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Hipoteca e insolvencia familiar

Os dejamos dos presentaciones, de un magnífico trabajo de la Diputació de Barcelona, sobre dos cuestiones legislativas relacionadas con el impago del préstamo hipotecario y de las posibles soluciones (las pocas que por desgracia tienen hoy en día las familias). En este enlace vamos recopilando todo lo que puede ser útil para las personas hipotecadas que no pueden pagar.
La primera presentación tiene que ver con el código de buenas prácticas bancarias y las medidas de reestructuración de la deuda que pone a disposición de las pocas familias que pueden acogerse a éste.
Las medidas ofrecidas van en la buena dirección, pero el problema es que exige umbrales de exclusión social demasiado limitados, además de un precio de tasación de la vivienda también limitado. Lo idea, si nuestros políticos no bailaran al son del banquero de turno, sería que estas mismas medidas estuvieran incardinadas en una norma de segunda oportunidad, posiblemente en la normativa concursal. Pero hasta que los votantes no castiguemos a los políticos que acatan las instrucciones de los poderosos, no veremos leyes modernas en España.

Por otro lado, tenemos una normativa que paraliza durante dos años, desde su entrada en vigor, el lanzamiento judicial de determinadas familias; una vez más, limitadamente y sin arreglar el problema, sino simplemente alejando en el tiempo las consecuencias más dramáticas. Pero todo ello simplemente para evitar ver a según que familias en la calle, saliendo en las noticias. Pero de darles soluciones, pocas.

Una normativa hipotecaria algo mejorada con la Ley 1/2013, pero que sigue sin modernizar el sistema.

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Tipos de interés de las hipotecas a la baja

El Banco Central Europeo ha anunciado que baja los tipos de interés al 0,25%, del 0,5% anterior.

Teniendo en cuenta que antes de este anuncio el Euríbor se situaba en el 0,534% (hablamos de la media del mes del indicador a un año). Una diferencia con el tipo oficial del dinero en Europa de 0,034 puntos porcentuales. Si extrapolamos este dato al nuevo 0,25%, podríamos concluir que en unos meses el Euríbor podría estar en el 0,284%.
En iAhorro, tanto Antonio Gallardo como un servidor, hemos tratado el tema, en un artículo sobre las consecuencias de la bajada de tipos del BCE sobre los préstamos hipotecarios en España.

Si el Euríbor baja, ¿cuánto me baja la cuota?

Imaginemos un escenario, más que probable, de Euríbor al 0,3%. Veamos con un ejemplo cómo cambiaría la cuota de nuestra hipoteca en una próxima revisión, siempre teniendo en cuenta que no hay cláusulas de suelo por en medio (si aún tienes esta cláusula en sus escrituras, te recomiendo solicitar asesoramiento a abogados expertos como Cristina Borrallo).Tomemos como ejemplo un préstamo hipotecario cuya deuda pendiente, en la revisión de octubre de 2012, era de 180.000 euros. Pongamos un plazo pendiente de 30  años y un tipo de interés variable de Euribor + 1,25. La cuota en la revisión del año pasado era de 664,42 euros. Suponemos un euribor a un año, de octubre de 2013, de un 0,3%.

Con este dato, la cuota resultante sería de 626,68 euros. Una bajada del 5,7%; 37,74 euros menos al mes, 452,88 de ahorro anual. Como podemos calcular con la calculadora online de Futur Finances.

¿Subirán los diferenciales de las hipotecas?

Los diferenciales que aplican los bancos para financiar sus propios inmuebles se sitúan entre el Euribor + 1 y Euribor + 2, las más competitivas. No parece muy probable que vayan a subirlos, dado que son los primeros interesados en sacarse de encima su stock de inmuebles y si suben los tipos, al final harán caer el precio del inmueble.

En cuanto a las hipotecas para financiar casas en el mercado libre, ya tenemos tipos de Euribor + 3 y superiores. De hecho, una de las mejores hipotecas de los bancos actualmente, tiene un nada barato Euribor + 1,95 de tipo de interés (caso Bankinter). Son tipos de hipotecas subprime españolas durante el boom inmobiliario, para que nos hagamos una idea.

No parece muy probable que aumenten aún más los diferenciales, al menos los bancos que los tienen ya cercanos al 3%. Otra cosa es que algún banco con una hipoteca más o menos competitiva la aumente, que sería posible.

Resumiendo, los diferenciales actuales de las hipotecas ya están en máximos, un peligroso máximo cuando el referencial aumente (no siempre tendremos el Euribor en mínimos históricos, recordemos que puede volver a estar en el 5% en unos años). Con el ejemplo anterior, veamos cómo quedaría la cuota si el tercer año el euribor se situara en el 5% (no pasará el año que viene, pero a años vista puede que sí):

Tipos de interés: 5% + 1,25% = 6,25%.
Deuda pendiente en el momento de la revisión: 170.735 euros.
Nueva cuota: 1.077 euros.

