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La reunificación de duedas

En el artículo de El País en su día titulado ‘Reunificación de deudas: usar con precaución‘, en el que analizamos cómo plantearse reunificar deudas sin acabar peor de lo que se está.

La reunificación de deudas consiste en la unificación de varias deudas, personales, hipotecarias y de otra naturaleza, en un solo préstamo hipotecario nuevo, básicamente con la garantía de una vivienda.

Por tanto, cuando se habla de reunificar deudas, se suele hacer referencia a pedir un préstamo hipotecario nuevo cuyo importe permita cancelas las deudas anteriores. Con esta idea en la cabeza, podemos avanzar en el análisis de este producto financiero, peligroso si se usa de forma inadecuada.

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Asociaciones de consumidores acusan a la reunificación de deudas y préstamos de ser un mal producto para el consumidor financiero.

Los que siguen este blog ya deben conocer mi opinión sobre la agrupación de deudas: lo malo no es unificar préstamos, tarjetas e hipoteca; lo malo es haber llegado a una situación familiar de sobreendeudamiento. La hipoteca de reunificación de deudas es la solución (bien gestionada).
En GestionaRadio se han interesado por la actual situación de la reunificación de deudas en España, acudiendo a los expertos de iAhorro.com.

De las entidades financieras que se dedicaban a reunificar deudas y préstamos, ya no queda ninguna operando en España. Salvo, tal vez, UCI, que si bien no está especializada en reunificaciones sino en compra-ventas, estudia este tipo de operaciones de reestructuración financiera familiar. Banco Primus, que ofrecía hipotecas a 62 años (si bien dudo que concediera muchas de este plazo, ya que el cliente debería tener sólo 18 años) abandona el negocio en España; esta entidad financiera también ofrecía un producto de compra-venta.

Algunos consideran que las reunificaciones de deuda, al ser hipotecas subprime, no son útiles y se alegran de que no haya ya entidades financieras que se dediquen a ello. Gran error, a mi entender.
La reunificación de préstamos y deudas, cuando se hace bien y el caso no es de sobreendeudamiento familiar crónico por pautas de gasto equivocadas, es una forma de no ser expulsado del sistema crediticio cuando se tienen dificultades para afrontar todas las mensualidades. Se proporciona una segunda oportunidad a la familia, que no pierde la vivienda por impagos.
Evidentemente, se pagan tipos más altos, pero se da un buen balón de oxigeno a los endeudados, que tienen la oportunidad de pagar una sola cuota y, si cumplen adecuadamente con los pagos, puedes hacer una subrogación de su hipoteca en un futuro y mejorar las condiciones.
Con el abandono de Banco Primus de España, que al parecer se debe a problemas de su matriz, y no del negocio español, el cliente hipotecario con problemas se encuentra un poco más desamparado. Si una familia comete el «pecado» de tener dificultades para pagar sus deudas y, por desgracia, entra en un registro de impagos, sus posibilidades financieras desaparecen. El banco que tiene la hipoteca pasa a ser el dueño y señor de su futuro: o acepta reunificarle sus deudas, o ninguna otra entidad lo hará.
Tiempos aciagos los que nos han tocado vivir. Y los gobiernos preocupados por la austeridad…
Más información en Euribor.com.es:

Banco Primus, entidad con la que Futur Finances trabaja la reunificación de deudas, se ha quedado como entidad única especializada en hipotecas de agrupación de deudas en España.

El Grupo Celeris comunicó a todos sus agentes que dejaba de aceptar operaciones de este tipo. Sin ninguna explicación adicional.

De esta noticia se ha hecho eco 20 Minutos, en un contenido de iAhorro.com titulado «En plena crisis, sólo queda una entidad especializada en reunificar deudas«.

De 4 a 1 entidad que reunifica deudas

Si esta opción no llega a buen puerto, es el momento de acudir a entidades financieras especializadas, bien directamente o bien mediante intermediarios hipotecarios profesionales. Las entidades financieras especializadas en reunificar deudas y préstamos ofrecen hipotecas más caras, dado que el riesgo de impago de este tipo de clientes es superior.
Hasta hace unos años uno podía acudir a una serie de entidades financieras especializadas, entre las que estaban:

  • GE Money Bank (financiera de General Electric)
  • GMAC (de General Motors)
  • Grupo Celeris (cuyos socios son cajas de ahorro)
  • Banco Primus (con sede en Portugal)

En la última etapa solo quedaban Celeris y Banco Primus. Y hace escasos días Celeris ha comunicado a sus agentes que deja de aceptar operaciones de unificación de deudas.

