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IVA de la obra nueva al 4%: información de iAhorro.com

Esta semana en iAhorro.com hemos tratado el tema del IVA al 4% de la obra nueva, que se aplica hasta 31/12/2011. Varias han sido las aportaciones del comparador financiero en la Red, entre las que destacaría:

iAhorro.com nos ofrece esta información explicativa de los posibles efectos de la rebaja temporal de la tributación de la obra nueva:

El Gobierno ha aprobado una rebaja temporal del IVA de la obra nueva, mediante el Real Decreto-ley 9/2011.

Hasta el 31/12/2011 la compra-venta de residencias recién terminadas tributará al 4% de IVA, en lugar del 8%. Esta rebaja supone 8.000 euros de ahorro a un comprador de una casa de 200.000 euros.

¿Qué sentido tiene igualar los impuestos indirectos que se pagan por comprar una obra nueva a la tributación de la vivienda de protección oficial, alimentos básicos o los medicamentos?

Los argumentos esgrimidos por el Gobierno para defender la medida coyuntural son:

  1. Reducir el stock de viviendas sin vender de las promotoras.
  2. Reactivar la concesión de crédito por parte de las entidades financieras.
  3. Crear empleo en el sector de la construcción, al iniciarse nuevas promociones en determinadas zonas.

Analicemos brevemente estos supuestos efectos favorables:

El stock de obra nueva en manos de las promotoras se reducirá si los precios que ofrecen se adaptan a la demanda (que exige rebajas del 20 o el 30%) y cuando las entidades financieras ofrezcan préstamos hipotecarios para adquirir este excedente. Una rebaja del 4% en los costes fiscales de adquirir una vivienda no parece que vaya a tener un efecto contundente en la reactivación de las ventas.

En cuanto a la restricción crediticia, en poco parece que vaya a afectar la medida. Las casas adjudicadas en subasta o mediante dación en pago que ahora figuran en los balances bancarios no se ven afectadas por esta medida. Si un banco vende un piso previamente subastado, se tributa por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), no por IVA; por tanto, no se van a incrementar las ventas del ladrillo en manos de bancos, que sería lo que aportaría liquidez y desatascaría el crédito.

La rebaja del IVA no va a tener efectos perceptibles en el empleo de la construcción, por mucho que diga el Gobierno. La argumentación de que si el stock se reduce, las promotoras iniciaran nuevas promociones en determinadas zonas es una falacia. La clave del empleo está en que la demanda de viviendas se reactive y de que la oferta adecué los precios a la demanda. Y ninguno de estos requerimientos se van a dar bajando temporalmente el IVA.

¿A quién beneficia el Gobierno?

Una primera lectura podría ser que a los bancos, pero no de forma directa, ya que sus inmuebles no se ven beneficiados al no tributar por IVA. Directamente se estaría beneficiando a las grandes promotoras, que pueden ofrecer pisos más baratos a los clientes y además, aprovecharse del efecto mediático que tiene el anuncio en los potenciales compradores. Una familia que quiere comprar pero está postergando su decisión de compra, puede verse incitada a adquirir un inmueble antes de 31 de diciembre y aprovecharse del menor IVA.

Sin embargo la mera rebaja de un 4% en el coste total de adquirir un inmueble, si no viene acompañado de rebajas adicionales por parte de las promotoras, no va a ser suficiente para estimular la demanda. Además para comprar no basta con querer, hay que poder. Y la llave la tienen las entidades financieras y la concesión de los préstamos hipotecarios.

Por tanto, una promotora cualquiera tendrá las mismas dificultades para vender con un IVA al 8% que al 4%, ya que la llave es que el cliente consiga una hipoteca. Las que pueden verse favorecidas con las grandes promotoras con problemas de solvencia, ya que los bancos que financiaron sus obras pueden preferir conceder hipotecas a sus clientes y evitar tener que adjudicarse las urbanizaciones. E indirectamente se beneficiaría a las entidades financieras, que evitarían adjudicarse más ladrillo de estas empresas promotoras.

Por tanto, podríamos decir que la medida beneficia a las grandes promotoras e, indirectamente a las entidades financieras que otorgaron los préstamos promotor.

