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Ya tenemos Registro Estatal de Intermediarios Financieros previsto en la Ley 2/2009

El Consejo de Ministros del viernes 28 de enero de 2011 ha aprobado el Real Decreto 106/2011 que da desarrollo reglamentario a la Ley 2/2009, creando el Registro Estatal de intermediarios financieros y de empresas que conceden préstamos hipotecarios a los consumidores.

En este registro público tendrán que darse de alta tanto intermediarios financieros (mal llamados empresas de reunificación de deudas) como los prestamistas privados de préstamos hipotecarios.

Este registro persigue:

  1. Dar transparencia y protección al consumidor y permitir la leal competencia entre empresas. Ninguna empresa que se dedique a la intermediación o al capital privada será legal si no figura en este listado público.
  2. Contempla la obligatoriedad de tener contratado un seguro de responsabilidad civil o aval de 300.000 euros (por cada establecimiento abierto al público).

Para adaptarse a la norma hay 3 meses. La información estará en la página web del Instituto Nacional de Consumo.

Otras funciones del Registro

Además de servir al consumidor para conocer si la empresa que contrata cumple con la ley o no, este registro público se encargará de:

  • Evaluar y controlar el contenido de los folletos informativos (obligatorios para informar a los consumidores) y demás documentación que se le remita para la correspondiente inscripción.
  • Dar publicidad a la información sobre precios, tarifas y gastos repercutibles que obligatoriamente tienen que proporcionar las empresas.
  • Expedir certificaciones acreditativas de las empresas inscritas y del número que corresponda a la empresa en el Registro Estatal.
  • Elaboración periódica (mínimo cada año) de una lista actualizada de las empresas inscritas.

Debemos valorar positivamente este Registro Público, que ayudará a profesionalizar el servicio de intermediación financiera. Aclaro a los consumidores que ninguna empresa cumplirá con la Ley si no está debidamente dada de alta en este registro accesible por web (en tres meses). Esperemos que ello ayude a los consumidores a elegir a empresas profesionalizadas y no a chiringuitos financieros.

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Qué es y qué no es la reunificación de deudas, en @actibva

En Actibva hemos tratado la reunificación de deudas, cuándo es conveniente platearse esta opción financiera, con quién nos conviene reunificar (con un banco o con un intermediario financiero) y el proceso de una reunificación o agrupación de deudas.

Proceso de una reunificación de deudas

El proceso es muy similar a la tramitación de una hipoteca normal, con algunas peculiaridades:

  1. Se negocian las condiciones de la hipoteca con el banco. Entre la documentación que hay que entregar nos solicitarán los últimos recibos de todas las deudas.
  2. Se tasa la vivienda que hipotecaremos.
  3. Acudimos a la entidad financiera a firmar los contratos y seguros correspondientes y para que nos entreguen la oferta vinculante.
  4. Nos pedirán los certificados de deuda pendiente de la hipoteca antigua, de los préstamos, la deuda pendiente de las tarjetas y cualquier otro justificante que necesite el banco para cancelar el endeudamiento previo.
  5. Una vez lo tenemos todo muy claro y entendemos todo lo que vamos a firmar, podemos acudir al notario, en el que firmaremos un préstamo hipotecario con la entidad de crédito.

Ni los bancos ni los intermediarios financieros que se dedican a intermediar en operaciones de reunificación de deudas son ángeles o demonios; hay grandes posibilidades y estafadores rastreros, como en todo mercado que mueve dinero. Lo importante es conocer el producto y saber para qué y para que no sirve una reunificación de deudas.

¿Cuándo conviene una reunificación de deuda?

Este producto financiero trata de retornar nuestro equilibrio financiero a sus cauces normales. Por circunstancias excepcionales nos hemos tenido que endeudar más de la cuenta solicitando préstamos y tirando de tarjeta para poder llegar a fin de mes y pagar la hipoteca; casos como haberse quedado en paro, una enfermedad de un familiar que nos ha supuesto gastos extraordinarios y casos similares.

