Según señala la Dirección General de Tributos en consultas vinculantes, como las V2872-15 y V0199-17, el cambio de préstamo hipotecario -ya sea mediante subrogación de dicho préstamo a otro banco o su cancelación y la constitución de un préstamo nuevo en otra entidad- no ocasiona ninguna alteración en cuanto al alcance de la deducción por lo que podrá continuar deduciéndose.
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Buenos días. Usted puede deducirse por todo lo aportado hasta el 26 de diciembre, sin ningún problema. Lo que sí ha perdido es el derecho de deducción futura al perder la condición de vivienda habitual salvo en condiciones extraordinarias como cambio forzado de trabajo que le llevó a mudarse a otra localidad.
Hola Lila,
Siendo funcionaria, gozas de una estabilidad laboral que, efectivamente, ayuda a conseguir una hipoteca en buenas condiciones. El poder garantizar el pago de las cuotas durante toda la duración de la hipoteca es una excelente carta de presentación de cara al banco.
Obviamente, si quieres encontrar una hipoteca realmente buena para funcionarios de Catalunya, te conviene buscar con detenimiento, ya que casi casi con toda seguridad tu mismo banco te la concedería. Pero algunas de las preguntas que debes hacerte son: ¿en las mejores condiciones? ¿qué dice la letra pequeña? ¿es realmente esta la mejor opción?
Ir de banco en banco buscando la hipoteca con las mejores condiciones es un trabajo arduo y muchas veces complejo y lioso. Rellenando el siguiente formulario podemos estudiar tu caso sin ningún coste ni compromiso.
Nuestro trabajo consiste en estudiar cada caso en particular, y buscar la mejor hipoteca para cada cliente, independientemente del banco o entidad. Colaboramos con brokers hipotecarios independientes y solo cobramos honorarios si al final te decides por alguna de las hipotecas que te ofreceremos. Conocemos todas las hipotecas que ofrecen todos los bancos, incluido las “letras pequeñas” de sus contratos.
Y por el papeleo y documentación no te preocupes, también nos encargamos de ayudarte y asesorate en todo momento. Te guiamos desde el inicio buscando la mejor hipoteca para funcionarios según tus necesidades, y hasta la misma firma de la hipoteca y entrega de llaves.
Un observación, al referirte a una casa de campo entendemos que te refieres a una segunda residencia, en ese caso quizá la financiación no llegue al 100 %, pero debemos estudiar cada caso en particular.
A modo de ejemplo, te detallamos las condiciones que estamos consiguiendo en hipotecas para funcionarios:
- Financiación hasta el 100 % de compraventa
- Tipo de interés: desde Euríbor + 0,69% (hipoteca a tipo variable hasta 40 años) o Euríbor + 1,00 % (tipo fijo a 30 años).
Apreciado Josep,
Por lo que extraigo de su consulta usted estaría interesado en adquirir la mitad de la vivienda que grava la hipoteca, pero para ello necesita financiación. Cada entidad bancaria tiene sus departamentos de riesgo que estudiarían si, con su situación económica y su endeudamiento, fuera viable la concesión de un crédito.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.
Apreciada Diana,
Procedo a resolver sus dudas siguiendo el mismo orden que nos ha planteado:
- No, el banco no tiene la obligación legal de acudir en primer lugar contra el deudor que paga la hipoteca, sino que puede reclamar el débito a cualquiera de los prestatarios ya que la obligación es solidaria; es decir, cualquiera de ustedes tres tendría la obligación de abonar la totalidad de la deuda y después podría repercutirla entre los demás.
- El banco, después de todo un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, si la vivienda se llevara a subasta y con la subasta no se cubriera la totalidad de la deuda, ese resto sí que podría ser recuperado por la entidad bancaria mediante el embargo de la pensión, pero siempre con los límites que establece la ley de enjuiciamiento civil respecto a los embargos, es decir, que es embargable en la cuantía que supere el salario mínimo interporfesional.
- Respecto a la sentencia que dicta que su padre le liberara de la condición de deudora hipotecaria tendría que ser revisada por un Letrado para saber si hay alguna posibilidad legal de solicitar la ejecución de dicha sentencia, si bien que las entidades bancarias modifiquen sus contratos de préstamo por pronunciamientos en sentencias en las que no han sido parte del proceso no es habitual. El asesoramiento de dicha cuestión parte por el examen de dicha sentencia.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.
