Ya hemos hablado del tema en varias ocasiones: En España, a diferencia de otros países como pueda ser EE.UU., el préstamo hipotecario es una deuda que tiene el titular (y sus avalistas si éste no paga), respondiendo con sus bienes presentes y futuros (y sus herederos si muere antes de pagar la hipoteca).
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Por HelpMyCash.com
Contratar una hipoteca puede convertirse en un proceso engorroso, en el que el cliente siente que está perdiendo mucho tiempo, dinero y, en ocasiones, hasta el último gramo de paciencia. Por eso es habitual que, una vez negociada y firmada la hipoteca, el hipotecado no quiera volver a acordarse del tema más de lo necesario durante el resto de su vida. Gran error.
No debemos dejar que la hipoteca “siga su curso” sin más. Recordemos que el banco es un negocio y, como tal, mira por su propio interés. ¡Nadie, salvo nosotros, va a ocuparse del nuestro!
Por HelpMyCash.com
El Gobierno español dedica cada año un porcentaje de su presupuesto a ayudar a los jóvenes a acceder a su primera vivienda. Así, cada comunidad autónoma tiene sus propias hipotecas joven, normalmente con mejores condiciones que las ofrecidas por los bancos. Sus puntos fuertes son 3: interés bajo, financiación hasta 100% sin aval y ayudas en metálico para pagar los gastos, de tasación, notariales, etc.
Pero ¿está la ayuda bien repartida? Teniendo en cuenta que solo algunas comunidades cuentan con estas hipotecas joven del Gobierno, la respuesta es no. ¿A qué se deben las ausencias de este tipo de ayudas en comunidades rebosantes de población joven como Cataluña, Galicia o casi todas las provincias de Andalucía? ¿No deberían tener las mismas oportunidades los jóvenes de todo el país?
En cierto sentido, la revisión de la hipoteca es como la declaración de la renta: algo que aplazamos hasta el último momento, un tema incómodo en el qué queremos pensar el menor número de veces posible.
Pero vencer el miedo y la pereza tiene grandes recompensas. En el caso de las hipotecas, con una sencilla gestión, podemos conseguir pagar menos a final de mes. Un objetivo que sin duda merece la pena.
El primer obstáculo con que nos encontramos al empezar a buscar hipoteca es la publicidad. Los anuncios deberían servir para informarnos, pero la mayoría de las veces están llenos de tecnicismos financieros y son poco transparentes. No es casualidad que los asteriscos se hayan convertido en uno de los símbolos más temidos de los anuncios de hipotecas.
En este artículo vamos a explicar algunos de los términos usados con más frecuencia en los anuncios de préstamos hipotecarios y también los trucos que usan las entidades para distorsionar la información a su favor.
Qué son las hipotecas con interés suelo
Las hipotecas con suelo son préstamos que establecen un interés mínimo a pagar que no permite al hipotecado beneficiarse del bajo Euribor actual.
En el contrato de estas hipotecas, además de la “cláusula suelo”, también se negocia un tipo de interés variable, de Euribor + diferencial, de manera que el banco hace lo siguiente:
- Si Euribor + diferencial es inferior a interés suelo, el banco cobra el interés suelo
- Si Euribor + diferencial es superior a interés suelo, el banco cobra Euribor + diferencial
Es decir, el banco siempre cobra al hipotecado la cantidad más alta de las dos. Puedes hacer cálculos previos con una calculadora online de cláusulas suelo o acudir a un perito economista si tienes que demandar al banco.
Por qué las hipotecas con suelo pueden ser abusivas
Actualmente, el 29% de las hipotecas firmadas en España contienen un interés suelo superior al 3%, aunque los cientos de reclamaciones hechas durante los últimos meses ponen de manifiesto el amplio desconocimiento de los hipotecados:
- Los bancos nunca anuncian la “cláusula suelo” en la publicidad de sus hipotecas
- La cláusula se halla perdida entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato
- En los casos que los interesados sabían que habían firmado esta cláusula, pensaban que era necesario para “protegerse de la subida del Euribor”, cuando la tendencia iba a ser a la baja.
La opinión pública comienza a ser consciente de este abuso y ya se ha reconocido desde los medios de comunicación que casi 3 millones de familias no podrán beneficiarse del EURIBOR bajo actual.
Cuándo se puede emprender una acción legal
Los casos que han logrado ganarse en las últimas semanas ante un tribunal cumplían al menos una de las siguientes premisas, consideradas abusivas legalmente:
- El contrato con interés suelo no contempla ningún interés techo, es decir, el banco se protege en caso de que baje el Euribor pero no ofrece ninguna garantía al cliente en caso de que el Euribor suba.
- No existe oferta vinculante firmada, bien porque el banco no había facilitado el documento al cliente, bien porque el cliente no llegó a estampar su rúbrica en él. Por contra, el caso no se considera reclamable cuando, a pesar de no haber firmado la oferta vinculante, ésta viene adjuntada a la escritura notarial firmada, ya que entonces se entiende que el cliente está al tanto de las dos.
Cómo reclamar ante una hipoteca con suelo
- Presentando una reclamación extrajudicial particular al Banco de España. Esto sirve para que quede constancia, aunque el Banco de España no se puede pronunciar.