Cuando volvemos a encontrar un empleo o, en el caso de gastos extraordinarios, antes que el endeudamiento sea tan insostenible que empecemos a impagar préstamos, hay que enfrentar el problema. Solicitar una hipoteca que reunifique la hipoteca anterior más todas las deudas puede ser una buena solución. Siempre y cuando entendamos que hay que utilizar la reunificación para desapalancarnos ordenadamente, no para volver a endeudarnos y crear un nuevo alud de endeudamiento.

¿Con quién reunificar?

Lo ideal sería tramitar la operación directamente con una entidad de crédito. La segunda opción es contratar los servicios de un intermediario independiente, siempre que conozcamos su profesionalidad y solvencia. Yo no tramitaría nada si el que me trata no me aporta confianza y no puedo acreditar su formación (como mínimo debería ser un abogado o economista, o simialr).

Dependerá del tiempo que disponemos, de nuestros conocimientos financieros y capacidad de negociación con una entidad financiera el ir directamente o acudir a un intermediario. Lo que nunca recomendaría es firmar una hipoteca con un prestamista privado, salvo casos excepcionales que requieren del asesoramiento del abogado o profesional de confianza de la familia.

¿Cómo es una reunificación?

El proceso es muy similar a la tramitación de una hipoteca normal, con algunas peculiaridades:

 

  • Se negocian las condiciones de la hipoteca con el banco. Entre la documentación que hay que entregar nos solicitarán los últimos recibos de todas las deudas.
  • Se tasa la vivienda que hipotecaremos.
  • Acudimos a la entidad financiera a firmar los contratos y seguros correspondientes y para que nos entreguen la oferta vinculante.
  • Nos pedirán los certificados de deuda pendiente de la hipoteca antigua, de los préstamos, la deuda pendiente de las tarjetas y cualquier otro justificante que necesite el banco para cancelar el endeudamiento previo.
  • Una vez lo tenemos todo muy claro y entendemos todo lo que vamos a firmar, podemos acudir al notario, en el que firmaremos un préstamo hipotecario con la entidad de crédito.

La reunificación de deuda es un instrumento financiero para equilibrar nuestra situación de sobrendeudamiento puntual. No tiene sentido reunificar deudas para volver a endeudarnos al poco tiempo; no es una fórmula mágica que resuelve todos nuestros problemas, es un mecanismo para eliminar nuestras deudas de forma ordenada.

Si os interesa profundizar en el tema os invito a visitar la entrada original: La reunificación de deudas: qué es y qué no es

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La reunificación de deuda con base hipotecaria: lo que tienes que saber sobre ella

La reunificación, agrupación o refinanciación de deudas son diferentes formas de denominar un producto financiero ofrecido por un sector de las entidades financieras que sirve para equilibrar nuestra situación financiera. Básicamente consiste en ampliar nuestro préstamo hipotecario actual o constituir una nueva hipoteca, con cuyo importe podamos cancelar nuestros préstamos personales, saldo disponible en tarjetas de crédito y otro tipo de deudas.

En Bankimia hemos analizado las principales cuestiones que hay que conocer sobre la reunificación de deuda para evitar problemas posteriores. Nunca hay que firmar nada, aunque sea ante notario, sin entender perfectamente lo que es y las consecuencias que comporta. Los expertos independientes de Bankimia son una buena manera de empezar a informarse si hay dudas sobre este o cualquier otro tema bancario.

¿Qué es y qué no es una reunificación de deudas?

Empezaremos por lo que no es: una forma de pagar el 50% menos cada mes.
Puede sorprender a muchos que diga que no es lo que todas las empresas que se han dedicado a la intermediación financiera publicitaban:

Reunifique todas sus deudas en una sola y pague hasta el 50% menos cada mes

Este eslogan es publicidad engañosa, y así lo ha considerado el legislador, si no va acompañado de una información adicional que clarifique que la reducción del pago mensual se consigue agrupando todas las deudas en una nueva hipoteca, lo que implica una deuda pendiente superior y puede que una ampliación del plazo.

La refinanciación de deudas consiste en tramitar un préstamo hipotecario (normalmente sobre una vivienda propiedad del deudor, pero podría hipotecarse la vivienda de un familiar) que cubra la deuda pendiente de la hipoteca anterior, los importes a cancelar del resto de deudas y los gastos de la reunificación.
Reunificar nuestras deudas tiene sentido si con la operación vamos a equilibrar nuestras finanzas para ir desapalancándonos de forma ordenada. Por las razones que sean nos hemos sobreendeudado y reunificamos para pagar ordenadamente las deudas.

