Los préstamos hipotecarios baratos han muerto. Ni más, ni menos. Y probablemente no resuciten.
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Estos días se habla mucho de las hipotecas con diferenciales muy altos, a las que denomino hipotecas bomba.
Algunas veces uno tiene la impresión de que los bancos no aprenden de sus errores. Y como más conoce cómo funciona el negocio bancario, más clara es esta sospecha. Está claro que un euribor por debajo del 1% no refleja el coste al que los bancos se dejan dinero en el interbancario. Nadie puede pensar que con la desconfianza que hay entre los bancos europeos, el dinero se preste a un tipo tan bajo.
Que el mercado interbancario está roto es una evidencia, lo que no está tan claro es qué alternativas tiene la banca en materia de referenciales hipotecarios. El que supuestamente estaba llamado a sustituir al euribor, el IRS o permuta de tipos de interés a 5 años, no ha sido aún ofertado por ningún banco. Y el IRPH es un tipo de referencia caro que pocos clientes quieren.
Sea como sea, lo que no tiene sentido alguno es que los bancos intenten aumentar su rentabilidad por préstamo hipotecario aumentado los diferenciales en 3 y más puntos. Un euribor + 3 es un futuro supondrá un 8% de interés o más; en otras palabras y con los precios de las casas actuales, problemas de pago futuros.
De todo ello he opinado en El Confidencial y otros medios.
Cristina Borrallo Férnandez, abogada cuya juventud parece incompatible con su ya profundo conocimiento jurídico, analiza en iAhorro los pros y los contras de la reciente reforma hipotecaria aprobada en solitario por el P.P.
Admito que aún no me he leído en profundidad la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Prometo hacerlo y criticarla como se merece. Que la tutela de los bancos en su elaboración es más que evidente.
El Prof. Dr. Fernando Zunzunegui ha tenido la deferencia de contestar a una serie de preguntas sobre las malas prácticas bancarias en iAhorro.Ha contestado a preguntas sobre la regulación hipotecaria, la venta de participaciones preferentes o las comisiones bancarias. Entre otros temas podemos destacar:
¿Qué opina de la reciente sentencia del Tribunal Europeo sobre las cláusulas abusivas y el procedimiento de ejecución hipotecaria español? ¿En qué grado y casos es aplicable al ordenamiento español en estos momentos?
Confirma la prohibición del abuso en las prácticas bancarias. Ha servido para ampliar la reforma de la legislación hipotecaria y como referencia del Tribunal Supremo para fijar doctrina sobre las cláusulas suelo. Un buen paso para colonizar la actividad bancaria.
Multitud de fuentes nos alertan de que modificar la normativa española produciría una reducción drástica en la concesión de préstamos hipotecarios y un encarecimiento importante de los intereses cobrados. ¿Qué opinión tiene al respecto?
El crédito ya está bloqueado como consecuencia de las malas prácticas bancarias. Es la rigidez de la legislación hipotecaria lo que creaba un riesgo legal, de ruptura del sistema. La reciente reforma va en la buena dirección, fortalece el sistema, aunque se ha quedado corta.
Los bancos deben reparar el daño ocasionado con la concesión irresponsable de crédito. Las malas prácticas deben ser castigadas para disciplinar el mercado y evitar que esto vuelva a ocurrir.
El Colegio de Economistas A Coruña ha querido entrevistarme en su revista O Economista número 93, a tenor de la reciente publicación de mi libro “La banca culpable“.
La gestión de la crisis chipriota por parte de los “amigos” de la Troika ha sido, cuanto menos, penosa. O estamos en una Unión Monetaria y, de una vez, en una verdadera unión fiscal, o cada uno se va con paso firme a su casa.
Lo que no puede ser es que no se controle en absoluto lo que hace cada país y, cuando los desastres florecen, se les deja parasitar todo el jardín europeo. Necesitamos de una vez por todas una unión económica y política, o el ahorro en euros no será una opción seguro como debe ser.
