Esta Noche Buena Santa Claus nos trae un euribor al 4,772%

Qué euribor nos traerán los Reyes Magos?

Dato a tener en cuenta para los que ahora dudan de la rentabilidad de la inversión en ladrillo.

Entre 1997 y 2007 la vivienda en España ha aumentado un 190% su valor (el cuarto mayor de los 20 países desarrollados que toma The Economist en su estudio)

De acuerdo con este análisis, el país con mayor inflación inmobiliaria en ese periodo fue Sudáfrica (393%), seguido de Irlanda (240%), Gran Bretaña (213%), España (190%), Australia (159%), Suecia (149%), Francia (144%), Bélgica (131%), Dinamarca (128%), Nueva Zelanda (123%), Estados Unidos (116%), Holanda e Italia (102% ambos).

La hipoteca inversa es:
«el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble y siempre que cumplan los siguientes requisitos: que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia; que el acreedor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas (rentas); que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios y que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con la normativa vigente».

Veamos los puntos principales de este tipo de hipoteca:

1.- Es una hipoteca especial por la que no se pagan mensualidades, sino que se cobra una renta.
2.- El titular de la hipoteca inversa ha de tener al menos 65 años, o ser personas con gran dependencia.
3.- La entidad financiera no podrá exigir la devolución de la deuda acumulada hasta el fallecimiento del titular. Se resuelve así la preocupación de muchos mayores: no perderán la vivienda. Los mayores siguen disfrutando de su vivienda y reciben una mensualidad que complementa su jubilación.
4.- Los herederos tampoco tienen porque perder la herencia de la casa:
Pueden quedarse la vivienda pagando la deuda pendiente al banco, con sus ahorros o mediante una nueva hipoteca a su nombre.
Pueden vender la vivienda, saldar la deuda y, en su caso, quedarse con el dinero que sobre.

Para hacernos una idea de la renta que pueden obtener nuestros mayores con esta hipoteca, la cuota que ofrece el BBVA a una persona de 75 años con una vivienda tasada en 300.000 € sería de unos 750 € mensuales (hasta su fallecimiento).

En resumen, la hipoteca inversa es una forma interesante de cubrir las necesidades económicas de las personas mayores, que podrán hacer uso de los recursos acumulados (su vivienda) a lo largo de una vida de esfuerzo.

La nueva ley hipotecaria que ha entrado en vigor este lunes pasado regula entre otros temas la fijación de unas comisiones máximas para cancelaciones parciales y totales.

Las nuevas comisiones de cancelación aplicables (en la nueva terminología: COMPENSACIÓN POR DESISTIMIENTO) son:

1.- Para cancelaciones total o parciales en los primeros cinco años de vida del préstamo: 0,5%

2.-Para cancelaciones total o parciales después de 5 años: 0,25%

El 6 de Mayo de 2000 entró en vigor la Ley de edificación la cual obliga a contratar un Seguro que Garantice los Daños producidos en la edificación por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación y estructura del edificio y comprometan su resistencia y seguridad.
La cobertura comienza al entregar la obra y tiene una vigencia de diez años. Gracias a este seguro el promotor, obligado por esta Ley a su contratación, y sus clientes disponen de las garantías necesarias para que se indemnice o reparen de forma inmediata los daños sufridos en el riesgo asegurado.El control de la existencia de ese seguro decenal recae en los notarios y registradores. A la hora de inscribir el Fin de Obra en el Registro, será necesario aportar una copia de la póliza. Lo lógico y deseable es que el promotor nos entregue una copia de la póliza para, en caso de que exista algún problema sepamos a quien recurrir. Sin embargo, tal y como digo, siempre se podrá recurrir al protocolo del Notario o al Registro.

Mal dato el del IPC (Indice de Precios al Consumo) de noviembre: 4,1 %
La inflación se ha vuelto a disparar en este mes de noviembre al 4,1%, frente al 3,6% del pasado octubre.
1.- Este es un mal dato para todos, al no cumplirse el objetivo previsto por el gobierno del 2%, lo que le va a costar a las arcas del Estado unos 3.000 millones de euros más en pensiones (según marca la Ley, las pensiones deben subir al mismo ritmo que la inflación, para evitar pérdidas de poder adquisitivo de los pensionistas).2.- Es un mal dato para el gobierno por el desembolso que tendrá que realizar, mal dato para el crecimiento económico que se verá reducido, porque a mayores precios, menor consumo y por tanto menores beneficios de las empresas.

3.- Mala noticia porque aunque haya subido la inflación en menor medida en la Unión Europea que en España, el Banco Central Europeo va a tener las manos atadas por una rebaja de los tipos de interés, lo que originará que el euribor no baje como debiera aunque el BCE siga manteniendo los tipos de interés.

El BCE tiene como objetivo frenar la inflación en la zona euro. Para ello, entre otras medidas, utiliza el precio del dinero que inyecta al mercado.