Pero la reunificación debe ir acompañada de una racionalización de nuestras pautas de consumo. En pocas palabras, adaptar nuestro nivel de vida a nuestros ingresos. De otra forma, de nada servirá una reunificación de deuda, ya que en breve volveremos a tener otras deudas y generaremos una bola de nieve que crece y crece hasta que nada ni nadie pueda parar nuestra caída.

Gastos de una reunificación hipotecaria

Un consejo que le evitará muchos problemas posteriores: tramite usted directamente la reunificación con una entidad financiera o lo haga con un intermediario financiero independiente, siempre exija la oferta vinculante y el desglose de gastos (lo que incluye la provisión de fondos) unos días antes de la firma ante notario. Nunca firme nada sin tener estos documentos en su poder.
Los principales gastos a tener en cuenta en una refinanciación de deuda son:

  1. La tasación de la vivienda que vamos a hipotecar.
  2. Los gastos de cancelación del préstamo hipotecario anterior (se paga la comisión de cancelación más los gastos de gestoría y notario) y las comisiones de cancelación de los préstamos personales y resto de deudas.
  3. Los gastos de constitución de la nueva hipoteca que reunifica todas las deudas; son los mismos gastos que en una hipoteca normal, lo que hay que tener en cuenta que la comisión de apertura muchas veces supera el 1%.
  4. Honorarios del intermediario financiero: si no se contrata directamente y se tramita mediante un profesional, al que se le debe exigir que cumpla escrupulosamente con la Ley 2/2009. No hay un límite legal, pero por encima del 5% considero que son inaceptables. Se puede y debe negociar este gasto con el intermediario antes de entregarle la documentación, y nos los deben entregar por escrito.

¿Con el banco o con un intermediario?

Algunas empresas de asesoramiento del cliente bancario como Ausbanc condenan al intermediario (mal llamado empresa de reunificación), pero la verdad es que hasta la propia ley reconoce su utilidad:

“…pueden ser útiles a los consumidores que decidan contratar estos servicios al posibilitar una búsqueda más eficiente de los créditos y préstamos disponibles en el mercado, al tiempo que estas entidades permiten que los consumidores ganen poder de negociación frente a los prestamistas, pudiendo así acceder a mejores condiciones en los préstamos que contratan “.

A mi modo de ver un cliente puede acudir directamente al banco sin problemas cuando tiene tiempo, conocimiento financiero y capacidad de negociar con las entidades financieras este tipo de operaciones. En otro caso, debe valorar la utilidad de dejar todos los trámites a un experto independiente, siempre teniendo en cuenta que cumpla escrupulosamente con la legislación comentada y negociar los honorarios siempre que sea factible.

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Información para solicitar una hipoteca si eres autónomo

En Actibva hemos dado algunas pistas para que el colectivo autónomo, tan denostado por la banca, encare con posibilidades de éxito la solicitud de un préstamo hipotecario.

Lo primero que debe saber un autónomo es la documentación que debe preparar para la entidad financiera, entre la cual está:

  • Última declaración del IRPF presentada, en la que se refleja nuestros ingresos; si tributamos en estimación directa, nuestra contabilidad estará reflejada en el documento. Si vamos por módulos (PDF) lo que refleja el IRPF poco ayuda a saber nuestros ingresos reales con exactitud.
  • Modelos trimestrales de IVA e IRPF, y resumen anual. Esta información da una idea de la evolución de nuestros ingresos y gastos en lo que llevamos de año en curso.
  • Últimos meses de movimientos de nuestra cuenta corriente, tanto la personal como la de la actividad. Esta información permite evaluar nuestra capacidad de ahorro mensual, si gastamos mucho con la tarjeta, nuestras domiciliaciones y un largo etcétera. Si hay descubiertos varios, casi con toda seguridad hemos llegado a un camino sin salida.
  • Vida laboral actualizada, en la que consta nuestra actividad a lo largo de los años y la antigüedad en nuestra actividad. Los recibos de autónomo pagados también nos los suelen pedir.
  • Últimos recibos de todos nuestros préstamos personales, de empresa, leasings, pólizas de crédito y cualquier otro endeudamiento que tengamos.
  • Particularmente recomiendo tener preparado un dossier a modo de informe de nuestro negocio. El activo y pasivo, nuestra historia, clientes y proveedores principales, proyectos de futuro y cualquier información cuantitativa y cualitativa que permita al personal del banco conocernos con más detalle y ampliar la fría información que proporcionan los documentos económicos.

