MIGUEL JIMÉNEZ
– Madrid – 31/10/2007

Se acabó. La racha alcista más prolongada en el principal índice de las hipotecas ya es historia. El dato que acaba de difundir la Federación Bancaria Europea sitúa la media del Euribor a 12 meses del mes de octubre en el 4,647%. Eso supone un descenso frente al 4,725% del mes de septiembre, con lo que se confirma la primera rebaja tras 24 meses de ascensos consecutivos que han llevado al Euribor hipotecario a duplicar con creces su nivel.
¿Cómo afectará la caída a los que tengan que actualizar ahora su hipoteca? De momento, no se encontrarán con rebajas porque la cuota mensual media -para un préstamo de 150.000 euros a pagar en 25 años y con un diferencial del 0,5%- llegará este mes a 890 euros, 7 menos que en septiembre, pero 73 más de la cuota media de octubre de 2006. Hace un año, el Euríbor se situó en el 3,799%, de modo que la subida actual es de casi 0,85 puntos. Se trata, eso sí, de una revisión menos dura que las de los últimos meses. Es la primera vez que el Euribor hipotecario sube menos de un punto en un año desde abril de 2006. El Euribor es, como señala el acrónimo, el tipo de interés al que los bancos se ofrecen euros entre sí (Euro Interbank Offered Rate). La Federación Bancaria Europea lo calcula diariamente con los datos del mercado a diferentes plazos. Con los tipos de cada día del Euribor a 12 meses se calcula una media mensual que es la que se aplica, con un diferencial, a los créditos hipotecarios. El Euríbor suele adelantar los movimientos de los tipos de interés oficiales. Muchos expertos consideran que el principal índice de las hipotecas ha tocado techo en la actual fase y que habrá rebajas adicionales en los próximos meses. En todo caso, es difícil que haya revisiones a la baja de las hipotecas (en relación al mismo mes del año anterior) hasta mediados de 2008.

EFE – Madrid – 29/10/2007

Los visados de obra nueva para uso residencial concedidos por los Colegios de Arquitectos en los ocho primeros meses del año permitirán la construcción de 482.729 viviendas, lo que supone una caída del 12,4% respecto al mismo periodo del año anterior

Según los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento, los visados para construir viviendas en bloque descendieron entre enero y agosto el 6%, hasta 408.765 pisos, mientras que para viviendas unifamiliares se redujeron el 36,6%, hasta 73.790 casas. El número de visados otorgados para otro tipo de edificios se mantuvo prácticamente igual, al pasar de 173 a 174.

Se trata de comprar una vivienda nueva y querer subrogar la hipoteca a la promotora, para ahorrarse los gastos de constituir una nueva hipoteca en otro banco. Hasta hace poco la subrogación era prácticamente automática. Dabas una señal por el 20% del valor de la vivienda (muchas veces dividido en plazos, ya que se empezaba a pagar la señal cuando se empezaba a construir y se terminaba antes de la entrega) y el resto del dinero, el 80% del valor de la vivienda, se obtenía al subrogar la hipoteca a la promotora. El problema es que con la restricción de crédito debido a la crisis financiera, la subrogación ya no es automática, ya que las entidades bancarias están poniéndose más serios con los requisitos para que te concedan una hipoteca o te la subroguen. Se hace un estudio financiero del nuevo cliente y puede ocurrir que ya no le concedan el crédito (tanto porque las condiciones de concesión se han endurecido como porque el ratio de endeudamiento con los tipos actuales supera el 40%)La gente se queda en la estacada y sin posibilidades de comprarse la vivienda (puesto que si una entidad no te lo concede en una subrogación, con menos gastos, lo más normal es que nadie te la de). Llegado a este callejon sin salida, recomendamos al cliente acudir a un broker hipotecario profesional, que puede conseguirle una oferta de hipoteca de alguna entidad financiera, al trabajar con muchas al mismo tiempo.
De hecho, en el artículo de El País que se comenta este nuevo fenómeno se comenta que una importante constructora de España con más de 2.000 viviendas en venta cerró el pasado trimestre con unas ventas negativas de 20 unidades: no es que no hayan vendido nada, sino que algunas incluso han sido devueltas por rechazo del banco. Además muchas inmobiliarias están siguiendo una estrategia para atraer clientes que complica aún más las cosas. Piden una entrada más pequeña, para que más gente se anime a comprar.

