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La responsabilidad hipotecaria: no repetir los errores del pasado

Artículo original publicado en El País bajo el título ¿Tu hipoteca es “responsable”? 
Este artículo no versa sobre la responsabilidad hipotecaria de las escrituras de préstamo o crédito, ese concepto que los notarios leen y los hipotecados no suelen entender.
Un ejemplo de lo que pasa en notaría cuando se explica este párrafo es:
– La responsabilidad hipotecaria es de 196.300 euros: 130.000 euros para la devolución del préstamo principal, 18.200 euros para costas y gastos, 4.875 para intereses ordinarios, 41.925 para intereses moratorios y 1.300 euros para prestaciones accesorias.
– Señor notario, si yo he pedido una hipoteca de 130.000 euros, no de tanto dinero.
Cada notario explica como buenamente sabe al cliente que la responsabilidad hipotecaria es una deuda que asume la finca hipotecada, en caso de impago. Fíjese el lector el impacto de los intereses de demora (limitados actualmente al triple del interés legal del dinero), más de 41.000 euros en el ejemplo real.
La responsabilidad hipotecaria a la que nos queremos referir es a la que implica conceder y pedir hipotecas con la diligencia y prudencia que un negocio de tal magnitud implica para una familia, de forma individual, y para la economía de forma agregada.

Responsabilidad del banco que concede la hipoteca

Una entidad de crédito que concede un préstamo o crédito hipotecario de forma responsable analiza el cliente que pide el dinero, el importe que le concede y las garantías que aporta, otorgando financiación a familias que podrán, estadísticamente, devolver el dinero. Siendo lo más importante no comprometer la salud financiera del deudor, el banco ha de pedir las garantías de recobro razonablemente necesarias para no comprometer su propia integridad financiera (y la del bolsillo del contribuyente cuando acaban necesitando rescates).
En primer lugar y por evidente que parezca, una hipoteca concedida de forma responsable es aquella que el cliente contrata con toda la información necesaria y con conocimiento de las limitaciones y riesgos que asume. La Ley 1/2013 obliga a que los clientes, cuando vayan a firmar la hipoteca, además de firmar la escritura ante notario, plasmen una expresión manuscrita en la que reconocen conocer la existencia de cláusulas suelo, coberturas del tipo de interés (permutas financieras u opciones de tipo de interés) o que se está firmando una hipoteca en divisas. El texto completo y mucha más información sobre hipotecas se encuentra en la guía del Banco de España.
Con este tipo de estipulaciones legislativas parece claro que el legislador no acaba de confiar en la labor informativa ni de los bancos ni de los notarios, al menos en determinados casos.
Por otro lado, se ha reforzado la información que el cliente recibe antes de firmar una hipoteca, que ha de “ser clara, oportuna y suficiente, objetiva y no engañosa”, con los siguientes documentos:
  • Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que da una información orientativa de las condiciones de las hipotecas que comercializan los bancos. Si buscamos información de las mejores hipotecas por Internet, un banco responsable debería ofrecernos esa información online de forma visible.
  • Ficha de Información Personalizada (FIPER), que se entregará al cliente que ya ha solicitado la hipoteca, para que pueda comparar con otros bancos la oferta que ha recibido.
  • Oferta vinculante, documento que puede integrarse en la FIPER y se entrega al cliente cuando se ha tasado y aprobado la hipoteca.
Evaluar la capacidad de pago del cliente:
El banco responsable estudia la capacidad de ahorro del cliente, su fuente de ingresos, capacidad de generarlos en el futuro, estabilidad laboral y demás factores cuantitativos y cualitativos para valorar su capacidad de pagar las cuotas mensuales de la hipoteca. Además de la documentación que se solicite al cliente (contrato de trabajo, declaraciones de renta, nóminas…), el banco podrá acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), así como a los ficheros de solvencia patrimonial y crédito correspondientes.
Destacar la obligación legal de valorar los ingresos que los solicitantes tendrán al jubilarse, si el plazo de la hipoteca concedida supone tener deudas tras la jubilación. Tengamos en cuenta que es una práctica usual conceder hipotecas que vencen hasta los 70 años del hipotecado. Limitar a 30 años el plazo máximo de la hipoteca, según recoge el artículo 5 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, sería una forma de evitar hipotecas a los jubilados.
Por prudencia, la capacidad de endeudamiento (ratio que representa la cuota hipotecaria respecto a los ingresos netos de los hipotecados) no debería superar el 30%. Es frecuente que se llegue a un 40%. Lo esencial, si el tipo de interés es variable, es que se calcule la cuota con un Euribor alto, cercano al 5% idealmente.
La capacidad de ahorro de la familia es vital para conceder una hipoteca; por ello se pretende limitar al 80% de tasación la financiación máxima que conceden los bancos. Para Fernando Zunzunegui, reputado jurista y experto independiente de iAhorro.com, los bancos que conceden hipotecas sin cumplir con los límites de la Ley 2/1981 “deberían requerir garantías adicionales avisando al cliente del riesgo en el que incurre (al contratar una hipoteca forzando el sistema de protección del hipotecado en particular cuando está en juego la vivienda habitual).”
Que los solicitantes tengan otras propiedades o activos (por ejemplo fondos de inversión o planes de pensiones) es un punto favorable a la hora de conceder una hipoteca responsable.
Aportar avalistas da al banco más garantías de que se le pagará el préstamo. Sin embargo, la frontera entre la responsabilidad y la irresponsabilidad es muy fina en este aspecto: un banco jamás debería aprobar una hipoteca, si se aportan avalistas, que denegaría en caso contrario. La idea es sencilla: si el banco no se fía de que los hipotecados vayan a pagar y exige avalistas para dar el dinero, lo que debería hacer la entidad financiera prudente (y el cliente responsable) es denegar la hipoteca. Pensemos que si no se limita la responsabilidad del avalista, responde también con todo su patrimonio, presente y futuro, de una deuda que no es suya.
Un tema que sigue sin regularse en España y que aportaría mucha información a los bancos e incentivaría los buenos pagadores son los registros de crédito positivos, es decir, fuentes de información que “certifiquen” que los clientes que piden una hipoteca han cumplido con los pagos de deudas anteriores.
Finalmente, una reflexión: no dejemos la responsabilidad solo en manos de un banco, que “vende”créditos. Seamos clientes responsables, formados, informados y prudentes. Por la cuenta que nos trae.
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Hipotecas 2015: usemos la cabeza