El autónomo frente a la hipoteca en Actibva

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La entrega de la casa no cancela la deuda y 10 preguntas más visitadas en 2010 en @bankimia

No creo que la propuesta que formuló CIU al Congreso de los Diputados se la creyesen ni ellos, con todos mis respetos a la formación. En el sistema jurídico español el préstamo hipotecario es una deuda personal de su titular y la vivienda una garantía real para el banco.
Si me preguntan si es justo que una familia pierda su casa por no poder pagar la hipoteca, les diré que no. El sistema financiero español, a mi humilde entender, adolece de mecanismos de regulación para evitar situaciones dramáticas que tienen solución.
Pero la solución no es cargarse la seguridad jurídica de una institución como es el préstamo hipotecario. En este caso podríamos decir que “el infierno está empedrado de buenas intenciones“; en términos más económicos, cambiar radicalmente la regulación civil y mercantil del préstamo con garantía hipotecaria provocaría graves efectos perversos, concepto que hace referencia a que una medida aparentemente positiva acaba creando unos efectos indeseados e inesperados. Algunos de los efectos perversos de cambiar la legislación española al sistema de EE.UU. serían:

  • Colapso del sistema financiero español, al dispararse la morosidad (mucha gente devolvería su vivienda sin pensárselo), incorporar en sus balances activos depreciados y cerrarse definitivamente el mercado internacional a la banca española (hay miles de millones de títulos emitidos con garantía de hipotecas). El derrumbe de la banca puede atraer a algunos, pero no olvidemos que nuestros ahorros y pensiones forman parte de esta institución.
  • Aumento del interés pagado por colocar bonos (y necesitamos financiación si queremos evitar nuestra quiebra como país). Y los intereses los pagamos nosotros y nuestros hijos.
  • Cambio integral del mercado hipotecario, que aumentaría los precios de las hipotecas a niveles inasumibles, haría caer el precio de la vivienda aún más con el consecuente efecto sobre la economía en su conjunto.

La lista no acaba aquí, pero se puede intuir unos efectos bastante catastróficos en una medida aparentemente positiva. Un marco jurídico estable que no dependa de la coyuntura económica o política es vital para que los delicados mecanismos económicos funcionen adecuadamente. Los cambios bruscos tienden a quemar el motor.

Leer más: Con la entrega de la vivienda no se cancela la deuda

Aprovechando que el fin de año cada vez está más cerca, en Bankimia comentamos el ranking de las 10 preguntas y respuestas más visitadas en el 2010, cuya respuesta dan sus expertos independientes:

  1. ¿Se puede reclamar al banco que encarga la tasación y después deniega la hipoteca?
  2. ¿Cuál es la mejor opción para solicitar una hipoteca para reformas?
  3. ¿Por qué siendo funcionaria no me aprueban la hipoteca?
  4. ¿Existe alguna hipoteca para comprar un terreno y construir una nueva vivienda si aún no he vendido mi piso?
  5. ¿Cuáles son los gastos de una subrogación de una hipoteca del promotor?
  6. ¿Puedo comparar hipotecas en base a la cuota inicial?
  7. ¿Hay bancos que conceden el 80% del valor de tasación?
  8. ¿Se puede obtener una hipoteca para comprar un terreno con una casa de aperos?
  9. ¿Me conviene cambiar una hipoteca variable a otra fija?
  10. ¿Se pueden contratar los seguros con una entidad distinta al banco al que le solicitamos la hipoteca?

Las 10 preguntas sobre hipotecas más visitadas en el 2010

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De crisis, separaciones y fiscalidad en @bankimia

Si algo tiene en común la crisis económica, la separación de una pareja con una hipoteca común o la nueva fiscalidad de la vivienda a partir del año 2011 es que son situaciones malas a nivel económico y, en muchas ocasiones, a nivel emocional.