Para empezar, ni tenemos aún unión bancaria ni Fondo de Garantía de Depósitos a nivel de toda Europa, mínimos para que podamos llamar europeo a nuestro sistema financiero. Que la seguridad de los depósitos y cuentas de menos de 100.000 euros se cuestionen cada dos por tres, es arrojar gasolina al fuego de inquietud en el que viven los ciudadanos ahorradores día a día.
Hay un tema que jurídicamente podrá ser muy discutible pero que a nivel de justicia creo que es evidente que se trata de la carga de la prueba en la comercialización de participaciones preferentes y otros productos tóxicos, en terminología de mi libro “La banca culpable“.
Dado que ningún ahorrador conservador hubiera invertido parte de sus ahorros (ni mucho menos todos) en un producto híbrido, complejo y perpetuo, quién debería demostrar el proceso de venta correcto debería ser la banca, no los afectados.
Este domingo 17 de febrero de 2013 vuelvo a tener el inmenso honor de participar en el programa Salvados, dirigido por Jordi Évole y su genial equipo de “El Terrat”, titulado “El cliente perfecto“
En el programa opino sobre una serie de temas muy relacionados con mi primer libro “La banca culpable“, entre los que destacaría:
Esta semana que dejamos atrás ha sido bastante completa en cuanto a encuentros virtuales sobre finanzas personales.
En primer lugar, he participado en un chat en directo para los usuarios de Expansion.com, sobre ¿cómo puedo ahorrar dinero?, en el que he intentado responder a dudas relacionadas con las finanzas familiares. Algunas de ellas que destacamos son:
Sr. Montserrat, ¿cómo debo actuar ante el cambio de indexación hipotecaria, que me aplicará “la Caixa”, pasando del IRPH Cajas al IRPH Entidades? Tengo una cláusula en mi hipoteca que aumenta el diferencial de 0,25% a 1% en caso de producirse dicho cambio.
Como ya sabes el IRPH de cajas y el de bancos (sectoriales) desaparecen, y cada banco debe aplicar el tipo referencial sustitutivo que consta en la escritura hipotecaria. En tu caso, si consta el IRPH de conjunto de entidades más otro diferencial, me temo que están en su derecho de aplicarlo.
En todo caso, te aconsejo buscar asesoramiento personalizado por si hay algún resquicio legal al que puedas aferrarte.
En muchas ocasiones las mejores opciones para poder ahorrar o conseguir unos depósitos con unos intereses más o menos interesantes no se lo dan a clientes que ya forman parte de la entidad. ¿Hay algún problema en ir repartiendo el dinero en diferentes entidades o por lo contrario es mejor tenerlo todo en una sola?
Lo ideal, si el mercado bancario español fuera competitivo, sería poder contratar depósitos y cancelándolos sin incurrir en gastos por las cuentas asociadas, de hecho, según el Banco de España no se puede cobrar comisiones si la cuenta se ha abierto solo para abonar los intereses de los depósitos. Concretamente nos dice el supervisor:
“Comisiones de mantenimiento en cuentas vinculadas a otra operación de activo o pasivo
El Servicio considera que cuando las cuentas se mantienen por imposición de la entidad o cuando son utilizadas exclusivamente para abonar los intereses de un depósito o para dar servicio a un préstamo hipotecario no corresponde a los clientes correr con los gastos de ninguna comisión por mantenimiento o administración.
Ciertamente, tales situaciones conducen al absurdo de que el cliente tenga que pagar por cumplir una obligación -como la apertura de una cuenta para facilitar la gestión de la entidad- que la propia entidad le impuso en interés propio, lo cual es claramente contrario al principio de reciprocidad y a las buenas prácticas y usos bancarios.”
La realidad es que los bancos no hacen ni caso a esta tesis y cobran comisiones de cuenta. Por tanto, a la hora de contratar diferentes depósitos en diferentes bancos, hay que valorar este tipo de comisiones de las cuentas asociadas.
