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Pasar la hipoteca de tipo fijo a variable ¿buena idea?

En Ser Consumidor he opinado sobre el anunciado abaratamiento para pasar la hipoteca de tipo fijo a variable. ¿Va esta medida encaminada a mejorar la situación de los clientes?
En mi opinión no mejorará en casi nada la situación de los hipotecados. Solo vería abaratar el coste del cambio un hipotecado a tipo variable al que su banco le ofreciera una novación a tipo fijo competitiva. Pasar de Euribor + 1 a, posiblemente, un fijo del 3 o 4%, bajo el argumento comercial de que así «se asegura pagar la misma cuota cuando el Euribor vuelva a subir», puede ser una opción, pero también una manzana envenenada. Para valorar si nos conviene el cambio deberíamos analizar diferentes variables, unas relacionadas con las condiciones financieras de las hipotecas y los posibles escenarios futuros de tipos de interés, y otras relacionadas con el perfil de los hipotecados, sus objetivos familiares y preferencias de riesgo. Un análisis que buena parte de los consumidores financieros no saben hacer. Podrían acudir a un asesor hipotecario independiente, pero la gran mayoría no sabe ni que existen este tipo de servicios, o bien creen que no necesitan pagar por un asesoramiento hipotecario que el propio banco debería proporcionar.
Al final, esta medida parece destinada a beneficiar a los bancos, más que a los clientes.
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La importancia del asesoramiento independiente

Solemos dar muy poco valor al asesoramiento financiero independiente, cuando por una simple consulta a un asesor hipotecario o a un experto en mercados financieros, que no cuesta mucho más que 60 euros, podemos ahorrarnos miles de euros en intereses de la hipoteca o pérdidas cuantiosas en los productos de inversión que contratamos.
Confiar en el personal del banco nunca acaba siendo una buena idea, por muy formado y entregado que sea. A fin de cuentas, hasta el mejor financiero que trabaja en una oficina tiene que ofrecer productos que den ganancia al banco. Y habitualmente cuando el banco gana, el cliente acaba perdiendo.
Preguntas del tipo:
  • ¿Está seguro mi dinero en este banco?
  • ¿Es lo mismo un depósito estructurado que un bono estructurado?
  • ¿Son los planes de pensiones un buen producto para ahorrar para la jubilación?
  • ¿Me conviene el fondo de inversión que me recomienda el banco?
  • ¿Estoy firmando la mejor hipoteca a mi alcance?
Muchas preguntas que deberíamos solucionar con profesionales independientes ajenos a los intereses del banco. En Futur Finances hemos estrenado un foro de preguntas y respuestas sobre finanzas gratuito. Para un asesoramiento personalizado, no dudes en consultar a los abogados y economistas de Futur Legal.
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De depósitos bancarios a fondos y viceversa

En España se produce una peculiaridad no vista en otros mercados europeos más avanzados: el consumidor bancario medio tiene una cultura financiera muy baja y prácticamente el único producto de inversión que entiende es el depósito a plazo fijo. Los fondos de inversión solo suelen contratarse por recomendación del banco que, como ya ha constatado hasta la CNMV, solo ofrecen fondos que les dejan más comisiones, de gestoras del propio grupo.

Baja cultura financiera combinado con entidades financieras que no recomiendan los mejores productos financieros cuidando de los intereses de sus clientes como si fueran propios (obligación legal del artículo 208 del texto refundido de la Ley del Mercado de Valores), sino los que más comisiones les dejan, provoca una sobrecontratación de depósitos, por una parte, o la firma de fondos de inversión mediocres y no ajustados a su perfil como inversor.

La fuga de dinero de depósitos a fondos ha provocado un efecto boomerang, de vuelta a los depósitos o incluso a cuentas corrientes. El cliente que contrata un fondo y no entiende su naturaleza, se asusta cuando pierde dinero. Y vuelve al puerto seguro (y nada rentable) de los depósitos.

Para 2017 veremos una tendencia creciente a la contratación de fondos, en detrimento de los depósitos, pero no estoy seguro de que sea una tendencia muy intensa, ya que el grueso de pequeños inversores aún no tiene una cultura financiera adecuada y, además, desconfía de las recomendaciones de los bancos (con razón).

