Listados

Hola Daniel,

Tu situación es muy interesante y permite que un asesor financiero se pueda lucir con una planificación realmente bonita.

A modo general, porque la conversación sería muy larga, te comentaría varios puntos:

Uno de ellos es que me parece bien que no se estudie bien la operación hipotecaria hasta que falte menos tiempo. La subida de tipos está siendo muy intensa y el Euribor se está adelantando, ta vez, demasiado: Euribor 12 meses al 2,70% vs tipos de interés BCE al 2%.

Siendo cierto que el BCE podría seguir subiendo tipos, también lo es que la inflación está cerca de llegar a su techo, gracias a la caída de las materias primas (provocada por la ralentización económica/recesión que está provocando la propia inflación y subida de tipos) y que el BCE, a la mínima que pueda dejará de subir tipos (a corto plazo los seguirá subiendo), ya sea porque le gusta la expansión monetaria (tiene contento al mercado) o porque la recesión puede ser fuerte en Alemania y la presión germana haría que el BCE se relaje. Yo no descarto bajada de tipos en 2023, aunque ahora parezca una locura, piensa que los banqueros centrales hace un año hablaban de “inflación transitoria” (en este vídeo lo explicamos un poquito más).

Respecto a una hipoteca fija al 2%; que yo sepa no las hay, al menos sin bonificaciones: si las hay fíjate bien, porque domiciliar nómina y tener una tarjeta seguramente te viene hasta bien, pero un seguro de vida y hogar (que puede ser el triple al de un seguro competitivo), un plan de pensiones malísimo o fondos peor todavía te pueden hacer perder dinero de verdad para salvar algunas decimillas de tipo de interés.

Ante este escenario, te puedes plantear hacer una hipoteca a tipo variable (ojo si la encuentras al 2% fija sin condiciones, tampoco te puedes equivocar mucho): como bien dices, la operación es atractiva para el banco y puedes negociar un diferencial adicional al Euribor interesante.

Por qué te podría resultar interesante?

• Tienes una cartera de inversión de 280.000 euros; si con ésta vas a buscar una rentabilidad a largo plazo (un horizonte temporal similar al de la hipoteca te permite asumir riesgos a 30 años) cercana al 8-10% anual le saca mucha diferencia al tipo de interés. Claro está, tienes que tener una cartera enfocada a renta variable, muy diversificada, en activos de mucha calidad, y con cierta actitud activa para balancear hacia los mejores sectores y zonas durante estas tres décadas.
• En el caso que durante estos 30 años el Euribor se dispare, tendrás capacidad de amortizar hipoteca con tus inversiones: imagina que tu tipo de interés alcanza el 7% (nunca se sabe), entonces sí te valdría la pena no asumir esa prima de riesgo y podrías amortizar o todo o una parte (si has sacado rentabilidad durante estos años, te sobrará más dinero).
• Además, para poder negociar mejor con el banco (también para negociar un tipo fijo), puedes pignorar parte de la cartera (además de hipotecar parte de tu casa, hipotecas parte de tu cartera); además tenemos inversores que lo hacen a través de carteras que se pueden mover (comprar y vender acciones y fondos) al estar vehiculizadas (el vehículo es el que se pignora).

En definitiva, tienes una situación muy interesante que creo que da para analizarla al detalle. Por supuesto, puedes contar conmigo para tener una charla privada (aquí la puedes reservar sin coste ni compromiso).

Un saludo!

Luis García Langa
Corredordefondos.com

Gracias por su respuesta. Más allá de la deducción, mi duda es si merece la pena cambiar la hipoteca a fija según las condiciones que detallaba. Me faltaba decir que no tengo más deuda y que mis ingresos anuales son de 48mil brutos.

Gracias por ayudarme a hacer las cuentas.

Interesante pregunta de Alfonso sobre las condiciones de la hipoteca Bankinter y la hipoteca ING que voy a contestar de forma general en base a las condiciones que nos ofrecen a noviembre de 2022.

Para valorar si hay condiciones hipotecarias mejores que estas dos entidades financieras, además de buscar por vuestra cuenta, podéis valorar contratar los servicios de un broker hipotecario experto.

ING a fecha de esta respuesta, ofrece condiciones diferentes según sea nuestro perfil. Si vamos al 80% de compraventa, no una hipoteca al 100% de ING, el resultado con un caso de la hipoteca variable ejemplo es:

Hipoteca Naranja fija a Euribor + 0,99% a devolver en 28 años (75-47), 1,80% nominal el primer año. TAE del 3,15%. Contratando hogar y vida, además de domiciliar la nómina, tendríamos un Euribor + 0,59%.

Bankinter, por su lado, ofrece también un simulador que con datos de un cliente solvente con ahorros nos recomienda, entre otras opciones:

Hipoteca Bankinter variable a Euribor + 0,75%. TAE variable del 3,28%, calculada a 20 años. Comisión de apertura de 500€. Interés nominal del primer año: 1,25%. Si leemos la letra pequeña comprobamos que la simulación nos ofrece su interés bonificado, algo que no me gusta. Interpretando las “bonificaciones” siguientes:

• Cuenta Nómina, Cuenta Profesional o Cuenta No-Nómina (Bonificación de 0,40%).
• Seguro de Vida (Bonificación de 0,60%).
• Seguro Multirriesgo Hogar (Bonificación de 0,20%).
• Plan de Pensiones/EPSV (Bonificación de 0,10%).

Si no contratamos ningún producto (aceptamos domiciliar la nómina), el tipo que nos ofrece Bankinter es de Euribor + 1,65%.

Comparando, en base a la información pública general, tenemos:

• Hipoteca variable de ING:  tipos nominales entre Euribor + 0,99% y Euribor + 0,59% según aceptemos o no vinculación. Comisión de apertura del 0%.
• Hipoteca variable de Bankinter: Euribor + 1,65% a Euribor + 0,75% según vinculaciones. Con comisión de apertura del 0,25%.

Comparando intereses nominales, gana la hipoteca de ING.

Cuando uno se está planteando amortizar anticipadamente capital de una hipoteca, tiene que tener en cuenta:

1. Las posibles deducciones, que como comentas, es del 15% con un máximo de base de 9.040€ (deducción máxima de 1356€), siempre que la financiación fuera para adquirir una vivienda habitual antes de 2013. Amortizar más de 9040€ no genera rentabilidad fiscal.
2. Las comisiones por cancelación anticipada, que son más elevadas en el caso de hipotecas fijas que en hipotecas variables.
3. El tipo de interés que pagará, ya que amortizar puede verse como una inversión: se “ganan” los intereses que se dejan de pagar por la deuda pendiente cancelada anticipadamente.
4. Que nuestros ahorros tras la amortización anticipada sean más que suficientes para hacer frente a situaciones extraordinarias, como quedarse sin empleo.

Dependiendo de tu caso particular, un asesor podría darte una respuesta personalizada.

saludos!

La figura de un broker de hipotecas hoy en día se ha profesionalizado mucho y la oferta de empresas de financiación se ha multiplicado, como puedes comprobar en nuestro comparador.

Además de los profesionales tradicionales, ha surgido un gran número de broker hipotecario online, algunos con mucha experiencia, como los que hemos seleccionado en Futur Finances, y otros advenedizos.

Contratar los servicios de este tipo de profesionales puede ayudarte y mucho a firmar una buena hipoteca en Sevilla, pero te aconsejo elegir bien la empresa que contratas, ya que no todas son iguales.

Saludos.