Entradas

Haciendo números en Dinero Experto, resulta que un cliente que hubiera contratado una hipoteca multidivisa en el 2008 (para comprarse una casa de 200.000 euros) y su elección hubiese sido mantenerla en Yenes hasta hoy (por ignorancia y falta de asesoramiento de su entidad financiera), hoy tendría una deuda pendiente equivalente a 288.657 euros. Es decir, que en lugar de haber amortizado hipoteca, ahora tendría una deuda superior al inicio, de nada más y nada menos que 88.657 euros más.

Nunca inviertas o adquieras productos financieros que no entiendas perfectamente. O te puede salir muy caro.

Por otra parte, también hemos tratado de analizar las medidas tomadas en la última Cumbre del Euro, decisiva para demostrar a los mercados que vamos a mantener la moneda única a pesar de los graves problemas que está viviendo Europa.

En Euribor Blog hemos intentando explicar que la desconfianza tiene un coste, y la actuación nefasta de la banca durante esta crisis económica va a suponerles mucho dinero, además de un cambio fundamental en la relación cliente-banco.

Damos la bienvenida a este blog a Grupo Retiro,
empresa pionera y líder en España ofreciendo soluciones financieras a las personas mayores; lleva más de 15 años asesorando sobre los productos que en
cada caso concreto mejor se ajustan a las diferentes necesidades de la gente mayor.

En esta primera ocasión nos hablaran de diferentes productos que nos permiten obtener liquidez gracias a nuestro patrimonio inmobiliario.

Residencia de ancianos: ¿cómo pagarla?

Actualmente
muchas personas mayores no cuentan con los recursos económicos necesarios para financiarse la estancia en una Residencia. Más aún teniendo en cuenta la situación actual de crisis en la que se han visto congeladas muchas pensiones, se han producido y se prevén recortes en sanidad y en políticas sociales que hasta ahora solucionaban la problemática de muchas personas que necesitaban trasladarse a un Centro de Mayores u obtener una ayuda a domicilio. Incluso, en numerosas ocasiones son los propios hijos de nuestros mayores los que buscan desesperados una forma de obtener financiación para poder atender económicamente a sus padres.

Como alternativa a esas situaciones existen productos financieros que les pueden proporcionar una solución: la Renta Vitalicia Inmobiliaria, la Hipoteca Inversa y el Seguro de Rentas Vitalicias Dinerarias.

Cada producto tiene unas características diferentes que se adaptan a las distintas circunstancias en las que se encuentra la persona mayor, pero los tres permiten complementar la pensión con unos ingresos extra mensuales y para toda la vida.

La Renta Vitalicia Inmobiliaria es un contrato mediante el cual una persona mayor percibe una pensión mensual durante el resto de su vida, a cambio de la cesión de la propiedad de su vivienda pero manteniendo el derecho de uso y disfrute de la misma. Esta fórmula está destinada principalmente a las personas mayores de 65 años, propietarios de pisos que generalmente estén libres de cargas, y que deseen vivir lo mejor posible con sus propios recursos económicos a través de una adecuada gestión de su patrimonio inmobiliario y, todo ello, sin perder la referencia que supone seguir viviendo en su casa de siempre. Además, si la persona mayor renuncia al usufructo de la vivienda para irse a vivir una Residencia, la renta mensual se incrementaría de forma considerable. De esta manera, la persona mayor puede contratar una Renta Vitalicia mientras sigue viviendo en su casa y así pagar, por ejemplo, la asistencia a domicilio que pudiera necesitar y cuando lo desee trasladarse a una Residencia, a la vez que incrementa su renta mensual.

Por su parte, la Hipoteca Inversa es un préstamo con garantía hipotecaria destinado a personas mayores de 65 años propietarias de una vivienda, a través del cual las entidades financieras y compañías aseguradores que las comercializan pagan a estas personas una renta mensual, con la particularidad (y de ahí su denominación) de que la persona mayor no tiene que devolver en vida las cantidades recibidas ni los intereses como sucede con una hipoteca normal, sino que la deuda se va acumulando y su cancelación queda aplazada al fallecimiento del contratante. Con la Hipoteca Inversa la persona mayor se asegura una renta mensual sin perder la titularidad de su vivienda. Por lo cual, también puede seguir viviendo en su casa y cuando lo desee trasladarse a una Residencia, sin embargo con este producto su renta no variará.

