Cómo evitar gastos innecesarios al comprar una vivienda?

Si bien el foro no es el mejor lugar para dejar un artículo, gracias por la información.

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IRPH Update

Hello Ken,

Thank you for your inquiry. As an economist, I can provide an update on the European Court of Justice’s (ECJ) decision relating to the IRPH mortgage clauses, expected on the 13th of July, 2023.

The preliminary ruling was raised by the Court of First Instance no. 17 of Palma de Mallorca, by order of 19th April 2022, and received at the Court of Justice on the 20th of April 2022. Out of the five questions asked by the Palma de Mallorca Court to the ECJ, only the first part of the fourth question was addressed, as Directive 2005/29 was not applicable at the time the contract was signed (12th May 2006).

The question concerned the interpretation of national jurisprudence in view of the specific regulation of the IRPH as an abusive practice and the application of a negative differential despite the need imposed in the preamble of the Circular 5/1994.

The central issue analysed by the ECJ was whether the borrower was properly informed about the information contained in the preamble of the Circular 5/1994. According to the circular, the chosen reference rates, in the final analysis, are annual equivalent rates (AER), and their direct use as contractual types would place the AER of the mortgage operation above the market rate. To equate the AER of the latter with the market, a negative differential would need to be applied.

The Palma de Mallorca Court noted that the preamble of Circular 5/1994, although lacking normative value, demonstrates that the administrative authority that authored the circular considered that the marketing of products referenced to an IRPH should be accompanied by the application of a negative differential.

Moreover, it considers that not having informed the borrowers about the content of the preamble of Circular 5/1994, and therefore, about the characteristics of the IRPH, may be contrary to good faith and create an imbalance to the detriment of consumers, justifying the clause being classified as abusive.

The ECJ ruling clarified that the articles 3, section 1, 4 and 5 of the Directive 93/13/EEC must be interpreted in the sense that, to assess the transparency and possibly abusive nature of a clause in a variable interest rate mortgage contract that designates, as the reference index for the periodic review of the applicable interest rate, an index established by an officially published circular to which an increase is applied, the content of the information included in another circular from which it follows the need to apply a negative differential to that index is relevant. It is also relevant to determine if that information is sufficiently accessible for an average consumer.

This ruling seems to be a favourable step at the judicial level in Spain for those affected by a poorly marketed IRPH mortgage. However, it now rests on the final interpretation by the Supreme Court on a case-by-case basis. While a favourable ECJ ruling for the interests of those affected should not be undermined, the Supreme Court still has its arguments for interpretation in favour of the bank or the affected consumer.

Regarding your question about new cases, I encourage those affected to consult with a legal expert for guidance, as each situation may vary and needs individual assessment.

I hope this provides a clearer picture of the recent developments in this case. Please feel free to reach out if you need more information.

Best regards.

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Hipoteca variable a fija

Apreciada Ana,

Si entiendo bien, nos planteas el cambio de una hipoteca variable a una hipoteca mixta, que tiene un período inicial a tipo fijo y luego pasa a ser variable.

Con tu hipoteca actual a Euribor + 0,85% (4,95% en total actualmente), estás sujeta a las fluctuaciones del Euribor. El cambio a una hipoteca mixta de 3 años a 3,6% + 0,79% (4,39% total) te daría una certeza durante ese período de tres años, y tu tasa sería algo más baja que tu tasa actual.

Para los próximos años, si consideramos las previsiones del Euribor que manejamos en Futur Finances:

  1. En 2023, pagarías un 4,95% si te quedas con tu hipoteca actual, y un 4,39% si cambias a la hipoteca mixta.
  2. En 2024, tu tasa actual sería alrededor de 4,775% (euribor de 3,925% + 0,85%), mientras que con la hipoteca mixta seguirías pagando un 4,39%.
  3. En 2025, tu tasa actual sería de alrededor de 4,275% (euribor de 3,425% + 0,85%). Aquí es donde las cosas se vuelven un poco más inciertas, porque con la hipoteca mixta, pasarías a pagar una tasa variable que dependería del euribor en ese momento.