Y también se ve beneficiado el cliente solvente de obra nueva, que por ahorros o capacidad económica no tiene problemas para adquirir una vivienda que hasta el 31 de diciembre le cuesta un 4% menos.

¿Quienes salen perdiendo?

El IVA es impuesto indirecto sobre el consumo. No tiene en cuenta la situación personal del contribuyente a la hora de fijar el porcentaje, con lo que no es un tributo progresivo (paga el mismo porcentaje una persona multimillonaria que una persona sin recursos).

Con el mismo argumento, la falta de progresividad, el actual Gobierno redujo sustancialmente la deducción por adquisición de vivienda habitual, haciéndola desparecer para las rentas superiores a 24.107 euros.

Los dos pilares que deberían sostener el edificio jurídico tributario son:

  1. La seguridad jurídica.
  2. La progresividad, para que paguen proporcionalmente más los que más tienen.

Con la rebaja del IVA de forma temporal, se corrompen ambos pilares. En realidad se beneficia a los más ricos (o menos pobres, según se mire), los clientes que no tienen problemas de financiación y quieren comprar una vivienda nueva.

Se establece un agravio comparativo con los compradores y vendedores de vivienda usada, colectivo menos pudiente, en general, que el que opera en el mercado de la obra nueva.

¿No sería más conveniente para el sistema que se beneficiara la compra de vivienda usada?

Una parte importante de la oferta son familias que no pueden pagar la hipoteca e intentan vender al precio más bajo posible para evitar caer en el impago. Estas situaciones son las que deberían merecer la atención del ejecutivo, beneficiando fiscalmente la transmisión.

Reduciendo el IVA de la vivienda nueva el Estado deja de ingresar la mitad de la recaudación en concepto de IVA, que pagarían los contribuyentes solventes. Por tanto, todos los contribuyentes estamos beneficiando a un colectivo que, en principio, no tiene ninguna necesidad de ser subvencionado.

Sin duda una medida difícil de entender, cuyos efectos en la redistribución de renta son desfavorables y que, a priori, no parece que vaya a tener los efectos esgrimidos para defender la rebaja temporal. Uno no puede dejar de preguntarse quién está detrás del movimiento del Gobierno, sin acabar de encontrar la respuesta.

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Consultorio iAhorro.com en Invertia sobre el IVA al 4% de la vivienda

Hoy y mañana he sido invitado a intentar resolver las consultas de los usuarios de Invertia, como analista de iAhorro.com.

De momento predominan las dudas sobre la aplicación del IVA al 4% para la compra de la obra nueva (modificación temporal que ya comentamos en YaEncontre) y algunas preguntas y comentarios sobre la evolución del precio de la vivienda.

Os invito a preguntar (y responder) en el Consultorio de Vivienda e Hipotecas.

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Crítica abierta a la concesión de hipotecas y dudas sobre el derecho a una vivienda digna: la semana Euribor Blog

Dos temas muy relacionados han sido tratados en Euribor Blog la semana que dejamos atrás. Por una parte hemos criticado a los bancos por su política disparatada de riesgos a la hora de conceder una hipoteca.

Los gestores de las entidades financieras que han arriesgado más dinero de sus depositantes de lo prudente en la concesión de hipotecas de lato riesgo, los políticos que han metido sus zarpas en los consejos de administración de las cajas, los reguladores bancarios que no han hecho bien su trabajo, ¿van a responder por ello?

Desde luego las familias que han perdido su hogar y han sido expulsados del sistema han respondido de sus errores, con todos sus bienes presentes y futuros. Ha llegado la hora de hablar claro y dejar de engañar a la opinión pública. Hay personas y dentidades que deben responder de sus errores, no sólo los ciudadanos.

El derecho a una vivienda digna consagrado en la Constitución no es tanto derecho como pueda parecer. Concretamente el artículo 47 reza:

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Lamentablemente este precepto no es de aplicación directa, y es un mero principio rector sin eficacia práctica hasta que se plasma en las diferentes leyes.

