Buenos días. Voy a contestarte primero según las alternativas que tienes para transmitir ese 50% de propiedad:
- Donación: No veo problema para que se haga por varias razones. Se suele considerar donación encubierta cuando lo que hay detrás es una compraventa y se simula donación. Este no es tu caso y más siendo pareja de hecho (aunque aprovechéis la venta fiscal de pagar menos impuestos). Convivís y ella hace frente a ese 50% del pago de la hipoteca. No creo que haya problema.
- Compraventa: Aunque la donación no creo que genere problemas, la compraventa tampoco la veo problemática y es más transparente, especialmente si hay alguna cantidad que hayas pagado tú y ella no, para saldarse. La compraventa no tiene porque suponer que pagues al IRPF si lo has hecho por la misma cantidad que la has recibido, lo normal si ha pasado poco tiempo.
Una cosa es declarar la operación, informar, y otra cosa que haya plusvalías (beneficios). Lo normal es que en esta operación haya pérdidas. Si, por ejemplo has comprado la vivienda por 200.000 euros y transmites ese 50% por 100.000 euros, al sumar la parte alícuota (la mitad) de los gastos de compra al valor de adquisición y restar los gastos de venta al importe entregado te saldrán minusvalías y no tendrás que pagar a Hacienda.
¿Cuál es la mejor opción? Para mi dependerá también de como constituyas la hipoteca cuando hagas la compraventa al promotor.
Si la hipoteca es 100% a tu nombre, lo mejor es la compraventa. Aprovechas la operación de compraventa para subrogar el 50% de la hipoteca a nombre de tu pareja, ella asumirá en ese momento esa deuda. Además, cuando calcules la transmisión y el pago restas de la cantidad que recibirías por la compraventa ese 50% de deuda. Si tu has pagado otras cantidades que sumadas alcancen el valor de la vivienda será lo que tendrá que pagarte y así regularizarás completamente la operación. Es una operación 100% transparente que no te genera pago de impuestos como he explicado anteriormente.
Su el banco consiente que ella asuma el 50% de la hipoteca desde el principio aun teniendo tu el 100% de la propiedad, lo mejor es la donación, con la que igualas al ceder la propiedad el 50% de propiedad a quien ya asume el 50% de la deuda de la hipoteca. No veo problema en considerarse encubierta porque principalmente existe esa deuda que paga tu pareja antes de la donación y con esta operación regularizas la situación.
Sobre el pago de impuestos, quien lo recibe no tributa en el IRPF, ya que ya ha liquidado en el Impuesto de Donaciones. Quién dona, si tiene que declarar la variación patrimonial al IRPF. Si hubiera incremento patrimonial (entregas el bien con un valor por encima de el de adquisición) si tributarás por esa diferencia. Pero no es el caso, no hay plusvalías, sino pérdida patrimonial y no tienes que realizar ningún pago. Eso sí, a diferencia de otras pérdidas patrimoniales esta cantidad no será deducible en el IRPF.
Sobre las plusvalías municipales, lo mismo, al no existir ganancia y siguiendo el criterio del Tribunal Supremo no hay que realizar pago. Además si la transmisión se realiza en un plazo inferior a un año la mayoría de los ayuntamientos no aplican ningún pago aún existiendo ganancia.
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