¿Qué hacer si el banco te ofrece cambiar la referencia de tu hipoteca?

Los profesionales de El Confidencial me han pedido mi opinión sobre un tema relacionado con determinadas “ofertas” que hacen los bancos para que cambiemos el referencial de nuestra hipoteca. El artículo publicado, con varias fuentes expertas, se titula ‘Quédate con el Euribor de tu hipoteca si el banco te ofrece cambiarlo por el IRPH‘.
Os dejo una serie de información muy útiles sobre el tema:

El banco me ofrece cambiar de referencial

En caso de que la entidad te ofrezca un cambio de tipo de interés debes informarte debidamente del tipo de interés alternativo, siempre y cuando no estés de acuerdo con el que tengas vigente. Para ello, es bueno visitar el portal del propio Banco de España o buscar asesoramiento independiente en la materia, como podría ser mediante el portal iAhorro.com, donde podrás recibir un asesoramiento gratuito con la mayor independencia por expertos en la materia o a través de los expertos jurídicos y económicos de Futur Finances.
Debes partir de la idea base de que el banco no te va a ofrecer un tipo de interés que te beneficie, sino al contrario, por lo que debes estudiar la operación minuciosamente en caso de que te interese.
Hay que tener en cuenta actualmente dos aspectos:
  1. La baja cotización del Euribor en el mercado, cosa que debe beneficiarte en tu cuota mensual de cada mes (a no ser que tengas alguna cláusula suelo en tu hipoteca que te lo impida).
  2. La desaparición legal y automática que ha sufrido el IRPH Cajas y el tipo CECA a través de la Disposición adicional decimoquinta de la Ley de Emprendedores 14/2013, de 27 de septiembre de Apoyo a los Emprendedores y a su internacionalización, de forma que a partir del 1 de noviembre han dejado de actualizarse y publicarse y han desaparecido oficial y completamente.
Los índices de tipo de interés que quedaran vigentes en España serán:
  1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (IRPH).
  2. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
  3. 3Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
  4. Euribor a un año.
  5. Permuta de tipo de interés o Interest Rate Swap a cinco años.
  6. El Mibor sigue vigente para las hipotecas contratadas antes de enero de 2000.
También es aconsejable que en el momento de la suscripción del préstamo hipotecario, contemples no solo la cuota a asumir al principio, sino la importancia del diferencial que te vayan a aplicar durante toda la vigencia del mismo.

No es lo mismo tener IRPH que Euribor

Euribor y IRPH son tipos de interés diferentes. El tipo de interés más común es el Euribor, sin embargo, el 11% aproximadamente de hipotecas en España iban referenciadas al IRPH. Ambos han sido durante su vigencia tipos de interés completamente legales y reconocidos por el Banco de España.
Como norma general el IRPH ha tenido un valor superior al Euribor, y la gran diferencia entre ambos tipos de interés ha girado en torno a que los movimientos que ha realizado el IRPH han sido más pausados y constantes, sus oscilaciones han sido más naturales en el mercado.
Las entidades bancarias se han mostrado más predispuestas a utilizar el Euribor como índice de referencia, ya que las fluctuaciones que registra durante la duración del préstamo son menores.
Asimismo, y a diferencia del Euribor, al IRPH no se le suele aplicar ningún tipo de diferencial o margen, y en el caso de que si se le aplique este suele ser muy bajo.
Actualmente y tras el cambio normativo anteriormente señalado, el IRPH Cajas y el tipo CECA han desaparecido legalmente, por lo que ya no serán aplicable.

¿Es una práctica habitual de la banca?

Ha sido una práctica habitual entre aquellos clientes que tenían en su escritura hipotecaria referenciada al Euribor y que tenían como sustitutivo el índice IRPH. No al contrario, debido a la baja cotización del Euribor de los últimos años. Con el cambio normativo, se limitara esta practica (algo abusiva a mi modo de ver) enormemente.
Si necesitas mas información al respecto, no dudes en dejarte aconsejar por expertos en la materia.

¿Es necesaria siempre la autorización del cliente?