Por último, mediante el seguro de Rentas Vitalicias Dinerarias, la persona mayor puede planificar la inversión del capital que haya obtenido, por ejemplo, de la venta de su vivienda para asegurarse igualmente el cobro de una renta mensual para toda la vida. Se trata de una modalidad de los seguros de vida-ahorro en el que una compañía de seguros garantiza al contratante el cobro de una renta periódica hasta su fallecimiento (modalidad vitalicia) o durante el período que se establezca (modalidad temporal), a cambio del pago de una prima única, es decir, por la aportación de una cantidad de dinero / capital por una sola vez. Esa renta (generalmente mensual, aunque también puede percibirse trimestral, semestral o anualmente) que pagará la entidad aseguradora incluye el pago de unos intereses que pueden llegar a ser muy atractivos, y que en la actualidad, se retribuyen a un tipo de interés anual superior al 3%.

De cualquier modo, el problema de cómo pagar las cuotas de una Residencia cuando no se tiene el capital necesario quedaría resuelto para todas aquellas personas mayores que decidan rentabilizar su patrimonio inmobiliario, es decir, su vivienda mediante una Renta Vitalicia Inmobiliaria, de una Hipoteca Inversa o de un Seguro de Rentas Vitalicias Dinerarias.

Caso práctico: obtener liquidez del patrimonio inmobiliario

Mujer de 80 años con una vivienda de 200.000 € en Madrid capital.

* Si Usted quiere mantener el uso y/o la propiedad de su vivienda:

  • Con una Renta Vitalicia Inmobiliaria: 873 € mensuales, con reserva del usufructo de la vivienda y liberando el pago del IBI, derramas extraordinarias y seguro del continente de la vivienda. Si renunciara al uso y disfrute de la vivienda la mensualidad tendría un incremento mínimo de un 40%.
  • Con una Hipoteca Inversa: 610 € mensuales.

* Si Usted quiere vender su vivienda:

El dinero obtenido por a través de la venta de la vivienda se colocaría en parte o en su totalidad a través de un Seguro de Rentas Vitalicias:

  • Si la prima aportada fuera de 100.000 €: 790 € / mes vitalicios.
  • Si la prima aportada fuera de 200.000 €: 1.610 € / mes vitalicios.

Para más información:

www.gruporetiro.com
Teléf.  91-577-42-40

Llevo mucho tiempo gritando a todas voces «estamos reproduciendo el flagelo sudamericano» de gasto desmedido, políticas incorrectas, etc. Y, por tanto, las consecuencias que ello conlleva: una desestabilización social en todos los sentidos.

Servicios de transportes sin inputs para poder seguir funcionando, hospitales cada vez con menos recursos humanos materiales, la misma suerte para el caso de la educación y un estado de bienestar, en general, bastante degradado.

Pero la noticia que acabo de leer no tiene precedentes, al menos desde mi perspectiva latinoamericana-europea:

Los bancos en EEUU están prefiriendo demoler o regalar las propiedades abandonadas, las que quitaron a sus cliente por no poder hacer frente a las hipotecas.

Prefieren correr con los gastos de demolición y limpieza del solar, unos 7500 $, a tener que mantener indefinidamente los gastos que esas propiedades ocasionan: impuestos, servicios, publicidad en caso de tener la intención de revender o alquilar.
Estos espacios se reutilizan para dar una mejor calidad de vida a los vecinos destinándolos a jardines, aparcamientos, plazas, etc; a través de los «Bancos de tierras«.

En Cleveland se crearon los «Bancos de tierras» destinados a adquirir las propiedades no deseadas a algunas de las firmas financieras, incluyendo a algunas de aquellas que ayudaron a alimentar la crisis de la vivienda a través de préstamos de alto riesgos. Filadelfia, Nueva York, Georgia entre otros aprobaron medidas similares.

