Una pregunta muy frecuente que se hace el público en general es si se puede quitar un aval hipotecario una vez firmado como avalista una escritura de préstamos hipotecario. La respuesta es que sí, es posible, pero depende de nuestra capacidad de negociación ante el banco. En general, el banco se va a negar a prescindir del aval personal, que le asegura que si el titular hipotecario tiene problemas para pagar, hay otra persona (el avalista) que pagará.

Es muy importante que se intente firmar una hipoteca sin avalistas, ya que un una vez hemos firmado como avalistas va a ser muy difícil que la entidad financiera acepte quitarnos. Especialmente si los titulares del préstamo hipotecario no son muy solventes y, mucho más, si en ocasiones no pagan al día.

Por tanto, como regla general, recomiendo no firmar como avalista y, de hacerlo, siempre limitar el aval: lo idea, que se establezca que al haber amortizado los primeros X mil euros del préstamo, automáticamente se deja de ser avalista.

Hay diferentes tipos de intermediarios hipotecarios, los que no cobran son básicamente comparadores, y los que cobran intermedian, ayudan y acompañan y normalmente son más ágiles, dinámicos y resolutivos, sobre todo en operaciones que se alejan de lo standard, o de las operaciones de mejora de condiciones.

La diferencia que un usuario debe valorar es si el Intermediario té envía directamente al banco para que tú hagas la gestión con las diferentes entidades o aquel que ya te presenta una o más ofertas sin que tú hayas sido el que has gestionado la hipoteca. También el intermediario que cobra honorarios hace las gestiones con la inmobiliaria o el particular al que compras, pidiendo y recabando toda la documentación, y gestiona y coordina la tasación, prepara los medios de pago con la entidad y te acompaña a la notaría, el día de la “fiesta” donde culmina la operación.

Al tener honorarios este último puede hacer todo ese trabajo y contratar personal para dar servicio, en una cuestión tan importante como es una compraventa de vivienda con hipoteca. Por otro lado los intermediarios que tienen honorarios trabajan a éxito, sin tomar provisiones por adelantado o cobrar cuotas por estudio.

La realidad es que la diferencia es grandiosa y según mi experiencia hoy en día, si no cobras honorarios no es rentable esta labor, y acabas dando un servicio que no es el que demanda el usuario, y la empresa no es rentable salvo a base de rondas de financiación, o utilicen robots para atender al cliente, que precisamente todos queremos evitar.

Quizá con el tiempo si el sistema se robotiza esta empresas sean rentables y puedan dejar de cobrar a los clientes.

Hoy por hoy desde nuestra empresa y con la vocación de servicio al cliente, con nuestra idea de tener a trabajadores felices y sin sueldos precarios y mejorar tecnológicamente para agilizar los procesos de respuesta solo vemos la posibilidad de cobrar honorarios aunque muy ajustados que oscilan entre 3500 y 4500 euros, dependiendo del tipo de operación.

Por otro lado miles de clientes que han confiado en nosotros en los últimos 21 años, lo han hecho por el servicio y han visto que pagar honorarios le ha compensado. El consumidor No es tonto. Te animo a que leas las opiniones de los comparadores y las de los intermediarios hipotecarios, y que elijas.

Director General de RN Tu Solución Hipotecaria.

Al menos hasta la fecha y salvo que alguno de los intermediarios hipotecarios que participan en este foro de expertos y expertas me corrija, las hipotecas para clientes con contrato temporal, como mucho, financian el 80% del precio de compraventa (con el doble límite del 80% de tasación).

Si pese a ser temporales tenéis una buena vida laboral, como se deduce de la pregunta, entiendo que os sería posible conseguir el 100% de compraventa aportando a la operación avalistas o hipotecantes no deudores (permiten hipotecar parte de su casa como segunda garantía).

Si os interesa valorar la contratación de un broker hipotecario, rellenad el siguiente formulario, sin compromiso:

Pedir información a  broker hipotecario.

Si bien en nuestro comparador de intermediarios de crédito inmobiliario, los brokers hipotecarios que pueden ofrecer sus servicios a personas físicas que necesitan financiación con la garantía real de un bien inmueble de uso residencial, se puede comparar en base a sus honorarios mínimos (los que cobran por operaciones a menos del 80% de compraventa, en general), no es menos cierto que la comparativa se queda corta, al menos de momento: lo interesante no es conocer los honorarios mínimos, si no los honorarios que nos van a cobrar por nuestra operación concreta.