Obviamente, en estos casos en que el tipo de interés es legal y esta vigente, publicado regularmente en el BOE y en el Banco de España, como es el Euribor, la Entidad no puede unilateralmente aplicarte otro tipo de interés según sus intereses y en su propio beneficio. En caso de que así lo hiciera, seria una actuación completamente ilegal.
Sin embargo, todos aquellos titulares de prestamos hipotecarios referenciados al antiguo IRPH cajas o CECA han visto como automáticamente y sin posibilidad legal de reclamación se les ha empezado a aplicar el IRPH del conjunto de Entidades, según la previsión legal recogida en la mencionada ley, la cual ha señalado en los puntos 3 y 4 de la Disposición que la sustitución de los tipos implicará la novación automática del contrato, sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita y que las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo previsto en la ley.
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Contratar productos de ahorro

Aprender a contratar productos de ahorro e inversión es muy importante si queremos evitar contratar deuda subordinada pensando que era un depósito a plazo fijo.

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Mejores hipotecas para 2013 y 2014

Estamos acabando 2013 y entrando en un año 2014 que parece ser que nos deparará alguna pena menos, si bien no hay expectativas de creación de empleo demasiado halagüeñas, aún. El paso de año no parece que nos vaya a traer demasiadas novedades en materia hipotecaria.
En el último tramo del 2013 han mejorado levemente las condiciones de las hipotecas más competitivas, con entradas destacables como la de Triodos Bank o la hipoteca con dación en pago de Bankinter, por ejemplo. La oferta hipotecaria para el inicio de 2014 no parece que vaya a cambiar, al menos hasta que pasen algunos meses.

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Intermediarios hipotecarios: ni santos ni demonios

La figura del broker hipotecario o intermediario de financiación con garantía real ha sido considerada, por muchas asociaciones de consumidores, como poco más que aprovechados o piratas que, a cambio de honorarios injustificables, cavaban un poco más hondo el pozo de los crédulos hipotecados.
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Bitcoin, la convención social

La moneda digital Bitcoin es una realidad matemática y digital, es decir, una convención social sustentada por tecnologías de la información.
¿No entiendes esta definición algo etérea? No inviertas en Bitcoins. Hay que estudiar primero el activo con mucho detenimiento, antes de invertir, especular o simplemente gasta recursos.
El dinero tradicional, los euros de tu cartera, son convenciones sociales, además controladas por un Banco Central que no genera dinero respaldado por nada, solo por la convicción de todos los ciudadanos que eso es un medio de pago que intercambia bienes y servicios.
Dinero de curso legal, euros o dólares, no tienen valor más allá de la fuerza del país que los emite. Bitcoin  tendrá valor si las personas que lo usan se lo dan; más poder que cualquier divisa, si fuera utilizado y aceptado por la suficiente masa crítica de personas.Los amigos de RT han recabado mi opinión sobre el uso de la moneda privada en países como Argentina. Algunas de las declaraciones que han recogido son:

En general, los economistas opinan que bitcóin puede ayudar a los ciudadanos de América Latina a protegerse de la hiperinflación en sus países, pero advierte que EE.UU. busca controlar las transacciones con esta moneda virtual.

“Le interesa a EE.UU. poder controlar si no la moneda, porque no la puede controlar, al menos las transacciones. Y para poder controlar mejor de alguna manera las transacciones que se hacen con bitcóin es útil darle una cierta legalidad. El de Latinoamérica es el caso típico de Estados que no controlan la oferta monetaria, no controlan su divisa de forma adecuada y generan muchísima inflación”, dijo a RT el economista Pau Monserrat Valentí. 

“Los ciudadanos de estos Estados si pueden operar con bitcoines se pueden proteger de esa hiperinflación que generan los Estados latinoamericanos, y por tanto en este tipo de países es muy probable que el bitcóin acabe imponiéndose”, agregó.
Los Bitcoin, de momento, no los controla ningún Estado. Lo intentarán y, tal vez, lograrán. Pero mientras se pueda crear una moneda digital y ser aceptada por personas, habrá alternativas a la ansia de control de los poderosos.
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Cómo ahorrar cada mes

En el programa ‘Fin de semana’ de COPE de ayer me entrevistaron en relación a un hecho preocupante: hay encuestas que reflejan que 9 de cada 10 españoles no saben exactamente los gastos mensuales que tienen.