La realidad, es que es un tema injusto y complejo, pero es cierto que la temporalidad en los contratos perjudica mucho la obtención de la hipoteca. Por otro lado, aportas entrada para la operación. Sería necesario estudiar más en profundidad tu operación, para intentar buscar la solución adecuada, porque dependiendo de los ingresos, y del lugar de trabajo, o quizá aportando otras garantías o avales temporales, sea posible lograr la financiación que necesitas. Creo que es conveniente que te pongas en manos de un buen intermediario registrado en el Banco de España.
Ricardo Gulias, Director General de RN Tu Solución Hipotecaria.
La situación registral en la que se encuentra esa casa, perjudica enormemente la financiación, ya que a todos los efectos no es más que un solar rústico, con las connotaciones negativas de valor que eso conlleva. Es decir, ahora las entidades se plantearían la hipoteca de un suelo rústico, y eso significa que puedas conseguir financiación no superior al 50% del valor de compra. Para que se valore la casa que hay construida, es necesaria su legalización e inscripción posterior en el Registro de la propiedad, y eso hará aumentar el valor de financiación, y que puedas comprarlo mediante hipoteca. Si necesitas un experto en esos temas , no dudes en consultarnos.
Ricardo Gulias, RN Tu Solución Hipotecaria.
Buenas tardes, hoy aún es posible conseguir una hipoteca al 100% del precio de compra. Es decir, debes disponer como mínimo de todos los gastos que suponen la concesión de una hipoteca, que dependen de la comunidad en la que te encuentres, y en las posibles bonificaciones fiscales a las que puedas o no acceder.
Por otro lado, para saber hasta donde puedes comprar, necesitamos tal y como dicen mis compañeros , conocer otras variables, tales como la edad, los ahorros que tengas, y tus ingresos netos mensuales.
Las condiciones hipotecarias, en absoluto son malas por el hecho de ir al 100% de compra, y te sorprenderás positivamente cuando las conozcas.
Por otro lado haces muy bien en tu idea de contratar un intermediario, pero no todos son iguales, por lo que exige que esté Registrado en el Banco de España, ya que es la única forma de saber que es fiable, y está contrastado.
Un saludo.
Ricardo Gulias, Director General de RN Tu Solución Hipotecaria.
Hola María,
Para empezar, te diré que el banco tiene prohibido por Ley vincular seguros a préstamos. Lo único que puede hacer es combinar una oferta, es decir, ofrecerte una mejora de condiciones del préstamo si compras el seguro o los seguros.
Como puedes imaginar, el banco no es Santa Claus: lo que está haciendo es ganar por otro lado, vía comisiones de la compañía de seguros como agente que es (OBS, según la Ley los define). Por ello el ahorro es aparente.
En general, los seguros que ofertan los bancos o que colocan a sus clientes sin posibilidad de negociación (insisto, está prohibido y es motivo de sanción muy grave), no son nada del otro jueves en calidad o son abiertamente malos en cobertura por lo que contratándolos estas asumiendo que un ahorro de unos pocos euros en el préstamo pueda transformarse en decenas o centenares de miles de euros de coste a tu cargo si la cobertura del seguro es mala o inexistente.
Aparte de eso, tienen un elevado sobrecoste en comparación con los seguros del “mercado libre” por lo que el precio combinado préstamo+seguros deja de ser una ganga.
Otra cuestión interesante es que en el seguro de vida este sube cada año conforme envejeces, algo normal en toda compañía. Pero en banca la curva de crecimiento suele ser muy bestia de tal forma que si al principio puede que veas que “pago un poco más pero compensa con el ahorro del tipo de interés” en poco tiempo te das cuenta que te has metido hasta el cuello en una cuesta cada vez más difícil de pagar cada mes y el precio comparado con el de mercado llega a ser desproporcionado.
Llevo más de 12.000 casos de prácticas abusivas asistidos de los cuales un 70% se ha dado en banca. Lo digo porque hablo desde la experiencia.
Saludos
La temporalidad en los contratos efectivamente juega en contra en el análisis de solvencia de las entidades bancarias. Sólo se puede contrarrestar con una implicación mayor del solicitante en cuanto a los fondos propios que se aportan a la operación; esto es, la entidad está mas cómoda con contratos temporales si no se supera el 80% de financiación.
Pero hay que evaluar el conjunto de la operación, y en este caso el sector salud está muy bien valorado por los departamentos de riesgo de algunas entidades bancarias y podrían superar este 80% si el ratio de endeudamiento de los solicitantes es bajo y se pudiera comprobar en la vida laboral que los contratos laborales se han ido solapando.
Dada la complejidad de su caso, le recomendaría consultar a un intermediario de crédito autorizado por el Banco de España, ya que conocen detalladamente las políticas de riesgo de las entidades bancarias por el volumen de operaciones que tramitan con las mismas.
Santiago Cruz del Pozo, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.
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