Los bancos son importantes para que una sociedad funcione, pero cuando no saben hacer su trabajo o bien no llegan a determinados nichos de mercados, es muy positivo que empresas especializadas de fuera del sector aparezcan.
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Escenarios impensables hace poco son realidades inminentes a día de hoy: el Euribor a varios plazos ya cotiza en negativo. Como explico en los medios online de Editorial Prensa Ibérica, a 6 meses el referencial ya se sitúa en valores negativos, del -0,102% (último dato a día 4 de febrero de 2016). Incluso a 9 meses los bancos se dejan dinero a tipos negativos (-0,054%), lo que supone que se paga por prestar dinero, en lugar de cobrar. El Euribor a un año, utilizado en más del 90% de las hipotecas que se conceden actualmente es España, cotiza al 0,002%; oficialmente el último dato del Banco de España se refiere a la media del Euribor de enero, que cerró al 0,042%. La tendencia, por tanto, indica que el referencial hipotecario está en caída libre.
En este artículo en En País titulado ¿Es posible que el banco me llegue a pagar por mi hipoteca? comento que hay profesionales del sector muy reputados, como Fernando Zunzunegui, cuya posición es que si el Euríbor más el diferencial diera un tipo de interés negativo la entidad prestamista no podría negarse a pagar al cliente: “Sería un incumplimiento del contrato [si no lo hiciera]. En caso de intereses negativos, el banco debe asumir el riesgo de bajadas de los tipos de interés de acuerdo con el diferencial pactado”. El abogado explica que un contrato a interés variable es un producto complejo que comprende un préstamo y una cláusula de fijación de intereses a través de un diferencial. “No es lícito amputar del contrato la fórmula diferencial cuando la evolución del mercado determina la obligación de pagar intereses negativos a los clientes, como pretende el Banco de España para justificar que las entidades no tengan que pagarlos”, zanja. En su portal el experto analiza la base jurídica de su opinión técnica.
Finalmente, os dejo otra noticia, de hoy, en la que se transcriben algunas declaraciones mías en el periódico Información de Alicante:
Esta semana he podido dar una serie de sencillos trucos para pagar menos comisiones, como director editorial de iAhorro.com.
En este artículo de El País analizo la razón de que los bancos cobren comisiones cada vez más alta sin que parezca que el Banco de España imponga limitaciones a determinadas malas prácticas.
En Cadena Ser he podido dar pistas para ahorrar comisiones en el programa ‘Hoy por Hoy’ y en ‘Ser Consumidores’ (leer artículo).
Situación muy frecuente en estos momentos, con un escenario de tipos de interés en mínimos que provoca unas rentabilidades pírricas de los depósitos a plazo fijo.
Los fondos de inversión son un producto interesante para invertir parte de nuestro ahorro, por la capacidad de diversificar en mercados y activos, con gestores profesionales y una fiscalidad atractiva.
Según la información que las entidades de crédito comunican al Banco de España, los tipos de interés de los créditos al consumo con plazos de entre 1 y 5 años no han bajado del 9% durante este año, situándose en promedio en el 9,57% el tipo de interés ofrecido a los 743 millones de euros concedidos a las familias en septiembre de 2015, último dato que ofrece el supervisor.
Por tanto, ya tenemos una buena orientación para buscar un crédito o préstamo personal al consumo: si el tipo de interés TAE está por debajo del 9,57%, contratamos financiación al consumo más barata que la media y si está por encima, la financiación nos sale más cara.
Artículo de análisis y opinión publicado en El País bajo el titulo ‘Hipotecas irresponsables‘ como director editorial de iAhorro.com.
Los intermediarios de crédito seleccionados por Futur Finances, entre otras cualidades, son expertos del mercado que tratan de que sus clientes consigan préstamos hipotecarios responsables.
Artículo original publicado en El País bajo el título ¿Tu hipoteca es “responsable”?
Este artículo no versa sobre la responsabilidad hipotecaria de las escrituras de préstamo o crédito, ese concepto que los notarios leen y los hipotecados no suelen entender.