Y si no sabemos los gastos mensuales fijos, menos los que se devengan en periodos más largos, como los seguros del coche o del hogar, por ejemplo. Deberíamos ser capaces de calcular el coste de cada kilómetro recorrido con nuestro vehículo, no solo la gasolina, sino también la parte mensual que corresponde al seguro, impuestos o reparaciones. Y pondría la mano en el fuego que el 100% o casi de los lectores no conoce este dato. Si fuéramos lo diligentes que tocaría, yo incluido, tendríamos claros este tipo de datos, que nos permiten comparar qué nos cuesta ir al trabajo en coche o en transporte público. Esta información cambiaría nuestros hábitos, no lo dudéis.

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Tipos de interés de las hipotecas a la baja

El Banco Central Europeo ha anunciado que baja los tipos de interés al 0,25%, del 0,5% anterior.

Teniendo en cuenta que antes de este anuncio el Euríbor se situaba en el 0,534% (hablamos de la media del mes del indicador a un año). Una diferencia con el tipo oficial del dinero en Europa de 0,034 puntos porcentuales. Si extrapolamos este dato al nuevo 0,25%, podríamos concluir que en unos meses el Euríbor podría estar en el 0,284%.

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Sin vergüenza y las participaciones preferentes

A estas horas de la noche, más que escribir, debería estar cenando. Sin embargo, he encontrado este hueco nocturno tras un sábado de trabajo, típico de la vida del autónomo, para hacer justicia. No es que vaya a hacer de Juez, en absoluto. Mi conocimiento jurídico es más que limitado.
Descubrí un panfleto del CESCO, organización con la que jamás he tenido contacto, ni para bien ni para mal, hasta el día que leí, gracias a Adabankia en Twitter, que se dedicaban a escribir caricaturas de mal gusto sobre las participaciones preferentes y la más que evidente estafa masiva que ha cometido gran parte de la banca española. Primero enlazo un “análisis”, firmado por una Doctora muy conocida en España, Karolina Lyczkowska, que por lo que encuentro en la web ha escrito un libro que vale 55 euros. Critica que una pareja octogenaria reclame que le devuelvan los ahorros colocados en preferentes, con argumentos que no merecen ni ser contestados. Basta un fragmento para sacar conclusiones:”Bien es verdad que la actora fue diagnosticada de Alzheimer en 2009, en el mismo año cuando se contrató por primera vez la inversión en preferentes. No queremos especular sobre el grado de influencia de esta afección de memoria en la decisión de inversión. Con todo, en la sentencia no se dice claramente quién de los dos octogenarios contrataba las preferentes en qué año y, en cualquier caso, teniendo en cuenta la realidad social parece que con independencia de quien finalmente firmara los documentos, la decisión era conjunta“.

Mire usted, Doctora, ninguna pareja de octogenarios debería adquirir participaciones preferentes, salvo que fueran expertos financieros y no tuvieran enfermedad alguna. Y no voy a utilizar argumentos jurídicos, la falta de rigor de este documento es palmaria. Dejo a Doctores como Fernando Zunzunegui que le expliquen la normativa y buena práctica al respecto.Si el despropósito de este descubierto CESCO no fuera ya preocupante, sobretodo viendo que detrás de este grupúsculo de “defensores” del derecho del consumo está una Universidad, mi indignación fue máxima al leer su respuesta a las críticas merecidas. En una nota no firmada, no me extraña, responden (enlazo el texto desde RDMF, que el Cesco este lo quitará seguro un día u otro). Entre otras lindezas comentan:

“El Cesco siempre defiende y defenderá los intereses de los consumidores, pero no de los listillos que especularon a ser más listos que los demás, que quisieron comprar duros a cuatro pesetas mientras los demás los comprábamos por cinco, que si hubieran ganado en la especulación no hubieran repartido el premio, pero ahora quieren repartir la pérdida a contribuyentes, depositarios, accionistas de entidades del FROB, empleados de estas entidades en curso de irse a la calle por un ERE, a todos los españoles en general, no a la banca, porque no hay banqueros – distintos de contribuyentes y empleados – en la banca del FROB“.

La culpa de la crisis es que vivimos por encima de nuestras posibilidades. Argumento publicitario inquietante que pensaba ya nadie usaba sin avergonzarse de ello. No lo rebatiré. Simplemente les diré a los de Cesco que mejor les pidan responsabilidades a los que concedían los préstamos hipotecarios, auténticos inútiles en el análisis de riesgo. Siguen los genios del consumo responsable:

“El Cesco no es un ente financiado por el Estado, pero siempre ha puesto y pone sus servicios de consultoría y asesoría pro bono a disposición de Administraciones Públicas, asociaciones de consumidores y OMICs, prestando un servicio a los intereses consumeristas que está mucho más allá de donde llegan los “nuevos” amigos de los consumidores, los intelectuales de medio pelo, que andan detrás de la presa de las preferentes y los suelos a ver si cazan una parte del negocio que van generando los buenos y malos consumidores que litigan en los tribunales“.