Bank of América y Wells Fargo anunciaron planes este verano para donar más de 100 propiedades. JP Morgan Chase también ha hecho donaciones regulares. Fannie Mae, la compañía de financiamiento hipotecario masivo, confiscada por el gobierno federal hace tres años, comenzó a donar propiedades desde el principio y ahora entrega al rededor de 30 propiedades al mes.

¿Llegará a ocurrir esto en Europa y, para ser precisos, en España, donde miles de familias desahuciadas no tienes donde vivir y con deuda de por vida a diferencia de EEUU en donde la dación en pago deja limpio al deudor?

Imagen | Eddie

Banco Primus, entidad con la que Futur Finances trabaja la reunificación de deudas, se ha quedado como entidad única especializada en hipotecas de agrupación de deudas en España.

El Grupo Celeris comunicó a todos sus agentes que dejaba de aceptar operaciones de este tipo. Sin ninguna explicación adicional.

De esta noticia se ha hecho eco 20 Minutos, en un contenido de iAhorro.com titulado «En plena crisis, sólo queda una entidad especializada en reunificar deudas«.

De 4 a 1 entidad que reunifica deudas

Si esta opción no llega a buen puerto, es el momento de acudir a entidades financieras especializadas, bien directamente o bien mediante intermediarios hipotecarios profesionales. Las entidades financieras especializadas en reunificar deudas y préstamos ofrecen hipotecas más caras, dado que el riesgo de impago de este tipo de clientes es superior.
Hasta hace unos años uno podía acudir a una serie de entidades financieras especializadas, entre las que estaban:

  • GE Money Bank (financiera de General Electric)
  • GMAC (de General Motors)
  • Grupo Celeris (cuyos socios son cajas de ahorro)
  • Banco Primus (con sede en Portugal)

En la última etapa solo quedaban Celeris y Banco Primus. Y hace escasos días Celeris ha comunicado a sus agentes que deja de aceptar operaciones de unificación de deudas.

Se hace patente un dicho popular que reza que «el banco deja dinero a quien no lo necesita«. Cuando más necesario es tener entidades que ofrezcan reunificaciones de deuda, desaparecen del mercado.

Banco Primus también concede hipotecas de compra-venta

Esta entidad, además de unificar deudas, sigue ofreciendo hipotecas para comprar una vivienda, cuyas características actuales son, para el segmento de cliente mejor:

 

  • Entre el 70 y el 80% de tasación, según perfil del cliente.
  • Sin necesidad de aportar ahorros ni avales, en principio.
  • Ratio de endeudamiento del 40%.
  • Comisión de apertura del 2,99%.
  • Tiene varias modalidades de cuotas, variable o mixta. La mixta cuesta un 5,50% fijo los 5 primeros años y, a partir de esta plazo, se vuelve variable a Euribor + 2,50%.

Es una hipoteca cara, pero dada la situación del mercado tampoco hay que descartarla, ya que se podría financiar un 100% más gastos si la tasación fuera alta en relación al precio de compra.

Tengo que admitir que siempre he temido que el Euribor, indicador al que se referencian la gran mayoría de hipotecas a tipo variable, tenía truco. Eso de tomar como índice de referencia de los tipos de interés un valor que se obtiene de la negociación entre bancos y cajas en el mercado interbancario me sonaba a ser «juez y parte«.

Por mucho que digan, pienso que es posible que las entidades grandes manipulen este indicador. Pero sólo es una hipótesis sin prueba alguna. No sea que me envíe un burofax un reputado despacho de abogados.

Lo que confieso no me esperaba es que la confederación de cajas tuviera la poca vergüenza (a mi modo de ver) de solicitar, a la cortina de humo que ha sido la comisión Comisión del Congreso para la reforma del mercado hipotecario (que no ha servido absolutamente para nada), que se elimine el Euribor, que dicen no refleja el coste de financiación y es demasiado volátil.

Caraduras. En realidad ahora no les gusta porque está artificialmente bajo (nadie se deja dinero a un año en el mercado interbancario) y quieren otros indicadores mucho más caros.

El Banco de España, cuya independencia del poder bancario está por demostrar, no duda en afirmar que conviene “reducir la dependencia de nuestro sistema financiero respecto a los tipos de interés interbancarios a un año”.