Un ejemplo de lo que pasa en notaría cuando se explica este párrafo es:
– La responsabilidad hipotecaria es de 196.300 euros: 130.000 euros para la devolución del préstamo principal, 18.200 euros para costas y gastos, 4.875 para intereses ordinarios, 41.925 para intereses moratorios y 1.300 euros para prestaciones accesorias.
– Señor notario, si yo he pedido una hipoteca de 130.000 euros, no de tanto dinero.
Cada notario explica como buenamente sabe al cliente que la responsabilidad hipotecaria es una deuda que asume la finca hipotecada, en caso de impago. Fíjese el lector el impacto de los intereses de demora (limitados actualmente al triple del interés legal del dinero), más de 41.000 euros en el ejemplo real.
La responsabilidad hipotecaria a la que nos queremos referir es a la que implica conceder y pedir hipotecas con la diligencia y prudencia que un negocio de tal magnitud implica para una familia, de forma individual, y para la economía de forma agregada.
Responsabilidad del banco que concede la hipoteca
Una entidad de crédito que concede un préstamo o crédito hipotecario de forma responsable analiza el cliente que pide el dinero, el importe que le concede y las garantías que aporta, otorgando financiación a familias que podrán, estadísticamente, devolver el dinero. Siendo lo más importante no comprometer la salud financiera del deudor, el banco ha de pedir las garantías de recobro razonablemente necesarias para no comprometer su propia integridad financiera (y la del bolsillo del contribuyente cuando acaban necesitando rescates).
En primer lugar y por evidente que parezca, una hipoteca concedida de forma responsable es aquella que el cliente contrata con toda la información necesaria y con conocimiento de las limitaciones y riesgos que asume. La Ley 1/2013 obliga a que los clientes, cuando vayan a firmar la hipoteca, además de firmar la escritura ante notario, plasmen una expresión manuscrita en la que reconocen conocer la existencia de cláusulas suelo, coberturas del tipo de interés (permutas financieras u opciones de tipo de interés) o que se está firmando una hipoteca en divisas. El texto completo y mucha más información sobre hipotecas se encuentra en la guía del Banco de España.
Con este tipo de estipulaciones legislativas parece claro que el legislador no acaba de confiar en la labor informativa ni de los bancos ni de los notarios, al menos en determinados casos.
Por otro lado, se ha reforzado la información que el cliente recibe antes de firmar una hipoteca, que ha de “ser clara, oportuna y suficiente, objetiva y no engañosa”, con los siguientes documentos:
- Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que da una información orientativa de las condiciones de las hipotecas que comercializan los bancos. Si buscamos información de las mejores hipotecas por Internet, un banco responsable debería ofrecernos esa información online de forma visible.
- Ficha de Información Personalizada (FIPER), que se entregará al cliente que ya ha solicitado la hipoteca, para que pueda comparar con otros bancos la oferta que ha recibido.
- Oferta vinculante, documento que puede integrarse en la FIPER y se entrega al cliente cuando se ha tasado y aprobado la hipoteca.
Evaluar la capacidad de pago del cliente:
El banco responsable estudia la capacidad de ahorro del cliente, su fuente de ingresos, capacidad de generarlos en el futuro, estabilidad laboral y demás factores cuantitativos y cualitativos para valorar su capacidad de pagar las cuotas mensuales de la hipoteca. Además de la documentación que se solicite al cliente (contrato de trabajo, declaraciones de renta, nóminas…), el banco podrá acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), así como a los ficheros de solvencia patrimonial y crédito correspondientes.
Destacar la obligación legal de valorar los ingresos que los solicitantes tendrán al jubilarse, si el plazo de la hipoteca concedida supone tener deudas tras la jubilación. Tengamos en cuenta que es una práctica usual conceder hipotecas que vencen hasta los 70 años del hipotecado. Limitar a 30 años el plazo máximo de la hipoteca, según recoge el artículo 5 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, sería una forma de evitar hipotecas a los jubilados.
Por prudencia, la capacidad de endeudamiento (ratio que representa la cuota hipotecaria respecto a los ingresos netos de los hipotecados) no debería superar el 30%. Es frecuente que se llegue a un 40%. Lo esencial, si el tipo de interés es variable, es que se calcule la cuota con un Euribor alto, cercano al 5% idealmente.