Teniendo en cuenta estas previsiones, parece que la hipoteca mixta podría ofrecerte una cierta estabilidad y ahorro durante los próximos tres años, pero después de ese período, tu tasa estaría igualmente sujeta a la fluctuación del euribor. La clave es que confirmes que el tipo variable que te proponen tiene un diferencial menor que el actual, teniendo en cuenta qué bonificaciones vinculan y a qué coste.

La decisión final también depende de cuánto valoras la certeza de conocer tus pagos durante los próximos tres años.

Además, es importante que consideres cualquier costo o penalización asociado con el cambio de tu hipoteca, y sería aconsejable buscar asesoramiento profesional antes de tomar una decisión.

Si te interesa una consultoría hipotecaria de 80€ (precio para los usuarios del foro), remite un email a info@futurfinances.com.

Espero que esta información sea útil para ti, y no dudes en preguntar si tienes más dudas.

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Increíble aumento de intereses

Hola,

Llevo 25 años colegiado como economista y he revisado cientos de escrituras de préstamo hipotecario y jamás he visto un sistema de amortización que primero se paguen los intereses y después se amortice deuda. Lo habitual es que apliquen un sistema de amortización de cuota constante o sistema de amortización francés. En tu caso, veo que te aplican otro sistema, el de progresión geométrica, muy utilizado en su día por Caja Madrid, por ejemplo.

Este sistema supone pagar una cuota mensual más baja que el sistema francés, los primeros 10 a 15 años aproximadamente, pero en crecimiento geométrico. A partir de este periodo, las cuotas serán más elevadas que el sistema francés. Básicamente, has amortizado menos.

De la información que nos proporcionas, entiendo que se calcularon las cuotas con un interés del 0% (seguramente tienes una hipoteca a Euribor + 0,50% o menos y el resultado aplicando un Euribor en negativo daba negativo, por lo que te aplicaron un 0% de interés), y con la revisión actual, con el Euribor batiendo récord mes tras mes, te han pasado a aplicar un interés del 3,987%, que tiene sentido si tenemos en cuenta que este 2023 el Euribor ya supera el 3%.

Si tienes más preguntas o preocupaciones sobre tu préstamo hipotecario, te recomendaría que te pongas en contacto con el banco o solicites una consultoría hipotecaria conmigo para comprender mejor tus opciones (info@futurfinances.com).

Espero que esto ayude a aclarar tu situación.

Saludos cordiales.

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Contrato con broker hipotecario

Estimado Jose,

Como muy explica perfectamente Cristina Borrallo, abogada especializada en materia de intermediación hipotecaria, tendríamos que analizar el clausulado del contrato de intermediación que se supone han “firmado digitalmente” y la cláusula de exclusividad que esgrime el intermediario en cuestión. En primer lugar, para que el contrato firmado digitalmente sea válido, debe haberlo firmado mediante una firma digital suya. Por otro lado, en caso de que efectivamente lo hayan firmado digitalmente, habría que estudiar si la cláusula de exclusividad en cuestión es o no abusiva. Puede tener sentido si se refiere a entidades financieras con las que el broker hipotecario tiene acuerdo y les ha presentado el expediente, pero no para todas las entidades financieras en general.

En cuanto a los honorarios y cuando se devengan, también hay que analizar el clausulado y la información precontractual que deben poner a disposición de los posibles clientes, para estudiar si coinciden o hay divergencias.

Finalmente pero no menos importante, hay que ver si el intermediario hipotecario está debidamente registrado en el Banco de España y si cumple con la Ley 5/2019 y resto de normativa aplicable a los intermediarios de crédito inmobiliario, muy exigente y protectora de los intereses del consumidor.

En resumen, no abones ningún honorario hasta que un experto haya revisado tu caso.

