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A la espera de que otras expertas y expertos abogados contesten con más fundamento, algunas apreciaciones, en base a mi conocimiento del sector de la intermediación hipotecaria, de mi estudio de la Ley 2/2009 y de la Ley 5/2019, plasmado en un capítulo del libro Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario de Wolters Kluwer, firmado junto a la abogada Cristina Borrallo:

1. Si contratas un intermediario de crédito inmobiliario, mal vas si pretendes que una vez te hayan conseguido la hipoteca, lo que implica un trabajo muy importante de gestión y negociación con la banca, tu te aproveches y firmes con el banco directamente sin querer pagar sus honorarios. Primero haz un trabajo de estudio de los diferentes intermediarios de crédito inmobiliario que hay en el mercado, sus servicios y coste en honorarios, y una vez elijas uno, confía en su profesionalidad y asume que le abonarás sus honorarios si la hipoteca que te consiguen cumple con tus expectativas. Si no quieres pagar honorarios, tienes dos soluciones: gestionar directamente la hipoteca con los bancos o bien acudir a intermediarios de crédito inmobiliario online que no cobren honorarios al cliente (de los intermediarios hipotecarios seleccionados por Futur Finances, uno, Hipoo, trabaja así).
2. Tienes 14 días para desistir del contrato de intermediación hipotecaria, si el trabajo del profesional no te satisface, sin coste alguno. Así que puedes renunciar en 14 días si el trabajo del profesional no te complace.
3. La normativa específica sobre intermediación hipotecaria no se pronuncia sobre el derecho del intermediario a cobrar honorarios si el cliente no aceptando sus hipotecas (FEIN), las aprovecha para firmar directamente con el banco. Hay argumentos a favor y en contra de estas estipulaciones; desde luego, si te presentan tres FEIN, el derecho al cobro de honorarios está claro. Si solo presentan una hipoteca, habrá que estar al caso concreto.

saludos cordiales.

Apreciada Natalia,

Encantado de darte unas pistas de ahorro para la vuelta al cole, siempre con la idea que el mejor economista de la familia son los padres y madres.

Trucos para ahorrar en la vuelta al cole:

Unas ideas para hacer frente a unos gastos que según la OCU rondan de media los 185 euros solo en libros de texto, coste (o mejor dicho, inversión) al que sumar ropa o uniformes escolares, material escolar, matrícula, seguro, aportaciones voluntarias, asociación de padres, extraescolares, comedor, transporte… gastos que también según la OCU ascienden a más de 1000€ en colegios públicos, 2.600€ en concertados y 6.120€ en privados. Para ahorrar en lo que se pueda, sigamos las siguientes indicaciones:

1. Comprar lo verdaderamente necesario. Los caprichos solo si nuestro bolsillo se lo puede permitir.
2. Comparar precios.
3. Siempre que sea posible, reutilizar.
4. Aprovechar ofertas y promociones, a poder ser todo el año (lo que supone mirar todo el año, no solo en el momento de la vuelta al cole).
5. Si tenemos derecho a ello, utilizar las becas y ayudas a nuestro alcance.

Espero haberte dado alguna idea útil.

saludos cordiales.

Buenos días. Perfectamente, no hay ningún tipo de problema y así lo han señalado distintas resoluciones vinculantes de la Dirección General de Tributos, como la V0268-19 en la que se señala que: “En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- ello no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.”

Por ello, las cantidades que queden pendientes de pago de la vivienda habitual en el momento de la cancelación, continuarán siendo susceptibles de ser deducibles.

Estimado Antoni,

La oferta hipotecaria actual para la solicitud de un préstamo autopromotor puede llegar cómo máximo a una financiación de un 50% del valor del solar y un 100% del coste de la construcción.

En vuestro caso la aportación de fondos propios necesaria no llegaría a la oferta comercial más optimista de este producto, pero se puede sustituir con una garantía real, siempre y cuando la que tenéis actualmente tenga el margen suficiente para cubrir el capital pendiente y la diferencia de fondos necesarios que se tendrían que aportar y que no se disponen de forma líquida.