Si en la próxima revisión, al tercer año, el euribor estuviera en máximos, la cuota subiría a 1.077 euros, de los 626 euros anteriores. Un aumento al mes de 451 euros. En porcentaje, un incremento del 72%.

Hay que hacer este tipo de números siempre, antes de endeudarnos. Si podremos asumir estos incrementos de la mensualidad, adelante. Pero en caso contrario, hipotecarse es un riesgo financiero que no deberíamos asumir. Busquemos ahorrar y casas más baratas; y optemos por otras fórmulas de acceso a la vivienda como el alquiler, de momento.

Os dejo la tertulia de economía de IB3 Ràdio de hoy, en la que hablamos de la bajada de tipos del BCE y las consecuencias para la economía del país. Gran parte de la tertulia está en castellano:

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La crisis ya se ha terminado, o no

Hay voces que apuntan al fin próximo de la crisis económica en España. Otros economistas, por ejemplo Roberto Centeno, son bastante más pesimistas.
En lo que no parece haber tantas discrepancias es en el crecimiento sólido del empleo en el país, que se posterga para el 2016 y más allá. Con esta previsión, a mi que nadie me diga que estamos saliendo de la crisis ni que falta poco. En todo caso, algunos pocos salen de la crisis. Tu y yo, probablemente estemos luchando para vivir en crisis, que no es poco.
Os aseguro que no soy pesimista, luchando se vence en cualquier contienda por pantanoso que sea el campo de batalla. Pero nos queda mucha lucha cuerpo a cuerpo, desde mi punto de vista. Espero equivocarme, pero la paz está aún lejos de firmarse, en materia de empleo remunerado y digno.
En todo caso, os invito a escuchar la tertulia de economía de IB3 siguiente y la confrontación de ideas con el profesor de economía Antonio Alcover, más optimista que un servidor. Gran parte de la tertulia es en castellano y parte en catalán:

Por otra parte, os dejo una entrevista en Canal 4 TV, en catalán, hablando de los presupuestos para el 2014 de la comunidad de las Illes Balears, en que se toca también el tema del crecimiento esperado para este año en esta CC.AA:

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Fin de la recesión pero no de la crisis

Nuestros políticos son una caja de sorpresas en cuanto a declaraciones absurdas, erróneas, mal intencionadas, tendenciosas o, simplemente, huecas.
Nuestro presidente Mariano Rajoy nos deleita con la última de las ocurrencias informativas en materia económica, en The Wall Street Journal, comentando que “Spain is out of recession but not out of the crisis“. Y se queda tan pancho.
Se han puesto todos de acuerdo para inyectar optimismo a la ciudadanía, desde la CEOE al BBVA. El problema es que si el optimismo es falso, crea un efecto rebote mucho peor.
Saldremos de la crisis, sí. Pero nadie sabe cuándo. Y faltan muchas medidas en la buena dirección, sobrando las palabras vacías.
Os invito a ver esta noticia en RT, canal de TV online que ha recogido algunas de mis opiniones sobre el tema:
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Saldremos de la crisis porque lo diga el BBVA

El equipo del Servicio de Estudios del BBVA estoy seguro que es muy bueno y formado por grandes economistas y demás profesionales del ramo de la predicción económica. Además no me caen del todo mal, los de  este banco. Al menos mantienen iniciativas online muy interesantes, como Actibva (en la que he participado).
Dicho esto, siempre dudo de los datos de previsión de crecimiento que emiten los bancos, sobretodo si son optimistas. En un año veremos si han acertado y cerramos el 2014 con un crecimiento del 0,9% del PIB, el más alto previsto hasta el momento. Los medios recogen algunos datos del estudio que precisamente no son muy halagüeños: un paro del 26,2% para este 2013 y un desempleo del 25,4% para el 2014.
Francamente, con el enorme esfuerzo de desapalancamiento privado que han de afrontar aún las familias y empresas (pagar las deudas), aumento de los impuestos y tasas (menos renta disponible), sueldos cada vez más bajos y precarios (y la reforma laboral que sigue sin incidir en otras cuestiones que no sean empobrecer al trabajador), y encima admitiendo que el más optimista del momento, el BBVA, acepta un paro del 25,4% para cerrar el 2014, no me parece que podamos hablar de salida de la crisis el año que viene. No para la clase media, no.
Sí claro, saldremos de la crisis, porque lo diga el BBVA.
Os dejo la tertulia de economía, parte en catalán y parte en castellano, de esta mañana en IB3 Ràdio, en la que tratamos esta cuestión.
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¿Cuándo saldremos de la crisis?