Si quiere frenar la inflación, encarece el precio del dinero que deja a los bancos, ello produce que los bancos se dejen entre ellos liquidez a un mayor precio (y por tanto sube el euribor).

Con un escenario de inflación alcista, el BCE no podrá seguir bajando el interés, y ello frenará probablemente la bajada tan deseada del euribor.

Una bajada muy pequeña, hay que decirlo, de 0,04 puntos.

La bajada ha sido muy exigua debido a que en la segunda quincena de noviembre el Euribor se ha disparado, de nuevo por los problemas de liquidez de algunos bancos.

Esto son malas noticias para los hipotecados, ya que aunque los tipos de interés no suban el efecto para la población en general es como si subieran: los préstamos cuestan más dinero y hay una cierta restricción del crédito.

Hacer predicciones sobre posibles subidas o bajadas del euribor en los próximos veces se hace cada vez más complicado, debido a las turbulencias del mercado.

Actualización diciembre 2008:

El 2008 acaba con buenas noticias para todos los hipotecados, ya que el euribor está en constante bajada debido a las reducciones incesantes de los tipos del BCE.

Hay estudios que se atreven a pronosticar un euribor cercano al 2% para finales del 2009.


Actualización noviembre 2008:

La crisis financiera se está propagando a toda mecha por la economía real, como era previsible. Las cifras de paro aumentan a niveles que teníamos olvidados. Ante esta situación, el BCE debe dejar de luchar contra la inflación con tipos altos y debe seguir bajando su tipo de intervención; de hecho así apuestan los expertos.

Dado la correlación entre tipos del BCe y el euribor, nos podemos arriesgar a especular con una bajada del indicador al que se referencian la mayoría de hipotecas hasta un 4 %; de hecho, mientras escribimos este artículo el euribor lleva 20 días de descenso continuado y está en el 4,701% (y seguirá bajando previsiblemente todo el mes).

El BCE acaba de bajar los tipos al 3,25%, lo que afianza la posibilidad de ver el euribor al 4,25% a finales de año (y tal vez más cercano al 4%).

Actualización octubre 2008:

La bajada coordinada de 0,5 puntos de los principales Bancos Centrales europeos debería tener un efecto balsámico en el euribor.

El BCE deja al 3,75 % sus tipos. Eso debería, a medio plazo, hacer bajar el euribor, al menos el 0,5.

Para finales de este año, con este dato en la mano, podemos arriesgarnos a vaticinar que el euribor podría acabar al 5% (siempre y cuando no siga agravándose la falta de confianza interbancaria).

Actualización septiembre 2008:

Para ayudar a los internautas que llegan a este Blog desde Google y otros buscadores interesándose por la evolución del Euribor en el 2009, dejamos un enlace a las entradas que hacen referencia al euribor de este Blog.

Por otra parte, con los datos que se tienen a día hoy, podemos hacer algunos comentarios sobre la posible evolución del euribor en los próximos meses:

El valor del euribor depende, principalmente y simplificando mucho, de dos variables:

1.- Del tipo de interés del BCE (qué podemos decir que es el precio que cobra el Banco Central Europeo a los bancos para dejarles liquidez). Actualmente está al 4,25% y no hay previsiones de que lo suba en el 2009. Como mucho algunos se arriesgan a aventurar que podría subir al 4,5%, pero dada la mala situación económica es poco probable.

2.- De la confianza entre los bancos. El euribor es la media de tipos de interés al que se dejan el dinero los bancos entre si en el mercado interbancario. Si un banco A no se fía de un banco B (no está del todo seguro que le va a devolver su dinero), o bien no le deja el dinero o bien se lo deja a tipos más altos, lo que hace que la media del euribor suba. Actualmente hay una crisis de confianza entre las entidades financieras, lo que frena las posibles bajadas del indicador. A medida que los bancos vayan reflejando las pérdidas debidas a las hipotecas basura americanas y a la creciente morosidad nacional, veremos si se va recuperando o no la confianza y disminuye el precio que se cobran por dejarse dinero.

Bajo la hipotesis de que este año 2008 el BCE mantenga tipos al 4,25% y la confianza bancaria no empeore (o mejore), nos atrevemos a pronosticar un euribor estable durante lo que falta del 2008 en un 5%.

Para el año 2009 las previsiones sobre el euribor son más optimistas; dependiendo de los estudios que uno lea podría situarse entre un 4 a un 4,5%. Nosotros nos quedaremos con la opción que nos parece más probable, que es la siguiente:
Euribor entre el 4,25% y el 4,5% (bajo la hipotesis que el BCE baja entre un cuarto a medio punto sus tipos).

Noticia completa en: http://www.elpais.com/articulo/economia/

Ya lo reconocen hasta los más conservadores. Servicios de estudios tan poco sospechosos de catastrofistas como los del BBVA, el Deutsche Bank o Standard & Poor’s hablan abiertamente de que en los próximos años caerá el precio de la vivienda por primera vez en 15 años. Eso sí, por el momento, todos anticipan bajadas moderadas, siempre y cuando la crisis crediticia que llegó de EE UU el pasado verano no pegue coletazos de última hora.