Con la información contractual que este profesional, el broker hipotecario, debe proporcionarnos al inicio de nuestra relación contractual, podremos saber exactamente qué honorarios nos va a cobrar y en qué casos. Hay que tener en cuenta que, por Ley, el cliente tiene como mínimo 14 días naturales para desistir del contrato de intermediación sin tener que alegar causa alguna.

¿Cuánto cobran los brokers de hipotecas?

La Ley 5/2019 y resto de normativa del sector de la intermediación hipotecaria (como la Ley 2/2009, que queda como supletoria), no determinan los honorarios que el profesional puede cargar al cliente, si bien prohíbe cobrarlos si no es independiente, no vinculado. Es decir, que el intermediario de crédito inmobiliario que opera con «muchos» bancos, puede cobrar honorarios a sus clientes (y al banco).

En cuanto a cuánto cobra un broker hipotecario, depende de cada uno. De hecho, hay intermediarios de crédito inmobiliario, principalmente los que prestan un servicio eminentemente online, como las hipotech, que solo cobran del banco.

Si nos fijamos en el mercado, los honorarios val del 0% al 5% del capital prestado, como orientación. Además, se suele fijar unos honorarios mínimos, que irían de los 1.000€ a los 6.500€, como norma general. Además, entre los intermediarios que no cobran al cliente, se pueden dar diferentes modalidades, como la provisión de fondos inicial (de un 1%, por ejemplo), que se devuelve si el cliente firma la hipoteca en las condiciones de referencia pactadas, pero no se devuelve en casos tasados en el contrato, como podría ser que al cliente se le consiguieran las condiciones pactadas y decidiera no firmar.

¿Es mejor no pagar honorarios?

Uno podría pensar que el mejor broker de préstamos hipotecarios es el que no cobra honorarios al cliente, pero no es tan sencillo. Evidentemente, si los servicios, capacidad de negociación, experiencia y valor añadido es igual, el mejor broker hipotecario es el que no cobra honorarios. Pero difícilmente nos encontraremos con dos profesionales idénticos.

Tampoco por cobrarnos honorarios elevados un profesional tiene que ser mejor, en absoluto. Hay que buscar un equilibrio entre los servicios que se nos ofrecen y el coste que pagamos por ellos. Tengo claro que el sector cabalga a pasos agigantados hacia una digitalización de los procesos, que implicará menos trato directo con el cliente y más tecnología de por medio. En un proceso hipotecario tan tradicional como el español, no obstante, en factor humano es imprescindible y de valor añadido: tanto en la negociación con los bancos, como en la gestión de la tasación, negociación con los vendedores, resolución de problemas registrales del inmueble, coordinación con la gestoría y con la notaría… Google no ofrece hipotecas por la dificultad de automatizar todo el proceso, no porque no pueda.

En resumen y como opinión personal: no elija el broker hipotecario solo por los honorarios que le cobran, pero sin duda evalúe que paga por un servicio de calidad que valga la pena.

Si quiere que le contacten algunos de los profesionales del sector que he seleccionado personalmente, no sé si los mejores, pero desde luego muy buenos profesionales, rellene nuestro formulario de contacto, sin compromiso.

Depende de cómo se analicen los dos últimos autos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que puedes consultar en nuestro apartado de hipotecas con IRPH.

El problema para los afectados por IRPH no es tanto lo que ha respondido el TJUE, que hay que decir que no se ha mojado mucho, que la interpretación que hace nuestro Tribunal Supremo, al que el TJUE deja la última palabra para valorar si hay abusividad en la aplicación del IRPH por parte de los bancos.

Me temo que, salvo sorpresas, las probabilidades de éxito en las demandas por IRPH se ha reducido drásticamente.

Apreciada Verónica,

Si usted quiere quedarse el porcentaje de copropiedad de su pareja y la misma está gravada con un préstamo hipotecario, si usted se va a hacer cargo del préstamo hipotecario, la contraprestación económica por la mitad de la propiedad de su pareja es precisamente el capital pendiente de amortización.

