La pregunta del momento, cambiar el préstamo hipotecario de variable a fijo, es la misma que se deberían hacer todos los potenciales hipotecados antes de pedir la hipoteca. En el siguiente enlace verás algunas reflexiones sobre cómo decidirse por una hipoteca fija o variable.
Nos falta información para darte una respuesta en profundidad, como qué Euribor + diferencial has pactado. El 1,46% imagino que es el resultado de sumarle al Euribor del mes que toque el diferencial, pero no lo aclaras.
En cuanto al 3% fijo que te ofrece el banco, es TIN o TAE? Con bonificaciones o sin bonificaciones?
Si la cuota que pagas ahora representa una parte pequeña de tus ingresos y puedes asumir el incremento de la mensualidad cuando el Euribor esté al 2% o 3%, puedes asumir el riesgo de estar en variable. Si al 3% más tu diferencial la cuota te fuera insostenible, tendría sentido optar por un tipo nominal fijo del 3%.
Mira las previsiones que manejan los bancos del Euribor a finales de 2022, 2023 e incluso 2024 para hacerte una idea de cómo puede evolucionar el tipo de interés de tu hipoteca variable en los próximos años y compara con la cuota fija que el banco te ofrece.
En el siguiente video de mi canal Youtube te explico cómo hacer cálculos sencillos de la mensualidad con diferentes tipos de interés:
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2022-07-08 14:23:252022-07-08 14:23:25Pasarme de hipoteca variable a fija.
Parece ser que el término fue acuñado por Ian McLeod, ministro de finanzas británico en 1965. En su discurso ante la Cámara de los comunes dijo: “We now have the worst of both worlds—not just inflation on the one side or stagnation on the other, but both of them together. We have a sort of ‘stagflation’ situation“. Es decir, Ahora tenemos lo peor de ambos mundos: no solo inflación por un lado o estancamiento por el otro, sino ambos fenómenos juntos. Tenemos una especie de situación de ‘estanflación’.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2022-07-07 11:03:122024-05-24 11:04:18Veamos qué es la estanflación
Previsión Bankinter: 1,90% (diciembre de 2022), 2,20% (diciembre 2023) y 2,00% (diciembre 2024)
Previsión Caixabank: 0,88% (2022) y 1,42% (2023).
En el pero presagio, que desde mi punto de vista es el más razonable, con tu actual hipoteca variable pagarías un tipo de interés del 3,49% a finales de 2022, un 3,79% en 2023 y un 3,59% en 2024.
Una hipoteca fija al 3,15% sería atractiva estos tres años. Más allá, nadie se atreve a hacer pronósticos.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2022-07-01 21:03:522022-07-01 21:03:52novación de hipoteca
Sin duda la inflación (siempre, aunque ahora más que nunca) es una losa para la salud de las familias, especialmente si éstas no la combaten.
Los entornos actuales son muy exagerados, pero voy a intentar buscar algunos factores positivos, dentro de la situación tan compleja, para ofrecer algunos factores que son necesarios para combartirla.
Esos “brotes verdes” son dos:
1.- Podría estancarse en cualquier momento:
Como bien dice Pau, la mayor parte de esta inflación es por costes (si fuera por demanda no habría problema en un entorno empresarial sano: suben precios-> suben beneficios->suben salarios-> sube calidad de vida) pero estos costes se están frenando (ver gráfica de Marketscreeners):
Esta caída de las materias primas se debe, “curiosamente” a que están muriendo de éxito: se han puesto tan caras que han provocado ralentización (o recesión?) económica y la demanda se ha frenado.
Esta caída de MMPP, junto a las subidas de tipos de los Bancos Centrales como que las lecturas interanuales son cada vez sobre meses de más inflación hacen pensar que las nuevas se empezarán a suavizarse, eso sí, no creo que veamos caída de precios, que tampoco sería positivo (eso es otro tema).
2.- La inflación subyacente cada vez es más alta, esto que a priori es negativo (ya no solo nos suben alimentos básicos y combustibles) tiene una lectura positiva: si las empresas pueden repercutir subida de precios a sus clientes, pueden ir recuperando márgenes, además, eso significa que la salud financiera de los clientes se mantiene fuerte.
El otro tema a trata es cómo pueden luchar las familias contra esta inflación, también hay dos puntos:
1.- Hacer una planificación financiera, un presupuesto: está bien consumir, pero el consumismo extremo es malo. Si las familias son capaces de encontrar el equilibrio, les afectará menos la subida de precios, o al menos, el impacto será sobre bienes de primera necesidad.
