IRPH decision

Dear Amanda,

Your inquiry regarding the status of claims related to the IRPH (Mortgage Loan Reference Index) and the “cláusula suelo” (floor clause) in your mortgage with Banco Herrero, later merged with Sabadell, is quite pertinent given the recent developments in this area. I understand your concerns, especially in light of your previous legal challenges and the high-interest rates you’ve been subjected to.

First, let’s discuss the IRPH. The recent ruling by the Court of Justice of the European Union (CJEU) on July 13, 2023, is indeed a significant development. According to this decision, in order to assess the transparency and potential abusiveness of a mortgage loan clause that uses an interest rate index (such as IRPH), it is relevant to consider the content of the information provided in related official circulars. This includes understanding whether a negative differential should be applied to the index to align it with market interest rates and whether this information is sufficiently accessible to an average consumer.

The CJEU’s stance emphasizes the need for clear, understandable, and accessible information regarding how the IRPH is calculated and applied. This is crucial because, without such transparency, consumers like you cannot make well-informed decisions.

On the other hand, the Spanish Supreme Court (Tribunal Supremo), as of January 28, 2022, upheld the use of IRPH by financial institutions. The court did not find the index to be more easily manipulable than other official indices, despite the discontinuation of LIBOR for similar reasons and the technical deficiencies in the IRPH calculation method. This stance of the Supreme Court has been a subject of debate and criticism, especially considering the fewer data sources contributing to the IRPH calculation, which might make it a more questionable reference.

Regarding your specific situation, the inability to appeal your case in 2021 and the high-interest rates you’ve been subjected to are indeed concerning. While the CJEU’s decision provides a new perspective on the assessment of IRPH clauses, whether this allows for reopening your case or filing a new claim depends on several factors, including the specifics of your original case and the interpretation of the CJEU’s ruling by Spanish courts.

As for the “cláusula suelo,” if you believe that you haven’t been adequately compensated for the overpaid interest due to this clause, it might be worth reviewing the terms of your mortgage agreement and the calculations used for the repayment. The compensation for “cláusula suelo” should align with the excess interest paid due to this clause, and you have the right to a clear and detailed explanation of how it was calculated.

In summary, while the CJEU’s ruling sheds new light on the assessment of IRPH clauses, the application of this ruling in Spanish courts, particularly in your case, is not entirely straightforward. It would be advisable to consult with a legal expert specialized in mortgage law to explore the possibility of taking new legal action or reviewing your compensation for the “cláusula suelo.”

Please remember, every case has its unique aspects, and a detailed analysis of your specific circumstances is crucial for any legal advice.

Sincerely,

Pau A. Monserrat

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Hipoteca para obra nueva

Estimada Marta,

Voy a tratar de orientarle a la hora de encontrar la hipoteca que más se adaptaría a sus necesidades o preferencias en este momento

Hay que apuntar que, tanto la garantía personal (su nivel de ingresos y cualificación laboral hace que las entidades la segmenten en Banca Personal) como la garantía real (alto valor del inmueble) le sitúan en una posición dominante en la negociación con todas las entidades bancarias. Su perfil es por el que rivalizan todos los bancos.

En este sentido, tiene la posibilidad de negociar el menor tipo de interés sin la necesidad de contratar productos que comercializa la entidad en la formalización de la hipoteca. Sería posible incluso de diseñar un paquete de bonificación del tipo de interés a medida de sus necesidades o preferencias, a`p’¡0’òdemás de eliminar comisiones por amortización anticipada parcial o total.

En cuanto a las hipotecas que se comercializan con la tasa de interés más bajas podríamos decir que las más atractivas son las de tipo mixto 3 o 5 años fijo y resto del periodo variable, pudiendo situarse el TIN fijo para este periodo por debajo del 1,5% y resto desde euribor+0,30; si su preferencia es el tipo fijo, las hipotecas con menor TIN fijo para todo el periodo estarían en el entorno del 2,40% actualmente, a finales de enero de 2024.

Santiago Cruz del Pozo, Colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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Que cobra un broker hipotecario?

