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Para poder obtener la financiación que está buscando es necesario legalizar la construcción que está dentro del terreno que quiere adquirir. Para proceder a la legalización de una vivienda antigua que ya está incorporada en el catastro hay que realizar una declaración de obra antigua aportando al notario una certificación catastral del inmueble, un certificado de un arquitecto visado por el colegio certificando la antigüedad de la construcción y superficies del inmueble y un documento del ayuntamiento donde se ubique el inmueble certificando que sobre el mismo no existe orden de derribo.

Una vez otorgada la escritura mencionada, tendrá que inscribirse en el Registro de la Propiedad y de esta forma podrá obtener financiación para su compra.

Si tiene dificultades para el acceso a la financiación desde mi empresa le podemos ayudar a negociar con las entidades bancarias.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario

Lo primero, Bea, ten en cuenta que además de los gastos relacionados con el préstamo hipotecario y la hipoteca, has de tener en cuenta los gastos de la compraventa.

En cuanto a los gastos, resumo como quedan tras la Ley 5/2019:

• Tasación: los pagas tu. Puedes elegir la tasadora, siempre que esté validada por el Banco de España.
• Gestoría, empresa externa que se encarga de tramitar las escrituras de préstamo y de compraventa, impuestos, incluso es usual que firmen ante notario por poderes del banco. El banco asume los gastos relacionados con la hipoteca.
• Notaría: firma ante notario de las escrituras. El banco prestamista asumirá los gastos de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien los solicite.
• Gastos de registro de la propiedad: los gastos de registrar la hipoteca (derecho real sobre la vivienda) los asume el banco.
• Impuestos: tras el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados los paga el banco.

Hay otros gastos, como la comisión de apertura que cobra el banco por conceder el préstamo que han sido fruto de demandas. El artículo 14 de la Ley 5/2019 parece validar esta comisión al establecer, entre otras cuestiones, que «Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.»

Hola Helena,

Antes de contestar a tu pregunta, quiero decirte que el ahorro sin riesgo nunca han dado nada, cuando dan intereses es porque la inflación es alta y solo la compensan; es verdad que ahora es pero pero generalmente «no dan nada».

En el gráfico anterior habrás visto cómo la rentabilidad de los depósitos es similar o inferior a la inflación, con la excepción de 2008 y 2009. En esos años los bancos recurrían a sus clientes a la desesperada para captar liquidez y evitar un rescate que fue inevitable.

Respecto a los fondos de inversión, sí creo que son un gran producto de inversión para el pequeño inversor, pero claro, tienes qué saber qué son los fondos de inversión, cómo funcionan y cómo seleccionarlos porque, aunque sea cierto que la mayoría de fondos de la banca tradicional española dejan mucho que desear, si vamos a rankings de fondos que incluyan gestoras internacionales verás que hay muchos que funcionan muy bien y que cualquier pequeño inversor puede acceder a ellos.

Realmente con estas dos pre-respuestas te contesto a tu pregunta: la formación es básica, y puedes hacer cursos de inversión on-line o presencial pero te diría que sigan estas pautas:

• No hagas cursos que prometan rentabilidades extraordinarias.
• Acude a cursos básicos que te enseñen aspectos que te dejen una base sólida: por ejemplo el funcionamiento de los depósitos, inflación o fondos de inversión.
• Los cursos de bolsa deben explicarte, además de su funcionamiento, a hacer análisis, a interpretarlos y a trazar un estrategia, pero no hay milagros.
• En un curso básico de bolsa no hay lugar a derivados y mucho menos a CFDs o a binarias, como mucho se puede explicar qué son pero no te deben incitar a operar con ellos.
• Cuidado con los cursos de bolsa que el formador te incita a abrir cuenta con un determinado broker, especialmente si son no regulados en España o son de productos apalancados.

Espero haberte ayudado, si tienes más dudas aquí estamos.

Un saludo,
Luis García Langa

Poco o nada se puede añadir a la respuesta del experto en seguros y gran amigo Carlos Lluch. En la entrada que analizaba como iba a regular la Ley 5/2019 los seguros contratados con los préstamos hipotecarios dejé una conclusión que creo vigente: «…al no prohibir tajantemente la venta vinculada y permitir la venta combinada, los abusos en la colocación de seguros vinculados a las hipotecas seguirán casi exactamente igual que en la actualidad.»

La actual Ley 5/2019 en su artículo 17: Práctica de ventas vinculadas y combinadas (negrita y comentarios entre paréntesis y cursiva míos).

