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Lunes, 5 de noviembre de 2007
Bancos y cajas dan créditos «subprime a la española» para refinanciar a los morosos
M. PORTILLA / M. LARRAÑAGA. MADRID.

Que la crisis estadounidense de las hipotecas de alto riesgo («subprime») no ha afectado a las entidades española, al menos hasta el momento, es una realidad constatada incluso por el Banco de España. Pero tampoco se puede negar, aunque sean las menos, que en nuestro país también existen hipotecas «subprime». Posiblemente con una medición de los riesgos mayor que en Estados Unidos, donde el año pasado el 29% de las hipotecas eran de este tipo.

Casi todas las entidades españolas niegan tener hipotecas «subprime», sobre todo porque muchas comercializan estos préstamos a través de marcas «blancas» de la propia compañía o de una surgida mediante la agrupación de varias entidades, principalmente cajas de ahorros. Pero la realidad es que prefieren conceder estos créditos de alto riesgo para intentar resolver una grave situación económica de un cliente, que puede ser coyuntural, en lugar de tener que meterse en un contencioso largo y poco rentable.

Santander, el más transparente El único banco que ha reconocido públicamente que hay «subprime» en España es el Santander, a través de su vicepresidente y consejero delegado, Alfredo Sáenz, en la presentación de resultados realizada hace unos días. Sáenz manifestó abiertamente que «claro que hay «subprime» en España, es una cuestión de puro sentido común». Es más, añadió que «los criterios por los que una hipoteca se considera «subprime» en los países anglosajones se pueden aplicar perfectamente a España».

El negocio de hipotecas «subprime» del banco que preside Emilio Botín se realiza a través de su financiera Santander Consumer Finance, siempre para refinanciar o reunificar la deuda de clientes morosos. El volumen de crédito que se concede a estos clientes va desde un 45% del valor de tasación de su vivienda hasta un máximo del 75%, siempre en función de los pagos retrasados que tenga y del ratio máximo de endeudamiento que tenga respecto a su salario, establecido entre un 40% y un 60% de su sueldo.

Es decir, la hipoteca «subprime» de Santander Consumer Finance podrá ser como máximo del 45% del valor de la casa si su cuota mensual acapara el 60% del sueldo del cliente.

El caso más extremo que contempla de concesión de este tipo de crédito es para un cliente con cuatro operaciones de impagos, al que se le puede llegar a dar un máximo equivalente del 50% del valor de tasación de su vivienda y si su ratio de endeudamiento es también del 50% de su salario. Ese cliente tendrá que hacer frente a un interés del 12% el primer año, y luego revisiones anuales del Euribor más 4,75 puntos.

En su memoria anual correspondiente al ejercicio 2006, el Santander explica que este es uno de los nuevos negocios desarrollados en ese ejercicio en España, y añade que «su impulso ha contribuido a elevar el crecimiento de la nueva producción del crédito directo hasta un 36%, muy por encima del 20% registrado en media en el área». Lo cual demuestra que un negocio con riesgo, si está bien gestionado también es un buen negocio.

Celeris Servicios Financieros está participada por 20 cajas de ahorros de toda España, y además de realizar préstamos personales, uno de sus negocios es reagrupar la deuda de clientes de estas cajas que han tenido algún tipo de incidencia de morosidad.

Reagrupar los préstamos
A estos clientes se les obliga a cancelar todos sus préstamos y a reagruparlos en uno que puede alcanzar como máximo el 70% del valor de tasación de su vivienda con dos o tres cuotas pendientes o retrasos y dependiendo del ratio de endeudamiento respecto al salario. Cuando el cliente ya está inmerso en un proceso judicial lo máximo que le conceden es una hipoteca del 50 o del 55% del valor de tasación de su casa y con un interés del Euribor más 6 puntos. Asimismo, varias cajas rurales están en proceso de agruparse para sacar su propia marca para este tipo de negocios.

Caixa Galicia tiene su propia marca para refinanciar deuda: CXG Crédito Familiar. Bajo esta firma, además de conceder todo tipo de préstamos realiza reagrupación de deuda, que si es limpia, es decir, sin ningún tipo de morosidad, puede alcanzar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda del cliente. Cuando se observa algún tipo de incidencia esa tasación se queda en el 65% del valor de la casa y el interés que se cobra es el Euribor más 2,5 puntos; si hay algún proceso judicial por medio se rebaja al 50%, y el tipo de interés se eleva al Euribor más 3,5 puntos, mientras que si hay procedimiento ejecutivo el tipo aplicado es Euribor más 4,5 puntos.