Actualizando la información sobre cuánto cobra un broker hipotecario a finales de enero de 2024, puedes ver en nuestro comparador de agencias hipotecarias online que, ordenado de menor a mayor honorarios de intermediación (siempre teniendo en cuenta que son los menores honorarios posibles que cobran estos profesionales, para operaciones de menos del 80% de tasación generalmente), tenemos:

  1. Brokers que no cobran del cliente, como Idealista, iAhorro o Rastreator, entre otros. Hay que valorar si el gratis total de los honorarios sale a cuenta, lo que implica valorar la experiencia y servicios que nos ofrecen.
  2. Brokers que cobran hasta 2.000€ al cliente, como Ibercredit.
  3. Intermediarios hipotecarios que cobran entre 2.001€ y 3.000€, como RN Tu Solución Hipotecaria o Creditech.
  4. Hay un grupo de agencias hipotecarias cuyos honorarios mínimos ascienden a 4.500€ e incluso llegan a los 6.000€. Mucho han de proporcionar de valor añadido a operaciones “sencillas” para que su coste valga la pena.
  5. Muchos otros no informan de sus honorarios mínimos y máximos en sus webs, algo que entiendo incumple la normativa actual. Como mínimo, deberíamos poder comprobar online el coste orientativo de sus servicios. En este extenso grupo de intermediarios que no informan de su coste, en el momento de escribir esta respuesta, estaría Hipoteca Finance o Afinance, entre otros.
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Reclamar gastos hipoteca de 2008

Actualizando la respuesta a 27 de enero de 2024, con la novedad de la última sentencia del TJUE sobre gastos hipotecarios, sí parece posible reclamar los gastos de una hipoteca antigua, de 2008 o más. Te recomiendo acudas a un despacho de abogados, como el que gestiono de Futur Legal (solicita información a expedientes@futurlegal.com), para que analice tu caso.

Os dejo el siguiente vídeo de la socia abogada del despacho, Cristina Borrallo, que lo explica en 2 minutos. También puedes consultar esta noticia de hoy en El Confidencial en el que aparece también Cristina Borrallo.

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Hipoteca para teletrabajador

Estimado Oliver,

La situación en la que se encuentra usted es muy frecuente en estos momentos ya que la tecnología permite a las empresas deslocalizar a sus trabajadores para conciliar el trabajo y la familia  con el objetivo de incrementar la productividad.

En su caso, que percibe sus ingresos en libra esterlina y tributa en Reino Unido, tiene que solicitar una hipoteca denominada en moneda extranjera regulada por la Ley 5/2019 en su artículo 20. Esta tipología de préstamo, además de concederle el resto de los beneficios establecidos en la normativa mencionada, le otorga el derecho a convertirlo a la moneda que reciba sus ingresos protegiéndole frente al riesgo de cambio, y el derecho a recibir información periódica de la entidad cuando haya una oscilación superior al 20% en el tipo de cambio entre su divisa y el euro.

Las entidades que comercializan los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera suelen limitar la  financiación al 70% del valor de compra y a 25 años de plazo de amortización máximo, pudiendo reducirse estos guarismos si en lugar de adquirir la vivienda habitual, el destino es la compra de un inmueble para inversión.

Santiago Cruz del Pozo, Colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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Golden Visa

Estimado Matías,

En su caso nos encontramos por un lado,  con una cuestión jurídica en cuanto a la voluntad de obtener la GOLDEN VISA  por medio de la adquisición de un bien inmueble con una inversión de al menos 500.000€ y por otro, en cuanto a la hipoteca que va a solicitar, que se encuentra dentro de las denominadas hipotecas en moneda extranjera regidas por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario al percibir sus ingresos en una divisa diferente al Euro.

Hay entidades financieras que pueden atender sus dos necesidades y hacerlas compatibles simultáneamente, financiando la diferencia entre el precio de venta y los 500.000€ que se exigen de inversión mínima. Es decir, si adquiere una vivienda cuyo valor es de 1.200.000€, como máximo puede hipotecarla con un capital de 700.0000€ y aportar la diferencia y los gastos de compraventa con fondos propios.