La capacidad de ahorro de la familia es vital para conceder una hipoteca; por ello se pretende limitar al 80% de tasación la financiación máxima que conceden los bancos. Para Fernando Zunzunegui, reputado jurista y experto independiente de iAhorro.com, los bancos que conceden hipotecas sin cumplir con los límites de la Ley 2/1981 “deberían requerir garantías adicionales avisando al cliente del riesgo en el que incurre (al contratar una hipoteca forzando el sistema de protección del hipotecado en particular cuando está en juego la vivienda habitual).”
Que los solicitantes tengan otras propiedades o activos (por ejemplo fondos de inversión o planes de pensiones) es un punto favorable a la hora de conceder una hipoteca responsable.
Aportar avalistas da al banco más garantías de que se le pagará el préstamo. Sin embargo, la frontera entre la responsabilidad y la irresponsabilidad es muy fina en este aspecto: un banco jamás debería aprobar una hipoteca, si se aportan avalistas, que denegaría en caso contrario. La idea es sencilla: si el banco no se fía de que los hipotecados vayan a pagar y exige avalistas para dar el dinero, lo que debería hacer la entidad financiera prudente (y el cliente responsable) es denegar la hipoteca. Pensemos que si no se limita la responsabilidad del avalista, responde también con todo su patrimonio, presente y futuro, de una deuda que no es suya.
Un tema que sigue sin regularse en España y que aportaría mucha información a los bancos e incentivaría los buenos pagadores son los registros de crédito positivos, es decir, fuentes de información que “certifiquen” que los clientes que piden una hipoteca han cumplido con los pagos de deudas anteriores.
Finalmente, una reflexión: no dejemos la responsabilidad solo en manos de un banco, que “vende”créditos. Seamos clientes responsables, formados, informados y prudentes. Por la cuenta que nos trae.
eBay España ha tenido la deferencia de invitarme a participar en su vídeo-noticia sobre consumo responsable, que acompaña a un estudio realizado por este portal global de compraventas.
Entre otras conclusiones, el estudio nos descubre que los objetos de electrónica (85%) y la ropa y complementos (62%) lideran las compras entre particulares a través de Internet. No obstante, existen ligeras variaciones en las preferencias de los hombres y las mujeres encuestadas: mientras ellos afirman comprar productos de electrónica, música, deporte y motor, ellas prefieren ropa y complementos y artículos de casa y jardín. En cuanto a productos concretos, artículos como libros (76%), videojuegos (69%), CDs/DVDs (62%), pequeños electrodomésticos (61%), consolas (60%) y telefonía móvil (59%), son los que despiertan un mayor interés entre los jóvenes que realizan este tipo de transacciones Curiosamente, los jóvenes con estudios superiores son más proclives a comprar libros a través de Internet a otros particulares.
Por otro lado, los encuestados señalan que las principales ventajas de realizar esta práctica son encontrar oportunidades a buen precio (75%). No obstante, más de la mitad (58%) afirman que es más sostenible dar una segunda oportunidad a los objetos que no se usan, cifra que indica la relevancia que para los jóvenes tiene el consumo sostenible. Otras razones que les motivan a realizar este tipo de compras son la facilidad de ahorrar (53%), la posibilidad de encontrar artículos no disponibles en tiendas (50%) y que es más fácil y rápido encontrar lo que se quiere a través de Internet (40%).
En cuanto a las formas preferidas de los jóvenes a la hora de comprar productos a vendedores particulares, el 85% de los encuestados ha utilizado plataformas como eBay, un 49% suelen recurrir a páginas de anuncios clasificados, un 23%, a redes sociales y un 12%, a otros canales de compra.
Consumo responsable:La noticia ofrece 4 consejos, a saber:
- Planifica tu presupuesto: de cara a ahorrar para la “vuelta al cole” y no caer en la tentación de adquirir artículos que no necesitamos, conviene planificar los gastos que prevemos según categorías o tipos de artículos: material escolar, tecnología, ropa o accesorios.