Además, tendrán ahorros para afrontar el nuevo escenario de caída de poder adquisitivo.
2.- Hacer que los ahorros no pierdan valor: hay que invertir los ahorros, pero hay que invertir bien!! Tener una cartera de acciones, fondos o SICAVs de Renta Variable (combinada con activos más conservadores en la parte de ahorros de menos largo plazo) nos va a dar a largo plazo rentabilidades superiores a la inflación, incluso a ésta tan bestia, siempre que se haga en activos de calidad y bien diversificados.
Si vamos a buscar justamente el momento actual, la clave es buscar empresas (o fondos que inviertan en ellas) que no se vean muy afectados por las subidas de tipos de interés (que tengan poca deuda), que tengan poder de fijación de precios para que no les afecte la inflación (ya sea por tener una marca reconocida, un producto con mucho valor añadido, vender productos o servicios de demanda inelástica o bien por tener una situación monopolística natural). Además, si lo combinamos con sectores defensivos a los que no les afecte el ciclo económico, podemos sacar un extra a las inversiones en un entorno así; siempre teniendo claro que el riesgo es alto, aunque éste se va diluyendo a medida que aumenta la rentabilidad con el paso de los años.
Puedes ver un vídeo mío de menos de 3 minutos en el que hablo sobre inversión en bolsa e inflación:
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Luis García Langahttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngLuis García Langa2022-07-01 08:39:172022-07-01 09:27:30IPC al 10,2% en junio de 2022
En primer lugar, hay que tener en cuenta que básicamente nos estamos enfrentando a una inflación de oferta o de costes, no a la habitual inflación de demanda. Es decir, los precios suben a causa de la escasez de materias primas y componentes que la política de Covid 0 de China y la Guerra en Ucrania provocan. El incremento de costes de energía propiciado por Rusia es parte del grave problema que vivimos.
Los bancos centrales utilizan todo su armamento de política monetaria para mantener la inflación cercana al 2%. Si la inflación fuera de demanda, es decir, que los precios suben porque se compra mucho, la receta estaría clara: subir tipos de interés para que el crédito se encareciera y frenar así las compras; “enfriar la economía”.
Sin embargo, atacar una inflación iniciada por los costes con subidas de interés tiene graves consecuencias: a los crecientes precios, se le suma un encarecimiento del crédito a tipo variable. Así las empresas que han visto como los costes de sus aprovisionamientos no han parado de subir, tendrán además que sufrir costes financieros al alza. Las familias que tienen una hipoteca variable, van a ver como sus cuotas crecen unos 100€ al mes cuando se les revise la financiación con el Euribor de junio de 2022 en adelante.
Además, cuando suben los intereses y, además, el BCE deja de hacer compras netas de deuda pública de los diferentes países, los intereses que los mercados financieros exigen a los países para financiar su endeudamiento, suben. La famosa prima de riesgo puede volver a ser noticia en los próximos meses. España es un país que enfrentará esta situación sin los deberes hechos, con una déficit público disparado (gastamos más de lo que ingresamos cada mes) y una deuda pública por encima del 115% del PIB (nuestra deuda pendiente de devolver es de 1,453 billones de euros). Una partida de tanto peso como el pago de las pensiones públicas, se disparará si se indexa con el IPC de este año.
La inflación supone que con el paso del tiempo el dinero “vale menos”, es decir, hay que pagar más euros para comprar los mismos productos y servicios que antes. Así podemos decir que una inflación interanual del 10,20% representa un empobrecimiento general del 10,20%.
Como en todos los movimientos económicos, unos pierden menos que otros. Las familias y empresas que no pueden luchar contra los efectos de la inflación, por estar endeudadas y sin capacidad de inversión, sufrirán la peor parte. Los que inviertan en acciones de empresas que pueden trasladar el aumento de costes a precios, verán como su inversión crece al mismo ritmo que la inflación. Invertir en activos que rentan la inflación o la superan es la forma de luchar contra la devaluación del poder de compra del dinero.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2022-06-30 09:29:442022-06-30 09:50:43IPC al 10,2% en junio de 2022
Actualmente y hasta fines de julio aun hay ofertas hipotecarias para tipo fijo que pueden mejorar las que os han propuesto.