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iAhorro.com en la Red: la carencia del Santander y cómo encontrar la mejor hipoteca en Internet

Las últimas colaboraciones de un servidor con el comparador de hipotecas, depósitos, tarjetas y otros productos financieros Iahorro.com han tratado diversos temas, entre los que destacaría los siguientes:

El estudio sobre el coste de las hipotecas y rentabilidad de los depósitos, con resultados muy interesantes que constatan la apuesta de las entidades financieras por la banca online.

En Estrategias de Inversión, hemos tratado de explicar que un Swap o permuta financiera no es un seguro de tipos de interés y, por otro lado, hemos analizado el significado de la carencia de capital, opción que Banco Santander dice que ofrecerá a los hipotecados que queden en paro o vean caer sus ingresos.

En YaEncontre.com, del grupo La Vanguardia, hemos analizado la figura del avalista (imprescindible leer el artículo antes de plantearse avalar a nadie) y las herramientas que pone Internet a nuestra disposición para encontrar la mejor hipoteca, que en resumen son:

  1. Los buscadores. Sin duda Google es el inicio de cualquier búsqueda de información. No es un canal de información en sí mismo, vendría a ser al directorio clasificado más potente del mundo.
  2. Blogs y portales financieros cuya temática se centre en el mundo hipotecario. Utilicemos directorios de blogs como Wikio.es nos ayudarán a encontrar los mejores contenidos, y si nos suscribimos a los más interesantes recibiremos las últimas novedades.
  3. Comparadores de hipotecas, como sería iahorro.com; Este tipo de herramientas online han introducido mayor competencia entre las entidades financieras, que promueve mejores condiciones de sus productos. Es un escaparate cualificado e independiente que permite que los bancos proporcionen la información detallada de sus mejores hipotecas. Y el cliente puede obtener una selección de las que mejor se adaptan a su perfil introduciendo algunos datos sobre sus requerimientos de financiación.
  4. Foros y comunidades financieras. Con las anteriores herramientas hemos obtenido una información muy valiosa sobre el producto, de fuentes independientes. Ahora toca contrastar esta información con gente como nosotros que han contratado una hipoteca con un banco determinado. Uno de los foros que suelo visitar para estos menesteres es el foro de Euribor.
  5. Redes sociales específicas de finanzas (al estilo Unience o Impok) y generalistas (Facebook, Twitter, Google +). En las redes sociales se puede obtener fuentes de información hipotecaria útiles (en determinados grupos o páginas de Facebook, siguiendo algunas cuentas de Twitter, por ejemplo) y, además, contactar con personas que han contratado la hipoteca que nos interesa o se ha informado sobre ella.

Espero que la lectura de estos contenidos económicos sea de vuestro interés.

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Los bancos y las hipotecas: todo un negocio

Leyendo el artículo de mi compañero Pau A. Monserrat, ¨la responsabilidad individual importa para salir de la crisis¨ en Euribor Blog, recuerdo mis años de estudiantes en que en la Facultad de Ciencias Económicas me inculcaron una sóla idea: la de la Ley del mercado y, salvo escasas excepciones de intervención estatal, sólo lo privado funciona. En este sentido la banca es el mejor ejemplo de que las actividad financieras alcanzan su mayor esplendor si son guiadas por manos privadas y no públicas (sin embargo existen las cajas).

Por otro lado recuerdo, en una tertulia callejera y tratando de temas económicos, hipotecas para ser certero, y por el año 2005 en que vivíamos en plena fiebre de compra de vivienda y una persona de unos 60 años me dijo:

No soy economista como tú, ni tampoco entiendo cómo se puede prestar tanto dinero y a gente que se tiene la certeza que no pagará; lo que sí te puedo decir por experiencia propia es que tanto aquí como en todo el mundo hay unos cuantos que mueven los hilos de la economía y esta gente te hacen cometer el error de ilusionarte y comprar ¨tu propia casa¨, la cual pagas con sudor y sangre y que en un tiempo relativamente corto te la quitan y te siguen haciendo pagar toda la vida, pasas a ser un neo-esclavo del sistema.

