Los diferentes métodos de valoración son:
- Por comparación.
- Coste de reposición.
- Método residual.
- Actualización de rentas.
Estos métodos son los habitualmente utilizados por los tasadores inmobiliarios y recogidos por las Normas Europeas de Valoración, todos ellos están reconocidos, contemplados y desarrollados en las normas de valoración de garantía de las OM, aunque las denominaciones no sean idénticas. Están recogidas y reguladas por las Normas de Valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras por la ECO 805/2003.
Para poder realizar la valoración de un solar, ya sea rústico o urbano, es imprescindible contar con la documentación siguiente:
- Nota registral o escrituras.
- Recibo del I.B.I.
- Normativa urbanística aplicable al solar.
- Cédula de aprovechamiento urbanístico.
- El método de valoración inmobiliario más empleado es el de comparación, que podremos aplicar para la valoración de un solar rústico pero no para un solar urbano.
Valoración de solares rústicos
Hay que comprobar que no existan edificaciones dentro del mismo; si fuera así hay que confirmar que se encuentran legalmente construidas, si es un almacén agrícola o casa unifamiliar y que no tiene ningún expediente regulatorio abierto. Se realizará la consulta al ayuntamiento al que pertenezca.
Si la construcción no figura en las escrituras, para realizar una valoración hipotecaria, no se tendría en cuenta su valor ya que se tendría que proceder a su legalización realizando una declaración de obra nueva y registrarla en el Registro de la Propiedad.
Para la valoración de un solar rústico se tendrá también en cuenta si existe plantación de algún tipo en ella y se realizará el cálculo mediante la actualización de renta de la explotación derivada de ella. Muy importante es si es de regadío o de secano.
Para realizar la valoración para una expropiación hay que calcular su precio razonable o justiprecio. Si se encontrara una casa unifamiliar no escriturada y habitada se procederá a su valoración teniendo en cuenta si es vivienda habitual o segunda residencia. Si se encontraran más elementos dentro de la finca, también se realiza la valoración, a pesar que no conste en escrituras y se realizará un alzamiento de planos de todos los elementos.
También se tendrá en cuenta la ubicación y accesos a la misma, si se ubica más o menos cercano a un núcleo urbano y si su acceso es por caminos asfaltados o de tierra.
Si se procede a una expropiación forzosa inmediata, al valor obtenido se le suma un 5%.
Valoración de solares urbanos
Para poder realizar la valoración de un solar urbano es imprescindible que los servicios técnicos del Ayuntamiento emitan una cédula de aprovechamiento urbanístico, en el se obtiene la superficie que se puede construir, la tipología y si existe algún condicionante sobre él. Por ejemplo podría darse el caso que hubiera una construcción sobre él y que estuviera catalogado como protegida, por lo que nos encontraríamos con otros parámetros a tener en cuenta para su cálculo.
Siempre se tendrá en cuenta el máximo aprovechamiento del terreno en el principio del mayor y mejor uso.
El principio del mayor y mejor uso de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.
Realizando el método de comparación, tendríamos que obtener comparables de solares urbanos ubicados en la misma zona o análoga donde se pudiera construir la misma tipología de inmuebles, con el mismo aprovechamiento y metros totales a construir. No suelen encontrarse comparables ya que es muy difícil que se den varios solares iguales con los mismos parámetros, según la normativa de valoración es imprescindible obtener 6 comparables análogos a los que se valora, por lo que su método correcto de valoración será por el Residual.
El método de valoración residual permite obtener el valor del suelo, de terrenos y de inmuebles destinados a la rehabilitación, a partir del valor de la edificación que en él se encuentre construida o se pueda construir, detrayendo de ese valor todos los demás componentes del valor que no son el suelo.
Para determinar el valor de mercado del suelo, a partir del valor del producto inmobiliario final, se determinará la deducción de él de todos los gastos e inversiones necesarias para ello; incluyendo los gastos financieros, comerciales y el margen bruto o beneficio que presumiblemente un promotor de tipo medio consideraría.
Como se obtiene la tipología a construir, se complementa la valoración, buscando comparables de obra nueva de la misma, en la misma zona y análogos. Para realizar los cálculos de una expropiación se cogerán los valores medios de construcciones medias con calidades medias para poder ajustarse al valor de justiprecio y más razonable, con lo que obtendremos los precios medios de venta de la zona.
Si se procede a una expropiación forzosa inmediata, al valor obtenido se le suma un 5%
Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido
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