La nueva situación económica que afronta España -debido a la desaceleración del mercado inmobiliario y a la crisis hipotecaria y financiera mundial de este verano- podría recortar un punto de crecimiento del PIB y destruir unos 80.000 empleos, sobre todo en la construcción, pero también tendría su vertiente positiva. Ésta vendría de la mano del índice Euribor, referente para la gran mayoría de las hipotecas españolas, que podría situarse por debajo del 4%, unos niveles que no ha registrado desde diciembre de 2006.

Estas son las conclusiones del Servicio de Estudios del BBVA, que en su informe «Situación España» a octubre de 2007, hecho público ayer, ha tenido que corregir a la baja varios índices macroeconómicos respecto a las previsiones que hizo en julio, que han cambiado mucho a raíz de la inestabilidad financiera provocada por la crisis de las «hipotecas basura» en Estados Unidos.

Según las predicciones del director del Servicio de Estudios de la entidad financiera, José Luis
Escrivá, el Banco Central Europeo (BCE) no volverá a subir los tipos en la nueva coyuntura, e incluso podría iniciar «un proceso de distensión» o bajada de tipos de un cuarto de punto durante la reunión que la entidad monetaria tiene prevista para enero de 2008. Esta decisión de Jean Claude Trichet y los suyos provocaría una caída «inminente y significativa» del Euribor que, según cálculos de Servimedia, podría abaratar las hipotecas medias en unos 70 euros al mes.

16/10/2007

La Comisión de Economía y Hacienda ha dado el visto bueno a la reforma de la Ley del Mercado Hipotecario, que a partir de hoy inicia su tramitación en el Senado. Todos los grupos parlamentarios, salvo IU, han aprobado el texto, que introduce cambios como el abaratamiento de los gastos derivados de cancelar o modificar un préstamo, o ventajas fiscales para aquellos que tengan una hipoteca inversa. Entre las medidas más importantes de la ley, que se aplicará a los préstamos contratados a partir de su entrada en vigor, se encuentra la reducción desde el 1% al 0,5% de la comisión máxima por cancelación anticipada de hipoteca o subrogación en las firmadas a tipos de interés variable. En las hipotecas suscritas a tipos de interés fijo, este porcentaje del 0,5% solo podrá aumentarse cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia de capital para el prestatario y una pérdida de capital para la entidad. Esto es, si los tipos de interés están por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca. En este caso, el porcentaje de la comisión que pueden aplicar las entidades financieras es libre, tal y como sucede ahora con la cancelación anticipada en préstamos a tipos de interés fijo. Sin embargo, la entidad no podrá cobrar esta compensación si la cancelación anticipada o subrogación le genera una ganancia y una consiguiente pérdida para el cliente, por ejemplo, en un contexto como el actual de subida de tipos de interés. También se regulan instrumentos privados para la cobertura de dependencia como la hipoteca inversa y el seguro de dependencia, que trata de hacer líquido el valor del patrimonio inmobiliario de los mayores y les da algunas ventajas fiscales, con lo que podrán aumentar su renta.

Mayor transparencia

No obstante, una de las enmiendas transaccionales añadidas al texto establece que las comisiones que estén previstas contractualmente por amortización de capital anticipado se reduzcan al 0,25% si se producen después de los primeros cinco años de vida del crédito. La reforma de la Ley Hipotecaria habilita también al ministro de Economía y Hacienda a aprobar una orden de transparencia con el objetivo de ampliar la información que deben dar las entidades de crédito a los tomadores de un préstamo hipotecario, ofreciéndoles los riesgos reales, sin coste añadido, para que puedan comparar con más criterio entre los distintos productos de diferentes entidades financieras. Otro de los principales objetivos del texto es garantizar la independencia de las sociedades de tasación y, para ello, el Gobierno ha recogido en la citada norma un catálogo de infracciones muy graves, graves y leves, con sus correspondientes sanciones. En este sentido, el texto contempla que el Gobierno pueda inhabilitar de forma definitiva a las sociedades de tasación que hayan “faltado a la veracidad” en sus valoraciones de los inmuebles que posteriormente se utilizan como garantía de los préstamos hipotecarios. Esta práctica será considerada como una infracción muy grave, que puede llevar aparejada la pérdida de homologación para prestar los servicios de tasación, además de una multa económica por importe de hasta el 1 por ciento de los recursos propios de la entidad, con un límite máximo de 300.000 euros.