- Ser consumidores responsables: ¿qué significa esto hoy en día? ser un consumidor responsable significa valorar la satisfacción real que nos dará el artículo o servicio adquirido, desperdiciar lo mínimo y rentabilizar al máximo los bienes que ya no necesitamos. Lo que nos lleva al tercer punto.
- Apostar por el consumo colaborativo: dar una segunda oportunidad a ciertos artículos vendiéndolos en portales como eBay es una manera de colaborar con el entorno, pero también de obtener un dinero extra. Del mismo modo, recurrir a un producto vendido por un particular, sea este nuevo o usado, en lugar de adquirir uno en una tienda puede permitirnos ahorrar. Por ejemplo, comprar un libro electrónico de segunda mano de cara al comienzo del curso es una forma estupenda de ahorrar; el artículo es igual de válido pero con un precio menor, mucho más competitivo.
- Ampliar las opciones de búsqueda: evitar comprar por impulso es clave para ahorrar y comprar sólo lo que realmente queremos, deseamos y necesitamos. Internet juega a favor del consumidor, pues pone a su alcance una amplia oferta, precios adaptados a todos los bolsillos y productos que tal vez no están disponibles en España.
En El País he publicado, como director editorial de iAhorro.com, un artículo titulado ‘Cómo contratar una hipoteca sin caer en los errores del pasado‘.
Volver a endeudarse sin estar formados sobre las implicaciones de solicitar un préstamo hipotecario, sin analizar y comparar la oferta de hipotecas del mercado y, si no tenemos tiempo ni formación, sin acudir a verdaderos expertos hipotecarios, es la garantía para volver a vivir un drama familiar en un futuro.
Prudencia, prudencia, prudencia, formación e información son las claves para no arrepentirnos por la compra de una vivienda. En el artículo enlazado, entre otras cosas se explica que:
La clave para que las familias no cometan los errores del pasado es que se pregunten y sepan responder —razonablemente— si pueden pagar cómodamente la cuota hipotecaria. Dejar la respuesta en manos de los bancos supone un riesgo que nadie debería cometer, ya que por falta de tiempo, información o incentivos, los analistas han demostrado no ser lo certeros que sería deseable.
Para saber si somos capaces de devolver la hipoteca, debemos calcular la cuota del préstamo no con el tipo actual, sino con un 5-5,5% y ver si esta mensualidad no supera el 30% o 40% de nuestros ingresos netos. La calculadora del Banco de España (y la calculadora hipotecaria de Futur Finances) es muy útil para estos cálculos.
Muchos son los errores cometidos por la banca antes y durante la crisis económica que hemos vivido (si es que podemos tratarla en términos pasado, que lo sigo dudando). Varios de estos errores y malas prácticas bancarias las he señalado y explicado en mi libro ‘La banca culpable‘.
Que la banca sea culpable de muchas cosas, no significa que lo sea de todas ni, tampoco, que el cliente no haya cometido errores que se deban subsanar. El que piense que las Leyes le deben proteger de uno mismo, que en ocasiones efectivamente así es, se arriesga a ser dirigido por los que las conocen y determinan.
La responsabilidad individual a la hora de pedir un préstamo o crédito personal o hipotecario no puede seguir limitándose a la falsa idea de que “si el banco me concede el dinero, será que puedo devolverlo”.
Ser prestatarios responsables significa:
Formarse en los productos de crédito que uno pretende solicitar. Para ello, hay guías gratuitas en iAhorro.com y otras, como la interesante guía de las hipotecas del Banco de España.
Informarse de las diferentes opciones de financiación y comparar y analizar sus características, para contratar el préstamo que mejor se adapte a nuestras necesidades, con las mejores condiciones posibles.
Aprender a negociar con las entidades financieras, ya que nada de lo que nos presenta el banco por escrito es una Ley que cumplir sin más.
Y firmar sabiendo lo que se firma, punto fundamental que significa leer los contratos con tiempo y calma, días antes de su firma.
Os dejo unos vídeos editados por iAhorro.com sobre estos temas:
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