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Hoy el Banco de Santander acaba de registrar en la CNMV la Nota de Valores y el Resumen relativos a la oferta pública de venta de las obligaciones subordinadas contingentemente amortizables de Banco Santander (los “Bonos de Fidelización”).

El periodo de aceptación de la Oferta comprenderá desde el día de mañana hasta el 7 de diciembre de 2017.

A la espera de que Luis García Langa y los demás expertos en mercados financieros lean el folleto completo (descargar en pdf), para que nos den su opinión profesional sobre la “oferta” a clientes minoristas afectados por la colocación de acciones del Banco Popular, una recomendación: NO firmar nada con el banco sin haber acudido antes a un abogado experto en derecho bancario, como Cristina Borrallo de Futur Legal. Una consulta os puede ahorrar mucho dinero y valorará si vale más la pena demandar al banco (lo cual en muchos casos puede ser mejor que aceptar esta “oferta”).

Hola,
No puedo estar más de acuerdo con Pau y no puedo hacer más que profundizar un poco en sus buenas explicaciones, aclarando algunos puntos que nos suelen preguntar los abogados en los juicios sobre hipotecas multidivisas:

– Respecto a la situación en el momento del préstamo:
Dices que lo firmaste en 2008, no sé si antes o después de Lehman Brothers, pero eso me da igual: desde 2007 ya había indicios que anunciaban una crisis en la zona euro: el BCE inyectó más de 90.000 euros al sistema a finales de 2007, la FED rebajó en varias ocasiones los tiposd e interés, las bolsas cayeron con fuerza desde agosto de 2007.

Por otra parte en Japón (para entender un tipo de cambio hay que comparar dos zonas monetarias, no basta una) estaban subiendo tipos de interés, y todas las previsiones eran de crecimiento económico.

Es fácil ver que la banca tenía estas previsiones: las curvas de tipos marcaban bajadas en Europa, y las previsiones que publicaba bloomberg era de descenso del tipos de cambio euro contra yen.

– Respecto a si es un producto de inversión
Los abogados de la banca se centran en que no había desembolso por parte del cliente. ¿Y qué? La inversión la hacía apalancada, además con la garantía de una vivienda, igual que se hace vía derivadas (por ejemplo, en la venta de opciones el inversor recibe una prima).

– Respecto a si es un derivado implícito
Claro que lo es, realmente recibiste euros, aunque la escritura diga que recibe yenes, ¿o le pagaste al vendedor de tu casa en yenes?. Por lo tanto es una hipoteca en euros cuyas cuotas y capital dependen de otro instrumento (que no se puede separar) en este caso el EUR/JPY.

– Respecto a la formación de los afectados
Evidentemente, igual que hay que hacer tests para quien opere en forex, los hipotecados en multidivisa deberían ser convenientes. Incluso la acutal CEO de Bankinter (que ha comercializado mucha hipoteca multidivisa) reconoce que se han equivocado otorgandolas a personas sin conocimientos.

Espero que te haya aclarado y si es tu caso, te animes a intentarlo. Además te agradezco que hayas hecho esta consulta, seguro que hay mucha gente como tú.

Un saludo,
Luis García Langa
Aulafinanzas.com

Apreciado Arturo,

Efectivamente en Futur Finances tenemos la suerte de contar con un gran profesional (y persona), experta en mercados financieros y con devoción por la cultura financiera: Luis García Langa. A la espera de sus explicaciones, para que puedas ir trabajando en el tema de estudio, te recomiendo este enlace de la CNMV, en el que explican:

La MiFID II:

Es la Directiva 2014/65/EU relativa a los mercados de instrumentos financieros.

Basada en la mejora de las reglas ya adoptadas por MiFID, regula las condiciones de autorización y funcionamiento de las Empresas de Servicios de Inversión (ESI), incluyendo la libertad de establecimiento y de prestación de servicios en la UE, así como la actividad de las empresas de terceros Estados; las condiciones de autorización y funcionamiento de los mercados regulados; la limitación de las posiciones y controles de la gestión de posiciones en derivados sobre materias primas; las normas de conducta y protección al inversor a seguir por las ESI; los servicios de suministro de datos, y los requerimientos de organización y conducta para los participantes en el mercado con el objetivo de mejorar la protección del inversor.