Se hace patente un dicho popular que reza que «el banco deja dinero a quien no lo necesita«. Cuando más necesario es tener entidades que ofrezcan reunificaciones de deuda, desaparecen del mercado.

Banco Primus también concede hipotecas de compra-venta

Esta entidad, además de unificar deudas, sigue ofreciendo hipotecas para comprar una vivienda, cuyas características actuales son, para el segmento de cliente mejor:

 

  • Entre el 70 y el 80% de tasación, según perfil del cliente.
  • Sin necesidad de aportar ahorros ni avales, en principio.
  • Ratio de endeudamiento del 40%.
  • Comisión de apertura del 2,99%.
  • Tiene varias modalidades de cuotas, variable o mixta. La mixta cuesta un 5,50% fijo los 5 primeros años y, a partir de esta plazo, se vuelve variable a Euribor + 2,50%.

Es una hipoteca cara, pero dada la situación del mercado tampoco hay que descartarla, ya que se podría financiar un 100% más gastos si la tasación fuera alta en relación al precio de compra.

Una vez más nos han invitado a hablar de economía en «taula d’experts» de Ona Mallorca. En esta ocasión hemos hablado de un tema muy familiar: la reunificación de deudas.

Aprovecharé la entrevista, que podréis oír (en catalán) al final de esta entrada, para explicar los principios básicos de una reunificación de deudas.

¿Qué es una reunificación de deudas?

Es una unificación de todos los préstamos personales, deudas de tarjetas de crédito, la propia deuda pendiente de la hipoteca previa y otras posibles deudas (embargos, impagos a la Seguridad Social o Hacienda, etc) en un nuevo préstamo hipotecario sobre la vivienda habitual.

Los agentes que intervienen en una reunificación de deudas son:

  1. La familia cliente.
  2. El intermediario financiero, mal llamado reunificadora de deudas (no concede la hipoteca, su función es negociar, tramitar y asesorar al cliente ante el banco).
  3. El banco que concede la reunificación de deudas, es decir, la nueva hipoteca.
  4. La tasadora.
  5. El notario que da fe.

¿Cuándo es recomendable una reunificación de deudas?

La reunificación de deudas no es recomendable, es necesaria en determinados casos. Es un productos financiero útil para las familias que se han sobreendeudado y necesitan equilibrar sus finanzas y agrupar todas sus deudas en una sola, hipotecaria, para poder pagar menos al mes (si bien la deuda pendiente aumenta ya que hay que incluir los gastos de la reunificación de deudas y préstamos).

Básicamente hay dos tipos de personas que solicitan una reunificación de deudas:

  1. Las que han llegado a la situación de desequilibrio financiero por pautas de consumo inadecuadas (gastan más de lo que ingresan). A estas familias hay que enseñarles a gastar adecuadamente, o la reunificación de deudas será un parche temporal y en un tiempo estarán igual.
  2. Las familias que han tenido problemas para llegar a fin de mes por situaciones ajenas a su voluntad (desempleo, gastos extraordinarios por enfermedad, etc). Este tipo de cliente es al que una agrupación de deudas y préstamos les ayudará a volver a la senda de la normalidad financiera.

Reunificar con un banco o con un intermediario hipotecario?

Depende del tiempo, conocimientos y capacidad de negociación del cliente. Si el propio cliente es capaz de tramitar adecuadamente una reunificación de préstamos y deudas, y tiene la formación adecuada, lo puede hacer directamente con el banco.

En otro caso, la mejor opción es contratar los servicios de un intermediario hipotecario profesional (que cobra unos honorarios).

Cómo saber si el intermediario cumple con la ley

La ley que regula la reunificación de deudas mediante un intermediario financiero es la ley 2/2009, que entre otros requisitos obliga a:

  • Estar dado de alta en la web del Instituto de Consumo o el Registro creado por la CC.AA. correspondiente.
  • Entregar una información previa al cliente, con sus tarifas, derechos, etc.
  • Tener contratado un seguro de responsabilidad civil.

En Onda Regional de Murcia, gracias a la invitación del experto en intermediación financiera Antonio García Guerrero, hemos compartido con los oyentes algunos consejos prácticos sobre la reunificación de deudas y préstamos.

