Quitarme de avalista de una hipoteca

Buenas tardes,

Como representante de RN, entiendo perfectamente la frustración y la preocupación que genera una situación como la tuya. Avalar a un familiar es un acto de generosidad que, con el paso del tiempo y ante la necesidad de solicitar un nuevo crédito hipotecario para tu propia vivienda, puede convertirse en una barrera importante. Cuando solicitas financiación, el banco analiza tu solvencia como un todo, y el hecho de figurar como avalista implica que, ante un eventual impago de tu primo, tú serías responsable de esa deuda. Para una entidad financiera, esto incrementa tu nivel de endeudamiento y riesgo, lo que suele traducirse en la denegación de nuevas solicitudes o en condiciones menos favorables.

Es fundamental que entiendas que salir de un préstamo hipotecario donde eres avalista no depende únicamente de tu voluntad, sino que requiere la aprobación expresa del banco que concedió dicha operación. La vía principal para lograrlo es lo que conocemos como una novación, que consiste en modificar las condiciones del contrato original para retirar tu figura como garante. Sin embargo, para que el banco acepte esta subrogación de deudor o simplemente la eliminación del aval, tu primo debe demostrar, por sí solo, una capacidad de pago suficiente que convenza a la entidad de que puede afrontar las cuotas sin necesidad de tu respaldo patrimonial. Si su situación económica ha mejorado o si ha amortizado una parte importante del capital pendiente, será mucho más sencillo presentar esta solicitud.

En mi experiencia, te recomendaría que, en primer lugar, hables con tu primo para que él mismo inicie la consulta con su entidad bancaria sobre la posibilidad de retirarte. Es posible que el banco exija una nueva evaluación de la solvencia de tu primo para asegurar que no hay riesgo. Si el banco se niega, una alternativa que a veces exploramos es intentar subrogar la hipoteca a otra entidad financiera, buscando un banco que esté dispuesto a aceptar las condiciones actuales del préstamo sin exigir tu figura como avalista, aunque esto implicaría que tu primo cambie su hipoteca de banco.

Si tu objetivo es comprar una vivienda nueva, la clave es presentar una gestión impecable ante las entidades. A veces, contar con un profesional que medie entre las partes puede agilizar los trámites y enfocar la solicitud de manera que el banco comprenda la viabilidad de tu caso particular, separando tu responsabilidad como avalista del proyecto inmobiliario que ahora quieres emprender con tu mujer. No pierdas la esperanza, pues existen mecanismos legales para proteger tus intereses, siempre y cuando se demuestre que el riesgo original ha disminuido o ha desaparecido.

Espero poder solucionar este tipo de duda a posibles usuarios de este foro.

Un Saludo,

Salir de avalista de una hipoteca no es sencillo, pero sí puede ser posible en determinados casos, especialmente cuando el banco exigió una garantía excesiva para el riesgo real del préstamo.

Lo primero que conviene aclarar es que el banco no está obligado a quitar el aval de forma voluntaria. Normalmente solo accede si el titular mejora mucho su solvencia o aporta otra garantía. Por eso, cuando esto no ocurre, la única vía realista es analizar si el aval puede impugnarse judicialmente por ser abusivo.

Aquí entra en juego la llamada sobregarantía. Recientemente el Tribunal Supremo ha considerado abusivo un aval por suponer una sobre garantía (leer un análisis mío en Futur Legal). Es decir, si el banco ya tenía el riesgo razonablemente cubierto (por ejemplo, con una hipoteca suficiente sobre un inmueble), exigir además un aval personal y solidario puede romper el equilibrio del contrato.

En la práctica, lo que se analiza es:

1. Si el importe del préstamo guarda proporción con el valor del inmueble hipotecado.
2. Si la responsabilidad hipotecaria cubre de sobra capital, intereses y costas.
3. Si, pese a ello, se exigió un aval personal ilimitado.
4. Y si el banco no ofreció ninguna contrapartida real, como un tipo de interés más bajo, por esa garantía adicional.

Otro aspecto muy importante es tu perfil como avalista. Si avalaste a tu hermano como particular, sin relación profesional ni empresarial con la operación, actúas como consumidor, lo que refuerza la posibilidad de reclamar.