¿Hay depósitos al 4%?

El truco es que esta rentabilidad va ligada a la apertura de una cuenta bancaria y a la contratación de un producto gestionado de los que comercializa Banco Mediolanum. Para su contratación, el 75% del total de la inversión debe ir destinada a la contratación de un producto gestionado comercializado por la entidad. Es decir, que básicamente es un producto «gancho» para captar clientes con inversiones.

En cuanto al Depósito Nómina Gasol al 4% TAE a 12 meses, también hay letra pequeña, y mucha:

Hay que cumplir las siguientes condiciones:
  1. Domiciliar por primer vez la nómina por un importe mínimo de 600€ o la pensión por un importe mínimo de 300€ al mes.
  2. Contratar un nuevo seguro Popular Hogar o Popular Auto.
  3. Pertenecer a la oferta Nómina o Premium de Tenemos un Plan, cumpliendo sus condiciones.

En caso de no cumplir estos requisitos la remuneración será del 0,25% TAE (0,25% TIN). En cualquier caso la liquidación de intereses se realiza a vencimiento y el importe mínimo es de 3.000€ y el máximo de 6.000€. Otra de las condiciones es que el dinero provenga de otras entidades diferentes a Grupo Banco Popular y WiZink Bank S.A.

De depósitos bancarios a fondos de inversión

Os invito a leer el siguiente artículo en la revista Inversión&Finanzas, sobre el tema:

 

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Hipotecas a tipo fijo en 2017

La semana pasada la revista Inversión & Finanzas publicó un artículo titulado ‘La banca encarece las hipotecas‘ en el que participo como experto hipotecario.
En el artículo se resuelven algunas de las siguientes preguntas sobre hipotecas que todos nos hacemos:

¿Por qué están subiendo los intereses de las nuevas hipotecas?

Varios son los factores que pueden influir en esta subida, más clara en los tipos fijos que en los variables. Entre ellos:
  1. Previsiones que manejan los bancos en relación a la evolución de los tipos de interés, que les indican una futura subida del mercado.
  2. Un cierto efecto frenada: dado que en 2016 iniciaron un crecimiento importante en la concesión de hipotecas, los primeros meses de 2017 empiezan a frenar un poco, lo que supone precios más altos entre otros resultados. A principios de año, tradicionalmente, se conceden menos hipotecas, aumentando a medida que pasan los meses. Igual reducción se produce al final del año.
  3. No descarto también que haya un cierto componente de “aviso a navegantes”, encareciendo tipos para enviar una señal al mercado: si aumenta la conflictividad judicial (cláusulas suelo, hipotecas multidivisa, IRPH…) y se legisla en contra de los intereses del sector, amenazan con hipotecas más caras. Un clásico del mensaje que los bancos trasmiten cuando ven peligrar sus privilegios.

 

Generalizando, la mayoría de hipotecas fijas a 20 y 30 años superan el 3% TAE, tocando algunas el 4%.  En tipos variables se mantienen las mejores ofertas, actualmente al Euribor + 0,99%, condiciones que no creo que empeoren a lo largo de 2017.

¿Subirán los intereses en 2017?

Señalar que pese a que 2017 registrará hipotecas más caras que 2016, es previsible que se aumente el ritmo de concesión (más gente podrá optar al crédito hipotecario), con un fenómeno histórico nunca visto en España: concesión de más hipotecas a tipo fijo que variables.
No es descabellado pensar que el Euribor ya ha tocado fondo y que a lo largo de 2017 es posible que el Euribor vuelva a terrenos positivo. La clave es cómo afectará la nueva fórmula de cálculo propuesta por el EMMI al valor del Euríbor.

¿Hipotecas fijas o variables?