Por tanto, para completar el análisis de solvencia, necesitaríamos conocer el valor de mercado de su vivienda habitual y si tienen que asumir alguna cuota de otro préstamo no mencionado.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

Apreciado Vitorio,

Muchas gracias por tu pregunta y también muchas gracias al compañero Carlos Lluch por sus excelentes aportaciones.

Efectivamente, esta cuestión que planteas es muy interesante y está a la orden del día. Si bien como comenta Carlos puede que no exista en el mercado ninguna póliza que recoja ad pederem litterae un cierre de negocio por epidemia o por pandemia (¡por ahora!) la reciente Sentencia de Granada que comentas, que a su vez se refiere a una Sentencia de Girona del mes de febrero, va un poco más allá y expone un planteamiento que va a generar un cierto debate.

El Juzgado de Granada hace una interpretación extensiva del clausulado de la póliza objeto de Litis y, una vez expuestas las condiciones de la póliza, entiende que el cierre del negocio de aquel caso derivado del mandato gubernamental para aquellas actividades no esenciales encuentra amparo en la cobertura que se analiza e impone la condena de indemnizar al asegurado por tal circunstancia.

Lo hace por varias razones:

En primer lugar, porque de la prueba que se practicó en el juicio de aquel caso, que trajo como testifical a la mediadora que comercializó el seguro, se concluyó que el asegurado solicitó expresamente la inclusión de la garantía de cese de actividad y, por ello, pagó una prima mucho más elevada a fin de ver garantizado dicho siniestro.

En segundo lugar, porque, tras un acertado análisis del artículo 3 de la Ley de Contrato de Seguro, entiende que, pese a que pudiera haber una cierta interpretación del clausula de la póliza éste debe, en virtud del artículo citado, interpretarse del modo más favorable al asegurado.
Tenemos que recordar en este punto que la norma de seguro, la normativa en defensa de los consumidores y usuarios y el código civil español (artículo 1.288) señalan que ante la falta de precisión del clausulado debe llevarse a cabo la interpretación más favorable para el asegurado. Ello por cuanto en el mercado de seguros, un mercado seriado donde el consumidor no ostenta capacidad de formular el contenido contractual, esto es, alterarlo, negociarlo, sino donde su capacidad se limita a aceptar o no las condiciones predispuestas por la compañía de seguros, la norma intenta ofrecer una cierta simetría de posiciones en el contrato ante la información disímil que existe entre la compañía y el consumidor. En pocas palabras: aunque la literalidad de la póliza no sea clara, debe interpretarse en favor del asegurado.

En tercer lugar, pese a que las clausulas limitativas de derechos de las pólizas pueden ser válidas, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo “se requiere que el asegurado haya conocido las restricciones que introducen -es decir, que no le sorprendan- y que sean razonables, que no vacíen el contrato de contenido y que no frustren su fin económico y, por tanto, que no le priven de su causa”. En el caso en cuestión, la compañía alegó dichas limitaciones contenidas en la póliza, pero el juzgado entendió que el asegurado debía conocerlas. Cosa que no sucedió, por cuanto no le fueron explicadas.

Finalmente, entiende el Juzgado que no puede verse como una causa de fuerza mayor la pandemia del Covid en el ámbito del mundo del seguro. Sin duda, este planteamiento es ciertamente controvertido pero las alegaciones que vierte el Juzgado son muy interesantes por cuanto analiza la causa de fuerza mayor, pero desde la perspectiva del mundo del seguro. De hecho, se basa en estudios y monografías de personas de notoria relevancia doctrinal, así como informes de la OMS de años anteriores que ya vaticinaban tales situaciones.

En conclusión, si bien como comenta el compañero Carlos pocas son las pólizas que hasta ahora han recogido tales circunstancias de pérdida de explotación por cierre de negocio derivado de situaciones extraordinarias sí considero que cabe hacer una interpretación extensiva del caso concreto: qué información fue prestada, qué condiciones quisiste contratar, qué prima estuviste dispuesto a pagar por ellas, cuál es el clausulado concreto de la póliza, etc, a fin de evaluar la posibilidad de solicitar una indemnización a la compañía de seguros.

Espero haberte ayudado,
Saludos cordiales.

Socia de Futur Legal.