En base a una serie de artículos que en su día escribí para Actibva, vamos a compartir con los usuarios de este blog de hipotecas algunos consejos básicos para contratar la mejor hipoteca a nuestro alcance.
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La 4ª Revolución Industrial ha empezado y sus efectos empiezan a ser claramente perceptibles. Esta cuarta etapa de la Era Industrial se identifica con los cambios que genera la bio y nanotecnología, el Internet de la cosas, los desarrollos en robótica e inteligencia artificial o la impresión 3D, entre otros aspectos.
Efectos en el sector financiero
Estos avances trastocarán los cimientos de sectores enteros, muchos de los cuales no van a poder sobrevivir y otros lo harán con cambios brutales. Uno de los sectores que ya está notando las primeras aguas de lo que acabará siendo un Tsunami es el financiero. El sector bancario está viendo como el número de oficinas y empleos cae de forma sostenida; y esta reducción de los puestos de trabajo y los punto de venta no se va a parar cuando la situación económica mejore de forma consistente: la crisis económica y las malas prácticas de los bancos han acelerado el proceso, pero el cambio de hábitos de las nuevas generaciones y la tecnología es la clave del cambio en el sector. Muchos estudios, como este del Foro de Davos, pronostican la caída de empleos en sectores como el bancario. Del máximo de empleo bancario en septiembre de 2008, 278.301 trabajadores, los últimos datos ofrecidos por el Banco de España arrojan 202.954 puestos de trabajo: una caída cercana al 30%, de momento.
Fintech
Nuevos operadores tecnológicos compiten con el negocio bancario tradicional. Bancos del futuro que acaban de llegar y cuya evolución y transformación del sector va a ser definitiva. La siguiente entrevista a Rodrigo García de la Cruz de AEFI muestra algunas de las claves de las nuevas empresas financieras de base tecnológica o Fintech:
El precio de la vivienda
El artículo de El Blog Salmón sobre la idoneidad de comprar vivienda en estos momentos y pedir una hipoteca para financiar la operación me ha parecido de una clarividencia magnífica.
No seré yo el economista que acierta sobre la evolución de los precios de las casas del 2016 en adelante. Seguramente, me equivocaría (como acostumbramos a hacer los de mi profesión). Pero un factor nuevo a tener en cuenta a la hora de pronosticar los precios inmobiliarios ha entrado en la ecuación: los avances tecnológicos, como la impresión 3D o los robots que en unos años trabajarán en la construcción. Estos avances incidirán a la baja en la valoración de las casas, al reducir de forma muy importante el coste de su fabricación.
Si vas a pedir un préstamo hipotecario para comprar tu vivienda, tal vez el precio del activo no sea fundamental. Pero si después te ves obligado a venderla por no poder pagar las cuotas, sí. Desde Futur Finances recomendamos siempre prudencia a la hora de pedir una hipoteca: comprar casas a precios conservadores que podamos pagar incluso si tenemos ingresos menores en un futuro, ahorrar antes de hipotecarse y saber muy bien si nos conviene más una hipoteca a tipo fijo o variable.
Una última reflexión: ya hay Fintech que dejan dinero (lending y crowdlending) a empresas y particulares, además de otras que promueven el crowdfunding inmobiliario. En un futuro no muy lejano y cuando la regulación lo permita e incentive, veremos Fintech que darán hipotecas a tipos competitivos. Estaremos muy atentos a estas iniciativas.
Hipotecas con un diferencial menor a 2
La reciente Nueva Hipoteca del Banco Santander a Euribor + 1,99%, con un plazo de 30 años y que, como no, exige una importante vinculación, a saber:
- Domiciliación de nómina (o suma de las nóminas de los prestatarios) por importe superior a 2.500 euros o de los seguros sociales en el caso de ser autónomo.
- Realizar compras con 4B o Visa del Banco por importe superior a 500 euros.
