¿Qué es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, también conocido como IAJD, es abonado por el comprador de la vivienda y grava los documentos notariales. Al suscribir un documento notarial que se inscriba en Registro deberá abonarse el IAJD en una delegación de Hacienda.

La liquidación de este impuesto la puede realizar el propio interesado, si bien es posible que lo realice el notario o el correspondiente gestor.

Este impuesto aplica para la escritura de compra de vivienda nueva y para la escritura de la hipoteca, que es el caso que nos interesa.

El tipo que se aplica para este impuesto puede oscilar entre el 0,1% y el 1% dependiendo de la comunidad donde esté localizada la vivienda y el importe de la hipoteca. Si bien este tipo será aplicable sobre la totalidad de la responsabilidad hipotecaria (capital + intereses ordinarios + intereses de demora + costas + gastos).

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¿Qué son los créditos subprime?

Los crédito hipotecario «subprime» o de alto riesgo son aquellos que se conceden a una persona sin pedirle garantías ni avales, es decir, sin cumplir los estándares mínimos de calidad crediticia.

El prestatario tiene unas condiciones fuera de lo que una entidad bancaria normal aceptaría, ya sea porque no tiene una estabilidad laboral o porque cuentan con unos ingresos mínimos sin poseer siquiera una nómina. Además cuentan con una tasa de interés más alta de la habitual ofrecida por el banco o entidad financiera y un límite más bajo de préstamo.

Las entidades financieras estadounidenses que conceden este tipo de créditos de alto riesgo suelen dividir la deuda y venderla a inversores y a bancos, que son los que ahora están pagando esta crisis, después de que a varias de esas compañías se les haya suspendido la cotización al anunciar que tenían graves problemas para afrontar sus deudas. Después ha venido la hecatombe cuando unas cuantas se han declarado en bancarrota. Entre las más importantes, la financiera New Century Financial, especializada en los créditos de alto riesgo, HomeBanc -que lo hizo el viernes- o el décimo banco hipotecario estadounidense American Home Mortgage (AHM). De igual modo, ha afectado al banco Bear Stearms, con el cierre de dos de sus fondos de inversión libres o «hedge funds», por especular con esa deuda.
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La crisis hipotecaria en EE.UU

El mercado hipotecario de alto riesgo denominado «subprime» es sólo característico de Estados Unidos, sin que existan mercados similares en otro países, y en concreto, en la zona euro». Ese es el mensaje tranquilizador que han ido transmitiendo hasta ahora todos los analistas y organismos a través de los datos e informes que han publicado sobre el sector.

A pesar de que la crisis hipotecaria americana se circunscribe al modelo de intermediarios de alto riesgo, las posibilidades de contagio a este lado del Atlántico a través de los créditos hipotecarios son «prácticamente nulas», puesto que los niveles de solvencia de los bancos españoles son muy altos -posiblemente los mayores de Europa- y porque el ratio medio de morosidad en nuestro país se situó a finales de 2006 en el 0,46%, mientras que en EE.UU. se eleva al 13,33% en los créditos de alto riesgo. Según los analistas, el impacto que puede tener en España es «reducido». Sólo unas futuras subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) pueden influir en el recorrido del Euribor y, por tanto, en la economía de las familias españolas a través de las hipotecas.

El paro, el mayor peligro
Y más aún, por la cultura de propiedad sobre las casas que existe en nuestro país, los españoles sólo dejaríamos de pagar nuestras hipotecas en el caso de que el paro creciera de forma alarmante.
No obstante, desde el Banco de España se ha remarcado durante las últimas semanas que cualquier «paralelismo» de la mala situación que vive el sector inmobiliario estadounidense con el mercado español es «absolutamente infundado» por la «bajísima» tasa de morosidad y su sobrecobertura, que es «muchísimo mayor» que la europea o la norteamericana.
Sin embargo, advierte de que el Euribor a doce meses -el indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas- es especialmente sensible para el bolsillo de los españoles, puesto que tres de cada cuatro hipotecas son de tipo variable. El Euribor ha escalado en dos días al 4,63%, su punto más alto en los seis últimos años. De este modo, se podría encarecer entre 80 y 100 euros la cuota mensual de una hipoteca para aquellos que revisen sus créditos a finales del mes de agosto.
El director gerente del Fondo Monetario Internacional, Rodrigo Rato, o el mismo presidente del Banco Central Europeo, Jean-Claude Trichet, se han encargado en las últimas semanas de rechazar una implicación directa de la crisis hipotecaria de Estados Unidos en España, aunque sí han destacado una «indirecta» en la medida en que puede suscitar conciencia, tanto en los que prestan como en los que reciben los créditos, ante un aumento de la exposición de las familias al riesgo hipotecario
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El Euribor supera la barrera del 4,5%