Imagino que yo seré un “intelectual de medio pelo”. Dinero he hecho poco defendiendo la razón, que no a los consumidores o a los bancos, reconocimiento público, algo. Pero salir por la TV no da dinero, salvo que seas Belén Esteban.

Tal vez que cree el ladrón que todos son de su condición, y cual espejo deformado, ve en los que intentamos arrojar luz a las tinieblas del sector bancario, unos aprovechados. Tampoco me importa, que ganen dinero los que hacen las cosas bien, que conste. Lo que me molesta es que se atrevan a calificar de “buenos y malos consumidores” a gente con problemas económicos y familiares graves, sean preferentistas o buena gente que no puede pagar su hipoteca. Vayan se a tomar viento, firmantes de esta ignominia llamada “CESCO RESPONDE A SUS CRÍTICOS”.

De la UCLM reclamo que se mueva ficha para intentar retirar a todo profesional y directivo del centro este que se adhieran a la misiva anticordura financiera. O somos serios y arreglamos el desastroso mercado bancario en España, o nos callamos. Pero para decir tonterías, ya estamos los “intelectuales de medio pelo”. Por cierto, prefiero que me llamen charlatán, se ajusta más a mis capacidades y aptitudes; como las de ustedes.

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Los mejores préstamos hipotecarios (noviembre 2013)

Recién empezamos noviembre de 2013 y la oferta hipotecaria para viviendas del mercado libre sigue estando cara y difícil de conseguir. Si alguna otra característica podríamos destacar, sería que además el mercado hipotecario sigue muy opaco, sin ofertar públicamente las condiciones base de las hipotecas que cada banco ofrece.

Para saber si la financiación con garantía real que ofrece una entidad es barata, comparada con otras, tenemos que conocer las bases teóricas y prácticas del préstamo hipotecario.

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Préstamos hipotecarios subprime a estas alturas

Me llega una consulta de una persona que busca una hipoteca, en base a unos datos similares a los que comentaré (cambio partes para cuidar la privacidad):
  1. Quiero solicitar una hipoteca para comprarme una casa de 100.000 euros.
  2. Además quiero liquidez para agrupar un préstamo personal que tengo y dinero para pagar la tasación y amueblar la casa.
  3. Mis ingresos son variables.
Vamos a ver. En mi época de intermediario financiero en el boom inmobiliario, esta solicitud, por desgracia, habría sido atendida por alguna entidad financiera kamikaze, al estilo Gmac, DB Credit o Citi Bank. Curiosamente ninguna de estas entidades le abriría la puerta al cliente.
Lo que me parece el colmo, cayendo la que esta cayendo, con miles de familias desahuciadas, es que a una persona se le ocurra pedir un préstamo hipotecario sin tener ahorros y un puesto de trabajo estable y con ingresos sólidos. Si uno tiene préstamos personales o en su cuenta corriente no hay varios miles de euros ahorrados, no conseguirá una hipoteca. Pero ya no es que los bancos no tengan liquidez, es que ni se le debería ocurrir querer comprar una casa. Al solicitante, de buenas maneras, le he explicado que mejor no busque comprar casa hasta haber mejorado sustancialmente su situación; por su propio bien.
Corremos el peligro de no haber aprendido nada. La prudencia ha de ser la virtud que cualquier persona tenga a la hora de ir a pedir dinero a un banco. Los bancos no saben analizar bien el riesgo, por desgracia. Si un banco nos concede una hipoteca, no significa que la podamos pagar, en absoluto. Debemos ser nosotros los que aprendamos a analizar nuestra capacidad de pago presente y futura. Y si esta tarea nos parece demasiado complicada, no pidamos jamás una hipoteca.
Hay mucha información a la disposición del cliente hipotecario, desde la tendenciosa pero útil guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España, a mi tendencioso pero útil (espero) libro ‘La banca culpable‘. O uno le dedica esfuerzo a conocer qué es y qué implicaciones tiene hipotecarse, o mejor no pedir jamás dinero a un banco. El que avisa no es traidor.
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