En Bankimia hemos tratado estos temas, deseando que la información sea de utilidad para el lector:

En el blog de Carrefour me han hecho una entrevista como responsable de contenidos en Bankimia, de la que me quedo la siguiente respuesta:

Lo que si deseo a todos los lectores de Carrefour (y a los de Futur Finances y a los de Bankimia y a todos los demás), con toda sinceridad, es que tengan trabajo en abundancia y correctamente pagado y una salud de hierro. Si algo es dramático en esta crisis, es el sufrimiento que está cargando en las clases más humildes. Y aliviar este sufrimiento debe ser el principal objetivo de todos los gobiernos europeos.

Entrevista a Pau A. Monserrat de Bankimia

¿Hay alguna forma de evitar perder la deducción por adquisición de vivienda habitual a partir de 2011?

La normativa contempla un caso en que se mantiene la deducción por adquisición de vivienda habitual sin necesidad de haber comprado antes de finalizar el 2010: La compra sobre planos y la auto-promoción (construcción de una vivienda propia). La rehabilitación o ampliación también están incluidas en este punto. Es importante tener claro que han de haberse satisfecho cantidades antes de 2011 por estos conceptos y que las obras han de terminarse antes del 1 de enero de 2015.

Otra medida bastante controvertida y de verdadera ingeniería jurídica sería firmar un contrato privado de compra-venta. No se trata de unas simples arras, o paga y señal. Para que este contrato tenga los efectos fiscales deseados, será preciso que se demuestre a Hacienda la entrega efectiva de la posesión de la vivienda. Se han de entregar las llaves, pagar el impuesto de actos jurídicos documentados y demás acciones que validen la efectiva transmisión real de la vivienda aparte del propio contrato privado. La escritura ante notario podría hacerse en el 2011.

Fin de la deducción por vivienda habitual en 2011

La separación de una pareja de por si es una situación vital traumática. Si además tienen deudas en común, los problemas crecen. Y si hay avalistas de la hipoteca de la pareja que se separa la crisis deja de ser de pareja para pasar a ser familiar.

El problema más típico es cuando los padres han avalado la hipoteca de los hijos para comprarse la casa y hay una separación. Personalmente siempre recomiendo que si avalan los padres de uno, también lo hagan los de la otra parte. la razón básica es que si después se separan los hijos, los problemas financieros son de ambas parejas, y se involucran todos en encontrar una solución.

Si la hipoteca no se paga correctamente, el banco puede intentar cobrar de los avalistas directamente, ya que responden exactamente igual que los titulares de la hipoteca, con todos sus bienes presentes y futuros.
Por tanto, el problema es familiar si hay avales por en medio, y en familia debe arreglarse el tema. Nada más lejos de la realidad pensar que por ser avalista primero irán contra la casa de los hijos.

Hipoteca y separación: preguntas y respuestas

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Aprender a comparar y a solicitar hipotecas en @bankimia

Para poder estimar las posibilidades de que un banco nos conceda una hipoteca antes de solicitarla tenemos que conocer las bases del análisis de riesgo.

Uno de los puntos fundamentales que analiza todo director de sucursal o departamento de riesgos del banco es nuestra capacidad de reembolso: es decir, responder a la pregunta ¿nos podrá devolver este cliente el préstamo hipotecario?

Veamos qué puntúa positivamente y qué quita puntos:

  1. Historial crediticio: El banco mira la CIRBE, si estamos en algún registro de impagos (RAI o Asnef principalmente) y nos pedirá los últimos recibos de otros préstamos o el extracto de la tarjeta. Si tenemos otros préstamos y no tenemos dinero ahorrado, pocas posibilidades tendremos de conseguir la hipoteca. Con impagados, seguro que nos denegarán la hipoteca; primero debemos estar al día y después solicitar la financiación.
  2. Vida laboral: El resumen de lo que hemos cotizado a la Seguridad Social durante toda nuestra vida es una información vital para el director de sucursal. Lo que pero puntúa es tener muchos empleos diferentes temporales y largos periodos de desempleo. Determinados empleos no salen el la vida laboral, por ejemplo los militares o los funcionarios.
  3. Empleo actual: El contrato que más nos beneficia a la hora de contratar una hipoteca es el de funcionario y después el indefinido. Los temporales y los autónomos suelen tenerlo peor a nivel financiero. Si eres temporal en la construcción, actualmente tienes una cruz marcada en tu espalda.