Respecto a los gastos que lleva aparejados una extinción de la copropiedad son la factura del Notario, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la factura del Registro de la Propiedad.

Respecto a los posibles problemas fiscales que pudiese haber, le aconsejo que recabe asesoramiento fiscal especializado, si bien lo que se debe tener en cuenta es que entre la valoración económica del bien objeto de división y la cantidad a compensar económicamente por dicha adjudicación no se produzca un exceso de adjudicación a una de las partes.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Apreciada Miriam,

Pro indiviso es un concepto relativo al derecho de propiedad sobre un bien, significando que su derecho sobre la propiedad es compartido con otras personas, es decir que un único bien inmueble es propiedad de varias personas.

La extinción de condominio es el acto jurídico por el cual un bien que está en pro indiviso, es decir en copropiedad, pasa a ser propiedad de un único propietario.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Apreciada Aida,

La finalidad del procedimiento de división de cosa común es que, ante un bien indivisible y del cual son copropietarios varias personas, se pueda extinguir la copropiedad, adjudicándola a uno de ellos e indemnizando económicamente al resto de los copropietarios en virtud de su porcentaje de copropiedad.

La duda que nos plantea relacionada con la posibilidad de que se venda a un tercero que no es copropietario dependerá de si ustedes, al ser copropietarios, están de acuerdo en que se venda a dicho tercero por un precio determinado, independientemente de que el procedimiento judicial esté interpuesto, puesto que en cualquier momento pueden informar al Juzgado que han alcanzado un acuerdo extrajudicial.

Si no media dicho acuerdo, el procedimiento continuará y acabará resolviéndose en fase de ejecución judicial mediante subasta, en la que pueden comparecer a la misma licitadores extraños.

Reciba un cordial saludo,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Apreciada Oksana,

La figura del hipotecante no deudor implica que un propietario de un bien inmueble «acepta» que sea hipotecado, en garantía real de la devolución de un préstamo hipotecario firmado por otros titulares, habitualmente un familiar.

Para operaciones a más del 80% de tasación, los bancos que trabajan con los brokers hipotecarios que conocemos, exigen que el importe que sobrepasa el 80% de tasación de la casa que se quiere comprar, se garantice con una doble garantía, la vivienda de un familiar que firma en el préstamo hipotecario como hipotecante no deudor.

En principio, es cierto que es mejor ser hipotecante no deudor (se responde solo por la responsabilidad hipotecaria fijada) que avalista sin limitaciones (respondería con todo su patrimonio, presente y futuro). Hay casos, no obstante, que la figura del hipotecante no deudor puede dar más problemas; el más relevante es si el familiar quiere vender el bien inmueble hipotecado como segunda garantía: en este caso, deberá pagar al banco el importe hipotecado en segunda garantía. El avalista, en cambio, puede vender sin trabas (salvo que estemos ante un posible alzamiento de bienes, para no pagar al banco tras el impago del titular principal).

Espero haberte ayudado. Si tienes más dudas, encantados de responderte en este foro hipotecario.

Apreciada Shirley,

Si eres titular en la escritura de préstamo hipotecario, significa que asumen las obligaciones del préstamos: pagar comisiones e intereses correspondientes, así como amortizar la deuda en el plazo establecido, entre otras muchas.

Si te dicen en el banco que «no vas a ser titular de la hipoteca», puede significar varias cosas. Acude a un abogado, para que te asesore adecuadamente (estamos hablando de la decisión financiera más importante en la vida de una persona, normalmente). Podría querer decir que tu solo firmas la escritura de préstamo hipotecario pero no la escritura de compraventa del inmueble que se hipoteca. Esta situación no es nada recomendable, ya que vas a endeudarte sin comprar, a favor del comprador.

Tal vez tu caso sea el de una persona que pide un préstamo hipotecario de un inmueble de un familiar, para reformarlo, por ejemplo. En este caso, tendría más sentido pedir el préstamo pero no adquirir la vivienda si, por ejemplo, la casa es de tus padres y tu eres la heredera universal. En este caso, los padres firmarían como hipotecantes no deudores, algo así como «titulares de la hipoteca» pero no del préstamo personal.

En todo caso, asesórate bien por un experto independiente antes de firmar nada.