Consejo sobre Trioteca

A la espera de que consumidores que hayan contratado préstamos hipotecarios con la mediación de Trioteca, voy a dar una serie de pautas para valorar si un intermediario de crédito inmobiliario es “fiable”, es decir, una opinión técnica.

Como has preguntado por Trioteca, particularizaré en la medida de lo posible. Dado que no tengo en mis manos los contratos de intermediación que proponen a sus clientes ni conozco cómo trabajan en la práctica, mi opinión sobre Trioteca se basará, exclusivamente, en la información que en el momento de responder exponen en su página principal.

Lo primero que hay que pedir a una página web de un intermediario como Trioteca es que ofrezca información clara, cierta y sin exageraciones que vayan más allá del lenguaje “publicitario” que podemos esperar de cualquier otro sitio web de hipotecas. Afirman que “Y lo mejor de todo, es que no te costará nada porque nuestro servicio es gratuito.” Buscando en la página de Aviso legal y condiciones generales, señalan: “De forma complementaria al Servicio free, los Usuarios Registrados podrán contratar el Servicio free mejorado, a cuyas condiciones generales de contratación podrán acceder los Usuarios Registrados a través del propio Sitio Web. El Servicio premium no se encuentra disponible actualmente debido a que todos los servicios adicionales de Trioteca son gratuitos para los Usuarios, siempre que hayan formalizado la hipoteca a través de la intermediación de Trioteca.” Parece, a falta de leer el contrato de intermediación, que no cobran del cliente (cobran del banco).

Una cosa que puede provocar controversias con los clientes es el funcionamiento de su servicio Trioteca Pro: “Y ¿cómo lo hacemos? Muy fácil. Nosotros apostamos por ti, por lo que te pedimos que apuestes por nosotros. ¿Cómo? Depositas 500€ al inicio, te olvidas de preocupaciones y los recuperas íntegros al firmar la hipoteca. Así de sencillo.”

Sencillo, no es. ¿En qué casos el cliente recupera el dinero y en qué casos no? El clausulado del correspondiente contrato es vital para poder valorarlo.

Noto a faltar una información precontractual más clara y adaptada a la Ley 5/2019 y demás normativa, así como un borrador del contrato de intermediación, para poder valorar mejor el cumplimiento normativo de Trioteca.

No es una página web mala, en absoluto, pero aún deja que desear a nivel de transparencia y cumplimiento normativo. Estaremos atentos para poder seguir informando sobre nuestra opinión sobre Trioteca, que no deja de ser una opinión “desde fuera”.

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Dudas sobre tasación respecto valor del inmueble

Hola,

Empezando por tu última pregunta, la cuota mensual, no necesariamente
será más alta si el inmueble se tasa a un valor más alto. La cuota mensual depende de la cantidad financiada, el tipo de interés aplicado y el plazo de la hipoteca.

En cuanto a los gastos si eres mayor de 32 años vas un poco justo ya que los 18.000 € responden para pagar el Impuesto de transmisiones patrimoniales y te faltaría unos 3.500 € aproximadamente para pagar notaria, registro, gestoría y seguros.

Antonio Beltrán, colaborador de Futur Finances y CEO de Hipotecas Plus.

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Cómo elegir un broker hipotecario?

Apreciado Huesly Adrián,

La elección de un intermediario hipotecario depende de multitud de factores que trataré de explicar en esta respuesta. El primero, relacionado con tu caso, es la dificultad o complejidad en la obtención de la financiación hipotecaria.

Nos faltan datos para poder evaluar correctamente tu caso, como saber si eres residente fiscal en España o necesitarás una hipoteca para no residentes, tu nivel de ingresos provenientes de España y de UK, así como los ahorros que aportas a la operación y el valor y tipo de inmueble que quieres comprar.

Si eres no residente, o bien compras por encima del 80% de compra-venta, o tienes un contrato de trabajo temporal, o eres autónomo, o bien gran parte de tus ingresos provienen de la empresa en UK, es muy probable que precises de un bróker hipotecario de valor añadido (que cobran honorarios a sus clientes) especializado en operaciones similares a la tuya. No te vale cualquier profesional, debes buscar uno con experiencia y conocimientos específicos.