No nos dejemos engañar, el Euribor es un índice manifiestamente mejorable, pero por otro que de similar recorrido, no por uno más caro.

Con la reestructuración de cajas de ahorro (o eliminación, casi podríamos decir), el Banco de España quiere que estos sean los nuevos índices del mercado hipotecario:

  1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años del conjunto de entidades. Actualmente este IRPH está en el 3,533%.
  2. Tipo de rendimiento interno de la deuda pública en el mercado secundario, entre 2 y 6 años. En septiembre cerró al 4,212%.
  3. Euribor. El 2,097% es el último dato publicado en el BOE.
  4. Tipo de permuta de intereses a 5 años. Se tomaría la media mensual de los datos publicado en Bloomberg para la zona Euro.

El Mibor se seguiría publicando para las hipotecas que tienen este referencial antiguo.

Si os interesa ampliar la información sobre esta genialidad de la CECA, os invito a visitar el contenido del comparador hipotecario iAhorro.com en Gurusblog:

Y ahora no les gusta el Euribor.

La legalidad de las cláusulas de suelo han sido puesta en duda por algunos Juzgados en primera instancia (Sevilla y León), y consideradas ajustadas a derecho por otros (Alicante y Madrid).

Ahora las Audiencias Provinciales en un primer momento, y el Tribunal Supremo definitivamente, deben pronunciarse sobre si son cláusulas abusivas o no.

En el comparador financiero iAhorro.com hemos tratado este tema, y la probable Orden Ministerial que avala las cláusulas de suelo, en varios medios.

Un ejemplo de lo que le cuesta a un cliente tener una cláusula de suelo, en Gurusblog.
Las diferentes sentencias contradictorias de los Juzgados, en YaEncontre.
La propuesta de nueva Orden Ministerial de transparencia bancaria, en Estrategias de Inversión.

Esta semana en iAhorro.com hemos tratado el tema del IVA al 4% de la obra nueva, que se aplica hasta 31/12/2011. Varias han sido las aportaciones del comparador financiero en la Red, entre las que destacaría:

iAhorro.com nos ofrece esta información explicativa de los posibles efectos de la rebaja temporal de la tributación de la obra nueva:

El Gobierno ha aprobado una rebaja temporal del IVA de la obra nueva, mediante el Real Decreto-ley 9/2011.

Hasta el 31/12/2011 la compra-venta de residencias recién terminadas tributará al 4% de IVA, en lugar del 8%. Esta rebaja supone 8.000 euros de ahorro a un comprador de una casa de 200.000 euros.

¿Qué sentido tiene igualar los impuestos indirectos que se pagan por comprar una obra nueva a la tributación de la vivienda de protección oficial, alimentos básicos o los medicamentos?

Los argumentos esgrimidos por el Gobierno para defender la medida coyuntural son:

  1. Reducir el stock de viviendas sin vender de las promotoras.
  2. Reactivar la concesión de crédito por parte de las entidades financieras.
  3. Crear empleo en el sector de la construcción, al iniciarse nuevas promociones en determinadas zonas.

Analicemos brevemente estos supuestos efectos favorables:

El stock de obra nueva en manos de las promotoras se reducirá si los precios que ofrecen se adaptan a la demanda (que exige rebajas del 20 o el 30%) y cuando las entidades financieras ofrezcan préstamos hipotecarios para adquirir este excedente. Una rebaja del 4% en los costes fiscales de adquirir una vivienda no parece que vaya a tener un efecto contundente en la reactivación de las ventas.

En cuanto a la restricción crediticia, en poco parece que vaya a afectar la medida. Las casas adjudicadas en subasta o mediante dación en pago que ahora figuran en los balances bancarios no se ven afectadas por esta medida. Si un banco vende un piso previamente subastado, se tributa por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), no por IVA; por tanto, no se van a incrementar las ventas del ladrillo en manos de bancos, que sería lo que aportaría liquidez y desatascaría el crédito.

