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Buenos días,

Para poder obtener una hipoteca del 100% del precio de compra es preciso que aportes un aval que tenga un inmueble libre de cargas.

La reforma como bien apuntas tendrá que ser a través de un préstamo personal, ya que el banco no te la va incluir en la hipoteca. No se financian hipotecas del 100% + reformas.

Si vas a hacer una operación de este tipo lo que es muy importante es que la suma de la cuota de la hipoteca más la cuota del préstamo personal no supere el 40% de tus ingresos.

Un saludo,

CEO de Hipotecas Plus.

Asegurado es una palabra muy ambiciosa cuando de pensiones públicas hablamos. Voy a intentar resumir la reforma que el Consejo de Ministros ha presentado al Congreso, el “Proyecto de Ley de garantía del poder adquisitivo de las pensiones y de otras medidas de refuerzo de la sostenibilidad financiera y social del sistema público de pensiones”. La información pública que tenemos hasta el momento la proporciona La Moncloa en este enlace.

Para tener información actualizada relacionada con el futuro de las pensiones, puedes seguir el artículo enlazado.

Resumen del Proyecto de Ley:

Con la información que proporciona el Gobierno y con el texto del dictamen del CES podemos destacar de la reforma de las pensiones propuesta al Congreso los siguientes puntos principales:

1. Revalorización según el incremento de precios del años anterior, concretamente con la inflación media (IPC, entendemos). Se revierte una reforma del año 2013, congelada desde el 2018, que fijaba un “factor de sostenibilidad” que, en la práctica, suponía una devaluación en términos reales de las pensiones. Los pensionistas de Clases Pasivas (funcionarios, entre otros colectivos) pasan a regirse por este mismo sistema de revalorización.
2. Medidas que pretenden acercar la jubilación efectiva a la edad ordinaria de jubilación. Es decir, que la gente  no se jubile antes de tiempo. Se fijan una serie de medidas técnicas tanto a la jubilación anticipada voluntaria como involuntaria, como el establecimiento de coeficientes mensuales.
3. Medidas que buscan incentivar que los trabajadores y autónomos se jubilen más tarde: incentivos a la jubilación demorada. Así la gente que decide no jubilarse cuando ha llegado a la edad ordinaria de jubilación, no tendrá que cotizar a la Seg. Social por contingencias comunes (sí por incapacidad temporal). Además, por cada año que se siga trabajando, se podrá optar a los siguientes incentivos (también se puede acoger las Clases Pasivas): (i) porcentaje adicional del 4% en la cuantía de la pensión por año; (ii) una cantidad a tanto alzado (según cuantía de la pensión y plazo de cotización); (iii) una combinación de ambos incentivos.
4. Reducción del 75% de la cotización a la Seg. Social por contingencias comunes durante la situación de incapacidad temporal de los trabajadores mayores de 62 años.
5. La jubilación forzosa pactada en los convenios no puede fijar la extinción del contrato de trabajo por el cumplimiento por el trabajador de una edad inferior a 68 años, si bien hay excepciones según la actividad económica.

En cuanto a los ingresos del sistema, “el texto establece que la Ley de Presupuestos Generales del Estado contemplará anualmente una transferencia del Estado al presupuesto de la Seguridad Social para la financiación de diversos conceptos que permitan culminar la separación de fuentes en cumplimiento de la recomendación primera del Pacto de Toledo de 2020“. No explica el Gobierno qué conceptos se acabarán pagando vía PGE, es decir, con impuestos.

Apreciado Francisco,

De su consulta entiendo que usted tiene una anotación preventiva de embargo sobre su vivienda; indicarle que puede ceder su porcentaje de vivienda a su cónyuge, extinguiéndose la copropiedad sobre el inmueble, si bien le recomiendo que se abone dicha carga en el momento de producirse la cesión, puesto que de contrario estaríamos ante un posible alzamiento de bienes y la operación no podría realizarse.

Las anotaciones preventivas de embargo tienen una duración de cuatro años; una vez alcanzado el cuarto año el acreedor debe solicitar la prórroga de dicha anotación al Registrador de la Propiedad. Si el acreedor no solicita dicha prórroga, usted podría eliminar dicha carga de su nota registral solicitando una certificación de la finca ante el Registro de la Propiedad, pudiendo transmitir su porcentaje de copropiedad libre de cargas.

Respecto a la conveniencia de esperar a divorciarse para tomar dicha decisión, indicarle que debe valorar las circunstancias contextuales, tales como, a modo de ejemplo, si el importe de la deuda se puede abonar al acreedor o en qué fase está el procedimiento que ha dado pie a la anotación preventiva de embargo para saber si se puede producir la pérdida del cincuenta por ciento de la propiedad porque el acreedor decida ejecutar su derecho.

Si no hubiese peligro constatado respecto a la pérdida de la propiedad, entonces se podría pasar a valorar la realización de la cesión en un posible momento de ruptura, véase divorcio, teniendo en cuenta que si se trata de la vivienda familiar, se puede extinguir la copropiedad a través del convenio regulador de divorcio y, una vez homologado éste, se puede inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad, estando exentos del abono de plusvalía y del impuesto de actos jurídicos documentados.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Hola,

Para que el banco os conceda una hipoteca es necesario cumplir al menos 3 requisitos:

1. El primero de ellos, estar fijo, que los estáis.
2. En segundo lugar que la cuota no supere el 40% de vuestros ingresos.
3. Y en tercer lugar aportar como mínimo el 10% del precio de compra + los gastos de escritura.

Dicho esto es necesario que vendáis el piso para así capitalizaros y tener la aportación mínima que exigen los bancos.

Otra opción es aportar un aval que tenga un inmueble libre de cargas donde apoyarnos en compensación a la aportación que no disponéis en este momento y alquilar la vivienda que tenéis en propiedad.

Antonio Beltrán, CEO de Hipotecas Plus.

Puedes contactar con Hipotecas Plus y demás brokers seleccionados rellenando el formulario de contacto de Futur Finances.

Dada la estabilidad laboral y los ingresos que nos comenta, la primera opción que tienen pensada sería viable  con la oferta hipotecaria  actual, ya que necesitarían un 90% del valor de compra aproximadamente.

En cuanto a la segunda opción que nos plantea, el problema no lo veo en el endeudamiento, puesto que algunas entidades van a tener en cuenta las rentas presuntas obtenidas por el alquiler, sino el porcentaje de financiación, ya que tendrían que financiar el 100% de la compra con una sola garantía.

Por tanto, si no cuentan con una garantía real adicional libre de cargas, su operación sólo sería viable vendiendo primero y aportando la ganancia a la compra.

Para no correr ningún riesgo, se puede plantear la operación a la entidad financiera con el supuesto de CIRBE cero, es decir, como si hubiera ya vendido la vivienda y no tuviera ningún préstamo. De esta forma, la concesión de la hipoteca sólo se condicionará a la venta de su inmueble y cancelación de la hipoteca actual.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.