Si de ese análisis resulta que el aval no añade una función real de cobertura del riesgo, sino que simplemente traslada al avalista una carga excesiva, puede plantearse una demanda para pedir la nulidad del aval, lo que te liberaría de esa responsabilidad, aunque la hipoteca siga existiendo para tu hermano.

Mi recomendación es clara: antes de asumir que “no hay nada que hacer”, pide que un profesional revise la escritura del préstamo, la tasación y las garantías pactadas. En muchos casos, solo con ver los números se puede saber rápidamente si hay o no base para reclamar.

A continuación, una actualización a mayo de 2025 sobre cómo liberar a un avalista de una hipoteca en España, complementando mi anterior respuesta.

¿Es posible quitar a un avalista de una hipoteca?

Sí, es posible, pero no es un proceso automático y depende de la aprobación del banco. La entidad financiera debe aceptar la modificación del contrato hipotecario, ya que la eliminación de un avalista implica una reducción de las garantías para el banco.

Opciones para liberar a un avalista

1. Modificar las condiciones del préstamo mediante una novación, pactando la eliminación del avalista. Para que el banco lo acepte, generalmente se requiere que el titular del préstamo demuestre una mejora en su solvencia económica, como un aumento de ingresos o una reducción significativa del capital pendiente. Este proceso puede conllevar gastos notariales, registrales y, en algunos casos, una comisión por novación.
2. Subrogación del préstamo a otra entidad: Implica trasladar la hipoteca a otro banco que acepte las nuevas condiciones sin la necesidad de un avalista. Esta opción puede ser viable si se encuentran entidades dispuestas a asumir el préstamo bajo las nuevas condiciones. Es importante considerar los costes asociados, como la comisión por subrogación y los gastos de notaría y registro.
3. Sustitución del avalista: En lugar de eliminar al avalista, se puede proponer al banco la sustitución por otro avalista con igual o mayor solvencia. Esta opción también requiere la aprobación del banco y la formalización mediante una novación del contrato.
4. Acción judicial por cláusula abusiva: Si se considera que la inclusión del avalista en el contrato fue abusiva o se realizó sin la debida transparencia, se puede iniciar una acción judicial para solicitar la nulidad de la cláusula de afianzamiento. Existen precedentes judiciales en los que se ha declarado la nulidad de avales por falta de información adecuada al avalista, si bien no es una demanda sencilla. Puedes asesorarte con los abogados de Futur Legal.

Recomendaciones

• Evaluar la solvencia: Antes de solicitar la eliminación del avalista, es fundamental que el titular del préstamo evalúe su capacidad financiera para asumir la deuda sin garantías adicionales.
• Negociar con el banco: Presentar al banco documentación que respalde la mejora en la solvencia y proponer alternativas viables puede aumentar las posibilidades de éxito en la negociación.
• Asesoramiento legal: Consultar con un abogado especializado en derecho bancario puede ser de gran ayuda, especialmente si se considera la vía judicial.

Para más información y orientación personalizada, puedes consultar el siguiente enlace:

👉 Quitar el avalista de un préstamo hipotecario.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Una pregunta muy frecuente que se hace el público en general es si se puede quitar un aval hipotecario una vez firmado como avalista una escritura de préstamos hipotecario. La respuesta es que sí, es posible, pero depende de nuestra capacidad de negociación ante el banco. En general, el banco se va a negar a prescindir del aval personal, que le asegura que si el titular hipotecario tiene problemas para pagar, hay otra persona (el avalista) que pagará.

Es muy importante que se intente firmar una hipoteca sin avalistas, ya que un una vez hemos firmado como avalistas va a ser muy difícil que la entidad financiera acepte quitarnos. Especialmente si los titulares del préstamo hipotecario no son muy solventes y, mucho más, si en ocasiones no pagan al día.

Por tanto, como regla general, recomiendo no firmar como avalista y, de hacerlo, siempre limitar el aval: lo idea, que se establezca que al haber amortizado los primeros X mil euros del préstamo, automáticamente se deja de ser avalista.