Reembolso y vencimiento anticipado en la nueva Ley de Crédito Inmobiliario (IV)

Siguiendo con nuestro resumen de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario llegamos al análisis de dos situaciones muy relevantes en el devenir del préstamo hipotecario: el reembolso anticipado (la cancelación anticipada parcial o total de la deuda hipotecaria) y el vencimiento anticipado (momento en que el banco puede ejecutar la garantía hipotecaria tras el impago de las correspondientes mensualidades); relacionado con los efectos del impago, veremos cómo regula la nueva ley de las hipotecas los intereses de demora.

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario sigue sin estar publicada en el BOE, si bien el Congreso la aprobó, dando por buenas algunas enmiendas del Senado y revocando otras, como el apartado 23.7 del artículo que regula el reembolso anticipado. El último redactado de la norma con las enmiendas del Senado se puede leer aquí. En base al redactado de la norma, analicemos el reembolso y el vencimiento anticipado:

Reembolso anticipado

El artículo 23 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece las normas del reembolso anticipado. El hipotecado puede amortizar anticipadamente parte o el total de la deuda hipotecaria pendiente, con un preaviso no superior a un mes. El banco o prestamista privado deberán documentalmente en un plazo máximo de 3 días hábiles la información necesaria para que el hipotecado evalúe los efectos de a amortización. Del texto no demasiado claro deduzco que como mínimo el banco deberá entregar un cuadro de amortización hipotético (si el interés es variable) o firme (tipo fijo) de cómo afectará la amortización parcial a las cuotas futuras y los costes de la amortización parcial o total.

En cuanto a los seguros accesorios (seguros ofrecidos junto a la hipoteca para cubrir los riesgos asociados a la capacidad de reembolso del prestatario), la norma fija que “se extinguirá el contrato de seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista, salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario, teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió.” Entiendo que estos seguros accesorios pueden ser seguros de vida o seguros de protección de pagos, básicamente.

Comisiones y compensaciones por reembolso anticipado

Contratos de préstamo a tipo variable o con tramos variables:

La comisión o compensación por amortización anticipada total o parcial máxima se podrá fijar de dos formas, excluyentes entre sí:

1. Máximo del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente los primeros 5 años, que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera. Para cifrar la pérdida financiera se establece una forma de cálculo que no está al alcance de la comprensión de una persona física sin conocimientos financieros avanzados, lo que implicará, combinado con el sistema de reclamaciones ineficaz que existe actualmente, que el banco acabe cobrando un 0,15% en todos los casos, me temo.
2. Máximo del 0,25% los primeros 3 años, con el mismo límite de la pérdida financiera.

Se reduce de forma sustancial las comisiones máximas por cancelación anticipada, en definitiva.

Contratos de préstamo a tipo fijo o con tramos fijos:

La comisión o compensación se limita de la siguiente forma, siempre limitando el coste a la supuesta pérdida financiera que pudiera experimentar el prestamista:

• Máximo del 2% del capital reembolsado anticipadamente los 10 primeros año.
• Máximo del 1,5% en adelante.

Mejora sustancialmente las comisiones que actualmente sufre un hipotecado a tipo fijo, que además de la compensación por desistimiento ha de pagar una compensación por riesgo de tipo de interés no limitada por Ley.

Vencimiento anticipado

Se producirá el vencimiento anticipado (el banco podrá dar por vencido el préstamo y reclamar judicialmente) cuando los impagos supongan al menos:

• Primera mitad de la duración del préstamo hipotecario: Impago de 12 mensualidades o incumplimiento del pago en un plazo de 12 meses (caso de, por ejemplo, no pagar 4 cuotas trimestrales). Entiendo que el límite del 3% del capital concedido actúa como mínimo a tener en cuenta, no pudiendo dar por vencido el préstamo si pese a impagar 12 cuotas, el impago no supera el 3% del capital concedido, al ser este el sentido que el legislador le quiere dar al redactado. Sin embargo, el redactado puede querer decir lo contrario e imagino será un tema controvertido, por decir “Se considerará cumplido este requisito…”. De hecho en este análisis Juan María Díaz Fraile tampoco considera claro el sentido de la estipulación ¿a las 12 cuotas impagadas sean del importe que sean o solo si representan en suma el 3% del capital concedido?

• Segunda mitad: la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos “Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.”. Vuelve a surgir la duda: el vencimiento anticipado se da al impagar 15 cuotas sean del importe que sean o han de sumar al menos el 7% del capital vencido. Más digo, ¿se refiere a que se ha de haber amortizado al menos un 7% de la deuda concedida? (tiene relevancia, por ejemplo en el caso de hipotecas interest online, que no amortizan capital hasta el final).

Intereses de demora

Se fija el interés de demora en: interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.

Resúmenes de la Ley de crédito inmobiliario

• Resumen I.
• Resumen II.
• Resumen III.
• Resumen V.
• Resumen VI.
• Resumen VII.
• Resumen VIII.
• Resumen IX.
• Resumen X.