Esta tipología de hipotecas no las comercializan todas las entidades debido a su complejidad jurídica y a los derechos que otorga la normativa al prestatario, sobre todo el relativo al de conversión a la divisa donde  aquel tenga su principal centro de intereses en el momento de la concesión. Las entidades que sí conceden estas hipotecas no suelen superar como máximo el 70% de financiación sobre el valor de compra, siempre y cuando la divisa del país del solicitante sea considerada fiable para el banco -sólo suelen entrar con el dólar americano, dólar canadiense, franco suizo, libra esterlina y las coronas de los países nórdicos-. De forma minoritaria alguna entidad bancaria también acepta el Peso Mexicano o las divisas de Arabia Saudí y Emiratos Árabes.

Santiago Cruz del Pozo, Colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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Hipoteca para no residente fiscal

Estimado Alessandro,

Su caso es bastante común en desde hace relativamente poco tiempo, en mayor medida por la implantación del teletrabajo y de la tecnología que permite establecer reuniones a través de video sin necesidad de estar en el mismo lugar físico, sobre todo en actividades que no requieren la existencia de un centro de trabajo como hasta ahora lo entendíamos.

En la actualidad es habitual que las empresas deslocalicen a sus trabajadores para aumentar su productividad buscando el equilibrio entre la vida laboral y familiar. En este sentido se produce la situación  de ser residente geográficamente en España pero fiscalmente en otro país, como es su caso, que entiendo que será Italia. Le digo esto porque de ser así, al tratarse de un país cuya divisa es el Euro, no esta dentro de los supuestos establecidos en la Ley 5/2019 de Hipoteca en Moneda extranjera, y por tanto si se adquiere un inmueble que va a constituir su vivienda habitual hay entidades financieras que pueden llegar al 80% del valor de compra.

Las entidades más conservadoras en el riesgo le van a segmentar como No Residente y van a llegar como máximo al porcentaje que nos comenta del 60% del valor de compra, pero existen otras que han entendido el nuevo orden en el ámbito laboral, sobre todo con trabajadores con cualificación contrastada con alto salario.

Espero haber resuelto su consulta.

Santiago Cruz del Pozo, Colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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Desgravación

La parte proporcional de ampliación de capital y gastos no será desgravable, pero sí el resto de la cuota. Acude a un asesor fiscal para que te asesore adecuadamente y te lo explique bien.

saludos.

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¿Cancelar hipoteca?

Hola Natalia, una de las claves para poderte responder es cuándo te vence la hipoteca? Pero hay más, por ejemplo, tienes más ahorros que esos 86.000 euros?

Es verdad que ahora el Euribor está alto (bueno que ya está bajando) pero la fuerte subida de tipos ha provocado, por una parte que la inflación se relaje (que era el objetivo), pero por otro que la economía europea (entre otras zonas) se desacelere mucho (la causa del freno de la inflación).

Si quieres profundizamos un poco más en porqué van a empezar a bajar tipos más pronto que tarde (porque los precios de producción ya están en negativo, porque la economìa europea está sufriendo más de lo que esperaban…) pero es casi seguro, de hecho, el Euribor ha bajado casi 50 puntos desde máximos y está a casi 80 de los tipos oficiales.

Dicho esto, tienes que comparar lo que pagas de intereses (y lo que te beneficias fiscalmente) con el rendimiento que le deberías sacar a esos 86.000 euros en el plazo que te falte para pagar la hipoteca.

Si te falta poco, solo comprando un buen fondo de renta fija (ojo que no todos los fondos de renta fija valen, hay que mirar bien vencimientos de ese fondo y qué cartera tiene) igualarías lo que pagas de intereses así que la ventaja fiscal ya te bastaría.

Si te faltan más de 5 años ya puedes hacer una cartera muy interesante para buscar 7-10% dependiendo del plazo y riesgo (el MSCI World, la bolsa mundial, en los últimos 20 años da bastante más).

Te dejo el siguiente vídeo en el que profundizo en los números, verás que las diferencias entre hacerlo bien y mal son sustanciales y que vale la pena mirar cosas y asesorarte bien para, precisamente, hacer las cosas bien:

 

Luis García Langa

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