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Contrato con broker hipotecario

Apreciado José,

Tendríamos que poder analizar el contrato de intermediación y/o asesoramiento con el bróker ya que, tal vez, podamos encontrar la manera de que no tenga que abonar el precio si los servicios no se han prestado siguiendo la normativa aplicable. En esencia, tenemos que estudiar la naturaleza del contrato, los derechos que le asisten y si ha sido informado y comparar el precio en contrato frente a la publicidad que el bróker tiene.

Las obligaciones del intermediario de crédito inmobiliario son muy tasadas y rigurosas en la normativa aplicable y, especialmente, se ven reforzadas cuando el que contrata con él es un consumidor.

Le dejo mi correo electrónico por si quiere ampliarme más el caso y así podré orientarle: cristina.borrallo@futurlegal.com
Reciba un cordial saludo,

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hipoteca interés variable

Apreciado Alberto,

Para darte una respuesta personalizada debería analizar tu caso concreto, mediante una consultoría hipotecaria (solicita información del servicio y precio en info@futurfinances.com).

En todo caso, paso a responderte de forma genérica en relación a las hipotecas mixtas que comentas. El cambio a una hipoteca mixta en estos momentos puede ser una buena o mala idea en función del tipo fijo que te ofrecen. Teniendo en cuenta que la media del Euribor de los últimos 23 años, sin computar los valores negativos, es de aproximadamente un 2,4%, si le sumamos el diferencial que tienes, tendríamos el tipo fijo frontera. Si, por ejemplo, la hipoteca es a Euribor + 1%, pasarse a un tipo fijo inferior al 3,4% puede ser una buena elección. Si el tipo nominal fijo supera el 3,4%, con todas las cautelas precisas, es una mala decisión financiera.

Por otro lado, en cuanto al plazo, depende del tipo fijo. Si es barato, vale la pena que sea un plazo largo. Si es caro, tal vez no sea adecuado ni cambiar la hipoteca variable a mixta. También hay que sospesar la posible evolución futura del referencial hipotecario. En el siguiente enlace puedes ver las previsiones del Euribor en cada momento.

También hay que analizar las condiciones actuales del préstamo variable y las condiciones que te ofrecen en el momento de cambiar de fijo a variable la hipoteca mixta. Es vital valorar las vinculaciones, ya que a veces la hipoteca más cara acaba siendo la más barata.

En todo caso, como te he comentado, quedo a tu disposición si necesitas una consultoría hipotecaria personalizada.

Saludos!

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Vivienda adquirida antes 2013 hipotecada en 2021

Te aconsejo acudas a un asesor fiscal, para que analice la operación en su conjunto.

Por lo que comentas, sería posible que una parte de la actual hipoteca de ING, la que corresponde al 50% del importe que en su día financiaste para comprar la vivienda habitual, fuera desgravable. Es decir, podría ser, pero hay que analizar bien la operación, que aún pudieras desgravar un determinado porcentaje de los pagos a ING.

Si la hipoteca de ING no se utilizo para cancelar la hipoteca de Caixabank, si solo para pagar el 50% a tu ex-pareja, no sería desgravable.

Saludos cordiales.

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Hipoteca tipo fijo o variable

Voy a responder nuevamente para actualizar la información sobre la elección de una hipoteca fija o variable en 2023. Hay muchas personas interesadas en contratar una hipoteca a interés fijo ya que proporcionan seguridad, algo muy buscando en estos momentos de Euribor rozando el 4%, si bien las condiciones que ofrecen la mayoría de bancos para este tipo de endeudamiento son caras.

Así tomando la media histórica del Euribor a 12 meses, principal referencia de las hipotecas en España, desde enero del año 2000 a la actualidad, obtendríamos un interés hipotecario base medio del 1,722%. Si eliminamos los valores negativos, bajo la hipótesis de que es un escenario que no se repetirá en el futuro, la media subiría al 2,425%.