Tiene como objetivo reforzar la actual regulación europea sobre mercados de valores por varias vías:

1. Persigue que la negociación organizada se desarrolle en plataformas reguladas.
2. Introduce reglas sobre negociación algorítmica y de alta frecuencia.
3. Mejora la transparencia y la supervisión de los mercados financieros, incluidos los mercados de derivados, y aborda determinadas carencias de los mercados de derivados sobre materias primas.
4. Refuerza la protección del inversor y las normas de conducta así como las condiciones de competencia en la negociación y liquidación de instrumentos financieros.

MiFIR:

Es el Reglamento UE 600/2014 relativo a los mercados de instrumentos financieros. Regula la transparencia pre y post negociación en relación con las autoridades competentes y los inversores, los requisitos y obligaciones de los proveedores de servicios de datos, establece la obligación de negociación de derivados en centros de negociación y ciertas acciones supervisoras.

Buenos días, no puedes deducirte esa parte, pero no porque ya no exista esa deducción, sino porque esa cantidad nueva no tiene como destino financiar la compra de vivienda, la cuál si tenía la hipoteca original, sino que tienes un objetivo distinto. Por eso, sólo podrás deducirte desde que se efectúe la ampliación, la parte original del préstamo pendiente.

Apreciados Fernando y Angustias,

Les felicito por mostrar la diligencia debida y preocuparse de la naturaleza de la hipoteca inversa antes de plantearse su contratación. Fundamental que lean y entiendan esta guía de la hipoteca inversa editada por el Banco de España. No firmen nada antes de leerla y entenderla, por favor. Ya en sus primeras páginas la guía señala tres puntos importantes a tener en cuenta:

1. La hipoteca inversa puede llegar a revestir cierta complejidad financiera, dependiendo de la modalidad por la que se opte.
2. Esa complejidad está inversamente relacionada con la
   edad del contratante, ya que, en último término, la duración del contrato se establece por el tiempo remanente de vida y este, aun siendo incierto, viene determinado por la edad. Esta circunstancia es especialmente significativa en el caso de las personas con discapacidad, que, normalmente, se podrán plantear esta alternativa financiera a una edad más temprana.
3. Y, finalmente, que extiende sus efectos más allá de la persona que decide contratarlo, en la medida en que puede afectar a herederos.

Naturaleza de la hipoteca inversa

Explica la guía del Banco de España que la hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas, pero, en ese caso, las posibles ventajas o beneficios fiscales serían menores), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de una determinada edad —a partir de 65 años— o acreditar un grado de discapacidad (igual o superior el 33 %) o dependencia (dependencia severa o gran dependencia), no siendo exigible su devolución hasta el momento de su fallecimiento. Al revés que en una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero —los herederos del inmueble— opta por asumirla como propia, en caso de interesarle mantener la propiedad del inmueble. Está regulada en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (que también les recomiendo leer y entender).

En otras palabras, las personas mayores o discapacitados que tienen una propiedad libre de cargas (su vivienda habitual o una segunda residencia, si bien en este caso no se disfruta de ventajas fiscales) van a un banco que les concede una cantidad determinada de dinero, según la tasación del bien, que les va desembolsando mes a mes hasta el fallecimiento de los hipotecados, momento en que se ha de devolver el dinero prestado (los herederos han de pagar al banco si quieren heredar). Para una persona de unos 70 años que hipoteca inversamente una casa de 200.000 euros, la mensualidad es de unos 220 euros, para que nos hagamos una idea.

¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?

Los solicitantes de la hipoteca inversa deben ser todos ellos titulares del inmueble garantizado, ser mayores de 65 años, o con una discapacidad igual o superior al 33%, o con una dependencia severa o gran dependencia (en estos dos últimos supuestos, con independencia de su edad).

¿Con seguro de rentas vitalicias diferido?

Si pedimos una hipoteca inversa simple, sin seguro de rentas,  no se cubre el riesgo de longevidad. Si el interesado sobrevive a la edad estimada de la operación, dejará de percibir los ingresos complementarios, lo cual debe advertirse y destacarse para evitar situaciones de necesidad en el futuro.