Pregunta que todo economista que se precie ha recibido en algún momento, en cualquiera de sus formatos posibles: ¿Queda mucho para que se acabe la crisis? ¿Saldremos pronto de la crisis? ¿Cuándo comenzara España a crecer y generar empleo? y un largo etcétera de dudas relacionadas con la situación económica que nos ha tocado vivir.

No creo que ningún economista de los que se encuentran por la calle, como un servidor, tenga ni idea de la fecha en la que la economía patria empezará a crecer con la suficiente intensidad para volver a generar empleos. Es más, incluso si se generan empleos, me temo que serán temporales o como autónomos dependientes y falsos autónomos, en muchos casos. No se si a este tipo de crecimiento se le puede denominar “salir de la crisis” o más bien “normalizar la crisis”.
En la tertulia de economía de IB3 Ràdio que cuelgo al final, en la que suelo participar, hemos comentado esta pregunta y, algunos, se han atrevido a responder (en catalán y en castellano). Mis “amigos” de la CEOE dicen que se empezará a generar empleo a partir de la segunda mitad del año 2014. Si acertaran, cosa que no suelen hacer (ni ellos ni el FMI ni casi ningún organismo “oficial”), estamos hablando de una generación de empleo tímida y, sin duda, precaria.
Tendré que leerme el informe completo (no, no lo haré, no aciertan), porque los datos hechos públicos no me cuadran. Se dice que en el 2013 decreceremos en un -1,2% del PIB y, en el 2014, creceremos un máximo de el 0,8%. Para después añadir el representante de los grandes empresarios que la situación actual permite a la CEOE ser “moderadamente optimista” de cara a los próximos trimestres, porque además la reforma laboral permitirá a la economía crear empleo cuando crezca al 1% o 1,2%.
Vamos a ver, si crecemos en el 2014 por debajo del 1%, ¿Cómo nos explican que crearemos empleo?
La crisis no acabará hasta que la banca esté en funcionamiento, y de momento no hay síntomas de ello, por desgracia.
Al igual que me decían mis monitores en las excursiones, cuando preguntaba cuánto faltaba por llegar al destino, los expertos contestan en relación a la fecha de salida de la crisis: “Queda menos“.
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Chipre asusta al ahorrador

La gestión de la crisis chipriota por parte de los “amigos” de la Troika ha sido, cuanto menos, penosa. O estamos en una Unión Monetaria y, de una vez, en una verdadera unión fiscal, o cada uno se va con paso firme a su casa.
Lo que no puede ser es que no se controle en absoluto lo que hace cada país y, cuando los desastres florecen, se les deja parasitar todo el jardín europeo. Necesitamos de una vez por todas una unión económica y política, o el ahorro en euros no será una opción seguro como debe ser.
Para empezar, ni tenemos aún unión bancaria ni Fondo de Garantía de Depósitos a nivel de toda Europa, mínimos para que podamos llamar europeo a nuestro sistema financiero. Que la seguridad de los depósitos y cuentas de menos de 100.000 euros se cuestionen cada dos por tres, es arrojar gasolina al fuego de inquietud en el que viven los ciudadanos ahorradores día a día.

De la crisis chipriota, de la austeridad en España y del despropósito hipotecario actual hemos discutido hoy en el programa “El Faristol” de IB3 Radio, algunos tertulianos en castellano y otros en catalán. Os dejo el corte de radio, que espero os resulte interesante y ameno.

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¿La austeridad es buena para la economía?

Como en casi cualquier pregunta de economía, la respuesta es “depende”. Depende del tipo de austeridad, del momento en que se aplica y de la economía del país que la experimenta.
Si la austeridad son medidas encaminadas a gastar eficientemente en sectores útiles para el país, reduciendo gastos superfluos o innecesarios y mejorando la productividad del sector público, la austeridad puede ser bienvenida. A largo plazo, no se puede gastar más que lo que se ingresa. Pero si la austeridad es reducir de forma indiscriminada en materias que no deberían sufrir una poda descontrolada, entonces es, desde mi punto de vista, mala.
Igualmente el momento en que se aplican las medidas de austeridad es importante, además de la situación económica del país. Con un 26% de paro en España, recortar sin invertir en la reconversión de la economía española es, probablemente, construir una autopista al Infierno.
De austeridad y crecimiento hemos charlado este viernes en “El Faristol” de IB3 Ràdio, parte en castellano y parte en catalán:
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¿El fin del mundo no ha llegado?

