Pedir una hipoteca en 2018 con garantía de éxito pasa, en primer lugar, por adquirir la formación hipotecaria adecuada para saber qué necesitamos y hasta dónde podemos endeudarnos. Con los expertos hipotecarios de Futur Finances conseguir hipoteca en 2018 es mucho más sencillo que enfrentarse solo al proceso hipotecario, pero ello no nos exime de adquirir la educación hipotecaria necesaria para ser solicitantes de préstamo responsables. Haz click en el botón hipotecario si pretendes conseguir hipoteca en 2018 en las mejores condiciones posibles:
Pistas básicas para conseguir hipoteca en 2018
Veamos los puntos básicos a tener en cuenta para firmar una buena hipoteca en 2018, con mención al proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario presentado ante el Congreso de los Diputados el 17 de noviembre de 2017 y que debería acabar siendo Ley a lo largo del año 2018.
Recomendamos, para profundizar en los contenidos explicados a continuación, leer la guía de hipotecas del Banco de España (2013) y la guía de hipotecas editada por nuestro CEO y antiguo editor de iAhorro.com (2012), Pau A. Monserrat.
Firmantes de una hipoteca
Iremos viendo los trucos para conseguir hipoteca en 2018 siguiendo el orden de clausulado de una escritura de préstamo hipotecario real, siempre que sea posible. Las figuras hipotecarias básicas que pueden suscribir un préstamo hipotecario, además del banco prestamista, son:
- Los titulares hipotecarios, que asumen la deuda con la garantía hipotecaria de uno o varios inmuebles hipotecados de su propiedad, pero también con todo su patrimonio presente y futuro. Es posible limitar por cláusula la dación en pago (que solo responda la finca hipotecada de la deuda), pero en la gran mayoría de casos no se incluye dicha estipulación y no opera de forma automática.
- Los avalistas, al igual que los titulares de la hipoteca, responde de la deuda con su patrimonio. No existe el avalista de nómina. Es posible limitar la cantidad por la que responden los avalistas, si bien no es una práctica bancaria muy habitual.
- Hipotecantes no deudores, que firman la hipoteca de su inmueble libre de cargas como doble garantía del préstamo hipotecario concedido a los titulares hipotecarios. La segunda finca hipotecada solo responde por la responsabilidad hipotecaria pactada, no por toda la deuda.
El inmueble hipotecado
El préstamo hipotecario es el contrato de préstamo firmado en escritura pública entre el banco y el prestatario. La hipoteca es la garantía real principal, que no única, que tiene el banco para cobrar el dinero que ha prestado y las comisiones, intereses y gastos adicionales pactados. De momento y a expensas de actualizar esta información si procediera, los bancos en 2018 no conceden más del 80% del valor de tasación del inmueble hipotecado. Para conseguir una hipoteca al 100% en 2018 es preciso aportar una doble garantía. El inmueble que se adquiere debe estar libre de cargas, por lo que se ha de cancelar cualquier hipoteca que el vendedor hubiera firmado, incluso si la deuda ya se hubiera pagado al banco (si falta la cancelación registral). Los gastos de notaría, gestoría y registro de esta cancelación van a cuenta de la parte vendedora.
Se hace constar que la casa es la vivienda habitual de los compradores en escritura, si así es, para que el banco no se pueda adjudicar la casa, en caso de ejecución hipotecaria, por menos del 70% del valor de tasación a efectos de subasta fijado en la misma escritura. También es importante a efectos de la Ley de Segunda Oportunidad y los autónomos.
Cláusulas financieras
Núcleo fundamental del préstamo hipotecario que solicitamos en 2018: las condiciones financieras de la deuda que vamos a asumir. Los brokers hipotecarios seleccionados por Futur Finances en 2018 gestionarán y negociarán tu solicitud de hipoteca para que consigas las condiciones hipotecarias más competitivas posibles.