Los hipotecados a tipo variable de Euribor + 1,25%, por tanto, pagan de media aproximadamente entre un 2,972% y un 3,675%, según el valor histórico que prefiramos tomar. Una hipoteca fija bajo la hipótesis de que se replica el comportamiento pasado del Euribor a 12 meses, por tanto, sería competitiva si estuviera por debajo del 2,972% – 3,675%. El 4,35% que te ofrecen, bajo nuestra hipótesis, es caro.

Como idea general para el consumidor que se pregunta si es mejor elegir una hipoteca tipo fijo o variable, comentar que la elección entre una hipoteca a tipo fijo y una a tipo variable depende en gran medida de tus circunstancias personales y de su tolerancia al riesgo.

Ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas, y la decisión final debería basarse en tu situación financiera individual y tus expectativas sobre la evolución futura de los tipos de interés.

Las hipotecas a tipo fijo ofrecen la seguridad de saber cuánto pagarás cada mes durante toda la vida del préstamo, independientemente de lo que hagan los tipos de interés. Esto puede ser muy útil para la planificación financiera a largo plazo. Sin embargo, las tasas de interés fijas suelen ser más altas que las variables, por lo que podrías terminar pagando más a largo plazo si los tipos de interés se mantienen relativamente bajos.

Las hipotecas a tipo variable, por otro lado, ofrecen la posibilidad de beneficiarte de las bajadas de los tipos de interés. Si los tipos de interés caen, tus pagos mensuales también lo harán. Sin embargo, también existe el riesgo de que, si los tipos de interés suben, tus pagos mensuales puedan aumentar hasta un nivel que podría ser difícil de manejar.

La hipoteca mixta, por otro lado, combina elementos de ambos tipos de hipotecas. Podrías tener un período inicial a tipo fijo y luego pasar a un tipo variable, o viceversa. Esto podría ofrecerte la seguridad de los pagos fijos en el corto plazo y la posibilidad de beneficiarte de las bajadas de los tipos de interés en el largo plazo.

Aunque no se debe dar una recomendación específica sin conocer más detalles sobre la situación del potencial hipotecado, aconsejo calibrar estos factores y buscar el consejo de un profesional antes de tomar una decisión.

Si quieres una consultoría hipotecaria personalizada, no dudes en enviar un correo a info@futurfinances.com.

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Hipoteca para militar de carrera

La capacidad para obtener una hipoteca dependerá de varios factores, entre ellos tu salario como soldado de carrera, tu historial crediticio y tu capacidad para hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca. En general, si tienes un empleo estable y puedes demostrar que puedes permitirte los pagos, deberías poder obtener una hipoteca.

Tendrías que verificarnos si eres funcionaria, ya que leo que los Militares de Tropa y Marinería con compromisos temporales (MPTM) son empleados públicos, pero no funcionarios. En todo caso, es muy posible que los brokeres hipotecarios de confianza seleccionados por Futur Finances puedan ofrecerte condiciones equiparables a los funcionarios. Solicita información sin compromiso rellenando este formulario.

Los funcionarios pueden conseguir hipotecas al 100% de compraventa e incluso por encima del 80% de tasación, al menos en el momento de responderte. La siguiente tabla que se actualiza cada mes resume las mejores condiciones para este colectivo:

Dicho esto, obtener una hipoteca en 2023 será más desafiante que en años anteriores. Los préstamos serán más caros debido al aumento de las tasas de interés y los bancos están endureciendo las condiciones para los solicitantes de hipotecas. Se espera que las hipotecas a tipo variable se encarezcan hasta en 4.700 euros al año y las nuevas a tipo fijo también serán más caras que antes. Además, los bancos están siendo más estrictos al dar crédito, con hogares que se sitúan por encima del 35% de esfuerzo financiero en la cuota hipotecaria en relación a sus ingresos ya no entran dentro de los límites bancarios​​.

Por lo tanto, mi recomendación sería que consideres cuidadosamente tus opciones y busques el asesoramiento de un profesional antes de tomar una decisión. Si deseas una consultoría hipotecaria personalizada para analizar tu caso, puedes enviar un email a info@futurfinances.com.

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