De todo lo que se dice en la entrevista, creo que los puntos fundamentales a tener en cuenta son:

  1. Que la reunificación de deudas es una agrupación de préstamos y deudas en una nueva hipoteca sobre la vivienda habitual.
  2. Que es una solución para casos de sobreendeudamiento coyuntural, que no debe volverse a repetir.
  3. Que hay que asesorarse por expertos hipotecarios.
  4. Que hay que exigir la minuta (letra pequeña) antes de acudir al notario y se tiene que firmar con una entidad financiera (el intermediario hipotecario es una empresa o profesional que asesora, negocia y tramita la hipoteca de reunificación de deudas, pero quien deja el dinero es un banco).
  5. La ley que regula los intermediarios hipotecarios es la Ley 2/2009.

Cuando uno lee sobre reunificar préstamos y deudas suele identificar el concepto con algo negativo y a los brokers hipotecarios que nos dedicamos a ello como cobradores de honorarios que no hacemos nada o, incluso, como estafadores.

Evidentemente voy a dar argumentos para intentar cambiar la visión que se tiene de la reunificación de deudas y de los profesionales del sector, ya que en parte nos dedicamos a este negocio. Pero también hay razones para que se vea con tan malos ojos al sector, que no obviaremos.

Puntos negativos de la reunificación de deudas

Lo fundamental es entender que la agrupación de préstamos y deudas en una sola cuota hipotecaria no es una opción elegida, más bien una alternativa necesaria para equilibrar una situación de sobreendeudamiento que no debería haberse producido.

Hay personas que no saben o no quieren saber como gestionar sus finanzas personales. Tiran de tarjeta para irse de viaje, solicitan préstamos para comprarse coches por encima de su nivel de vida o impagan sistemáticamente sus deudas.
A este tipo de personas la reunificación de deudas no les va a solucionar el problema más que a corto plazo. Se le hará una nueva hipoteca que incluya todas sus deudas, con lo que la cuota mensual a pagar será más baja que todas las cuotas que pagaba por separado. Pero al poco tiempo volverá a pedir préstamos y tirar de tarjetas de crédito. Y la bola financiera se hará más grande hasta que su caso no tenga solución y pierda la vivienda.
Por otra parte las empresas de intermediación financiera que se dedican a tramitar reunificaciones de deuda muchas veces no tienen ni idea del negocio y/o cobran honorarios desorbitados. Pagar a este tipo de empresas es tirar el dinero y, además, posiblemente contratar una hipoteca de reunificación mala.
Esta realidad debe desaparecer con la aplicación de la nueva normativa, que obliga a los intermediarios a dar una información previa sobre la empresa y los honorarios que cobra y a estar dada de alta en un Registro Público.

Puntos positivos de la reunificación

La agrupación de deudas y préstamos en una sola cuota hipotecaria tiene una utilidad financiera evidente: ayuda a equilibrar los pagos mensuales de una familia para poder llegar a fin de mes.
Si el desequilibrio financiero se ha debido a problemas coyunturales, como pérdida de empleo temporal o gastos extraordinarios (enfermedad de uno de los miembros de la casa, pro ejemplo), pero no a que la familia sea un desastre gestionando su presupuesto, la reunificación de deudas seguramente es una buena solución.
Se puede tramitar una reunificación directamente con bancos especializados o acudir a un broker hipotecario que cumpla con la ley (tiene más capacidad de negociación, diferentes opciones bancarias y le asesorará correctamente de las mejores opciones según su perfil económico).

Nadie debería verse en la necesidad de reunificar sus deudas y préstamos, pero la realidad muchas veces nos provoca desequilibrios entre ingresos y gastos que nos llevan a una situación de sobreendeudamiento. Y en estos casos agrupar deudas es una solución.

Pero uno tiene la obligación de entender perfectamente el producto financiero y asesorarse debidamente por profesionales. Una vez firmado ante notario, no hay vuelta atrás y de nada vale alegar que nos han engañado.

Nunca firmar nada sin estar totalmente seguro de lo que se firma.

Artículo publicado en Reeditor.com

Profesionales en el sector de la intermediación es lo que necesitamos

Para que el sector de los intermediarios hipotecarios, brokers de hipotecas, asesores financieros, empresas que se dedican a la reunificación de deudas o de los profesionales del capital privado sea verdaderamente moderno, profesional y transparente, hacen falta empresas y profesionales que quieran serlo.

Suena a perogrullada, pero a mi modo de entender es básico. Un sector se profesionaliza si propicia la profesionalidad de sus miembros. Con ganas de hacer bien las cosas, las cosas salen bien. Sin ellas, se llena el mercado de mediocres, malos profesionales e incluso estafadores puros y duros, como ha pasado en la intermediación financiera en los años pasados.