Los ingresos de las Comunidades Autónomas por la actividad del sector inmobiliarios son muy importantes. Por ejemplo, en Madrid, más del 22% de lo que recauda la Comunidad viene del impuesto de transmisiones patrimoniales y de actos jurídicos documentados. Estas recaudaciones, en lo que llevamos de año, han caído mucho en algunos casos (Madrid y Valencia) o se han ralentizado de una forma muy abrupta (por ejemplo Galicia, Andalucía o Cataluña). Por un lado estos datos de recaudación indican que la compraventa de viviendas de segunda mano se ha frenado mucho. Por otro deberíamos preocuparnos, ya que de otro sitio intentarán sacar el dinero no recaudado. En cambio, el IVA de las viviendas (que sólo afecta a las nuevas) no parece que se haya afectado en exceso, lo que indicaría que el parón afecta más a la vivienda usada (o que el parón todavía no se nota porque se está pagando ahora el IVA de las viviendas empezadas y compradas hace un par de años y terminadas ahora). El IVA lo recauda el Estado y cede sólo una parte a las Comunidades Autónomas.

05/10/2007

BENITO MUÑOZ
El Euribor no ha parado de subir en los últimos 24 meses. 24 subidas consecutivas que han rascado sin cesar los bolsillos de muchas familias. Dos años que han cambiado el rostro de los titulares de préstamos al pasar los tipos de interés de sus créditos del 2,220% de septiembre de 2005 al 4,725% de septiembre de 2007, dato que aún no ha hecho oficial el Banco de España. Las cuotas, por tanto, siguen creciendo. Un ejemplo basta para conocer lo que representa para una familia tanto cambio. Una hipoteca de septiembre de 2006, de 180.000 euros, con un plazo de 30 años y un tipo de interés del Euribor de entonces (3,715%) más un diferencial del 0,60% tenía una cuota de 892,35 euros. Otra con la mismas condiciones en septiembre de 2007 ascenderá a 1.002,34 euros. Es decir, 110 euros más al mes, lo que supone 1.319,88 euros anuales.

Las economías afectadas

Si comparamos lo que pagaba una persona con la misma hipoteca en septiembre de 2005, último mes antes de que empezaran las subidas ininterrumpidas del Euribor, las cosas se ponen más feas para las economías afectadas. La cuota era entonces de 741,73 euros. Ahora, en septiembre de 2007, es de 1.002,34 euros, 260,61 más, y el total en los dos ejercicios es de 6.254,64 euros más. «El gran cambio en el mercado inmobiliario, debido a la subida del Euribor, se produjo en la primavera de 2006. Ahí empezó a notarse la contracción de los precios y la ralentización de los ritmos de venta», afirma Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE). Los analistas creen que el 5% empieza a ser un horizonte final para el índice de referencia mayoritario de las hipotecas en España. «Ya estamos en torno al techo. Veo difícil que llegue al 5%, aunque siempre es difícil cuantificar máximos. Pero aunque lo supere, en un año el Euribor puede estar más bajo que el actual», señala Gregorio Izquierdo. Los más afectados por las subidas volverán a ser los que tengan «ratios de endeudamiento más ajustados en relación a su renta», apunta. Además, asegura que «pedir una hipoteca en esta época cuenta con una ventaja: se sabe que el Euribor ha estado subiendo». Desde su punto de vista, es normal que ahora se pidan menos hipotecas. «La desaceleración del sector ha hecho que se compren menos casas y esto hace que se pidan menos créditos. Además, las entidades financieras tienen más cautelas a la hora de conceder préstamos», dicen en el IEE. «Estos dos últimos años, el nivel de los tipos ha sido extremadamente bajo. Las subidas actuales son moderadas aunque afecten a mucha gente», apunta David Camino, profesor de Economía y Finanzas de la Universidad Carlos III. Para él no habrá una subida superior al 5%, «aunque el Euribor ha seguido su ascenso y el Banco Central Europeo no subió los tipos en su última reunión». «El gran problema de la vivienda no está en las subidas del Euribor, sino en el precio de las casas. Antes se podían pedir hipotecas de 150.000 euros y ahora es necesario hacerlo de 300.000 para poder pagar una casa», añade

La morosidad de los préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas repuntó con fuerza en el primer trimestre del año. Ha llegado a situarse en el 0,462% desde el 0,381% registrado al finalizar el mismo periodo de 2006, por el aumento de los tipos de interés, según ha confirmado la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Esto supone el nivel más alto desde septiembre de 2002, cuando la morosidad se situaba en el 0,430% y se utilizaban otras normas contables, que fueron sustituidas en junio de 2005 por el Banco de España.

También ha aumentado la tasa de dudosidad en los préstamos para la rehabilitación de vivienda, que pasa del 0,647% de hace un año al 0,794% actual. El total del crédito para la adquisición de vivienda (con o sin garantía hipotecaria) se ha situado en el 0,510%

La Asociación precisó que la morosidad para el total del crédito a los hogares (hipotecario y personal) se situó en el 0,862%.