En El País he publicado, como director editorial de iAhorro.com, un artículo titulado ‘Cómo contratar una hipoteca sin caer en los errores del pasado‘.
Volver a endeudarse sin estar formados sobre las implicaciones de solicitar un préstamo hipotecario, sin analizar y comparar la oferta de hipotecas del mercado y, si no tenemos tiempo ni formación, sin acudir a verdaderos expertos hipotecarios, es la garantía para volver a vivir un drama familiar en un futuro.
Prudencia, prudencia, prudencia, formación e información son las claves para no arrepentirnos por la compra de una vivienda. En el artículo enlazado, entre otras cosas se explica que:
La clave para que las familias no cometan los errores del pasado es que se pregunten y sepan responder —razonablemente— si pueden pagar cómodamente la cuota hipotecaria. Dejar la respuesta en manos de los bancos supone un riesgo que nadie debería cometer, ya que por falta de tiempo, información o incentivos, los analistas han demostrado no ser lo certeros que sería deseable.
Para saber si somos capaces de devolver la hipoteca, debemos calcular la cuota del préstamo no con el tipo actual, sino con un 5-5,5% y ver si esta mensualidad no supera el 30% o 40% de nuestros ingresos netos. La calculadora del Banco de España (y la calculadora hipotecaria de Futur Finances) es muy útil para estos cálculos.
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La responsabilidad de pedir dinero a préstamo

Muchos son los errores cometidos por la banca antes y durante la crisis económica que hemos vivido (si es que podemos tratarla en términos pasado, que lo sigo dudando). Varios de estos errores y malas prácticas bancarias las he señalado y explicado en mi libro ‘La banca culpable‘.
Que la banca sea culpable de muchas cosas, no significa que lo sea de todas ni, tampoco, que el cliente no haya cometido errores que se deban subsanar. El que piense que las Leyes le deben proteger de uno mismo, que en ocasiones efectivamente así es, se arriesga a ser dirigido por los que las conocen y determinan.
La responsabilidad individual a la hora de pedir un préstamo o crédito personal o hipotecario no puede seguir limitándose a la falsa idea de que “si el banco me concede el dinero, será que puedo devolverlo”.
Ser prestatarios responsables significa:
Formarse en los productos de crédito que uno pretende solicitar. Para ello, hay guías gratuitas en iAhorro.com y otras, como la interesante guía de las hipotecas del Banco de España.
Informarse de las diferentes opciones de financiación y comparar y analizar sus características, para contratar el préstamo que mejor se adapte a nuestras necesidades, con las mejores condiciones posibles.
Aprender a negociar con las entidades financieras, ya que nada de lo que nos presenta el banco por escrito es una Ley que cumplir sin más.
Y firmar sabiendo lo que se firma, punto fundamental que significa leer los contratos con tiempo y calma, días antes de su firma.
Os dejo unos vídeos editados por iAhorro.com sobre estos temas:
 

 

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Hipotecas a tipo fijo: poca competencia en 2015

Pese a que 2015 sí es el año de la competencia en préstamos hipotecarios a tipo variable, con ofertas que seguramente competirán por el Euríbor + 1 en poco tiempo, no ocurre los mismo con las hipotecas a tipo fijo.