Cuanto más alto sea el nominal del préstamo solicitado mejor oferta se puede conseguir, llegando actualmente a un TIN del 1% para importes superiores a 200.000€; para el importe que nos planteas y dependiendo de los ingresos mensuales de los intervinientes el TIN al que se podría llegar ya bonificado sería del 1,60% en el mejor de los casos.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Santiago Cruzhttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngSantiago Cruz2022-06-26 11:37:302022-06-26 11:37:30Subrogación de hipoteca variable a fija
Una pregunta muy interesante. Voy a tratar de responder, en la medida de mis posibilidades, a tus dos preguntas.
En cuanto a la legalidad de Darwinex (Tradeslide Trading Tech Limited), podemos decir que está adecuadamente regulado por el supervisor británico FCA, pero dejo de estar registrado en la CNMV a raíz del Brexit, el 1 de enero de 2021, que cursó baja como ESI del Espacio Económico Europeo en régimen de libre prestación. Eso no implica que sea ilegal trabajar con Darwinex en España, en absoluto, lo que supone es que no se puede hacer publicidad sobre los servicios de Darwinex a clientes españoles, pero un cliente español puede acudir a Darwinex y la empresa aceptarlo, sin ningún problema.
A la segunda pregunta, medio respondida con la primera, personas cercanas a la empresa me han comentado que ya iniciaron los trámites para registrarse en la CNMV como Agencia de Valores, creo que en marzo de 2022, y creen que por la situación del expediente, antes de finales de año ya estarán registrados y accesibles en el registro público de la CNMV. Cuando esto pase, entiendo que se podrá hacer publicidad de Darwinex y de un Darwin en concreto, si bien habrá que hacerlo en base a las indicaciones que de la nueva Agencia de Valores en base a la normativa europea.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2022-06-23 16:06:162022-06-23 16:06:16Darwinex es legal en España?
Buenos días, un nuevo préstamo puede continuar desgravando ya que el objeto es el mismo, pagar una adquisición de vivienda previa al 1 de enero de 2013 cuando las deducciones por compra de vivienda habitual finalizaron. Por ello, se puede mantener el mismo novándolo, subrogar a otra entidad o pedir otro cancelando el anterior.
Lo que sí siempre solo podrá deducirse es por la parte que ya tenía antes, nunca por la parte que haya adquirido por la extinción de condominio ya que esta parte siempre la adquirirá en una fecha posterior al fin de la deducción, por lo que aunque el préstamo cubra el 100% solo podrá deducirse por el 50% que era suyo con anterioridad.
Cuando hablamos de hipotecas y Euribor, tratamos con dos términos muy relacionados. Aprovechando tu interesante pregunta y contento de que nuestro Canal Youtube te haya parecido interesante, Yurena, intentaré responder a la estrecha relación que hay entre la financiación con garantía hipotecaria y el referencial más utilizado en los préstamos a tipo variable y mixto: el Euribor a 12 meses.
Para abrir boca, uno de los vídeos de nuestro canal más visto:
Hipoteca y préstamo hipotecario
En primer lugar es importante saber la diferencia entre el concepto de hipoteca y el de préstamo hipotecario, pese a que normalmente confundimos ambos términos.
La hipoteca es el derecho real que otorga al banco la posibilidad de recuperar su crédito instando a la ejecución hipotecaria.
El préstamo hipotecario es un contrato de préstamo mediante el cual el prestamista deja un dinero al prestatario, que se compromete a pagar las comisiones e intereses pactados y a devolver el principal, respondiendo personalmente con todo su patrimonio, presente y futuro.
Euribor
Hay varios Euribor, a diferentes plazos. Así tenemos:
Euribor a una semana, a un mes, a tres meses, a seis meses y a 12 meses (este último, el que normalmente se utiliza en los contratos de préstamo hipotecario a tipo variable en España).
El Euribor a 12 meses, por su parte, se calcula con el promedio del Euribor a 12 meses diario de cada mes. Así el Euribor de mayo de 2022 ha cerrado en el 0,287%, lo que significa que la media de los valores del Euribor a un año del mes de mayo de 2022 de cada día fue de 0,287%. Los bancos que forman el panel Euribor, en otras palabras, cada día ofrecían a EMMI los tipos de interés que se prestaban o estaban dispuestos a prestarse dinero en el mercado interbancario a un plazo de 12 meses. EMMI suma todos los valores diarios y hace el promedio, usando una metodología híbrida que el público en general entendería (y a mi me cuesta, en particular).
Previsiones del Euribor: en la página que he enlazado puedes ver las diferentes predicciones sobre el referencial que las diferentes casas de análisis hacen. Así a fecha de esta respuesta, se espera un Euribor a cierre de 2022 entre el 0,40 y el 0,63% y del 2023 entre el 0,6% y 1,5%.