A la hora de elegir un intermediario de crédito inmobiliario en España, por tanto, ten en cuenta los siguientes puntos:

  1. Dependiendo de la complejidad de la hipoteca, puedes optar por brókeres de hipotecas que no cobran al cliente o profesionales que sí cobran honorarios, a cambio de ofrecer un servicio de mayor nivel añadido. Que cobran mucho o poco no es la clave, hay que valorar la calidad del servicio que nos ofrecen.
  2. Cumplimiento normativo: un punto que es muy útil a la hora de seleccionar un intermediario es la web: exige siempre que cumplan con la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, así como con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Para valorarlo, lo primero es que tengan un apartado de protección de datos y un apartado con la información precontractual del intermediario. La mención a estas leyes ya te dará una idea de hasta qué punto tienen claro el cumplimiento normativo básico. También comprueba en el Banco de España que están debidamente registrados. En cuanto al contrato de intermediación que firmarás cuando elijas una empresa, comprueba que estipula que tienes el derecho de desistimiento de 14 días naturales, para desvincularte del servicio libremente si no te encaja.
  3. Experiencia de la empresa: que puedes verificar por la antigüedad de la sociedad, la fecha de alta en el Banco de España y los años que lleva su web operativa.
    Conocimientos de los administradores de la empresa y del personal concreto que gestionará tu caso. LinkedIn es una buena forma de empezar a investigar.
  4. Opiniones de otros clientes (reseñas de Google, de TrustPilot y de las demás redes sociales), así como opiniones de otros profesionales del ramo y de apariciones en medios de comunicación, canales de Youtube, etc.

Vale la pena valorar y seleccionar un buen experto hipotecario, que maximizará las posibilidades de obtener una buena hipoteca en el menor tiempo posible.
Saludos cordiales.

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Brokers hipotecario gratuito

Apreciado Salvador,

La duda que nos planteas es muy lógica y es inteligente: ¿Qué me ofrece más un broker hipotecario “de pago” respecto a un broker hipotecario gratis, para qué valga la pena pagar miles de euros más?

Si filtras por el campo honorarios, en nuestro comparador de intermediarios hipotecarios encontrarás brokers con honorarios mínimos de 0€ y otros que cobran al cliente entre 300€ y 6750€. Muchos otros, por desgracia, no son los transparentes que deberían y no explicitan sus tarifas en sus webs.

Para operaciones “sencillas”, por ejemplo una pareja de funcionarios que compran al 80% de compraventa y con un ratio de endeudamiento del 30%, pagar honorarios a un broker solo tiene sentido si el profesional les puede ofrecer una entidad financiera con condiciones muy especiales. Para este tipo de clientes, el pago a un broker se justifica por el ahorro en tiempo de búsqueda, gestión del expediente hipotecario y negociación con los bancos. Lo que hay que buscar es un profesional de confianza, con años en el mercado hipotecario y que verdaderamente esté especializado en el colectivo en cuestión.

Comparadores-brokers gratuitos como iahorro sirven, siempre y cuando tengan acceso a condiciones óptimas para los clientes “sencillos”. Y el cliente esté dispuesto a hacer buena parte del trabajo, ya que básicamente nos asignan un call center y poco más.

Para gestionar hipotecas más “complejas”, sea por el tipo de cliente que solicita financiación (autónomos, no residentes, temporales, indefinidos con una vida laboral inestable, ahorros insuficientes…) o por el tipo de inmueble (viviendas rústicas, hipotecas autopromotor, urbanas con problemas registrales que hay que solucionar antes…), los brokers gratuitos, salvo excepciones que no conozco, no sirven. Vale la pena pagar honorarios a un intermediario profesional y especializado en nuestro tipo de solicitud de financiación.

Para elegir el broker, conviene analizar su cumplimiento normativo (alta en Banco de España, información precontractual en su página web correcta, contrato de intermediación que cumpla escrupulosamente con la Ley 5/2019, etc), la experiencia de la empresa y de los profesionales que gestionan nuestro caso (mirar formación en LinkedIn), así como las reseñas de sus clientes y opiniones de otras webs fiables.

Saludos cordiales!

