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Apreciado Vitorio,

Muchas gracias por tu pregunta y también muchas gracias al compañero Carlos Lluch por sus excelentes aportaciones.

Efectivamente, esta cuestión que planteas es muy interesante y está a la orden del día. Si bien como comenta Carlos puede que no exista en el mercado ninguna póliza que recoja ad pederem litterae un cierre de negocio por epidemia o por pandemia (¡por ahora!) la reciente Sentencia de Granada que comentas, que a su vez se refiere a una Sentencia de Girona del mes de febrero, va un poco más allá y expone un planteamiento que va a generar un cierto debate.

El Juzgado de Granada hace una interpretación extensiva del clausulado de la póliza objeto de Litis y, una vez expuestas las condiciones de la póliza, entiende que el cierre del negocio de aquel caso derivado del mandato gubernamental para aquellas actividades no esenciales encuentra amparo en la cobertura que se analiza e impone la condena de indemnizar al asegurado por tal circunstancia.

Lo hace por varias razones:

En primer lugar, porque de la prueba que se practicó en el juicio de aquel caso, que trajo como testifical a la mediadora que comercializó el seguro, se concluyó que el asegurado solicitó expresamente la inclusión de la garantía de cese de actividad y, por ello, pagó una prima mucho más elevada a fin de ver garantizado dicho siniestro.

En segundo lugar, porque, tras un acertado análisis del artículo 3 de la Ley de Contrato de Seguro, entiende que, pese a que pudiera haber una cierta interpretación del clausula de la póliza éste debe, en virtud del artículo citado, interpretarse del modo más favorable al asegurado.
Tenemos que recordar en este punto que la norma de seguro, la normativa en defensa de los consumidores y usuarios y el código civil español (artículo 1.288) señalan que ante la falta de precisión del clausulado debe llevarse a cabo la interpretación más favorable para el asegurado. Ello por cuanto en el mercado de seguros, un mercado seriado donde el consumidor no ostenta capacidad de formular el contenido contractual, esto es, alterarlo, negociarlo, sino donde su capacidad se limita a aceptar o no las condiciones predispuestas por la compañía de seguros, la norma intenta ofrecer una cierta simetría de posiciones en el contrato ante la información disímil que existe entre la compañía y el consumidor. En pocas palabras: aunque la literalidad de la póliza no sea clara, debe interpretarse en favor del asegurado.

En tercer lugar, pese a que las clausulas limitativas de derechos de las pólizas pueden ser válidas, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo “se requiere que el asegurado haya conocido las restricciones que introducen -es decir, que no le sorprendan- y que sean razonables, que no vacíen el contrato de contenido y que no frustren su fin económico y, por tanto, que no le priven de su causa”. En el caso en cuestión, la compañía alegó dichas limitaciones contenidas en la póliza, pero el juzgado entendió que el asegurado debía conocerlas. Cosa que no sucedió, por cuanto no le fueron explicadas.

Finalmente, entiende el Juzgado que no puede verse como una causa de fuerza mayor la pandemia del Covid en el ámbito del mundo del seguro. Sin duda, este planteamiento es ciertamente controvertido pero las alegaciones que vierte el Juzgado son muy interesantes por cuanto analiza la causa de fuerza mayor, pero desde la perspectiva del mundo del seguro. De hecho, se basa en estudios y monografías de personas de notoria relevancia doctrinal, así como informes de la OMS de años anteriores que ya vaticinaban tales situaciones.

En conclusión, si bien como comenta el compañero Carlos pocas son las pólizas que hasta ahora han recogido tales circunstancias de pérdida de explotación por cierre de negocio derivado de situaciones extraordinarias sí considero que cabe hacer una interpretación extensiva del caso concreto: qué información fue prestada, qué condiciones quisiste contratar, qué prima estuviste dispuesto a pagar por ellas, cuál es el clausulado concreto de la póliza, etc, a fin de evaluar la posibilidad de solicitar una indemnización a la compañía de seguros.

Espero haberte ayudado,
Saludos cordiales.

Socia de Futur Legal.

Estimado Ivan,

El tipo de contrato de trabajo es determinante cuando se va a solicitar más del 80% del precio del inmueble, por lo que no veo impedimento para la concesión de la hipoteca que necesita siempre que se acrediten las cantidades entregadas y que el ratio de endeudamiento o DTI (compromisos de pago entre ingresos netos mensuales) no supere el 35%.

A la hora de analizar el riesgo de su operación y las tres variables que influyen (estabilidad laboral, DTI y aportación de fondos propios), claramente la operación va bien en cuanto a la implicación de fondos propios del solicitante, y si el DTI no supera el 35%, la contingencia actual del tipo de contrato se puede contrarrestar.

En Ibercredit estaríamos encantados de atender su solicitud.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

Buenas tardes

Ante todo gracias por la contestación.

Pero parece que el banco no permite reflejar la condición de pago a plazos en la escritura y ahora lo que me sugiere es que renuncie a esa cantidad en la escritura,  y que hagamos un acuerdo para que quede reflejado las cantidades y los plazos a realizarse. Que acuerdo seria el mas aconsejable,  un contrato de compra venta,  o préstamo sin intereses? que opción seria la mas recomendable? Como puedo hacerlo para que salga lo menos perjudicada fiscalmente?

Existe alguna opción a parte de estas que te comento?

Gracias y un saludo

Estimado Pedro,

Cada entidad tiene su propia política de riesgo a la hora de calcular el ratio de endeudamiento (DTI) pero trataré de exponer como se calcula por parte de la mayoría de las entidades financieras.

La primera diferencia surge a la hora del cálculo de los ingresos, ya que algunas entidades no tienen en cuenta las pagas extras que puede tener el solicitante, al percibirse en momentos de año donde hay más gastos en la economía familiar; pero esto sólo lo adoptan las entidades más conservadoras y no es el criterio general. Lo habitual es tener en cuenta  el rendimiento neto del trabajo del IRPF, deducir las retenciones aplicadas y dividirlo entre doce mensualidades. El importe resultante se denomina ingreso neto mensual, que podemos aplicarlo al resto de prestatarios. El sumatorio de los mismos es la base de cálculo para determinar el DTI.

Por otro lado, los ingresos de los intervinientes que tengan contrato temporal no se suelen tener en cuenta si se financia más del 80% y no hay fiadores en la operación.

En cuanto a la cuota mensual se suele calcular, por regla general, al tipo de interés no bonificado. Esto es, si nos ofrecen un tipo fijo bonificado del 1,50%, el endeudamiento debemos calcularlo un punto más, es decir, al 2,50% ya que las bonificaciones suelen pesar 1%. La cuota resultante dividida la suma de ingresos computables no puede exceder del 35/40% en función de las circunstancias personales de los solicitantes (número de intervinientes o renta residual una vez asumidos los compromisos de pago).

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

Estimado Guillermo,

Efectivamente por el hecho de percibir sus ingresos en moneda diferente al euro, la hipoteca que tendría que solicitar se denomina préstamo en moneda extranjera tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019. No todas las entidades ofertan este tipo de hipoteca ya que otorga al prestatario el derecho de conversión a la moneda en la que obtiene sus ingresos o la mayoría de sus activos al tipo de cambio que se encuentre en el momento de la solicitud.

La cobertura máxima no puede exceder generalmente del 60% del valor de compra, siempre y cuando se demuestre capacidad de reembolso por parte del prestatario y la divisa aporte garantías a la entidad. En este caso el dólar canadiense es una moneda fiable para las entidades que ofrecen este producto en su portfolio.

En Ibercredit podemos ayudarle con la financiación de su compra.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.