BBVA: Pronostica un ligero aumento del precio en 2008 y una caída del 1,9% en 2009
Deutsche Bank: Bajada de precios ya en el 2008
Standard & Poor’s: 2008 se cerrará con tasas de crecimiento cercanas al 0% y caída del 1,1% en 2009

¿Y en la calle, qué ocurre?
El experto inmobiliario José Barta dice que, tras varios años en los que el sector promotor ha sido el más rentable de la economía española, nadie está interesado ahora en reconocer la realidad. Las inmobiliarias se esfuerzan en negar la posible bajada de precios porque si sus clientes piensan que ésta es inminente, pospondrán sus decisiones de compra. Y además, la temida deflación supondría una pérdida de valor para su stock de viviendas. «Hacia fuera dicen que aquí no pasa nada, pero a puerta cerrada reconocen una honda preocupación», dice.

La economía española, mejor preparada para afrontar la crisis:
Pero en lo que todos los economistas consultados están de acuerdo es en que la economía española está ahora mejor preparada para afrontar una crisis. Y aquí las buenas cifras de empleo son decisivas. «La renta disponible es la variable clave. En la medida en que no se destruya empleo en los próximos años, la crisis no será tan grave; y la UE prevé la creación de unos 400.000 puestos para 2009», asegura Josep Oliver, catedrático de la Autónoma de Barcelona, que compara el millón de empleos que se destruyeron en seis trimestres de 1992, 1993 y 1994 con la buena marcha actual del mercado del trabajo.

En teoría económica se explica que los precios de mercado se forman en la intersección de la curva de oferta y demanda, es decir, en el punto en que el precio que ofrecen los vendedores y el precio al que están dispuestos a comprar los demandantes se iguala.

La peculiaridad que queremos explicar es el efecto llamado «embalsamiento de la demanda»:
Los compradores esperan a comprar porque creen que los precios de los inmuebles van a bajar.

Según esta teoría, el actual parón de las ventas, y en especial, el acentuado descenso ocurrido después del verano, no responde tanto a la inexistencia de compradores con capacidad económica para afrontar los precios actuales, como que quienes hubieran comprado en condiciones normales, se abstienen de hacerlo a la espera de una posible bajada de precios.

Se plantea pues la actual situación del mercado como un pulso entre quienes desean comprar pisos, pero no tiene especial prisa y los promotores, que tiene pisos sin vender y cada vez se encuentran más agobiados con el vencimiento de sus créditos. Unos aguantan las ganas de comprar y otros se resisten a bajar precios. Pasan así los días y los meses y mientras aumenta la demanda potencial, el denominado “embalsamiento de la demanda”, pues crece continuadamente al sumarse más y más ahorradores, que no encuentran donde colocar satisfactoriamente sus depósitos, no sube con la misma fuerza la oferta, pues al contrario, los promotores ralentizan, e incluso paralizan, las obras con el fin de reducir las tensiones de su tesorería. Se crea con ello de forma latente y oculta una perniciosa asimetría entre la demanda y la oferta potencial. Por ello dicen, existe el riesgo, que con el paso del tiempo la presión compradora quede a la espera de comprar, a semejanza de como está el agua de un embalse esperando que se abran las compuertas, y así se mantendrán, no hasta que bajen los precios los vendedores, pues siempre queda la esperanza de una nueva bajada posterior, sino hasta que eso que llamamos opinión pública”, indique que los precios han tocado suelo. Cuando ello ocurra, hay el riesgo que como pasa con el agua, se produzca un “golpe de ariete”, en el que se suma a la presión alcanzada por la altura del agua, la fuerza de la inercia del agua en movimiento, que forma que arrolla cualquier obstáculo que encuentre a su paso. Los expertos temen que si de repente, los que hoy esperan llegan al convencimiento de que los precios “han tocado suelo”, salgan en tromba a comprar las viviendas, ante el miedo a que otro les “pise” la compra, que desde hace tiempo tienen vista y en espera de compra. En consecuencia se puede crear un “efecto rebote” que suba momentáneamente los precios, para tener posteriores caídas en un proceso de vaivén, hasta que poco a poco las ansias compradoras se equilibren con la oferta creciente. Temen que esta contención artificial de la demanda lesione gravemente tanto el patrimonio de los promotores que no puedan aguantar el “tiróncomo el de los compradores, que tiene hoy mal invertidos sus ahorros a la espera de la compra, para finalizar comprando a malos precios, terminando alejando de este sector al pequeño ahorrador ante la inseguridad del mercado, Por ello consideran preferible que tanto compradores y vendedores encuentren cuanto antes un punto de equilibrio en los precios y se reanuden nuevamente y sin falsa presión las transacciones.