Depende de las condiciones a tipo fijo y a tipo variable que nos hayan aprobado, por una parte, y del perfil de los hipotecados.
Una cuestión importante que no se suele tener en cuenta a la hora de solicitar y conceder una hipoteca es el tipo de cliente que la solicita. No hay una mejor hipoteca en general, hay una mejor hipoteca para cada cliente en particular. Hay que valorar la situación económica del cliente, su cultura financiera, su capacidad de ahorro y demás circunstancias para recomendar una hipoteca a tipo fijo o variable. A modo de ejemplo y generalizando, un funcionario sin costumbre de ahorro, sería un buen candidato para una hipoteca a tipo fijo. Por otro lado, un empresario con capacidad de ahorro y conocimientos en materia de inversiones, que ahorra cuando la hipoteca está baja y amortiza anticipadamente si suben los tipos, debería optar por una hipoteca a tipo variable.

¿Volverá a estancarse el precio de la vivienda?

Aún estamos ante un ritmo de compra relativamente bajo, que no frenará que los bancos aumenten los tipos de interés. A los bancos les interesa que los clientes pidan hipotecas y la clave es que sigan aprobando hipotecas; el encarecimiento no frenará la solicitud de hipotecas en estos momentos.
De hecho desde Futur Finances estamos notando un incremento en el interés por contratar hipotecas, si bien se compara y analiza mucho más que antes. Eso significa que los bancos que mejores condiciones ofrezcan, cada vez tendrán más clientes.

Artículo sobre las hipotecas en 2017

Os recomiendo leer el artículo completo:
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Hipotecas a tipo fijo o a tipo variable

Vivimos un momento histórico de tipos de interés muy bajos o en negativo, algo nunca visto en el mercado hipotecario español. Los vientos que llegan desde EE.UU. es que vuelven los tipos más altos. Veamos algunas cuestiones sobre el efecto de los tipos de interés a las hipotecas en España.

¿Cómo afectaría una subida de los tipos de interés a la inversión en vivienda?

Las subidas de tipo de los tipos de interés encarecen las cuotas mensuales de las hipotecas a tipo variable, en el momento de las revisiones periódicas, y de las nuevas hipotecas a tipo fijo que reflejan la subida. Es decir, en hipotecas a tipo variable hay un decalaje de entre seis meses y un año en la subida de las cuotas, y no afecta a las hipotecas fijas ya firmadas, sino a las de nueva creación.
Teniendo en cuenta que el efecto no es inmediato, una subida de intereses aumentará a las cuotas que se pagan por una hipoteca, lo que sumado a la devaluación salarial ya experimentada por los potenciales hipotecados y a que las hipotecas, como norma general, no tienen plazos de más de 30 años, influirá en el precio máximo que un cliente medio puede pagar por una casa. En otras palabras, tipos de interés más altos acaban afectado al precio de las casas, si no aumentan los salarios a un ritmo proporcional.

¿Qué porcentaje del ahorro de los españoles está invertido en vivienda?

Aproximadamente un 27% de las inversiones de los españoles están en activos financieros, mientras que el 73% restante está en activos no financieros, primordialmente en ladrillo. Esto choca, con datos de Inverco a 2012, con el 70% de inversiones en activos financieros de EE.UU, país en que solo un 30% de las inversiones está en casas y activos no financieros.

¿Qué porcentaje de las nuevas hipotecas corresponde al tipo fijo y al variable?

Si tomamos los últimos datos publicados por el INE, en diciembre de 2016 se firmaron un 68,4% de hipotecas a tipo variable y un 31,6% a tipo fijo, fenómeno que no tiene parangón en las últimas décadas. De segur la tendencia, es posible que el porcentaje de hipotecas fijas acabe superando al de variables.

 ¿Hasta qué punto la subida de los tipos de interés afecta al tipo de hipotecas contratadas?

Un aumento de los tipos de interés, si la banca considera que va a ser un escenario sostenido en el tiempo, provocará que vuelvan a ofrecer solo hipotecas variables, para que el riesgo de subida de tipos lo vuelva a sumir su cliente.
Mientras veamos que los bancos ofrecen activamente tipos fijos, es que sus departamentos de análisis consideran que el escenario más probable es de estancamiento de tipos, no de subidas.
Para los ya hipotecados a tipo fijo, que haya un escenario de subidas de interés les «beneficia» desde el punto de vista de que pagarán durante décadas tipos estables y, en cambio, los hipotecados a tipo variable verán crecer sus cuotas tras cada revisión. O contrario si los tipos siguen bajos mucho tiempo.