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Reunificar mis 2 hipotecas

Agrupar dos hipotecas, sin más, no tendría mucho sentido pues no se obtendría beneficio alguno.

Otra cuestión seria incluir en la operación la cancelación de otras financiaciones a corto, como por ejemplo tarjetas de crédito, préstamos personales, etc; o aprovechar para solicitar liquidez a un coste mucho menor del que se asumiría obteniéndola a través de un préstamo personal.

Socio Fundador y Director General en Agencia Negociadora España & Latam, Grupo Reacciona.

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Reclamar gastos hipoteca de 2008

En Sentencia de 25 de enero de 2024, asuntos acumulados C-810/21 y C-813/21, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha reiterado su posición respecto a la protección de los consumidores en el ámbito de los gastos hipotecarios, enfocándose en la compatibilidad entre la prescripción de acciones y la efectividad de los derechos conferidos por la Directiva 93/13.

La Sentencia destaca que, de acuerdo con pronunciamientos previos del TJUE, los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 no se oponen a una normativa nacional que reconozca el carácter imprescriptible de la acción de nulidad de una cláusula abusiva en un contrato entre un profesional y un consumidor. Sin embargo, se permite la imposición de un plazo de prescripción para la acción restitutoria, siempre y cuando se respeten los principios de equivalencia y efectividad.

En ese contexto, la Sentencia subraya que el plazo de prescripción debe ser materialmente suficiente para permitir al consumidor preparar e interponer un recurso efectivo invocando los derechos conferidos por la Directiva 93/13. Es esencial que el consumidor pueda conocer sus derechos antes de que el plazo de prescripción comience a correr o expire, garantizando así el principio de efectividad.

Es importante resaltar que, según la Sentencia, no se puede presumir que la información a disposición del consumidor, que generalmente es inferior a la del profesional, incluya el conocimiento de la jurisprudencia nacional en materia de derechos de los consumidores, incluso si esta jurisprudencia está consolidada. La protección proporcionada por la Directiva 93/13 depende del propósito con el que la persona física actúa, excluyendo propósitos vinculados a su actividad profesional.

En este sentido, la Sentencia destaca que, a diferencia de los profesionales, no se puede esperar que los consumidores estén informados sobre la jurisprudencia nacional en relación con cláusulas abusivas, dada la naturaleza ocasional o incluso excepcional de la celebración de contratos que contengan dichas cláusulas.

En conclusión, esta Sentencia refuerza la protección de los consumidores en el ámbito de los gastos hipotecarios, estableciendo parámetros claros sobre los plazos de prescripción y resaltando la necesidad de garantizar que los consumidores tengan acceso a información adecuada para ejercer sus derechos de manera efectiva.

En resumen, esta Sentencia refuerza la protección de los consumidores al asegurar que, una vez declarada la abusividad de una cláusula en un contrato hipotecario, los consumidores podrán reclamar sus gastos, y el plazo para hacerlo será desde la declaración de la abusividad y nulidad de la cláusula. Esto garantiza que los consumidores tengan la oportunidad de ejercer sus derechos de manera efectiva y justa.

En tu caso, y en base a la citada sentencia, sí podríamos reclamar los gastos hipotecarios. Necesitaremos analizar la escritura notarial de préstamo hipotecario así como las facturas que dispongas (notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación)

Te dejo mi contacto directo para que comentemos la viabilidad de la reclamación: cristina.borrallo@futurlegal.com

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Deducción 100% hipoteca tras fallecimiento cónyuge

Estimado Antonio,

En primer lugar, lamento la pérdida de tu padre. Respecto a tu consulta sobre la fiscalidad y deducción de la hipoteca en la declaración de la renta, voy a intentar explicarte la situación de la manera más clara y didáctica posible.

Propiedad del Piso: Tras el fallecimiento de tu padre, la propiedad del piso se distribuye de la siguiente manera:

  • Tu madre posee el 50% de la plena propiedad y además el usufructo de un porcentaje que no me ha quedado del todo claro.
  • Tú y tus hermanos tenéis cada uno un 12% en nuda propiedad (36 % de la nuda propiedad). ¿Tiene vuestra madre el resto de propiedad?
  • Pago de la Hipoteca: Tu madre continúa pagando el 100% de la hipoteca.