Descubre si te concederán la hipoteca sin tener que esperar a la respuesta del banco

Debemos evitar comparar las hipotecas en función de la cuota inicial. Un error de principiante que puede costarnos muy caro.

En el caso de las hipotecas a tipo variable, que es el más utilizado, la TAE no es un dato demasiado fiable. Al darnos una TAE basada en una predicción de como evolucionará el euribor (u otro tipo de referencia), qué además no tiene en cuenta determinados seguros y productos asociados, este dato no es suficiente para decidir.

Hay que analizar por una parte que entidad financiera nos ofrece un menor diferencial más el euribor y por otra los productos asociados. Podría ser que una hipoteca aparentemente barata llevara tantos seguros o productos vinculados que al final fuera más cara que otra con un diferencial mayor.

Tampoco nos debemos dejar engañar por la cuota inicial. Cualquier hipoteca variable tiene un periodo en que se paga un interés fijo (entre 6 meses y un año), la cuota inicial no es lo importante, lo importante es analizar la cuota a la revisión, cuyo tipo de interés variará con el euribor más el diferencial pactado.

Criterios para comparar hipotecas

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Porcentajes de tasación y su interpretación en @bankimia

Los últimos posts en Bankimia de este servidor han versado sobre cómo descifrar el significado de los porcentajes de tasación que financian los bancos y cajas y entender la importancia que tiene en la elección de una hipoteca.

Las entidades financieras deberían dar ejemplo de transparencia en sus productos; no siempre es así. Por ejemplo al hablar en sus páginas web del porcentaje de de tasación que financian utilizan frases del estilo:

“Estas condiciones son para una operación con un importe de hipoteca sobre el valor de tasación y sobre el valor de compra del inmueble de hasta el 80%“

Tras esta sentencia hay verdadera ingeniería lingüística. Confieso que al leerla he dudado bastante. De hecho hemos llamado a la entidad para confirmar mis sospechas: conceden el menor valor de ambos, por lo que si o si tenemos que tener ahorrados para los gastos y el 20% restante de la compra-venta.
Por tanto la traducción es “las condiciones buenas son para gente que tenga más del 30% del valor de la casa ahorrados”.

Más frases ingeniosas y engañosas en:

“Concedemos el 100% del valor de la casa”: no es oro todo lo que reluce

Actualmente es muy difícil conseguir hipotecas por encima del 80% de tasación, salvo que se acuda a profesionales independientes. ¿Cuál es la razón de ello?

  1. Mayor riesgo de impago de las hipotecas 100% más gastos.
  2. Los préstamos hipotecarios están garantizados por el valor de tasación del inmueble.
  3. Poder titulizar los préstamos hipotecarios (vender las hipotecas en cartera para adquirir liquidez).

El bien inmueble hipotecado es la garantía que tiene la entidad de que si el titular no paga el préstamo hipotecario, se quedará con un bien que tiene un determinado precio de mercado (el valor de tasación). Este es el pilar teórico que sostiene todo el entramado hipotecario.
A diferencia de otros países como EE.UU., la vivienda es una garantía más, ya que el deudor hipotecario responde también con el resto de patrimonio personal presente y futuro. No olvidar que si llegan a subastarnos la casa y se la adjudica la entidad financiera, a efectos de quitarnos deuda sólo se toma el 50% del valor de tasación (lo que debamos por encima del 50% se lo tendremos que pagar igualmente).

¿Por qué los bancos no quieren conceder hipotecas por encima del 80% del valor de tasación?

¿Conoces todos los gastos implicados en la compra-venta de una vivienda con financiación hipotecaria? En Bankimia hablamos de la famosa regla del 10% y de sus limitaciones.