El banco alemán Deutsche Bank, que ha reconocido estar afectado por la crisis hipotecaria de Estados Unidos y cuyo resultado ha descendido un 19% en el último trimestre, también tiene hipotecas de alto riesgo en España a través de la firma DB Credit. Su producto más significativo es una hipoteca cuyo volumen alcanza el 120% del valor de tasación de la vivienda, pero la cuota no puede sobrepasar el 40% de los ingresos del cliente que la solicite. También admite refinanciación de deuda limpia, equivalente al 100% del valor de la casa, cuando la mayoría de las entidades no conceden más de un 80%. El ratio de endeudamiento puede llegar hasta el 65% del sueldo del cliente cuando éste no haya tenido ningún tipo de incidencias de tipo moroso y tenga un contrato indefinido.

Clientes en fichero de morosos:

General Electric es también un clásico en nuestro país en lo relativo a refinanciación o reagrupación de deudas. Su hipoteca más común es la de hasta un 80% del valor de la vivienda con una tasa de endeudamiento del 35% respecto al salario.
Lo curioso, es que admite a clientes que estén registrados en el fichero de morosos de la Asociación Nacional de Entidades Financieras (Asnef) con una cifra de hasta 10.000 euros, aunque la cantidad más común en los clientes con los que trabaja oscila entre los 3.000 y 4.000 euros. Cualquier otra entidad no trabaja con estos clientes.

Para reunificar deuda de clientes bajo procedimientos judiciales, el crédito máximo que concede es del 65% del valor de la vivienda y con un ratio de endeudamiento del 50%, y el interés llega hasta el Euribor más 8,35 puntos.

A pesar de todo, España sigue siendo un paraíso para los bancos y cajas en cuanto a morosidad, porque están en tasas mínimas históricas y porque el grado de cobertura medio de la banca es del 250% respecto a los créditos de dudoso cobro.

La novación de una hipoteca es un instrumento que tiene el cliente para mejorar las condiciones de su préstamo, sin tener que cambiarse de banco, con unos costes menores que la subrogación a otra entidad.

Este procedimiento se utiliza para negociar con el banco una mejora de tipos de interés, por ejemplo. La estrategia a seguir es acudir al director de la oficina y solicitarle una mejora de condiciones; es probable que en un principio se niegue; en este caso hay que tener alguna oferta mejor de otras entidades y amenazarle con la subrogación de nuestra hipoteca (cambiar de entidad bancaria con la intención de mejorar las condiciones de la misma: tipo de interés, plazo, importe…).

La novación es un proceso por el cual podemos modificar las condiciones de nuestro préstamos, de mutuo acuerdo entre cliente y entidad, con unos costes mínimos.

En el caso de mejora de tipos de interés los costes serían nulos ya que un contrato privado con el banco sería suficiente. Otras modificaciones, como pasar de tipo fijo a variable, ampliar el importe, o modificar la duración puede conllevar mayores gastos al ser necesario pasar por el registro, notaría y gestoría.


MIGUEL JIMÉNEZ
– Madrid – 31/10/2007

Se acabó. La racha alcista más prolongada en el principal índice de las hipotecas ya es historia. El dato que acaba de difundir la Federación Bancaria Europea sitúa la media del Euribor a 12 meses del mes de octubre en el 4,647%. Eso supone un descenso frente al 4,725% del mes de septiembre, con lo que se confirma la primera rebaja tras 24 meses de ascensos consecutivos que han llevado al Euribor hipotecario a duplicar con creces su nivel.
¿Cómo afectará la caída a los que tengan que actualizar ahora su hipoteca? De momento, no se encontrarán con rebajas porque la cuota mensual media -para un préstamo de 150.000 euros a pagar en 25 años y con un diferencial del 0,5%- llegará este mes a 890 euros, 7 menos que en septiembre, pero 73 más de la cuota media de octubre de 2006. Hace un año, el Euríbor se situó en el 3,799%, de modo que la subida actual es de casi 0,85 puntos. Se trata, eso sí, de una revisión menos dura que las de los últimos meses. Es la primera vez que el Euribor hipotecario sube menos de un punto en un año desde abril de 2006. El Euribor es, como señala el acrónimo, el tipo de interés al que los bancos se ofrecen euros entre sí (Euro Interbank Offered Rate). La Federación Bancaria Europea lo calcula diariamente con los datos del mercado a diferentes plazos. Con los tipos de cada día del Euribor a 12 meses se calcula una media mensual que es la que se aplica, con un diferencial, a los créditos hipotecarios. El Euríbor suele adelantar los movimientos de los tipos de interés oficiales. Muchos expertos consideran que el principal índice de las hipotecas ha tocado techo en la actual fase y que habrá rebajas adicionales en los próximos meses. En todo caso, es difícil que haya revisiones a la baja de las hipotecas (en relación al mismo mes del año anterior) hasta mediados de 2008.

