entidades financieras, como a prestamistas privados y a intermediarios de crédito inmobiliario (brokers hipotecarios como los seleccionados por nuestro portal).

El contrato de crédito inmobiliario que regula la norma se refiere a préstamos y créditos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial (no locales ni naves industriales, por ejemplo).

Papel del Registro de Condiciones Generales

Se obliga a los prestamistas a inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas que incorporen en sus contratos de préstamo inmobiliario. Recomiendo el blog En la Cancha del registrador Carlos Ballugera, al respecto.

Obligación de informar y transparencia

Se introducen diferentes obligaciones de información a suministrar a los clientes hipotecarios, que deberán entregarse como mínimo 10 días antes de la fecha de firma ante notario:

  • Información recogida en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). La FEIN procede de la normativa europea que transpone la Ley española. Tendrá la consideración de oferta vinculante.
  • La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con la información sobre cláusulas o elementos relevantes, como el índice oficial de referencia utilizado (Euríbor básicamente, ya que el IRPH tiene todos los números de acabar tumbado por el TJUE y el IRS ni se utiliza, entre otros referenciales olvidados), límites mínimos en el tipo de interés aplicable, vencimiento anticipado o la distribución de gastos hipotecarios.
  • En las hipotecas a tipo variable, cuadros de amortización según diferentes escenarios de tipos de interés, para que pueda apreciar hasta qué punto las mensualidades pueden subir. Nuestra calculadora hipotecaria puede serte una ayuda en este sentido.
  • Información de los seguros exigidos.
  • Advertencia al cliente de que está obligado a recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija. Ha leído bien, estaremos obligados a recibir formación del notario, que no cobrará nada por ello. Hipotecados obligados a formarse por notarios que no cobran por ello, que además pueden no ser expertos en finanzas hipotecarias. Adivine el lector el resultado en la práctica. Esta comprobación del principio de transparencia material deberá hacerse, como mínimo, el día anterior a la firma de la hipoteca, levantando el notario una acta. Deberán acudir tanto los titulares hipotecarios como los avalistas. Si no hay «cursillo», no se podrá firmar la hipoteca. Mucho me temo que este trámite acabe siendo usado por la banca para protegerse de las demandas de los clientes, si bien es pronto para valorar hasta qué punto les supondrá una pantalla judicial y como afectará al papel de los notarios en los juicios.

Evaluación de la solvencia

Se recoge la obligación de evaluar la solvencia de los potenciales prestatarios, fiadores o garantes. Esta evaluación de solvencia no puede suponer un coste, con lo que cláusulas que carguen comisiones en este sentido son ilegales. No puede concederse la hipoteca en base a las garantías hipotecarias, el prestamista debe conceder solo hipotecas que valore podrán ser devueltas. Lamentablemente no hay sanción al crédito irresponsable que beneficie al hipotecado; recomiendo al respecto la visión de Matilde Cuena. Si nos deniegan la hipoteca, la Ley obliga al banco o prestamista privado a que nos informe por escrito y de forma motivada sobre las razones de esta denegación (otra cosa es que lo cumplan en la práctica, que lo dudo).

Con este artículo del resumen de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario acabamos el análisis de los artículos 1 a 15. Seguiremos resumiendo la Ley de las hipotecas en próximos artículos.

Otros artículos resumiendo la Ley

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