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Apreciada Bridget,

La mayoría de las entidades bancarias solicitan que se les aporte la extinción de la copropiedad, ya sea por vía convenio regulador a través del apartado de liquidación de régimen económico matrimonial, o por vía notarial, para ellos proceder a estudiar la viabilidad de la operación bancaria dejando solo a una de las partes como deudor hipotecario en exclusiva.

Como muy bien apunta en su consulta, esta práctica deja a una de las partes en una situación de incertidumbre, motivada por no producirse la extinción de la copropiedad en unidad de acto con la liberación de posición deudora del préstamo hipotecario.

Desde los despachos profesionales la vía que utilizamos para dotar de seguridad jurídica a las partes es la siguiente: elaboramos el borrador de convenio regulador o la escritura notarial de extinción pero sin firmar y posteriormente lo facilitamos a la entidad bancaria para que lo pase al departamento de riesgos encargado de valorar la viabilidad de la solicitud de dejar el préstamo hipotecario solo con un deudor hipotecario liberando al otro cotitular del préstamo. A continuación se espera el resultado de dicha viabilidad y si el mismo es positivo se procede a la firma de los documentos (sea vía convenio, sea notarial) de extinción de la copropiedad.

Si se realiza vía notarial sí cabría la posibilidad de que se pudiesen efectuar todas las escrituras en unidad de acto siempre y cuando el banco haya estudiado previamente la viabilidad de la operación.

Atentamente le saluda,

Marina Mulllor, abogada de Futur Legal.

Marina Mullor

Marina Mullor es abogada civilita en Futur Legal y experta jurídica en Futur Finances.

Miembro del Tribunal Arbitral de Consumo de las Illes Baleares.

Licenciada en Derecho por la Universidad de les Illes Balears (UIB).
Máster en mediación familiar, civil y mercantil (UIB).

“Cuando se decide invertir en vivienda y se realiza a través de un préstamo hipotecario, tener un equipo de profesionales a tu lado que puedan acompañarte en dicha decisión puede evitarte muchos disgustos futuros. En Futur Finances y Futur Legal te ayudamos a acertar en la inversión.”

futurlegal.com/

Estimada Laura,

El contrato temporal, después de los ajustes que han hecho las entidades con motivo del covid, impide financiar más del 80% del valor de compra, y por tanto será necesario incorporar fiadores en la operación que corrijan la estabilidad laboral.

Aun existen en el mercado algunas entidades que pueden llegar al 80% del valor de compra siempre y cuando no exista un ERTE en la misma o sea una actividad de riesgo para la entidad bancaria. El hecho de que se aporten con fondos propios el 20% más los gastos de la compraventa es un indicador para la entidad de que el cliente está poniendo de su parte y va a tratar de pagar la cuota correctamente.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit.

Santiago Cruz

Consultor Hipotecario y CEO de Ibercredit Consulting Hipotecario.

La intermediación de un bróker hipotecario se basa en la elección de la entidad bancaria que mejor se adapte a las necesidades y preferencias del consumidor. No entiendo la intermediación sin saber lo que necesita y busca el consumidor y sin conocer de forma exhaustiva a las entidades bancarias por parte del intermediario. La inscripción del ICI en Banco de Españas otorga garantías a las dos partes, consumidor y banco.

ibercredit.com/

A la espera de que alguno de nuestros expertos en fiscalidad te responda, una referencia a los acuerdos extrajudiciales que he analizado de Bankinter: suelen ofrecer un 50-60% del perjuicio real que tendrán que devolver si se les condena en costas, algo muy probable si tu caso es habitual. Ten en cuenta que el perjuicio total es la suma de: cantidades pagadas de más cada mes, reducción de la deuda pendiente, comisiones de tipo de cambio e intereses legales de la diferencia entre las mensualidades pagadas y las que habrías pagado de contratar la hipoteca en euros (ver artículo sobre la forma de calcular el perjuicio financiero de una hipoteca multidivisa). Tiene sentido pactar un acuerdo extrajudicial solo si:

• Hay posibilidades de perder la demanda, algo que debe valorar tu abogado.
• Tienes problemas de pago y necesitas una solución rápida.
• Has hecho números del perjuicio económico que te tendrían que devolver y lo que te ofrecen y aceptas perder dinero a cambio de un acuerdo rápido.

En otro caso, raramente tiene sentido llegar a este tipo de acuerdos extrajudiciales.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

paumonserrat.com/

Sí, puede perfectamente continuar la deducción pero siempre con el límite de la cantidad pendiente de amortizar de la hipoteca, no si solicita más cantidad. Así lo declaran diferentes Resoluciones Vinculantes de la Dirección General de Tributos como la V2644-17 de 18 de octubre de 2017 que señala que: “las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos“.

Antonio Gallardo

Licenciando en Administración y Dirección de Empresas (UAM). Grado en Geografía e Historia (UNED).

Master en Métodos y Técnicas de Investigación Histórica, Artística y Geográfica (UNED). Doctorado por la UNED.

Experto independiente de Futur Finances. Redactor de contenidos económicos en multitud de portales de Internet y divulgador de finanzas personales en medios de comunicación.

Investigador de mercados.

“Un consumidor bien informado toma mejores decisiones de financiación, inversión y relacionada con la fiscalidad. Antes de asumir cualquier obligación relevante, como contratar una hipoteca, debe acudir a las mejores fuentes de información y apoyarse en un asesoramiento independiente experto.”