¿Hipotecas fijas o variables (teniendo en cuenta las previsibles subidas de tipos que se producirán en el futuro)?

 

Hay que estudiar el perfil de cada familia que solicita una hipoteca para poder recomendarle un tipo de financiación con garantía real. Para clientes que pagan bien sus deudas pero no tienen cultura del ahorro, una hipoteca a tipo fijo no muy por encima del 3% nominal es una magnífica decisión.
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La CNMV descubre que los bancos venden mal

Un banco debería comportarse como un buen comerciante (bonus argentarius) y ofrecer productos de forma clara, objetiva, comprensible, evitando el conflicto de intereses y pensando en el mejor interés del cliente, cuidando del dinero de los demás como si fuera propio. No es un deseo, es una imposición normativa de la normativa del mercado de valores que los bancos se saltan a la torera.
En mi LinkedIn critico que la CNMV haya tenido que esperar a 2017 para enterarse de lo que pasa en muchas oficinas bancarias: no asesoran, venden, y no venden bien. En este otro artículo en Cinco Días cifro algunos de los desastres bancarios y su coste, que sobradamente acabará superando los 100.000 millones.
El Banco de España y la CNMV, como organismos supervisores del comportamiento bancario, no han funcionado. De forma algo histriónica pero lamentablemente no lejana a la realidad, han hecho el paripé. Os invito a escuchar mi aparición en el programa Ser Consumidor del pasado domingo, analizando la utilidad de los clientes misterioso de la CNMV:
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Encuentra las mejores hipotecas, de verdad

Los comparadores de productos financieros online son una herramienta muy útil si sabemos manejarla. Si estamos comparando productos complejos y no homogéneos, como ocurre al comparar hipotecas por internet, las cautelas deben ser mayores y el conocimiento del cliente superior. De momento y hasta que la tecnología y conocimientos financieros de los portales aumente, no hay comparativas tan certeras como acudir a un intermediario hipotecario profesional y experto en la materia. El asesoramiento hipotecario, de momento, sigue siendo mejor si es impartido por un humano.

Leer más

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Hipotecas a tipo fijo en 2017

Escribir sobre hipotecas en 2017 parece demasiado precipitado teniendo en cuenta que aún estamos en el año 2016. Sin embargo, en poco más de un mes pasaremos al nuevo año y muchos clientes que están ahora buscando o tramitando una hipoteca la firmaran el 2017.
Si vas a pedir una hipoteca ahora, te aconsejo solicitar sin compromiso información a nuestro portal hipotecario. Te pondremos en contacto con los mejores y más profesionales intermediarios hipotecarios que conocemos.

Pedir una hipoteca a tipo fijo en 2017

Solicitar un préstamo hipotecario en 2017 tendrá algunas diferencias respecto a 2016, en cuanto a las condiciones que los bancos nos aprobarán. Es muy probable que a lo largo de 2017 las hipotecas a tipo fijo empeoren, en cuanto a los tipos fijos que ofrecen las entidades financieras. Desde Futur Finances esperamos que 2017 siga siendo un buen año para el endeudamiento a tipo fijo, que seguirá siendo un tipo de hipoteca muy ofertada por los bancos, pero ciertamente la situación económica a nivel de la Zona Euro  y mundial (con especial relevancia en el triunfo electoral de Trump en EE.UU.) pronostican sensibles subidas de tipos de interés. Este nuevo escenario propiciará un Euribor al alza (si bien no esperamos subidas demasiado relevantes), lo que a su vez implicará ofertas de hipotecas a tipo fijo peores.

En todo caso, los colaboradores hipotecarios de Futur Finances, como Hipotecas Plus en Barcelona, seguirán estando a la vanguardia de las mejores hipotecas fijas en 2017.

