Resumen de la Ley hipotecaria 2019 (III)
Seguimos con este tercer artículo el resumen de la Ley hipotecaria 2019 o, mejor dicho, de la inminente publicación en el BOE de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que regulará las hipotecas solicitadas por personas físicas a prestamistas profesionales y la intermediación hipotecaria. En este resumen veremos como se regulan las ventas de seguro junto a los préstamos hipotecarios, los préstamos en divisas, las cláusulas suelo y los tipos de interés variables aplicables.
Diseminado en varios artículo de la Ley hipotecaria 2019 o Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario están diferentes realidades o cláusulas hipotecarias que han sido y siguen siendo causa de enorme problemática entre bancos y clientes. Veamos como lo enfrenta la Ley:
Indice
Venta vinculada o combinada
Demasiado evidente es que las entidades financieras se saltan el espíritu y la letra de la normativa que prohíbe obligar a un cliente a contratar seguros para conseguir la hipoteca y lo difícil que les resulta luchar contra ello. La supervisión del Banco de España y su capacidad de disciplinar el mercado, en mi opinión, es lamentable en este aspecto. En la última versión de la norma que salió del Senado había un importante avance, textualmente:
“Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como, en su caso, en cada una de las renovaciones, por lo que el prestamista deberá ofrecer la posibilidad de contratar pólizas de carácter temporal anual renovable“. Esta obligación de ofrecer un seguro anual renovable en lugar de los abusivos seguros de prima única era una buena solución para minimizar los abusos de la banca. Sin embargo, nos comenta en experto en seguros Carlos Lluch que el Congreso tumbó finalmente esta estipulación.
Según la norma se prohíbe la práctica de venta vinculada (toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado), pero las excepciones desvirtúan la prohibición, por la ambigüedad de fijar que la autoridad competente “podrá autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas.” además de recoger que “los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto”.
En relación a la práctica de venta combinada (toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado), se permite informando adecuadamente al cliente, entre otras cuestiones de la diferencia de la oferta combinada y de la oferta de productos por separado.
Mi experiencia en el (mal) funcionamiento de la práctica bancaria es que al no prohibir tajantemente la venta vinculada y permitir la venta combinada, los abusos en la colocación de seguros vinculados a las hipotecas seguirán casi exactamente igual que en la actualidad.
Préstamos en moneda extranjera
La Ley hipotecaria pierde la oportunidad de prohibir los especulativos y mal comercializados préstamos hipotecario multidivisa. Los contratos de préstamo en moneda extranjera (con o sin cláusula multidivisa) deben permitir al prestamista convertir en préstamo a euros (más exactamente, en la moneda que tenga ingresos o tenga la mayor parte de sus activos o la moneda del Estado de residencia). Las personas físicas no consumidoras pueden pactar algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio en lugar del derecho anterior. En otras palabras, si eres autónomo el banco puede colocarte un derivado de tipo de cambio (arriesgado y complejo) en lugar de darte el derecho reconocido al consumidor normal.
Se obliga a informar periódicamente al prestatario del contravalor en euros de la deuda pendiente y, en todo caso, cuando el importe adeudado o las cuotas periódicas difieran en más del 20%. En la FEIN se debe incluir un ejemplo de los efectos de una fluctuación del tipo de cambio del 20%.
De incumplirse las exigencias de la Ley, se producirá la nulidad de la cláusula multidivisa y la modificación del contrato como si el préstamo se hubiera concedido en euros. En opinión de la abogada de Futur Legal Marina Mullor “A efectos de futuras demandas por hipoteca multidivisa, la intención del legislador es mejorar la posición del consumidor prestatario, no viéndose obligado a interponer demandas solicitando la nulidad de la cláusula multidivisa. Sin embargo, no se fija que el banco deba devolver las cantidades pagadas de más en concepto de mensualidades, lo que puede acabar suponiendo demandas de reclamación de cantidad, entre otras vías.”
Tipo de interés
Cuando estemos ante hipotecas a tipo variable, quedan prohibidas las cláusulas suelo, si bien se habilita legalmente al banco a no aplicar intereses negativos (situación muy discutida en su día cuando el Euribor no paraba de bajar).
Los tipos de interés aplicables a las hipotecas variables deben ser:
- “a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de préstamo y por las autoridades competentes.
- b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas conscientemente paralelas.
- c) Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.”
Como perito financiero que ha realizado multitud de informes periciales relacionados con préstamos hipotecarios, puedo afirmar que el controvertido IRPH que ya ha llegado al TJUE, no cumple con estos requisitos, al ser susceptible de influencia por los bancos, es decir, ser manipulable y predecible.
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