La rebaja del IVA no va a tener efectos perceptibles en el empleo de la construcción, por mucho que diga el Gobierno. La argumentación de que si el stock se reduce, las promotoras iniciaran nuevas promociones en determinadas zonas es una falacia. La clave del empleo está en que la demanda de viviendas se reactive y de que la oferta adecué los precios a la demanda. Y ninguno de estos requerimientos se van a dar bajando temporalmente el IVA.

¿A quién beneficia el Gobierno?

Una primera lectura podría ser que a los bancos, pero no de forma directa, ya que sus inmuebles no se ven beneficiados al no tributar por IVA. Directamente se estaría beneficiando a las grandes promotoras, que pueden ofrecer pisos más baratos a los clientes y además, aprovecharse del efecto mediático que tiene el anuncio en los potenciales compradores. Una familia que quiere comprar pero está postergando su decisión de compra, puede verse incitada a adquirir un inmueble antes de 31 de diciembre y aprovecharse del menor IVA.

Sin embargo la mera rebaja de un 4% en el coste total de adquirir un inmueble, si no viene acompañado de rebajas adicionales por parte de las promotoras, no va a ser suficiente para estimular la demanda. Además para comprar no basta con querer, hay que poder. Y la llave la tienen las entidades financieras y la concesión de los préstamos hipotecarios.

Por tanto, una promotora cualquiera tendrá las mismas dificultades para vender con un IVA al 8% que al 4%, ya que la llave es que el cliente consiga una hipoteca. Las que pueden verse favorecidas con las grandes promotoras con problemas de solvencia, ya que los bancos que financiaron sus obras pueden preferir conceder hipotecas a sus clientes y evitar tener que adjudicarse las urbanizaciones. E indirectamente se beneficiaría a las entidades financieras, que evitarían adjudicarse más ladrillo de estas empresas promotoras.

Por tanto, podríamos decir que la medida beneficia a las grandes promotoras e, indirectamente a las entidades financieras que otorgaron los préstamos promotor.

Y también se ve beneficiado el cliente solvente de obra nueva, que por ahorros o capacidad económica no tiene problemas para adquirir una vivienda que hasta el 31 de diciembre le cuesta un 4% menos.

¿Quienes salen perdiendo?

El IVA es impuesto indirecto sobre el consumo. No tiene en cuenta la situación personal del contribuyente a la hora de fijar el porcentaje, con lo que no es un tributo progresivo (paga el mismo porcentaje una persona multimillonaria que una persona sin recursos).

Con el mismo argumento, la falta de progresividad, el actual Gobierno redujo sustancialmente la deducción por adquisición de vivienda habitual, haciéndola desparecer para las rentas superiores a 24.107 euros.

Los dos pilares que deberían sostener el edificio jurídico tributario son:

  1. La seguridad jurídica.
  2. La progresividad, para que paguen proporcionalmente más los que más tienen.

Con la rebaja del IVA de forma temporal, se corrompen ambos pilares. En realidad se beneficia a los más ricos (o menos pobres, según se mire), los clientes que no tienen problemas de financiación y quieren comprar una vivienda nueva.

Se establece un agravio comparativo con los compradores y vendedores de vivienda usada, colectivo menos pudiente, en general, que el que opera en el mercado de la obra nueva.

¿No sería más conveniente para el sistema que se beneficiara la compra de vivienda usada?

Una parte importante de la oferta son familias que no pueden pagar la hipoteca e intentan vender al precio más bajo posible para evitar caer en el impago. Estas situaciones son las que deberían merecer la atención del ejecutivo, beneficiando fiscalmente la transmisión.

Reduciendo el IVA de la vivienda nueva el Estado deja de ingresar la mitad de la recaudación en concepto de IVA, que pagarían los contribuyentes solventes. Por tanto, todos los contribuyentes estamos beneficiando a un colectivo que, en principio, no tiene ninguna necesidad de ser subvencionado.

Sin duda una medida difícil de entender, cuyos efectos en la redistribución de renta son desfavorables y que, a priori, no parece que vaya a tener los efectos esgrimidos para defender la rebaja temporal. Uno no puede dejar de preguntarse quién está detrás del movimiento del Gobierno, sin acabar de encontrar la respuesta.