EFE – Madrid – 29/10/2007

Los visados de obra nueva para uso residencial concedidos por los Colegios de Arquitectos en los ocho primeros meses del año permitirán la construcción de 482.729 viviendas, lo que supone una caída del 12,4% respecto al mismo periodo del año anterior

Según los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento, los visados para construir viviendas en bloque descendieron entre enero y agosto el 6%, hasta 408.765 pisos, mientras que para viviendas unifamiliares se redujeron el 36,6%, hasta 73.790 casas. El número de visados otorgados para otro tipo de edificios se mantuvo prácticamente igual, al pasar de 173 a 174.

Se trata de comprar una vivienda nueva y querer subrogar la hipoteca a la promotora, para ahorrarse los gastos de constituir una nueva hipoteca en otro banco. Hasta hace poco la subrogación era prácticamente automática. Dabas una señal por el 20% del valor de la vivienda (muchas veces dividido en plazos, ya que se empezaba a pagar la señal cuando se empezaba a construir y se terminaba antes de la entrega) y el resto del dinero, el 80% del valor de la vivienda, se obtenía al subrogar la hipoteca a la promotora. El problema es que con la restricción de crédito debido a la crisis financiera, la subrogación ya no es automática, ya que las entidades bancarias están poniéndose más serios con los requisitos para que te concedan una hipoteca o te la subroguen. Se hace un estudio financiero del nuevo cliente y puede ocurrir que ya no le concedan el crédito (tanto porque las condiciones de concesión se han endurecido como porque el ratio de endeudamiento con los tipos actuales supera el 40%)La gente se queda en la estacada y sin posibilidades de comprarse la vivienda (puesto que si una entidad no te lo concede en una subrogación, con menos gastos, lo más normal es que nadie te la de). Llegado a este callejon sin salida, recomendamos al cliente acudir a un broker hipotecario profesional, que puede conseguirle una oferta de hipoteca de alguna entidad financiera, al trabajar con muchas al mismo tiempo.
De hecho, en el artículo de El País que se comenta este nuevo fenómeno se comenta que una importante constructora de España con más de 2.000 viviendas en venta cerró el pasado trimestre con unas ventas negativas de 20 unidades: no es que no hayan vendido nada, sino que algunas incluso han sido devueltas por rechazo del banco. Además muchas inmobiliarias están siguiendo una estrategia para atraer clientes que complica aún más las cosas. Piden una entrada más pequeña, para que más gente se anime a comprar.

La nueva situación económica que afronta España -debido a la desaceleración del mercado inmobiliario y a la crisis hipotecaria y financiera mundial de este verano- podría recortar un punto de crecimiento del PIB y destruir unos 80.000 empleos, sobre todo en la construcción, pero también tendría su vertiente positiva. Ésta vendría de la mano del índice Euribor, referente para la gran mayoría de las hipotecas españolas, que podría situarse por debajo del 4%, unos niveles que no ha registrado desde diciembre de 2006.

Estas son las conclusiones del Servicio de Estudios del BBVA, que en su informe «Situación España» a octubre de 2007, hecho público ayer, ha tenido que corregir a la baja varios índices macroeconómicos respecto a las previsiones que hizo en julio, que han cambiado mucho a raíz de la inestabilidad financiera provocada por la crisis de las «hipotecas basura» en Estados Unidos.

Según las predicciones del director del Servicio de Estudios de la entidad financiera, José Luis
Escrivá, el Banco Central Europeo (BCE) no volverá a subir los tipos en la nueva coyuntura, e incluso podría iniciar «un proceso de distensión» o bajada de tipos de un cuarto de punto durante la reunión que la entidad monetaria tiene prevista para enero de 2008. Esta decisión de Jean Claude Trichet y los suyos provocaría una caída «inminente y significativa» del Euribor que, según cálculos de Servimedia, podría abaratar las hipotecas medias en unos 70 euros al mes.