La legislación que ha venido a regular nuestra actividad, la Ley 2/2009 que regula la intermediación de préstamos y la creación del Registro público de intermediarios de crédito, era necesaria (si bien es más que mejorable en los términos actuales), pero lo fundamental es que las empresas del sector quieran cumplir con los estándares mínimos que deberíamos exigir a cualquier profesional:

La búsqueda incesante y diaria de la excelencia, para que nuestros clientes nos respeten por un trabajo bien hecho.

Creo que iniciativas como la del Blog de Futur Finances y el Blog de Antonio García Guerrero, que buscan poner en común las ideas de dos profesionales del sector de la intermediación de crédito y difundirla entre sus lectores, crear espacios de debate y confrontación de ideas, ayudan a arrojar luz a un sector que debe brillar en un futuro y ser reconocido por su utilidad para los clientes y para el sector financiero.

Pau A. Monserrat Valentí

Los Asesores Financieros y los Intermediarios de crédito: Una nueva etapa

Hasta el comienzo de la crisis, los asesores e intermediarios eran profesionales con alfombra roja en las entidades de crédito.

Aportadores de importante número de clientes a las entidades, cuando esta crisis que vivimos empezó a dar la cara en verano de 2007, esos héroes pasaron a ser auténticos villanos, culpables de aportar operaciones de crédito morosas, de poca calidad crediticia, según las entidades, que precisamente meses atrás habían solicitado con premura, grandes premios y comisiones de captación, pero el negocio se vino abajo con la falta de financiación que todos conocemos.

Dos años más tarde, y tras muchas negociaciones y explicaciones infructuosas vio la luz la ley 2/2009 con dos figuras que emergen, no sin errores en el sector financiero, y que dan más garantías, eso sí, a los consumidores.

Desde el pasado 12 de mayo de 2011 existe un Registro Profesional que supervisa y tutela el Instituto Nacional de Consumo en Madrid, en el que deben estar inscritos todos los profesionales de este sector.

Este registro se creará posteriormente en cada Comunidad Autónoma, siendo Murcia pionera en este registro junto con Cataluña.

Sin el número de registro no se puede trabajar. En él, debe decirse si se actúa con carácter independiente (sólo puede cobrar del cliente y nunca de la entidad financiera), si se ha declinado por actuar como multiagente (para lo cual no puede cobrarle al cliente y sólo percibe comisión de la entidad financiera), además, si se es independiente se debe facilitar al cliente 3 ofertas vinculantes, que no hay que confundir con comerciales.

También, para mas seguridad, cada asesor debe tener un seguro de responsabilidad civil mínimo de 300.000 euros, y otro dato muy importante, todos los honorarios y servicios que se perciban deben estar publicados tanto en el registro antes mencionado, como en la página web de la mercantil y el tablón de anuncios del lugar donde se ejerce la actividad profesional, teniendo el cliente la capacidad de desistir de la gestión del asesor durante los catorce primeros días de contrato.

Como vemos, el consumidor sale fortalecido en parte con esta normativa.

Es cierto que ofrecerle al cliente 3 ofertas vinculantes (que es el documento que las entidades te entregan cuando han autorizado tu hipoteca) hoy día es tarea imposible, y que no puedes hacer tasar la vivienda en tres ocasiones por mucho que se nos diga que una sola tasación es válida para todas las entidades, la realidad nos muestra otra cara; pero igualmente cierto es que con esta normativa y la dureza de la crisis desaparece el intrusismo en una profesión que tanto en Europa como Estados Unidos está muy bien calificada.

En nuestra España no se ha valorado para su verdadera labor, que no es otra que dar al cliente otras oportunidades que no la de su siempre eterna entidad, situación de la que ya empieza a cansarse habida cuenta del trato que está recibiendo y de los engaños a los que se ha visto sometido.

Antonio García Guerrero

En el comparador de hipotecas Bankimia hace tiempo que apostamos por proporcionar la mejor información posible al usuario sobre hipotecas y demás productos bancarios del simulador líder a coste 0.

El apartado de Preguntas y Respuestas recibe un gran número de consultas sobre temas hipotecarios, cuentas, depósitos y préstamos personales.

Hace poco sacamos una selección de las preguntas y respuestas sobre hipotecas que más interesantes nos habían parecido.

En este blog iré destacando algunas dudas hipotecarias que he intentado despejar en Bankimia y pueden tener interés para los visitantes. En esta ocasión veamos una sobre una duda fiscal: ¿se pierde la deducción por adquisición de vivienda habitual si se hace una subrogación en el 2011?

¿Ampliación de hipoteca o subrogación?