También he tenido la oportunidad de contestar a las dudas de los usuarios de los medios online de Editorial Prensa Ibérica, en un encuentro en que se analizan los cambios que quiere introducir el Gobierno en la Ley Hipotecaria y la normativa antidesahucios, como la limitación a 30 años del plazo máximo para hipotecas de vivienda habitual.
Entre las múltiples dudas que me han formulado, podemos destacar:
En primer lugar Pau, muchas gracias por estar presente en este encuentro digital con los usuarios, en cada ocasión que te podemos tener aprendemos mucho. Mi pregunta es sobre lo s desahucios, ¿no cree ud que la dación en pago puede originar una desestabilización del sistema financiero español donde aumentaría mucho más el riesgo de cobro a las entidades y con ello se restringirían mucho más los préstamos hipotecarios. Muchas gracias
Es un argumento utilizado por bancos y Gobiernos, el de que si se generaliza la dación en pago las hipotecas serán más caras y la morosidad superior.
Niego las dos, al menos sin puntualizar en extremo. Son falacias que parecen ciertas, pero que como reza el Evangelio según San Mateo 23:27:
¡Ay de ustedes, escribas y fariseos hipócritas, que parecen sepulcros blanqueados: hermosos por fuera, pero por dentro llenos de huesos de muertos y de podredumbre!
Los españoles en cuanto a nuestra vivienda habitual somos grandes pagadores y, de hecho, la mayoría pensaba que la dación en pago ya existía y pagaba bien igual.
En cuanto a que serán más caras, es cierto, pero los precios de los pisos tendrán que ser más baratos para que se pueda pagar la cuota resultante. ¿Acaso el 30-40% de la renta disponible no es la mensualidad máxima que puede pagar una familia?
Buenos días Pau ¿Podrías explicar de forma resumida en qué consiste la nueva Ley Hipotecaria que quiere introducir el Gobierno? Muchas gracias
Realmente los anuncios son algo generales, pero podríamos decir que dice que harán (veremos):
1.- Permitir el acceso a más personas a las ventajas en reestructuración de deudas, menores cuotas y dación en pago del Código de Buenas Prácticas. Peor es tan restrictivo, que seguramente seguirá siendo muy difícil acogerse a él.
2.- Pasar del 60 al 70% del valor de tasación el precio al que se puede adjudicar el banco la vivienda habitual si la subasta queda desierta.
3.- Pasar de 1 a 3 las cuotas impagadas necesarias para que el banco inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria. En la práctica, la mayoría de bancos ya lo hacían así.
4.- Permitir al juez condonar la deuda que le reste al impagador si compró la vivienda de buena fe, con el siguiente baremo: se perdonará todo lo que exceda del 75% a partir del 5 año de vida de la hipoteca, y del 80% si la hipoteca impagada tiene más de 10 años.
5.- Si el banco obtiene una plusvalía al vender la vivienda, se reduciría la deuda. Lo mínimo, ya que hasta ahora se queda la casa al 60% y si la vende más cara se queda el beneficio (si esto no es enriquecimiento injusto, ya me dirán).
6.- Reducir los intereses de demora, que ahora son leoninos (20% y más).
7.- Permitir el acceso a más ciudadanos a las subastas.
8.- Mejorar el proceso de tasación.
Buenas medidas, sin duda. Lo que no me las creeré hasta verlas publicadas en el BOE.
Señores banqueros, espero y deseo que hayan aprendido algo de esta crisis financiera que, sin duda, han ayudado a crear. Si aún están discutiendo qué hacer, al menos sepan que no hacer. No vuelvan a ofrecer préstamos hipotecarios a tipo variable calculando el ratio de endeudamiento con un Euribor bajo.
Lo que está pasando ahora con la oferta de hipotecas a tipo variable es crear una bomba de relojería hipotecaria e introducirla en el corazón de las familias que contraten financiación con estas condiciones.
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