Listados

La respuesta daría para un libro, así que trataré de responderte con algo más de brevedad. Hay multitud de criterios que podemos usar a a hora de hacer un listado de tipos de hipotecas en España.

La más usual es diferenciar las hipotecas según el sistema de cálculo de los intereses. Así tenemos:

1. Hipotecas (mejor dicho, préstamos hipotecarios) a interés fijo.
2. Préstamos hipotecarios a interés variable.
3. Hipotecas mixtas, cuando durante los primeros años se calcula el interés fijo y varía a partir del plazo pactado.

La mayoría de hipotecas variables en España se calculan sumando al Euribor un diferencial. Si quieres unas pistas sobre cómo acertar, eligiendo una hipoteca fija o variable, accede al enlace anterior.

También podemos clasificar los préstamos hipotecarios en España según el hipotecado al que quieren financiar:

1. Hipotecas para funcionarios.
2. Hipotecas para indefinidos.
3. Hipotecas para autónomos.
4. Hipotecas para trabajadores temporales.
5. Préstamos hipotecarios para empresas.
6. Hipotecas a no residentes en España.

Si las clasificamos según la garantía real que se hipoteca, tenemos:

1. Hipotecas para primera y segunda residencia.
2. Hipoteca para casas rústicas.
3. Préstamo hipotecario de VPO.
4. Hipotecas sobre locales o naves industriales.
5. Hipotecas para promoción y autopromoción.

Podríamos incluso hacer un listado de hipotecas más “raras” o más complejas, entre otras:

1. Hipoteca inversa, para mayores.
2. Hipoteca multidivisa, no aptas para clientes no expertos en finanzas.
3. Hipotecas IRPH, malas salvo que se pacte un diferencial negativo suficiente.
4. Hipotecas con un cuadro de amortización diferente al usual (cuota constante o sistema de amortización francés), como serían los cuadros de amortización de cuota creciente, las hipotecas interest-only (carencia) o incluso hipotecas con cuadro de amortización alemán o cuota de amortización constante.

La rentabilidad es una forma de calcular la rentabilidad en un periodo de tiempo cuya explicación vendría a ser la siguiente: ¿Qué pasaría si en lugar de cobrar los intereses al final del periodo, me los pagaran de forma “continua”?, es decir, repartidos en periodos “infinitos”.

Hay que tener en cuenta que cuanto mayor sea la frecuencia a la que se paga el interés, en lugar de esperar a cobrarlo al final del periodo, mayor es la cantidad que obtendremos a final del periodo, ya que los intereses cobrados antes se pueden reinvertir.

Eso nos podría hacer pensar que si se cobran los intereses de forma continua, la cantidad que obtenemos al final del periodo no tiene límite. Sin embargo, no es así. Si tomamos N como número de periodos en que se paga un determinado interés nominal I, la expresión (1+I/N)^N tiende a e^I

Imaginemos el siguiente esquema:

Podemos expresar la rentabilidad como interés simple:

Si buscamos la rentabilidad simple equivalente, es decir, la rentabilidad repartida de forma continua en el tiempo que lleva de una cantidad inicial invertida de 20€ a una cantidad final de 21,5%, obtenemos:

Resultando que la rentabilidad continua equivalente a una rentabilidad simple del 7,5% es Rcont = ln(1+0,075) = 7,232%. Precisamos un menor interés continuo para que una inversión de 20€ nos de al final del periodo 21,5%.

Visto al revés, si una inversión nos da una rentabilidad continua del 7,232%, es equivalente a otra que nos ofrece un interés simple del 7,5%.

Buenas tardes, no, solo su 50% original ya que la adquisición del otro 50%, aunque fuera por extinción de condominio, se ha producido después del 1 de enero de 2013 y, por tanto no da derecho a deducción. El otro 50% si ya tenía derecho a deducción, continuará teniéndolo.

Buenas tardes, toda extinción de condominio puede ser neutra, si lo que se recibe es igual a lo que costo el bien, es decir, no ha habido plusvalía (ni tampoco minusvalía).

En su caso hay dos problemáticas. La primera que aunque asuma usted la hipoteca, sobre esta se han constituido unos pagos, ha habido unas entregas de dinero por sus padres (copropietarios) que tendría que compensar y que no pueden nunca obviar. Estas entregas además no pueden compensarse por ningún tipo de gasto que usted haya asumido.

En segundo lugar la propia naturaleza de las entregas, ya que tendría que haberla instrumentalizado de alguna forma, como un préstamo que usted concede a sus padres y que ellos le abonan periódicamente (con los intereses que haya pactado) a cambio de ese porcentaje de la vivienda, si no se entendería que ese dinero es una donación y tendría que tributar por esas cantidades recibidas. Si es un préstamo y usted tendrá que devolver esas cantidades. En su ejemplo.

Sus padres son propietarios de la mitad de vivienda: 150.000 euros, pagaron 70.000 euros (40.000 euros de la mitad de la hipoteca y 30.000 no hipotecados antes del préstamo) y dejan de asumir la mitad pendiente (80.000 euros). Por lo que tendrá que compensarle esos 70.000 euros para que la operación sea exenta.

Si no paga esa cantidad, existirá necesariamente una plusvalía de 70.000 euros que tendrá qur tributar.

Apreciada Martina,

Lo importante es que si ustedes están conformes en que el 64 % de la propiedad de su pareja se adjudique a usted, el paso siguiente es que acuerden la contraprestación por dicho porcentaje, es decir, lo que va a recibir su pareja por su 64 %.

Indicarle que dicha contraprestación es objeto de pacto entre las partes, y por lo tanto no hay unas reglas establecidas para su cálculo; puede ser, a modo de ejemplo, desde la cantidad pendiente de amortización para el caso en que la vivienda esté hipotecada, como poner un precio de mercado o tasación y que el importe a abonar sea dicha valoración deduciendo el capital pendiente de amortización, si lo hubiese, y del sobrante calcular el 64 %, pero le reitero que es una cuestión de negociación entre las partes.

Una vez establecida la contraprestación, puede que usted tenga el dinero ahorrado o puede que necesite solicitar un préstamo hipotecario; si necesitara solicitar un préstamo hipotecario, le indico que la entidad bancaria seguramente le solicitará que la propiedad esté exclusivamente a su nombre, y por lo tanto, puede realizar una extinción de condominio ante Notario.

Recuerde que lo importante es que estén conformes en quien se adjudica el porcentaje de copropiedad y la contraprestación económica.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.