Cuanta razón tenía este señor, que no tenía titulación ninguna y que la única educación era la experiencia y la calle…
Pasaron sólo 6 años de esta conversación , que para ser sincero pase por alto, porque lo creí leyendas urbanas. ¿Cómo una gran institución, que aunque la dirijan dos señores, es capaz de inducirte a cometer semejante error? Claro, estos señores, tienen mucho dinero para aguantar esta crisis, por cierto ¨nuestro dinero.
Un servidor, por ejemplo, se levanta todos los días con la preocupación de si este mes podrá pagar su hipoteca, como tanta gente en España.
Estos señores, sólo 6 años después, están quitando miles de hogares, adjudicándoselas por sólo el 50% y que en 5 años más volverán seguramente a vender a precio de oro.
Por mientras los ¨borregos¨, hemos dejado nuestra vida en esa ¨nuestra casa¨.
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La dación en pago de Bankinter y algunas inversiones seguras: iahorro.com en Invertia

Como parte del equipo del comparador de depósitos, hipotecas y otros productos financieros, iahorro.com, he tenido la posibilidad de participar en el portal financiero de primer nivel Invertia.

Por una parte hemos opinado sobre la nueva hipoteca que permite la dación en pago. Bankinter se adelanta a sus competidores anunciando una hipoteca en que el cliente salda la deuda entregando la vivienda habitual.

Además se ha puesto a disposición de los usuarios un apartado en el blog Yo, Invertio para comentar y preguntar sobre la dación en pago.

Financia hasta el 80% del valor de la vivienda (en lenguaje bancario significa el 80% del valor de compra-venta, no del de tasación) y con un plazo de hasta 40 años. Por tanto, a la espera de que la entidad confirme las características del producto, el cliente tiene que aportar aproximadament un 30% en ahorros (los gastos de la operación más el 20% del precio de compra-venta).

Por otra, este fin de semana iahorro.com, como experto en productos bancarios, ha opinado junto a otros profesionales de diferentes áreas del mundo de la inversión, sobre las posibles inversiones seguras en un escenario tan adverso como el que estamos vivienda.

En iahorro.com nos ha tocado opinar sobre el tipo de depósito más seguro:

Tradicionalmente los activos más seguros lo constituyen los depósitos. Pau A. Monserrat, de iahorro.com, opta por los depósitos a plazo fijo tradicionales, “producto de ahorro estrella” en seguridad y el que sería más aconsejable en la actual situación. El conocimiento previo de los intereses que recibe el ahorrador unido al hecho de que el Fondo de Garantía de Depósitos garantiza hasta 100.000 euros por persona y entidad en caso de quiebra son los principales argumentos para la confianza.

Pau A. Monserrat advierte de la importancia de las expectativas en tipos de interés para contratar un determinado plazo. Así, como es el caso actual, “si se espera un aumento de los tipos de interés, es muy probable que salgan nuevos depósitos e inversiones mejores, con lo que reducir el plazo sería lo ideal”.

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Concurso de acreedores de personas físicas: información de Carlos Guerrero

El concurso de acreedores para personas físicas es una posibilidad poco conocida y mal utilizada. Leer a Carlos Guerrero, abogado autor de “Cómo salvar mi negocio“, es un placer, ya que sus escritos sobre las ventajas e inconvenientes de la presentación del concurso por un particular son muy prácticos.

La información es tan práctica que no puedo dejar de repetirla, ya que será de mucha utilidad para muchos visitantes de este blog:

Ventajas del concurso de acreedores de un particular

  1. Se suspenden los pagos de las deudas nacidas con anterioridad a la declaración del concurso.
  2. Paralización de los intereses de las deudas con excepción de los que gocen de garantía hipotecaria.
  3. Se paran los embargos y ejecuciones de los acreedores con excepción de la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual.
  4. Posibilidad de rebajar la deuda mediante “quitas” y alargar el plazo mediante “esperas”.
  5. Posibilidad de superar con un acuerdo con los acreedores los limites del 50 % de quita y 5 años de espera con la propuesta anticipada de convenio.
  6. 90% de éxito del concurso de acreedores con la rebaja del 50% de la deuda en los casos en que la familia tenga mas de un 50% de deuda con financieras especializadas en préstamos al consumo y tarjetas de crédito.
  7. Levantamiento de embargos sobre la vivienda, vehículos y demás activos para poder vender o desinvertir.
  8. Asignación de derecho de alimentos o disposición de los ingresos de la unidad familiar para satisfacer todas sus necesidades y nunca por debajo de la inembargabilidad que establece la ley de enjuiciamiento civil.
  9. Posibilidad de ganar tiempo para vender activos y evitar una ejecución generalizada y el deterioro de éstos por los embargos.
  10. Si hay acuerdo con los acreedores transcurre un año sin pagar nada.