Pregunta: Tengo una hipoteca desde el 2002 y hace 3 años quise ampliarla y, al principio me dijeron que no había problema, luego me dijeron que no me mantenían las condiciones. Tengo euríbur + 0,40. Qué me aconseja? Puedo subrogarla en alguna otra entidad? MUchas gracias Si la subrogo seguiré teniendo derecho a desgravar aunque nuestros ingresos superen los 24.000 euros?

Mi respuesta: Las subrogaciones no alterar el momento de la compra, que es el que cuenta a la hora de saber si se sigue con el mismo beneficio por deducción por adquisición de vivienda habitual a partir de 2011.

Los que han comprado a partir del 1 de enero de 2011 si que ven alterada la deducción.

Por otra parte ten en cuenta que si lo que quieres es subrogarte y pedir una ampliación (novación) después muchos bancos no aceptarán la operación, ya que la consideran una reunificación de deudas y préstamos.

En Bankimia ya hablamos de la regulación de las empresas de intermediación financiera, vulgarmente conocidas como empresas de reunificación de deudas.

En esta nueva ocasión en el simulador hipotecario se profundizó en el tema de los intermediarios financieros y su normativa.

A efectos de un potencial consumidor lo que más le interesa a la hora de plantearse acudir a un intermediario financiero se puede resumir en varios aspectos, a saber:

  1. Si cumplen con la legalidad, y si cumplen sólo formalmente o en su práctica profesional habitual.
  2. Grado de independencia del profesional financiero respecto a las entidades financieras.
  3. Coste de acudir al intermediario.
  4. Capacidad de negociación hipotecaria.
  5. Experiencia, profesionalidad y formación.

Valorar adecuadamente todos estos factores nos permitirá contratar un verdadero asesor que nos consiga un óptimo préstamo hipotecario para comprar una vivienda, reunificar deudas o subrogarnos a otra entidad o un mero charlatán.

¿Cómo saber si cumple con la legalidad vigente?

Lo fundamental a la hora de contratar un intermediario financiero es saber si cumple con la normativa que regula la actividad de intermediación hipotecaria, concretamente la Ley 2/2009 y el reciente RD 106/2011 que crea el Registro Estatal de empresas de intermediación y de capital privado.

Lo primero y más rápido será acceder a la web del Instituto Nacional de Consumo y buscar el Registro Estatal de empresas reguladas por la Ley 2/2009 (está en periodo de creación, ya que la norma da 3 meses a los profesionales para solicitar su inscripción).

Salvo que sea un agente de entidad de crédito (que actúan en nombre de una sola entidad financiera y están dados de alta en el Banco de España) o una inmobiliaria (exentas de darse de alta si tramitan hipotecas para clientes de los inmuebles que comercializan) el intermediario financiero debe figurar en el Registro Estatal (hasta que se creen los correspondientes registros en las comunidades autónomos).

Podremos acceder gratuitamente a la siguiente información:

  1. Los datos identificativos de las empresas.
  2. La actividad que desarrollen y, en su caso, si trabajan en exclusiva para una o varias entidades de crédito u otras empresas. Importante ya que sabremos si trabaja solo para un banco o para varios.
  3. Los establecimientos con que cuenta la empresa y su ubicación.
  4. El ámbito territorial en el que desarrollan su actividad.
  5. Los datos identificativos de la entidad aseguradora o bancaria con la que se haya contratado el seguro de responsabilidad civil o el aval bancario obligatorio y su cuantía. Como mínimo
  6. El folleto informativo previsto en el artículo 5.5 del la Ley 2/2009, sobre precios de los servicios, tarifas de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que aplicarán, como máximo, a las operaciones y servicios que prestan, tipos de interés máximos de los productos que comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de interés por demora. No nos podrán cobrar honorarios por encima de lo publicado en el registro.

Por otra parte el intermediario financiero nos tiene que entregar una copia del contrato de servicios que tendremos que firmar, con las condiciones generales de contratación.

En las tarifas de comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que nos entregarán, incluidas las actividades de asesoramiento, se indicarán los supuestos y, en su caso, periodicidad con que serán aplicables. En ningún caso nos podrán cobrar ningún gasto o comisión no hayamos aceptado firmando el documento correspondiente, como bien dicen en su guía sobre los requisitos de inicio de la actividad de intermediación de AIF (Asociación de Profesionales Asesores de Inversión y Financiación).

Sin duda esta guía será de utilidad a los potenciales clientes de una reunificación de préstamos y deudas o cualquier otro tipo de préstamo hipotecario tramitado por un intermediario.