Importe de la hipoteca
El importe del préstamo hipotecario concedido. Muchos bancos establecen una doble limitación al importe máximo de préstamo que conceden: el 80% del valor de compra-venta y el 80% del valor de tasación, lo que limita a clientes con ahorros de más del 30% el acceso a una hipoteca. Los profesionales seleccionados por Futur Finances ofrecen hipotecas 100% y 100% más gastos en 2018, siempre sujetos a las condiciones que en cada momento fijen los bancos. La prudencia y la responsabilidad deben imperar a la hora de pedir una hipoteca, dada la trascendencia del compromiso. El proyecto de Ley de crédito inmobiliario pretende que los notarios «examinen» a los candidatos a conseguir una hipoteca. Se supone es una forma de asegurarse que los clientes saben lo que firman, pero desde Futur Finances no creemos que un notario sea el experto en finanzas independiente que mejor puede ejercer esta labor, tanto por sus posibles limitaciones en materia económico-financiera, como por su vinculación al banco que les trae operaciones, que podría generar situaciones de conflicto de intereses, como por los pocos incentivos que la norma les ofrece (el asesoramiento hipotecario es gratis). Los bancos fijan como cuota máxima (que fija la cantidad máxima a conceder) el 30 a 40% de los ingresos netos del solicitante. Si la hipoteca es a tipo fijo, esta simulación se hace por el tipo de interés fijo. Si la hipoteca es a tipo variable, los cálculos se complican, ya que según sea el interés que tome el banco para hacer la simulación, más o menos dinero concederá. El simulador del Banco de España es una herramienta que cualquier hipotecado debe conocer, saber utilizar y entender.
Así por ejemplo, para una pareja cuyos ingresos netos totales sean de 2.500€ y busquen una hipoteca a 30 años, obteniendo una oferta del banco del 3% nominal, la cuota máxima que la entidad financiera consideraría sería entre 730€ (ratio de endeudamiento del 30%) y de 1.000€ (ratio del 40%). Usando una calculadora hipotecaria obtendríamos la importe máximo que el banco nos financiaría, cercana a 175.000€ con el ratio más conservador, y de unos 240.000€ en el supuesto más agresivo. Los intereses totales que acabaríamos pagando por una hipoteca de 240.000€, por otro lado, los podemos obtener también con la calculadora del Banco de España, que nos informa que al final de los 30 años, además de devolver al banco los 240.000€, le habremos pagado en concepto de intereses la friolera de 124.265€.
Tipo de interés
Saber el tipo de interés que pagamos por una hipoteca, a primera vista, parece sencillo. Como mucho, surgiría la duda de elegir entre una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable en 2018. Sin embargo, saber qué tipo de interés pagamos puede ser más complicado y requerir de un conocimiento más profundo de las matemáticas financieras que hay detrás. En hipotecas a tipo fijo el interés nominal es relativamente fácil de identificar, dado que no varía a lo largo del tiempo. Como mucho, hay que saber identificar si hay bonificaciones. Las cuotas de las hipotecas a tipo variable cambian en cada periodo de revisión, en base al referencial pactos (Euribor a un año principalmente) y el diferencial pactado. El sistema de amortización más utilizado es el de cuota constante o sistema de amortización francés, tanto para hipotecas a tipo fijo o variable. Los simuladores del Banco de España nos permiten hacer cálculos varios y observar como varía el cuadro de amortización.
Vinculaciones adicionales
Los bancos pueden intentar que contratemos seguros de hogar, seguros de vida, planes de pensiones o fondos de inversión, además de domiciliar la nómina, recibos o que gastemos con una tarjeta de crédito, para concedernos una hipoteca en 2018. Si nos vemos obligados a aceptar este tipo de «chantajes» para conseguir hipoteca en 2018, os contamos algunos trucos para responder a este tipo de abusos:
Los seguros de vida se pueden devolver, sin tener que alegar ninguna causa, citando que te acoges al derecho de desistimiento unilateral que recoge el art 83.a de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro ordenando el extorno de la prima cobrada (como nos explica aquí el experto en seguros Carlos Lluch).
No podemos hacer lo mismo con los demás seguros, pero sí que podemos anularlos el próximo año. Incluso si suponen una bonificación del tipo de interés plasmada en la escritura, la gran mayoría de veces es más barato contratarlos con un mediador de seguros o directamente con una aseguradora, y no compensa la bonificación pactada.