- Pagar al menos 9 recibos a través de la cuenta en la que está domiciliado el préstamo en los 3 meses anteriores a la revisión del préstamo. Tantos recibos hay familias que ni los tendrán domiciliados en total, pero ya saben, Santander es Santander.
- Contratar un seguro multiriesgo hogar con Aegon Santander Generales, Seguros y Reaseguros S.A.
Con la mediación de Futur Finances y la tramitación hipotecaria de los brokers hipotecarios con los que tenemos acuerdo, es posible obtener hipotecas a Euribor +1,50 y menos si se es funcionario. Hay que tener en cuenta, en todo caso, los honorarios que se pactarán con el colaborador.
El principio del fin
Este 2014 es muy probable que sea el año en que veamos algunas ofertas comerciales algo interesantes, un escenario que avanza una cierta recuperación del interés y la capacidad de algunos bancos de conceder financiación con garantía real, pero a clientes muy solventes.
La familia de clase media, con apenas ahorros, queda fuera de la posibilidad de financiar la compra de una vivienda, también en este año. Salvo sorpresas positivas, ir a un banco sin ahorros a pedir un préstamo es cuanto menos un deporte de riesgo.
Dado que los bancos y el engendro que pagaremos todos llamado Sareb tienen en sus balances ingentes cantidades de inmuebles que no pueden vender a familias cuyas rentas han caído de forma inexorable y que, en un futuro cercano, serán incapaces de ahorrar para comprar, junto a una tasa de paro que no va a bajar apenas en todo el 2014, no es muy complicado pronosticar que aún caerá más el precio de las casas.
Y si cae el valor de los activos inmobiliarios de los bancos, las provisiones pueden volver a ser necesarias y, con ello, las pérdidas y restricción del crédito.
Habrá mejores hipotecas en este 2014, estamos ante el principio del fin de la sequía hipotecaria. El problema es que es un principio lento y muy largo, al que solo llegan los perfiles más afortunados en materia de ingresos.
Lamentable travesía, la que nos ha tocado vivir a las personas correctas. A los que han despilfarrado y despilfarran el bienestar de sus iguales, espero que se les indigeste la orgía de avaricia. Todo se paga, aunque no sea en la España de estos momentos.
- La ley no altera el procedimiento de ejecución hipotecaria, simplemente paraliza el lanzamiento.
- No se desarrolla la dación en pago, y mucho menos, la obligatoria. Sigue contemplándose ésta como una posibilidad de adhesión voluntaria para las Entidades de Crédito al Código de Buenas Prácticas.
- En cuanto a las causas de oposición al procedimiento de ejecución hipotecaria, y pese a modificarse superficialmente el artículo 695 de la LEC, siguen sin tener contenido sustancial y real, es decir, no existen causas más allá de las puramente formales. Si que es cierto, que la abusividad de algunas cláusulas puede ocasionar que se decrete la suspensión del procedimiento.
- No se establece un sistema de segunda oportunidad. Por lo tanto, seguimos anclados en la responsabilidad patrimonial universal del deudor, a pesar de que se aumenta el porcentaje de subasta (que hará que el deudor cargue con menos deuda tras la ejecución) y se establece un mandato al Gobierno para el desarrollo de la vivienda social.
Imagen | Moyan_Brenn
- Que los que compren a partir de la fecha de la eliminación no tengan ya derecho a deducirse la hipoteca ni otros pagos.
- Que se otorgue carácter retroactivo a los que han comprado en el año que entra en vigor la eliminación del beneficio fiscal, probablemente el 2012.
- Que el carácter retroactivo se ampliara a más años o a todos los contribuyentes, lo que sería uno de los casos más preocupantes de inseguridad jurídica que ha vivido el sistema fiscal español.
- Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (IRPH).
- Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
- Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
- Euribor a un año.
- Permuta de tipo de interés o Interest Rate Swap (IRS) a cinco años.