Hoy y mañana he sido invitado a intentar resolver las consultas de los usuarios de Invertia, como analista de iAhorro.com.

De momento predominan las dudas sobre la aplicación del IVA al 4% para la compra de la obra nueva (modificación temporal que ya comentamos en YaEncontre) y algunas preguntas y comentarios sobre la evolución del precio de la vivienda.

Os invito a preguntar (y responder) en el Consultorio de Vivienda e Hipotecas.

Dos temas muy relacionados han sido tratados en Euribor Blog la semana que dejamos atrás. Por una parte hemos criticado a los bancos por su política disparatada de riesgos a la hora de conceder una hipoteca.

Los gestores de las entidades financieras que han arriesgado más dinero de sus depositantes de lo prudente en la concesión de hipotecas de lato riesgo, los políticos que han metido sus zarpas en los consejos de administración de las cajas, los reguladores bancarios que no han hecho bien su trabajo, ¿van a responder por ello?

Desde luego las familias que han perdido su hogar y han sido expulsados del sistema han respondido de sus errores, con todos sus bienes presentes y futuros. Ha llegado la hora de hablar claro y dejar de engañar a la opinión pública. Hay personas y dentidades que deben responder de sus errores, no sólo los ciudadanos.

El derecho a una vivienda digna consagrado en la Constitución no es tanto derecho como pueda parecer. Concretamente el artículo 47 reza:

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Lamentablemente este precepto no es de aplicación directa, y es un mero principio rector sin eficacia práctica hasta que se plasma en las diferentes leyes.

Las últimas colaboraciones de un servidor con el comparador de hipotecas, depósitos, tarjetas y otros productos financieros Iahorro.com han tratado diversos temas, entre los que destacaría los siguientes:

El estudio sobre el coste de las hipotecas y rentabilidad de los depósitos, con resultados muy interesantes que constatan la apuesta de las entidades financieras por la banca online.

En Estrategias de Inversión, hemos tratado de explicar que un Swap o permuta financiera no es un seguro de tipos de interés y, por otro lado, hemos analizado el significado de la carencia de capital, opción que Banco Santander dice que ofrecerá a los hipotecados que queden en paro o vean caer sus ingresos.

En YaEncontre.com, del grupo La Vanguardia, hemos analizado la figura del avalista (imprescindible leer el artículo antes de plantearse avalar a nadie) y las herramientas que pone Internet a nuestra disposición para encontrar la mejor hipoteca, que en resumen son:

  1. Los buscadores. Sin duda Google es el inicio de cualquier búsqueda de información. No es un canal de información en sí mismo, vendría a ser al directorio clasificado más potente del mundo.
  2. Blogs y portales financieros cuya temática se centre en el mundo hipotecario. Utilicemos directorios de blogs como Wikio.es nos ayudarán a encontrar los mejores contenidos, y si nos suscribimos a los más interesantes recibiremos las últimas novedades.
  3. Comparadores de hipotecas, como sería iahorro.com; Este tipo de herramientas online han introducido mayor competencia entre las entidades financieras, que promueve mejores condiciones de sus productos. Es un escaparate cualificado e independiente que permite que los bancos proporcionen la información detallada de sus mejores hipotecas. Y el cliente puede obtener una selección de las que mejor se adaptan a su perfil introduciendo algunos datos sobre sus requerimientos de financiación.
  4. Foros y comunidades financieras. Con las anteriores herramientas hemos obtenido una información muy valiosa sobre el producto, de fuentes independientes. Ahora toca contrastar esta información con gente como nosotros que han contratado una hipoteca con un banco determinado. Uno de los foros que suelo visitar para estos menesteres es el foro de Euribor.
  5. Redes sociales específicas de finanzas (al estilo Unience o Impok) y generalistas (Facebook, Twitter, Google +). En las redes sociales se puede obtener fuentes de información hipotecaria útiles (en determinados grupos o páginas de Facebook, siguiendo algunas cuentas de Twitter, por ejemplo) y, además, contactar con personas que han contratado la hipoteca que nos interesa o se ha informado sobre ella.

Espero que la lectura de estos contenidos económicos sea de vuestro interés.