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El desastre de las Cajas politizadas

Pau A. Monserrat en Espejo Publico
Cada día que pasa se hace más evidente que lo comentado en mi libro ‘La banca culpable‘ no es exagerado, sino que se queda corto.
Un  rescate financiero de más de 70.000 millones de euros que se inyectó a entidades no tan solo mal gestionadas, sino presuntamente gestionadas contra el interés público a conciencia.
Agradezco a Antena 3 el interés mostrado por mis opiniones como CEO de Futur Finances y directo editorial de iAhorro.com.
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Hipotecas más baratas en 2014

A medida que se acerca 2015, los préstamos hipotecarios empiezan a tener precios atractivos, si bien hay que analizar la letra pequeña y las vinculaciones. En mi opinión, que recoge la revista Actualidad Económica, antes de terminar el año algún banco ofrecerá una hipoteca con un diferencial sobre el Euríbor de 1,5%.
¿Acertaré?

 

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Requisitos adicionales de las hipotecas: cuando lo barato sale caro

El Confidencial ha realizado un interesante análisis de los productos adicionales que los bancos exigen al cliente para que se les conceda un préstamo hipotecario en condiciones más o menos competitivas. En este artículo he opinado como director editorial de iAhorro. com
Entre otras declaraciones digo:
Lo primero que hay que tener presente (de los seguros de protección de pagos) es que no es obligatorio. “Es el gran olvidado, pero lo ofrecen muchas entidades por si el titular se queda en paro”, señala Pau A. Monserrat. “Es caro y muchas veces se lo colocan a gente que no tiene cobertura. Por ejemplo, no cubre a temporales ni a autónomos. Y además, se lo están vendiendo a funcionarios, que, obviamente no lo necesitan”, subraya.
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Buena noticia para los hipotecados

Que el Banco Central Europeo haya rebajado al 0,05% los tipos de interés es una buena noticia para las familias con préstamos hipotecarios a tipo variable, una abrumadora mayoría de las hipotecas firmadas en España.
Para luchar contra el riesgo de deflación que atenaza a la zona euro, síntoma de la desaceleración del crecimiento en Europa, el BCE ha decidido usar una de sus armas de política monetaria más importantes: reducir los tipos de interés a casi 0.
Hay dudas, sin embargo, de que solo usando la política monetaria se resuelvan los problemas de crecimiento, sin tener una política fiscal única en Europa en la que apoyar la consecución de este objetivo.
Los ahorradores se ven perjudicados, al producir unas rentabilidades de los depósitos muy por debajo del 1% (si bien los intereses reales no son tan bajos ya que la inflación en la zona euro se sitúa en el 0,3%). Los endeudados a tipo variable, en cambio, se verán beneficiados.
Nos espera una larga temporada de Euribor por debajo del 0,5%, lo cual garantiza que las cuotas mensuales de los que se han hipotecado no suban.
Os dejo la tertulia económica de cada viernes (parte en castellano y parte en catalán), en esta ocasión con la participación del experto en mercados financieros y buen amigo Luis García Langa, en la que se discute, desde diferentes posiciones, las causas y efectos de la bajada de tipos del banco central:
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Calcular qué hipoteca me concederán

Es muy importante que aprendamos una cosa, por muy paradójica que sea: el banco no es quién nos tiene que decir la mejor hipoteca a la que podemos acceder.
En otras palabras, que el banco nos haya aprobado el préstamo hipotecario para comprar una casa no significa que lo haya hecho con criterios de prudencia adecuados. Más claro aún: que el banco nos de una hipoteca no es garantía de que la podamos pagar.

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El desmantelamiento de las prerrogativas de la Banca

En fecha 17 de julio de 2014 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (sala Primera) ha dictado Sentencia en el asunto C-169/14, Sánchez Morcillo/Abril García vs BBVA, a raíz de unas Cuestiones Prejudiciales planteadas, en base al artículo 267 TFUE, por la Audiencia Provincial de Castellón mediante Auto de fecha 2 de abril de 2014 afirmando que la Ley 1/2013 vulnera, en el derecho a la tutela judicial efectiva, el artículo 47 Carta de Derechos fundamentales de la Unión Europea y la Directiva 93/13 en materia de Consumidores ya que el no suspender el procedimiento hipotecario se puede considerar contrario al derecho comunitario.

De nuevo el Tribunal Europeo se pronuncia en una cuestión prejudicial presentada por nuestros jueces, como ya sucedió en la planteada por el Ilustre Juez de lo Mercantil nº 3 de Barcelona, Don José María Fernández Seijó. Después de aquella Sentencia se introdujo la Ley 1/2013, la cual modificó entre otras disposiciones, los artículos de la LEC relativos al procedimiento de ejecución de los bienes hipotecados o pignorados, introduciendo en el art. 695.4 la posibilidad de que el ejecutado opusiese a los procedimientos de ejecución el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución.