- El Mibor sigue vigente para las hipotecas contratadas antes de enero de 2000.
Desaparecen los IRPH sectoriales, de bancos y de cajas, quedando sólo el IRPH de conjunto de entidades. A los clientes que tengan estos IRPH que desaparecen, es importante que revisen la cláusula de su escritura de préstamo hipotecario dónde indica qué tipo de interés sustitutivo se aplicará, que muchas veces es el euribor. No os dejéis engañar por directores sin la necesaria ética, que por lo que comenta ADICAE intentan persuadir a los clientes de que se cambien al IRPH de entidades (peor que el euribor).
La mayoría de españoles tenemos referenciada nuestra hipoteca al Euribor. En este caso, no cambia nada para nosotros. Seguiremos con las mismas condiciones que firmamos en su momento en la escritura de préstamo hipotecario. Eso sí, podríamos estar tentados a subrogarnos a una nueva hipoteca a IRS. Si el que nos recomienda el cambio de tipo de referencia es el banco (por ejemplo nos invita a una novación de condiciones), hay desconfiar. Por desgracia, normalmente lo que nos quiere vender el banco no suele ser lo que más nos conviene a nosotros.
No podemos comparar el Euribor y el IRS en base a los diferenciales; un Euribor+1 puede ser mejor que un IRS+0,50 dependiendo de cómo evolucionen ambos índices. Hay que analizar adecuadamente las gráficas históricas y tener el conocimiento suficiente para hacer proyecciones.
Expansión ha realizado un excelente trabajo en la noticia «Adiós euribor, llega el IRS«, en la que nos compara en una gráfica la evolución de ambos referenciales (y se aprecia perfectamente que el IRS no es más estable que el euribor). Además han recogido algunas declaraciones mías, lo cual es un verdadero placer:
“Al ser un índice a cinco años, lo lógico es que lo revisaran cada cinco años, pero probablemente lo hagan anualmente. El IRPH, por definición, es un índice que se calcula en función del tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años y, sin embargo, los bancos y cajas los revisan cada año”, explica Pau Monserrat, economista del comparador de productos bancarios iAhorro.com.
Como en la vida de un préstamo hipotecario, a muy largo plazo, va a haber periodos de subidas y bajadas de tipos, el consejo general de los expertos es, independientemente de referenciarse al euribor o al IRS, no endeudarse por encima de las posibilidades. “La recomendación más sencilla es mirar cuál es el tipo de interés máximo al que ha cotizado el índice, sumarle el diferencial y ver si podemos pagar la cuota resultante. Si podemos pagarla, nos metemos en la hipoteca y si no, es mejor no contratarla”, explica el experto de iAhorro.com.
No se van a dejar de ofrecer hipotecas a euribor, si bien lo lógico sería pensar que la banca ofrecerá de forma más intensa las nuevas hipotecas a IRS:
”Dependerá de la demanda, pero es posible que durante un periodo de transición las entidades ofrezcan las dos ofertas. Puede que con un mayor diferencial para el euribor y así, atraer a los clientes hacia el IRS”, adelanta Monserrat.
También el periódico 20 Minutos nos mencionó en su edición impresa y online. Entre otros comentarios:
El euríbor indica el precio al que se prestan diariamente el dinero las entidades en el mercado interbancario europeo. Sin embargo, como actualmente este mercado «está roto, porque las entidades no se prestan entre sí ya que ninguna se fía de las otras, este indicador ya no cumple su función de señalar el coste real del crédito«, opina Pau Monserrat, economista de iAhorro.com.
El IRS, por su parte, se publica diariamente en una agencia de noticias económicas (Bloomberg) y se calcula como «una media del mercado de futuros –un tipo de derivado financiero- sobre la evolución de los tipos de interés a cinco años«, señala Monserrat, para quien aún queda por resolver si la revisión de este índice será anual o quinquenal, y no está tan claro que este cambio vaya a suponer ninguna ventaja para los consumidores. «A los bancos no les salían las cuentas y se han inventado el IRS. Ellos quieren un tipo de interés cuanto más caro mejor«, recalca.
