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Poco o nada se puede añadir a la respuesta del experto en seguros y gran amigo Carlos Lluch. En la entrada que analizaba como iba a regular la Ley 5/2019 los seguros contratados con los préstamos hipotecarios dejé una conclusión que creo vigente: “…al no prohibir tajantemente la venta vinculada y permitir la venta combinada, los abusos en la colocación de seguros vinculados a las hipotecas seguirán casi exactamente igual que en la actualidad.”

La actual Ley 5/2019 en su artículo 17: Práctica de ventas vinculadas y combinadas (negrita y comentarios entre paréntesis y cursiva míos).

“1. Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos (de haberse dejado así, la normativa habría sido útil para evitar los abusos bancarios, pero…), con las excepciones previstas en este artículo.

No obstante, la autoridad competente de conformidad con el artículo 28 (el Banco de España, entiendo, si bien puede que también se de potestad a la autoridad competente de la CC.AA.) podrá autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas. (todo un párrafo que además de dejar abierta la autorización de venta vinculada, nada aporta en beneficio del consumidor al abrirse a continuación el camino a la banca con la “venta combinada”)

Para la autorización prevista en el párrafo anterior, la autoridad competente recabará informe del Banco de España, cuando no sea la autoridad competente, de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o de la Comisión Nacional del Mercado de Valores cuando alguno de los productos vinculados afecte a su ámbito de competencias.

2. En consonancia con lo previsto en el apartado anterior, será nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en este artículo. La nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinará la nulidad del préstamo (como de costumbre, la sanción no es disuasoria)

3. Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario (entiendo que se introduce una obligación que antes no tenía el consumidor: contratar un seguro de daños -seguro de hogar- y deja abierta la puerta a la obligatoriedad de otros seguros, algo preocupante, aunque el cliente pueda elegir la póliza, solo faltaría!).

La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

4. Igualmente, el prestamista podrá vincular el préstamo a que el prestatario, su cónyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco contrate ciertos productos financieros establecidos por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, siempre que sirva de soporte operativo o de garantía a las operaciones de un préstamo y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada.

5. En las prácticas vinculadas autorizadas por la autoridad competente, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) que se está contratando un producto vinculado,
b) del beneficio y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación,
c) de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.

6. Estarán permitidas, con los límites establecidos en este artículo, las ventas combinadas de préstamos (verdadera puerta de atrás para que la banca siga con sus prácticas de colocación de seguros con las hipotecas)

7. En las prácticas combinadas, el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) que se está contratando un producto combinado,
b) del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios simulados,
c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios,
d) de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y
e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.

(el problema es que incluso cumpliendo el banco escrupulosamente con lo estipulado para la venta combinada, algo que no es poco esperar, los clientes no suelen invertir el tiempo necesario en comparar pólizas de seguro analizar sus coberturas, etc. Van con prisas y firman lo que el banco les “recomienda”).

Hola Nerea,

El banco, en su evaluación de riesgos está en condiciones de exigir que aportes un seguro de incendios y riesgos complementarios (no de hogar pues, claro está, no debería pretender ningún derecho sobre el contenido el cual es ajeno a la hipoteca). No obstante, suele resolverse con un seguro de hogar.

Asimismo también puede exigir que aportes un seguro de vida por si acaso dejas de tener capacidad de pago bien por fallecimiento (obvio), bien por incapacidad.

Fíjate bien, porque indico “aportes” y no “contrates con ellos”. Ahí radica el detalle.

Porque las operaciones vinculadas, en las que la contratación del seguro se presenta como obligatoria con el banco están prohibidas, no solo por la reciente Ley Hipotecaria sino también por el RDL 3/2020 que regula la actuación del banco como agente de seguros que es. Otra cosa es que el banco te ofrezca una operación combinada, ofreciéndote libertad de contratación donde quieras con unas condiciones ligeramente mejoradas en el préstamo. En este último caso lo que conviene saber es que en las sucursales de los bancos, en general, poco o nada saben de seguros y colocan exactamente lo mismo tanto si tienes un piso echo fosfato como si tienes una mansión y esa falta de conocimiento se nota incluso más si hay siniestro. Aparte, como rara vez tienen que competir porque el cliente “traga” pues son caros de narices por lo que dan en el producto.

Así las cosas, antes de aceptar, te sugiero que acudas a uno o varios corredores de seguros que tengan buena reputación, que sean independientes, y pidas consejo. Luego compara costes y coberturas con lo que ofrece el banco y echa cuentas “de calidad”.

Yo he visto perder más de 100.000 € por ahorrarse 5€ de diferencial. Un seguro malo tendrá coberturas pobres o, en el peor de los casos, ni siquiera tendrá cobertura. Ni de coña creas que son todos iguales. Además, debe encajar con tu estilo de vida.

Con respecto al seguro de vida presta mucha atención a las exclusiones y, especialmente, pide que te den una proyección de coste a 20 años puesto que el precio de entrada puede ser parecido al del mercado libre pero luego encontrarte con subidas que harán insoportable el gasto.

Recuerda que un banco no regala nada, solo te lo cobra por otro lado.

Espero haber sido de utilidad.

Buenos días. Usted deduce en cada ejercicio lo que paga. Si ha desembolsado esos gastos el primer año, solo podrá hacerlos ese año junto a lo que haya pagado por sus cuotas de préstamo. Por el contrario, si usted ha financiado los mismos dentro de su hipoteca, podrá distribuirlos durante la vigencia del préstamo porque en las cuotas de la hipoteca estarán incluidos junto al principal del préstamo y sus intereses.

Buenos días. En primer lugar señalarle que, aunque no le retuvieran y no diera derecho económico a devolución, una de las circunstancias económicas que obligan a hacer la declaración es precisamente tener una deducción por compra de vivienda habitual, por lo que debería haber hecho la declaración.

Sobre los importes, solo puede deducirse sobre aquellos que estén directamente relacionados con la compra de vivienda. Si se amplió posteriormente la hipoteca para otros fines, aunque sea para poder hacer frente a pagos del préstamo, no puede incluirlo como deducción y tendrá que hacerlo por el porcentaje que corresponda a la compra de la vivienda.

Hola Soledad, efectivamente no hay ninguna razón para que figures como titular de la hipoteca.

Tan solo basta con que te des por enterada que tu marido hipoteca la vivienda. Esto si que es necesario porque en caso que tu marido no pague la hipoteca el banco podrá ejercitar su derecho a reclamar la hipoteca sin que tu te puedas oponer.

Antonio Beltrán Moreno, CEO de Hipoteca Plus.