El Euríbor, el indicador más usado para calcular las hipotecas, cerró junio en el 4,506 por ciento y, tras sumar 21 subidas consecutivas, se quedó a unos 0,7 puntos de su máximo histórico, fijado en agosto de 2000 en el 5,248%, cota que podría rozar este año de seguir con su evolución al alza.
Este nuevo incremento, que sitúa al Euríbor en máximos desde mayo de 2001, supondrá un nuevo encarecimiento de las hipotecas, que subirán una media de 96 euros al mes y 1.152 euros al año para aquellos que adquirieron su vivienda hace un año.

La razón de las subidas del Euribor está en la política monetaria que mantiene el Banco Central Europeo (BCE) desde diciembre de 2005 para intentar controlar la inflación y la masa monetaria de la zona euro.

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¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

El concepto de “subrogar” una hipoteca significa cambiar alguna de las partes del contrato hipotecario.
Si nos atenemos a una definición más correcta, subrogar es el acto de modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación existente en dicho contrato. Normalmente la gente entiende por esto que la constructora tiene una hipoteca con el banco y te “traspasa” la hipoteca al comprar la vivienda.

Pero también es posible tener una hipoteca firmada y subrogarla a otro banco que te de unas mejores condiciones.

La subrogación permite ahorrarnos unos importantes costes, como son Actos Jurídicos Documentales, Notaría, Registro y Gestión. Y aunque puede que otra entidad bancaria nos ofrezca unas condiciones más ventajosas es posible que los gastos nos decidan a quedarnos con la hipoteca que tenía la constructora.

Ahora bien, también hay que estudiar la posibilidad de que, una vez realizada la subrogación de la hipoteca de la constructora, sea conveniente realizar una nueva subrogación y cambiar de entidad hipotecaria. Esto normalmente implica pagar unos gastos de subrogación de un 1% sobre la cantidad que queda por pagar, pero puede que salga mejor que contratar una hipoteca nueva desde el principio. Es decir, puede que salgan unos gastos más bajos subrogando la hipoteca de la constructora y luego subrogando la hipoteca a otra entidad bancaria que renunciando a la hipoteca de la constructora y contratando directamente una hipoteca nueva en la entidad que hayamos elegido.
Hay que hacer números, pero es posible que sea más rentable la subrogación. Es muy importante, claro está, que las condiciones que nos ofrece la entidad para subrogar sean competitivas respecto a otras entidades.

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La morosidad no se ha disparado pese a la subida del euribor

La morosidad de los préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda subió en el primer trimestre del año 2007 hasta el 0,462%. Menos de un punto, si consideramos que en el mismo periodo de 2006 se situaba en el 0,385%.

El motivo principal de que el nivel de morosidad sea el más alto en los últimos cinco años está en el crecimiento sostenido de los tipos de interés. El Banco Central Europeo incrementó hace dos días el tipo oficial al 4%.

Para Asociación Hipotecaria Española no hay lugar para ninguna alarma, dado que a pesar del repunte de siete centésimas registrado en este trimestre 2007, el nivel de morosidad “sigue en niveles mínimos”. Esta apreciación se basa en comparación que la AHE con los porcentajes de los mercados en América y Europa”.

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¿Qué es el famoso euribor?

El euribor no es más que el tipo de interés al que se prestan dinero 64 entidades financieras europeas.