Tratamiento Fiscal:

La cuestión clave aquí es cómo se refleja esta situación en la declaración de la renta, en especial en lo que respecta a la deducción por inversión en vivienda habitual. La normativa fiscal en España establece criterios específicos para estas situaciones:

Deducción por Inversión en Vivienda Habitual: Esta deducción, que estuvo vigente para adquisiciones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2012, permite deducir un porcentaje de las cantidades destinadas a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, incluyendo los pagos de hipoteca.

La deducción por adquisición de vivienda habitual debería repartirse en proporción a la titularidad de la propiedad y del préstamo hipotecario. En tu caso, aunque tu madre pague el 100% de la hipoteca, la deducción se repartiría según la titularidad de la vivienda. Por tanto, solo puede deducirse el 50% de la hipoteca, por dos razones: por su porcentaje de propiedad plena y porque la adquisición mortis causa fue posterior al 31 de diciembre de 2012.

En todo caso, acude a un asesor fiscal que analice personalmente vuestro caso.

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Reseña experiencia

Si nos cuentas qué intermediario de crédito inmobiliario gestionó tu expediente y la experiencia, ayudarás a otros potenciales hipotecados a elegir bien.

Gracias!

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Condominio

La extinción de condominio es una forma de transmisión de una propiedad entre propietarios. Tu madre podrá “vender” mediante extinción de condominio a una hermana, pero tu no participas de esta operación: no eres propietaria del bien.

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IRPH decision

Dear Amanda,

Your inquiry regarding the status of claims related to the IRPH (Mortgage Loan Reference Index) and the “cláusula suelo” (floor clause) in your mortgage with Banco Herrero, later merged with Sabadell, is quite pertinent given the recent developments in this area. I understand your concerns, especially in light of your previous legal challenges and the high-interest rates you’ve been subjected to.

First, let’s discuss the IRPH. The recent ruling by the Court of Justice of the European Union (CJEU) on July 13, 2023, is indeed a significant development. According to this decision, in order to assess the transparency and potential abusiveness of a mortgage loan clause that uses an interest rate index (such as IRPH), it is relevant to consider the content of the information provided in related official circulars. This includes understanding whether a negative differential should be applied to the index to align it with market interest rates and whether this information is sufficiently accessible to an average consumer.

The CJEU’s stance emphasizes the need for clear, understandable, and accessible information regarding how the IRPH is calculated and applied. This is crucial because, without such transparency, consumers like you cannot make well-informed decisions.

On the other hand, the Spanish Supreme Court (Tribunal Supremo), as of January 28, 2022, upheld the use of IRPH by financial institutions. The court did not find the index to be more easily manipulable than other official indices, despite the discontinuation of LIBOR for similar reasons and the technical deficiencies in the IRPH calculation method. This stance of the Supreme Court has been a subject of debate and criticism, especially considering the fewer data sources contributing to the IRPH calculation, which might make it a more questionable reference.

Regarding your specific situation, the inability to appeal your case in 2021 and the high-interest rates you’ve been subjected to are indeed concerning. While the CJEU’s decision provides a new perspective on the assessment of IRPH clauses, whether this allows for reopening your case or filing a new claim depends on several factors, including the specifics of your original case and the interpretation of the CJEU’s ruling by Spanish courts.

As for the “cláusula suelo,” if you believe that you haven’t been adequately compensated for the overpaid interest due to this clause, it might be worth reviewing the terms of your mortgage agreement and the calculations used for the repayment. The compensation for “cláusula suelo” should align with the excess interest paid due to this clause, and you have the right to a clear and detailed explanation of how it was calculated.

In summary, while the CJEU’s ruling sheds new light on the assessment of IRPH clauses, the application of this ruling in Spanish courts, particularly in your case, is not entirely straightforward. It would be advisable to consult with a legal expert specialized in mortgage law to explore the possibility of taking new legal action or reviewing your compensation for the “cláusula suelo.”

Please remember, every case has its unique aspects, and a detailed analysis of your specific circumstances is crucial for any legal advice.

Sincerely,

Pau A. Monserrat

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