«1. Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos (de haberse dejado así, la normativa habría sido útil para evitar los abusos bancarios, pero…), con las excepciones previstas en este artículo.

No obstante, la autoridad competente de conformidad con el artículo 28 (el Banco de España, entiendo, si bien puede que también se de potestad a la autoridad competente de la CC.AA.) podrá autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas. (todo un párrafo que además de dejar abierta la autorización de venta vinculada, nada aporta en beneficio del consumidor al abrirse a continuación el camino a la banca con la «venta combinada»)

Para la autorización prevista en el párrafo anterior, la autoridad competente recabará informe del Banco de España, cuando no sea la autoridad competente, de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o de la Comisión Nacional del Mercado de Valores cuando alguno de los productos vinculados afecte a su ámbito de competencias.

2. En consonancia con lo previsto en el apartado anterior, será nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en este artículo. La nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinará la nulidad del préstamo (como de costumbre, la sanción no es disuasoria)

3. Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario (entiendo que se introduce una obligación que antes no tenía el consumidor: contratar un seguro de daños -seguro de hogar- y deja abierta la puerta a la obligatoriedad de otros seguros, algo preocupante, aunque el cliente pueda elegir la póliza, solo faltaría!).

La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

4. Igualmente, el prestamista podrá vincular el préstamo a que el prestatario, su cónyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco contrate ciertos productos financieros establecidos por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, siempre que sirva de soporte operativo o de garantía a las operaciones de un préstamo y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada.

5. En las prácticas vinculadas autorizadas por la autoridad competente, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) que se está contratando un producto vinculado,
b) del beneficio y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación,
c) de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.

6. Estarán permitidas, con los límites establecidos en este artículo, las ventas combinadas de préstamos (verdadera puerta de atrás para que la banca siga con sus prácticas de colocación de seguros con las hipotecas)

7. En las prácticas combinadas, el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) que se está contratando un producto combinado,
b) del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios simulados,
c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios,
d) de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y
e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.

(el problema es que incluso cumpliendo el banco escrupulosamente con lo estipulado para la venta combinada, algo que no es poco esperar, los clientes no suelen invertir el tiempo necesario en comparar pólizas de seguro analizar sus coberturas, etc. Van con prisas y firman lo que el banco les «recomienda»).

Hola Nerea,

El banco, en su evaluación de riesgos está en condiciones de exigir que aportes un seguro de incendios y riesgos complementarios (no de hogar pues, claro está, no debería pretender ningún derecho sobre el contenido el cual es ajeno a la hipoteca). No obstante, suele resolverse con un seguro de hogar.

Asimismo también puede exigir que aportes un seguro de vida por si acaso dejas de tener capacidad de pago bien por fallecimiento (obvio), bien por incapacidad.

Fíjate bien, porque indico «aportes» y no «contrates con ellos». Ahí radica el detalle.

Porque las operaciones vinculadas, en las que la contratación del seguro se presenta como obligatoria con el banco están prohibidas, no solo por la reciente Ley Hipotecaria sino también por el RDL 3/2020 que regula la actuación del banco como agente de seguros que es. Otra cosa es que el banco te ofrezca una operación combinada, ofreciéndote libertad de contratación donde quieras con unas condiciones ligeramente mejoradas en el préstamo. En este último caso lo que conviene saber es que en las sucursales de los bancos, en general, poco o nada saben de seguros y colocan exactamente lo mismo tanto si tienes un piso echo fosfato como si tienes una mansión y esa falta de conocimiento se nota incluso más si hay siniestro. Aparte, como rara vez tienen que competir porque el cliente «traga» pues son caros de narices por lo que dan en el producto.

Así las cosas, antes de aceptar, te sugiero que acudas a uno o varios corredores de seguros que tengan buena reputación, que sean independientes, y pidas consejo. Luego compara costes y coberturas con lo que ofrece el banco y echa cuentas «de calidad».

Yo he visto perder más de 100.000 € por ahorrarse 5€ de diferencial. Un seguro malo tendrá coberturas pobres o, en el peor de los casos, ni siquiera tendrá cobertura. Ni de coña creas que son todos iguales. Además, debe encajar con tu estilo de vida.

Con respecto al seguro de vida presta mucha atención a las exclusiones y, especialmente, pide que te den una proyección de coste a 20 años puesto que el precio de entrada puede ser parecido al del mercado libre pero luego encontrarte con subidas que harán insoportable el gasto.

Recuerda que un banco no regala nada, solo te lo cobra por otro lado.

Espero haber sido de utilidad.