Desventajas

  1. Intervención del patrimonio por parte del administrador concursal (economista o abogado).
  2. Lentitud de los juzgados.
  3. Liquidación de los bienes del deudor si no se consigue un acuerdo con sus acreedores.
  4. Obligación de tramitar dos concursos independientes en el concurso de un matrimonio.
  5. Imposibilidad de paralizar una ejecución hipotecaria, excepto si en la vivienda habitual desarrollas una actividad económica.

Por tanto,salvo que me corrija el maestro Carlos Guerrero o un comentarista, tiene sentido un concurso de acreedores para personas físicas en el caso de que se pretenda reequilibrar la situación económica en base a reestructurar deudas de préstamos personales y tarjetas, entre otras. Pero para evitar la ejecución de la vivienda por impago del préstamo hipotecario, en principio, poco sentido tiene.

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Los Feirings de Alta Rentabilidad y la capacidad de las sucursales de colocar productos, en la semana FinancialRed

Los bancos extranjeros se sorprenden de la capacidad de la red de sucursales de colocar productos financieros a sus clientes. Personalmente, más que sentirnos orgullosos deberíamos avergonzarnos.

Sin asesoramiento, la venta en sucursal bancaria es un engaño al ciudadano medio.

Feirings de alta rentabilidad: un producto financiero excepcional. O no.

La reforma hipotecaria propuesta por el Gobierno no deja de ser una mascarada para intentar acallar a las masas indignadas. Pero es un precedente que los ciudadanos debemos utilizar para exigir reformas más atrevidas para atenuar la dramática situación de muchas familias que se quedan en la calle por no poder pagar la hipoteca:

Reforma hipotecaria.

Perdedores y ganadores en el fin de la guerra de pasivo:

Fin de la Guerra de Pasivo.

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LOPD y su desconocimiento empresarial, en la semana FinancialRed

Incumplir la normativa en protección de datos de carácter personal es una actuación que conlleva fuertes sanciones. Cumplir con la LOPD no es una opción, por mucho que haya empresarios que así lo crean.

Protección de Datos de Carácter Personal.

¿Llegarán al fin ayudas útiles para las familias que pierden sus hogares por no poder pagar la hipoteca?

Ayudas para las familias con problemas hipotecarios.

¿Acertará Soros y algún país abandonará la zona euro?

¿Conviene invertir en la OPS de Bankia?

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De sucursales bancarias, su jerga y los concursos culpables, en la semana Euribor Blog

Al igual que el virus de la Ira se apoderaba de los habitantes de Londres y después del mundo, las sucursales bancarias se han extendido parasitariamente por toda la geografía nacional. Un error estratégico en toda regla, diría yo. Algunos dirán que a toro pasado es sencillo sacar esta conclusión, pero yo ya lo decía de jovencito en el Banco Zaragozano.

Sucursales bancarias: un virus contra su creador.

Si el lenguaje bancario ya de por sí es sumamente técnico para el cliente normal, ¿Cómo no será cuando dicen lo contrario de lo que quieren significar?

Traduciendo al bancario: ¿me concede o no la hipoteca?

Ser administrador de una sociedad y llevar doble contabilidad o no presentar el concurso de acreedores en tiempo y modo puede suponer responder de las deudas de la empresa con todo el patrimonio personal. Gestionar una empresa ya no es sólo saber del negocio en sí, hay que formarse, y mucho, en temas legales.

Concurso culpable: los administradores pueden pagar caro sus errores.

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