Ley 1/2013 desoyendo a millón y medio de ciudadanos

La legislación anterior que regulaba las ejecuciones hipotecarias fue declarada ilegal por la Sentencia AZIZ dictada también por el TJUE. La Ley 1/2013 fue dictada en contra de la ILP de la PAH que reunió un millón y medio de firmas manteniendo las deudas perpetuas, los desahucios y un procedimiento sin garantías. Esta ley no solo no ha solucionada el problema sino que además ahora ha generado un nuevo caos procesal.
Sin embargo, en esta ocasión entra a estudiar las disposiciones contenidas en el artículo 695.1 y 4 de la LEC que rigen en el sistema procesal español no prevé que el consumidor pueda interponer un recurso de apelación contra la decisión de desestimar su oposición a la ejecución, no sólo cuando dicha oposición se fundamente en el carácter abusivo, con arreglo al artículo 6 de la Directiva 93/13, de una cláusula contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, sino tampoco cuando se fundamente en la infracción de una norma nacional de orden público, extremo que, no obstante, incumbe al órgano jurisdiccional remitente.

La obligación de los Estados miembros de garantizar la efectividad de los derechos que la Directiva 93/13 confiere a los justiciables frente a la aplicación de cláusulas abusivas implica una exigencia de tutela judicial, consagrada asimismo en el artículo 47 de la Carta, que el juez nacional debe observar.

El cliente está en una situación de inferioridad respecto al banco

La Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, tanto en lo relativo a la capacidad de negociación como al nivel de información. Habida cuenta de esta situación de inferioridad, el artículo 6, apartado 1, de la citada Directiva prevé que las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor. Se trata de una disposición imperativa que pretende reemplazar el equilibrio formal que el contrato establece entre los derechos y obligaciones de las partes por un equilibrio real que pueda restablecer la igualdad entre éstas.

Resumen de la sentencia

Las conclusiones que se detallan de la sentencia son:
  1. Procedimiento incoado por profesional sobre la base de documento notarial con fuerza ejecutiva, sin que el contenido de dicho documento haya sido objeto de un examen judicial destinado a determinar el carácter eventualmente abusivo de alguna de sus cláusulas.
  2. El sistema español se caracteriza por el hecho de que, tan pronto como se incoa el procedimiento de ejecución, cualesquiera otras acciones que el consumidor pudiera ejercitar se ventilaran en otro juicio y serán objeto de resolución independiente.
  3. En caso de que se desestime la oposición formulada por el consumidor contra la ejecución hipotecaria de un bien inmueble de su propiedad, el sistema procesal español expone al consumidor y a su familia al riesgo de perder su vivienda como consecuencia de la ejecución de éstas, siendo así que el juez  a lo sumo habrá llevado a cabo un examen somero de la validez que tendrá efectos, con suerte, indemnizatorios. Pero este sistema no es adecuado ni eficaz, en el sentido del art. 7.1 de la Directiva 13/93.
  4. En cuanto al art. 695.4 de la LEC permite que el profesional en su condición de acreedor ejecutante el derecho a interponer recurso de apelación contra la resolución que acuerde el sobreseimiento de la ejecución pero no permite que el consumidor interponga recurso contra la decisión de desestimar la oposición a la ejecución. Por lo tanto, el consumidor se coloca en una situación de inferioridad en relación con el profesional. Esto se declara por el TJUE contrario al principio de igualdad de armas o igualdad procesal, es decir, debe ofrecerse a cada una de las partes una oportunidad razonable de formular sus pretensiones en condiciones que no la coloquen en una situación de manifiesta desventaja en relación con la parte contrario.
  5. Se declara abiertamente que el sistema procesal español resulta contrario a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia ya que no debe afectar a la protección jurídica de la que los consumidores deben disfrutar en virtud de las disposiciones de la Directiva 93/13.
  6. Declara finalmente que el sistema español se opone a un sistema de procedimientos de ejecución ya que el procedimiento de ejecución hipotecaria no podrá ser suspendido por el juez que conozca del procedimiento declarativo, sino que a lo sumo podrá fijar una indemnización que compense el perjuicio sufrido, ya que en su condición de deudor ejecutado no puede recurrir en apelación contra la resolución mediante la que se desestime su oposición a la ejecución, mientras que el profesional si puede interponer recurso de apelación contra la resolución que acuerde el sobreseimiento de la ejecución o declare la inaplicación de la cláusula abusiva.

Buenas noticias para las personas que no pueden pagar su préstamo hipotecario, una vez más desde Europa.

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