Para los préstamos hipotecarios se utiliza la referencia a doce meses. Nació en enero de 1999, con el arranque de la eurozona, y en todo este periodo -101 meses- sólo ha estado por encima del 4% en 24 ocasiones, y únicamente en cinco, entre los meses de julio y noviembre de 2000, ha superado la barrera del 5%. En todo este periodo este indicador, sobre el que están referenciados el 86,2% de los nuevos préstamos, ha oscilado entre un mínimo del 2,014% en junio de 2003 y el 5,248% de agosto de 2000.

Con la de mayo ha encadenado veinte subidas consecutivas en otros tantos meses, analizando la evolución del euribor. Las suficientes como para que se hayan disparado las alarmas. Habría que regresar al año 2000 para encontrar el euribor, el principal indicador de referencia de los préstamos hipotecarios, en tasas tan altas. En un escenario de tipos de interés al alza, con los precios de la vivienda en niveles históricamente elevados y con un endeudamiento familiar que difícilmente soporta nuevos incrementos, la compra de una vivienda y su financiación han pasado a convertirse en la última de las obsesiones de los españoles. Pese a todo, uno de cada seis españoles con hipoteca desconoce cuál es el tipo de interés que paga por su préstamo, lo que confirma la falta de cultura financiera de los ciudadanos, a quienes basta una simple recomendación de un familiar o amigo para decidirse por una entidad u otra en la que todos consideran la mayor inversión de su vida. Sólo una de cada tres personas se informa antes de las condiciones y selecciona la que mejor se adopta a sus particularidades económicas

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Más tipos de hipotecas

Hipoteca a 50 años: Alargue el plazo a fin de pagar una cuota mensual más reducida. Tipo de interés inicial excepcional, al euribor-0,10

Cuota creciente: Empiece pagando menos y cada año incremente entre un 1 a un 2,5% la cuota de amortización. Para una hipoteca de 200.000 €, pagaría una cuota inicial de solamente 840 €, aproximadamente

Cuota final: Dejé para la última cuota del préstamo un 20% o 30% del total de su hipoteca y reduzca los pagos mensuales

Cuota mixta: Pague un interés compuesto de una parte variable y otra fija. Ya no tiene que elegir entre blanco y negro, el gris existe

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Futur Finances: Nuestros servicios

Entre los productos hipotecarios que ofrece la empresa, podemos destacar:

Hipoteca a 50 años, con un tipo de interés de salida realmente bueno: Euribor -0,10%

Cuota creciente: Empiezas pagando una cuota más reducida que en una hipoteca normal (sistema de amortización francés) y cada años se incrementa la cuota entre un 1 y un 2% . Para una hipoteca de 200.000 €, por ejemplo, la cuota resultante es de unos 840 €.

Cuota final: Se deja entre un 20 y un 30 % del total financiado para pagar en la última cuota del préstamo, consiguiendo asi disminuir las cuotas mensuales.

Cuota blindada: El importe de la mensualidad es constante; lo que cambia cuando varían los intereses es el plazo de amortización

Carencia de capital, de hasta 40 años: Se pagan sólo intereses; al final del periodo de carencia se debe al banco el mismo imnporte que se solicitó al principio; es una forma de pagar una especie de alquiler de la casa que uno es propietario, con la importante diferencia de que uno se beneficia del aumento de valor de su vivienda. En cualquier momento el titular puede elegir dejar de pagar solo intereses y empezar a pagar una cuota normal que amortice capital.

Seguiremos explicándoles más productos en nuevas entradas

www.futurfinances.com

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Futur Finances: La empresa

Futur Finances Balears SL se creó con el fin de dar a sus clientes un servicio de financiación hipotecaria y al consumo independiente y profesional.

Hoy en día la oferta de créditos es muy grande, y el cliente no suele tener ni tiempo ni conocimientos suficientes para poder elegir el mejor préstamo del mercado, sgún su perfil económico.

Para poder dar este servicio, con una calidad y precios acordes con las exigencias de mercado, surgió la idea de crear esta empresa.

Pau A. Monserrat

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