Lo primero que tiene que saber cualquier persona que se plantee adquirir un inmueble con financiación hipotecaria es que tiene firmará ante notario dos escrituras diferentes:

  • Escritura de compra-venta de la vivienda.
  • Escritura de préstamo hipotecario.

Es importante tener claro que hay dos escrituras y cuando estén debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, en un mes aproximadamente, hay que solicitar ambas a la gestoría del banco (normalmente la forma de saber que ya están listas, si no nos llaman, es ver en nuestra cuenta corriente la liquidación de la provisión de fondos).

Gastos de compra de una vivienda con financiación hipotecaria

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House el Hipotecator y otros posts en @actibva

La pesadilla del director Horacio vuelve al ataque; en esta ocasión el Doctor House se ha decidido a escrutar los misterios del préstamo hipotecario. Seguramente no consiga la mejor de las mejores hipotecas, pero dolor de cabeza si les dará a los empleados de banca.

Evidentemente Horacio preferiría informarle vía correo electrónico, pero el “amable” doctor prefiere aprovechar cualquier ocasión para desplazarse en su moto hasta la sucursal. De nada le sirve al gestor bancario recomendarle que traspase sus cuentas a una sucursal que tienen cerca de la clínica. House se ha encaprichado con él.

La hipoteca House: el terror del director de banco

Analizamos en Actibva las fusiones de las cajas de ahorro:

  • Fusiones calientes: no es una práctica nueva es España; se trata de que dos o más cajas de ahorro se unen y crean una nueva entidad (fusión propiamente dicha) o fusión por absorción, en que una caja mantiene su nombre y las absorbidas se incorporan a dicha sociedad perdiendo su identidad jurídica.
  • Fusiones frías, impropias o SIP: es un tipo de agrupación de cajas de ahorro totalmente nueva en España. Cada una de las cajas que crean el SIP ceden parte de su estructura, actividad y servicios al Sistema Institucional de Protección, encargado de gestionar el negocio. A medio plazo, se trata de desdoblar la actividad financiera de las cajas, llevada a cabo por el SIP, y la Obra Social, que sería dirigida por cada caja individualmente en el territorio que le es propio.

Hace apenas unos años que era usual sobrepasar el 80% de tasación al solicitar una hipoteca. Algunas entidades exigían hipotecar una segunda vivienda o aportar avales solventes; otras comercializaban unos seguros de tasación, pólizas específicas que, a cambio de unos miles de euros, permitían al contratante obtener préstamos hipotecarios por un importe superior al 80% de la tasación.

Lo que era un producto habitual es actualmente un rara avis financiero. La virtual quiebra de la aseguradora AIG, una de las principales aseguradoras que ofrecían esta póliza, entre otros factores, marcó su fin.

El seguro de tasación: quién te ha visto y quién te ve

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Gastos en la subrogación de una hipoteca y el peligro de juntar Swaps y cláusulas de suelo, en @Bankimia

En Bankimia analizamos de forma pormenorizada los gastos que implican una subrogación hipotecaria, es decir, cambiar la hipoteca de Banco:

  1. Comisión por amortización anticipada subrogatoria (que se paga al banco que dejamos).
  2. Gastos de gestoría, empresa de servicios normalmente externa contratada por el banco para tramitar la documentación y realizar las gestiones necesarias.
  3. Gastos de notaría; aranceles notariales que se nos cobran por la firma de la escritura de subrogación ante notario.
  4. Gastos del Registro de la Propiedad, al tenerse que registrar la nueva hipoteca, sus condiciones y el nuevo banco acreedor.
  5. Exento de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  6. Tasación si hace más de dos años de la última realizada, entre otros casos.
  7. Otros productos vinculados; hay que asegurarse que el banco al que subrogamos la hipoteca no nos va a hacer firmar determinados seguros, contratar planes de pensiones o similar que encarezcan el coste final de cambiar de banco.

Los gastos de una subrogación hipotecaria

Por otra parte de las interesantes aportaciones de los expertos independientes de Bankimia de la semana, mencionamos la de Francisco López, que analiza un caso particular y dramático de productos encasquetados por la banca: Swaps (mal llamados seguros de tipo de interés) y cláusulas de suelo.

Swap y cláusula de suelo: una combinación explosiva

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