La dación en pago es una cláusula perfectamente legal del ordenamiento jurídico español. Se sustenta en el llamado “pacto marciano“, que consiste en acuerdos de adquisición de la finca hipotecada entregando la vivienda, para los casos de impagos de las cuotas hipotecarias, siempre que el precio no se identifique con el valor de la deuda hipotecaria y se determinen los mecanismos de evaluación o tasación de la finca hipotecada de forma objetiva.
Es muy importante saber que en España no opera la dación en pago, si no se pacta específicamente, y la gran mayoría de escrituras de préstamo hipotecario no tienen este tipo de estipulaciones. Por tanto, de la deuda hipotecario no sólo responde la vivienda hipotecada, sino todos nuestros bienes y derechos presentes y futuros (o el de nuestros avalistas).
Es vital tenerlo en cuenta, ya que muchas familias se endeudaron sin saber estas consecuencias y, al no poder pagar la hipoteca e intentar negociar con el banco, descubrieron que en España se puede perder la vivienda y seguir endeudado de por vida.
Simplificando, si no pagamos las cuotas mensuales la entidad financiera enviará el expediente a su departamento jurídico, que instará el proceso de ejecución hipotecaria. Una vez cada 5 años tenemos la posibilidad de paralizar este procedimiento, si es nuestra vivienda habitual, pagando las cuotas pendientes y los intereses y costas correspondientes antes de la subasta. a este derecho se le denomina rehabilitación del préstamo hipotecario.
Si no podemos acogernos a la rehabilitación del préstamo, el proceso de ejecución continua y acaba el una subasta de los bienes. Si no hay subasteros que pujen para quedarse la vivienda, se declara desierta la subasta y se la adjudica la entidad financiera, por un 60% del valor. Si este porcentaje no es suficiente para cubrir la deuda hipotecaria, el banco puede seguir exigiendo el resto de la “virtual” deuda a la familia que ha perdido la vivienda (salvo los casos en que todos los titulares están en paro y no hay avalistas con ingresos ni propiedades, que podrían acogerse al Código de Buenas Prácticas bancarias).
Por tanto, como conclusión, en España la norma general es que con la entrega del bien inmueble no se cancele la deuda hipotecaria, de la que responden los titulares hipotecarios con todos sus bienes. Razón de más para tomarse con la máxima seriedad la contratación de una hipoteca.