- Presentando una reclamación judicial particular contra el banco.
- Afiliándose a una asociación como ADICAE, ASUAPEDEFIN u otras y sumándose a una reclamación conjunta.
¿Qué han conseguido los afectados por hipotecas con suelo hasta ahora?
- Los cientos de quejas hicieron que el Senado reclamara un informe al Banco de España. El Banco de España admitió que que los techos de los contratos no ofrecían protección efectiva a los clientes, pero considera que la posibilidad de los afectados de cambiar de banco es suficiente garantía “para la depuración de las eventuales imperfecciones que pudieran apreciarse (…)” Asimismo, estima que “si las cláusulas que se incluyan en los préstamos hipotecarios están redactadas en forma clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas”. Es decir, no abusivas.
- La OCU (Organización de consumidores y usuarios) instó a los miembros de la Comisión de Economía del Congreso a incluir la “cláusula suelo” en el listado de cláusulas abusivas de la Ley general para la defensa del consumidor. La reclamación se hizo efectiva el pasado 12 de mayo pero hasta la fecha no ha habido respuesta.
- El pasado 4 de junio la Asociación de Consumidores de las Islas Baleares (ACUIB) ha presentado la primera demanda contra una entidad financiera por aplicación de la “cláusula suelo” de una hipoteca, disposición que afecta a unas 54.500 familias de las islas. Todavía no tienen respuesta.
- ADICAE (Asociación de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas, Productos Financieros) presentó como asociación una queja extrajudicial al Banco de España y, además, inició demanda contra 59 entidades bancarias. Han conseguido que los bancos tengan mayor contacto con los clientes, les mantengan más informados y algunas entidades como Banco Pastor, han empezado a llamar a los afectados para ofrecerles una rebaja en su hipoteca a cambio de retirar la demanda. (Más información en este artículo).
La legislación es lenta pero los afectados están cada vez más organizados. De hecho, se ha convocado la 1ª manifestación contra las hipotecas abusivas y las malas prácticas bancarias en 12 ciudades españolas el próximo sábado 19 de junio.
Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
el único comparador de hipotecas personalizado y gratuito del mercado.
Sitio web: helpmycash.com
Podemos diseccionar el proceso hipotecario en varias partes, normalmente diferenciadas en el tiempo pero que muchas veces se solapan:
- Situación real y jurídica de la vivienda a adquirir: Hay que conocer los fundamentos básicos de una escritura de adquisición de una vivienda y solicitar y saber leer una nota simple.
Consejos para contratar la mejor hipoteca (1): Situación real y jurídica del inmueble
- Negociación del precio de compra-venta con los propietarios. Antes de nada debemos saber nuestra capacidad de endeudamiento, la cantidad máxima que nos puede conceder un banco según nuestro perfil económico, para después negociar a la baja el precio de la vivienda con los actuales propietarios.
- Pre-tasación de la vivienda: Si hay una tasación de hace no más de 2-3 años nos puede servir como referencia, aplicando los correctores necesarios; en caso de no tener este valor, sería muy interesante averiguar antes a cuanto se puede tasar el inmueble.
Consejos para contratar la mejor hipoteca (2): La negociación del precio de compra-venta
- Acudir a varias entidades financieras para negociar condiciones de la futura hipoteca. Una vez conocemos nuestra capacidad de endeudamiento, la tasación aproximada y el precio de compra-venta, es un buen momento para acudir a las entidades que hemos pre-seleccionado a negociar las condiciones del préstamo hipotecario.
- Tasación: Momento en que, una vez aprobada por el banco la hipoteca, se decide todo.
Contratar la mejor hipoteca (3): Entrando por la puerta de la sucursal
- Revisión de las condiciones de la hipoteca y demás productos vinculados varios días antes de la fecha de la firma ante notario. Nada de acudir a notaría sin tener en papel lo que se va a firmar y haberlo analizado tranquilamente. Y finalmente la firma ante notario: hay comprobar que se firma lo acordado y no otra cosa; una vez firmado, no sirve de nada quejarse.
A falta de la correspondiente publicación del dato, podemos adelantar que el Euribor cerrará el mes de enero de este año 2010 al 1,232%.
Leo en ABC la noticia de que este año los jóvenes (bueno, hasta los 40 años, que no se yo si estas edades son juventud, pero bueno) siguen pudiendo optar a la Primera Hipoteca, avalada (en la parte que supera el 80% de tasación) por el Govern Balear. Aparte de permitir que los mayores de 35 puedan acceder a esta hipoteca (hasta los 40 años), se crea una modalidad nueva que financia el 100% de las VPO.
M’han demanat des de un medi de comunicació que intenti realitzar un anàlisis de l’actual crisis. Aquesta tasca és del tot excessiva pel meu limitat coneixement, si bé alguna cosa en puc dir. Seguint la meva devoció per fer-vos a tots partíceps de les meves paraules, penjo aquesta informació en aquest el nostre blog.
Si hay algún castellano parlante que no entienda el catalán y quiera, puede traducir el texto con el Traductor de Google.
Parlar sobre la crisis quan esteim immersos en el fons d’ella, amb les turbulències que això implica, no és una tasca fàcil i, per molt que diguin els experts, fer previsions és un exercici de funambulisme.
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