Evolución del Euribor en los últimos 10 años: el Euribor ha pasado del 5,393% de julio de 2008 a valores negativos entre febrero de 2016 y marzo de 2022, pasando a positivo y en fuerte crecimiento a partir de abril.
Hipotecas variables y Euribor
La relación más directa entre los préstamos hipotecarios y el referencial se da en la financiación a interés variable, al calcularse las cuotas mensuales (o con una periodicidad diferente) en base a una fórmula de cálculo del interés nominal del tipo: Euribor + diferencial.
El Banco Central Europeo (BCE), para combatir la inflación, ha anunciado que va a subir un 0,25% sus tipos oficiales en junio y otra vez en septiembre. Teniendo en cuenta la alta correlación entre los tipos oficiales del BCE y el Euribor, podemos tener claro que esta política monetaria va a suponer valores al alza del referencial del mercado hipotecario. La siguiente gráfica lo deja bien claro:
Si el Euribor cierra diciembre de 2022 al 0,60%, algo perfectamente posible si tenemos en cuenta que el valor de este interés privado del día 10/06/2022 está ya al 0,680%, un hipotecado con una deuda pendiente de 180.000 euros y plazo pendiente de 25 años en el momento que le revisaron su hipoteca con el Euribor de diciembre de 2021 (-0,502%), vería su cuota subir, con el Euribor previsto de diciembre de 2022 (0,60%) y un nominal de Euribor + 1%:
Cuota mensual pagada con Euribor de diciembre de 2021: 638€.
Nueva cuota con previsión de Euribor de diciembre de 2022: 725€.
Un incremento mensual de 87 euros, 1.044 euros más al año.
Hipotecas fijas y Euribor
Los préstamos hipotecarios a interés fijo pagan un interés fijo, que no varía a lo largo del plazo pactado, salvo que se hayan pactado bonificaciones según productos y servicios contratados. La evolución del Euribor no afectaría, por tanto, a las mensualidades ya pactadas.
Sin embargo, hay una relación. Cuando el Euribor a un año ha estado en negativo, los bancos han ofrecido las hipotecas fijas más baratas de la historia, para obtener rentabilidad a medio plazo. Ahora que el interés privado está subiendo, la banca empeora las condiciones de las nuevas hipotecas fijas.
Por otro lado, combinado con la inflación, la evolución de los intereses de las hipotecas variables sirve para comparar si el hipotecado a tipo fijo ha ganado o ha perdido, en términos de pago de mensualidades en términos reales, con su decisión. A fin de cuentas, hipotecarse a interés fijo supone mayor seguridad que hacerlo a interés variable; es lógico que se asuma, por tanto, la posibilidad de acabar pagando más euros en concepto de intereses, al final del plazo pactado.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2022-06-13 16:30:292022-06-14 09:07:32Hipotecas y Euribor
Para poder responderte adecuadamente, debería tener delante la escritura de préstamo hipotecario que en su día firmaste tu para comprar tu casa, en la que como comentas también firmó tu madre. Como puedes comprobar en el artículo que enlazo, hay diferencia entre firmar como avalista y como hipotecante (deudor, en tu caso, o no deudor en el caso de tu madre).
Si firmó como avalista (debes buscarlo al principio de la hipoteca, dónde se mencionan las partes que firman y en base a qué), tu madre responde de forma indistinta y solidaria respecto a otros posibles avalistas y a los deudores principales (tu), con renuncia expresa a los beneficios de orden, excusión y división. Esta renuncia, básicamente, supone que el avalista responde de toda la deuda, en la misma posición que los deudores. Sin embargo, pese a que tu madre responde con todo su patrimonio presente y futuro del pago de tu préstamo hipotecario, tiene libre disposición de sus bienes (salvo que los enajenara para evitar responder de la hipoteca impagada, en cuyo caso se tendría que ver si se está ante un delito de alzamiento de bienes).
Si firmó como hipotecante no deudora, en cambio, solo responde de la parte de su casa hipotecada como segunda garantía, pero no puede venderla sin que el banco autorice quitar esta segunda garantía o, en caso contrario, le pague a la entidad financiera el importe hipotecado de su casa. Por lo que cuentas, debe ser el caso.
https://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.png00Pau A. Monserrathttps://futurfinances.com/wp-content/uploads/2012/03/Logo_Futur_Finances_200.pngPau A. Monserrat2022-06-07 17:12:142022-06-07 17:22:51Casa de mi madre hipotecada
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