Según define la propia ST, el índice de esfuerzo inmobiliario se define como el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría para lo compra de un inmueble de tipo medio. Toman en consideración el valor de mercado de la vivienda en cada CC.AA. y lo dividen un ingreso medio bruto anual (según la encuesta del INE que hace cada año, de estructura salarial).
Es un indicador para apreciar hasta qué punto la relación entre salarios brutos y el precio de la vivienda aumenta o se reduce. Cuanto más alto sea el índice de esfuerzo inmobiliario, más posibilidades tenemos de estar en un mercado inmobiliario en el que se está gestando una burbuja, ceteris paribus (si el resto de factores no varía en la comparación).
El siguiente gráfico que representa el índice de esfuerzo inmobiliario del 2 trimestre del año 2004 al 2018 es de máxima utilidad para detectar burbujas:
Así el valor más alto, es decir, cuándo se necesitaban más sueldos anuales para poder comprar una casa, se situó, en la comparativa, en el 2 trimestre de 2007, momento en que se alcanzó el cenit de la burbuja que acabó estallando, con un índice del 13,5. Los datos actuales reflejan un aumento del esfuerzo necesario para comprar casa, en relación a 2013, pero queda lejos del máximo. Así en el 2 trimestre de 2018 el índice de esfuerzo inmobiliario ha cerrado en el 7,6. Considero que aún no estamos ante los inicios de una burbuja inmobiliario. Además de la comparativa del índice en términos históricos, porque los sueldos actuales son menores que años de burbuja, lo que aún presiona al alza el índice actualmente, en un momento en que los precios inmobiliarios crecen de forma intensa en algunas zonas, como Madrid (índice del 8,1 en 2 trimestre de 2018, siendo su máximo histórico del 14,9), Catalunya (8,4, con máximo histórico de 15,7) o Illes Balears (15,6 con máximo de 23,5).
Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.
Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.
Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.
Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).
Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros, La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).
Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.
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