Hipotecas fijas en 2016

Si estás ya tramitando una hipoteca o estás pensando hacerlo a principios del año que viene, te recomiendo no dilates el proceso, si el banco te ha preaprobado una hipoteca a tipo fijo en buenas condiciones. Una hipoteca a tipo fijo barata tiene una TAE rondando el 3% o inferior, como puedes comprobar haciendo click en la siguiente comparativa, parte de un buen análisis en un artículo de Cinco Días de hoy que citan algunas declaraciones de un servidor, como que «estamos en el mejor momento de la historia para contratar una hipoteca fija porque tenemos los tipos fijos más bajos de la historia«.
Otro artículo de hoy en Bolsamanía titulado ‘¿Última oportunidad? Así son las hipotecas a tipo fijo que se contratan a un ritmo récord’ me cita, explicando que «El peligro de épocas de tipos reducidos es que se concentren hipotecas a tipo variable sin saber si se van a poder pagar cuando suban las cuotas. La parte positiva son los clientes que se están aprovechando de la situación para contratar hipotecas a tipo fijo a niveles cercanos al 2%«.La idea de que los tipos fijos hipotecarios ya están tocando fondo se explica en Expansion.com, nuevamente recogiendo algunas de mis opiniones, como la de que «Si podemos encontrar una hipoteca del mejor perfil no hay que esperar. Podemos hacerlo para negociar una bajada del precio de la casa, pero no por esperar una mejora de las condiciones del préstamo. El margen de bajada es ya muy pequeño«.Resumiendo, si el banco te ha aprobado una hipoteca fija a tipos TAE cercanos al 3% o inferiores, no dilates el proceso: asesórate con expertos independientes como los que te ofrece Futur Legal para evitar firmar condiciones nocivas escondidas en la escritura de préstamo hipotecario, y firma cuanto antes. El año que viene puede deparar hipotecas a tipo fijo algo más caras.

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¿Qué hago con mis ahorros?

En primer lugar, no perderlos por malas decisiones de inversión inducidas por malos asesores. Ante la duda, te recomiendo decirle «no» al banco si te recomienda un fondo de inversión:
A continuación, formarse para entender el riesgo, liquidez y rentabilidad de los productos y los que encajan con nuestro perfil inversor. Finalmente y si consideramos que invertir en asesoramiento es preciso, contratar los servicios de un experto independiente. Cuesta hacerse la idea, pero sin asumir riesgos, las rentabilidades no pasan del 0,1-0,2% de los depósitos a plazo, en estos momentos. A partir del minuto 16:20 el gran Marc Vidal charla conmigo en el programa de TVE2 ‘Economía de Bolsillo‘:
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Euribor en negativo

Escenarios impensables hace poco son realidades inminentes a día de hoy: el Euribor a varios plazos ya cotiza en negativo. Como explico en los medios online de Editorial Prensa Ibérica, a 6 meses el referencial ya se sitúa en valores negativos, del -0,102% (último dato a día 4 de febrero de 2016). Incluso a 9 meses los bancos se dejan dinero a tipos negativos (-0,054%), lo que supone que se paga por prestar dinero, en lugar de cobrar. El Euribor a un año, utilizado en más del 90% de las hipotecas que se conceden actualmente es España, cotiza al 0,002%; oficialmente el último dato del Banco de España se refiere a la media del Euribor de enero, que cerró al 0,042%. La tendencia, por tanto, indica que el referencial hipotecario está en caída libre.

En este artículo en En País titulado ¿Es posible que el banco me llegue a pagar por mi hipoteca? comento que hay profesionales del sector muy reputados, como Fernando Zunzunegui, cuya posición es que si el Euríbor más el diferencial diera un tipo de interés negativo la entidad prestamista no podría negarse a pagar al cliente: «Sería un incumplimiento del contrato [si no lo hiciera]. En caso de intereses negativos, el banco debe asumir el riesgo de bajadas de los tipos de interés de acuerdo con el diferencial pactado». El abogado explica que un contrato a interés variable es un producto complejo que comprende un préstamo y una cláusula de fijación de intereses a través de un diferencial. «No es lícito amputar del contrato la fórmula diferencial cuando la evolución del mercado determina la obligación de pagar intereses negativos a los clientes, como pretende el Banco de España para justificar que las entidades no tengan que pagarlos», zanja. En su portal el experto analiza la base jurídica de su opinión técnica.
Finalmente, os dejo otra noticia, de hoy, en la que se transcriben algunas declaraciones mías en el periódico Información de Alicante:
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