Parece ser que el viernes 21/12/2012 no ha sido el día elegido por el discutido Armagedón previsto por los mayas. Tal vez los dioses prefieran hacernos sufrir en vida esta crisis económica y ética, que enviarnos al otro barrio dimensional.
En todo caso, el equipo de editores de iAhorro dimos algunos pistas de en qué invertir si catástrofes naturales, genéticas o de cualquier otra índole arrasaban la faz de la Tierra.
@LuisGarciaLanga de Aula Finanzas y experto independiente de la comunidad de iAhorradores, publicó un interesante artículo en Expansión.com titulado “Inversiones ante el fin del mundo“.
@AlGallardo editor de iAhorro nos cuenta “Cómo aprovecharse de las catástrofes” en los medios de Editorial Prensa Ibérica.
Del fin del mundo que llega sin llegar, de la separación de Catalunya que algo similar le pasa y, del mismo tipo de fenómeno que le ocurre al rescate de España, he opinado en la tertulia de economía de cada viernes en IB3 Ràdio, programa “El Faristol”.
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¿Creando una nueva burbuja hipotecaria?

Señores banqueros, espero y deseo que hayan aprendido algo de esta crisis financiera que, sin duda, han ayudado a crear. Si aún están discutiendo qué hacer, al menos sepan que no hacer. No vuelvan a ofrecer préstamos hipotecarios a tipo variable calculando el ratio de endeudamiento con un euribor bajo.

Lo que está pasando ahora con la oferta de hipotecas a tipo variable es crear una bomba de relojería e introducirla en el corazón de las familias que contraten financiación con estas condiciones.

Me refiero a comercializar préstamos hipotecarios a Euribor + 3 o incluso más 4 puntos porcentuales a familias con un nivel de riesgo normal. Argumentará el banquero que hoy en día las cosas no son como antes, cuando el Deutsche Bank llegó a ofrecer una hipoteca rompedora a Euribor + 0,17. Nos dirá:

  1. El coste de obtener financiación actualmente es mucho mayor, tanto si lo solicitamos al mercado mayorista como el dinero que nuestros clientes depositan en el banco, vía cuentas o depósitos. Si les tenemos que ofrecer depósitos que superan el 4%, es necesario que el crédito que el banco da sea más caro.
  2. Por otra parte, con una morosidad por encima del 10%, dejar dinero es mucho más arriesgado. Por tanto, si he de ofrecer una hipoteca, cobraré más intereses para compensar la mayor probabilidad de que no me devuelvan el dinero prestado.

Suena razonable, ¿verdad?

Pues no lo es si se pretende trasladar esta realidad a los préstamos hipotecarios a tipo variable, que duran 30 o 40 años. Qué hoy la situación sea la que es para la banca, no implica que dentro de 5 o 20 años lo sea, pese a que se nos ha encasquetado unos diferenciales desorbitados. Nos podrían argumentar que si la cosa mejora, o bien podemos optar a una mejora del tipo de interés en la propia entidad, mediante una novación hipotecaria, o cambiar de banco mediante una subrogación de parte acreedora. Suena razonable si la situación de la familia sigue siendo óptima.

Pero, ¿qué ocurriría si el Euribor empieza a subir de nuevo, que ocurrirá antes o después, la familia no puede, no quiere o no sabe solicitar una subrogación y la cuota se va incrementando revisión tras revisión?

Veamos un ejemplo con una hipoteca a Euribor + 4,05 hoy, a 30 años y para un importe de 200.000 euros. La cuota resultante, tomando un tipo inicial de 4,85% como hace el Banco Sabadell con su “Hipoteca Bonificada” (menos mal que es bonificada, que si no…).

Resulta que la cuota hoy, calculándola con nuestra calculadora hipotecaria online, es de 1.055 euros.

Si el Euribor pasa a estar al 5%, la misma hipoteca tendría una mensualidad de 1.616 euros, un incremento de un 53%.

Para que la familia pueda pagar una cuota de 1.616 euros, tendría que cobrar unos 4.040 euros netos al mes. Si el banco hace estos números, y concede hoy esta hipoteca a familias cuyos ingresos superan los 4.000 euros, no hay un problema en este sentido.

El problema es si vuelve a cometer el mismo error de siempre, calcular el 40% de endeudamiento en base a la cuota actual, de 1.055 euros. Eso implicaría que una familia con unos ingresos de 2.635 euros podría obtener financiación.

Pero ¿Qué ocurre si suben los intereses y la cuota pasa a ser de 1.1616 euros?, que el ratio de endeudamiento pasa a ser del 61%, no del 40%. Y la familia endeudada tendrá serios problemas para hacer frente a sus deudas.

Si quieren cobrar más intereses, señores banqueros, háganlo con este cálculo de endeudamiento propuesto o bien, mucho mejor, con préstamos hipotecarios a tipo fijo. Por favor, no vuelvan a cocinar una nueva burbuja hipotecaria.

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