En cuanto a la supuesta «estabilidad de precios» que otorga el IRS, Monserrat se ciñe a los datos: «Viendo la gráfica histórica, casi siempre ha estado sensiblemente más caro que el euríbor, y para colmo su evolución no es más estable, fluctúa igual«, asegura. ¿Cómo evitar perder? Los expertos lo tienen claro: dejar de «aconsejarnos» por el director de nuestra oficina y buscar un experto hipotecario externo.
Nuestros amigos del portal especialista en pisos en venta Venta de Pisos nos han hecho llegar un interesante estudio que compartimos con todos vosotros:
La mayoría de los encuestados es mujer (55,7%), gana de 1.201 a 1.800 euros mensuales (31,9%) y tiene de 40 a 50 años (26,4%).
Hay cierta confusión en cómo aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual en el 2011 (declaración que presentamos estos meses de 2012).
La confusión se debe a que el anterior Gobierno del PSOE modificó la normativa del IRPF limitando la deducción según nuestro nivel de renta, para las viviendas habituales compradas a partir del 1 de enero de 2011, y el nuevo Gobierno del PP la ha recuperado con efectos retroactivos en los mismos términos que estaba antes.
En definitiva, en la declaración de la renta que presentamos en estos meses de 2012, los gastos por adquisición de viviendas en el 2011 desgravan igual que antes. Tanto lo que hayamos pagado en efectivo (con nuestros ahorros) como las cuotas de nuestra hipoteca van a ser deducibles en el IRPF, con un límite para el 2011 de 9.040 euros. El tipo de deducción sigue siendo del 15%, con lo que lo máximo que reduciremos en la declaración son 1.356 euros.
La hipoteca sólo es deducible si ha sido solicitada para sufragar los gastos de compra de una vivienda habitual de la que somos propietarios sin limitación alguna (los nudos propietarios, usufructuarios o propietarios en fideicomiso no pueden desgravarse las hipotecas). Por tanto, no es deducible una hipoteca que haya sido solicitada para reunificar deudas u obtener liquidez para otras finalidades que no sean la compra de vivienda.
Para que un inmueble sea considerado una vivienda habitual a efectos fiscales es necesario que:
- Sea la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de como mínimo 3 años; esta condición no opera en los siguientes casos:
- Fallecimiento del contribuyente
- Circunstancias que exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o más ventajoso, básicamente).
- Se habite de manera efectiva la vivienda en un plazo no superior a 12 meses a contar desde la fecha de adquisición.
- También formarán parte del concepto de vivienda habitual los anexos (tales como trasteros, jardines, piscinas o instalaciones deportivas), siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda, y las plazas de garaje (máximo de dos) adquiridas al mismo tiempo que la residencia principal.
Resumiendo, tanto si has comprado tu vivienda habitual antes del 2011, en el año 2011 o en el 2012, las cantidades pagadas en concepto de compra de vivienda son deducibles en el IRPF, sin limitaciones según tu nivel de renta.
En un post anterior ya os comenté que tuve la ocasión de dar mi opinión sobre la banca y el derecho a una vivienda digna en Ágora Sol Radio.
Os dejo algunas frases:
«Se concedían las hipotecas de una forma que nosotros, si fuera con nuestro dinero, no lo haríamos»
«Tengo mis dudas de que hayamos tenido banqueros tan malvados y tan inteligentes como para ejecutar un plan para endeudar a la sociedad con unos fines determinados»
«En el tema de hipotecas no entiendo que se haya forzado-engañado al cliente para que se endeudase, a diferencia de determinados productos de ahorro»
«Del banco no hay que fiarse, hay que entender el producto financiero antes»
Os dejo la entrevista completa que creo vale la pena escuchar.
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