La hipoteca ideal

Hola Viviana, actualicemos la respuesta a junio de 2025,

No hay una “hipoteca ideal” universal, pero sí la más adecuada para cada persona según su situación y expectativas. Aquí te explico qué tener en cuenta:

1. Tipo fijo:
Pagas siempre la misma cuota. Ideal si:

  • Quieres tranquilidad y estabilidad.
  • No puedes asumir subidas importantes del Euríbor.
  • Aceptas pagar un poco más hoy a cambio de dormir tranquila mañana.

2. Tipo variable:
Empiezas pagando menos si el Euríbor está bajo, pero la cuota puede subir o bajar con el tiempo. Conviene si:

  • Tienes margen económico para afrontar subidas.
  • Crees que el Euríbor bajará a medio plazo (como algunos analistas prevén).
  • Tu hipoteca es a corto plazo o planeas amortizar rápido.

3. Tipo mixto:
Fijo unos años (normalmente entre 5 y 10), y luego variable. Puede ser útil si:

  • Esperas que el Euríbor baje tras los 5 o 10 años.
  • Quieres pagar menos ahora con un tipo fijo atractivo, pero sin atarte toda la vida.

¿Y si el Euríbor sube o baja?

  • Si sube, las hipotecas variables y mixtas se encarecerán tras la parte fija. Solo la fija te protege.
  • Si baja, las variables serán más baratas. La fija no baja nunca.

Mi consejo:
Valora tu estabilidad laboral, tus ahorros, tu tolerancia al riesgo y si podrías asumir una subida de cuota. Si te decides por tipo variable o mixto, asegúrate de que el diferencial (ese “+X%”) sea bajo.

Y si quieres orientación personalizada, contacta con algún broker hipotecario de mi confianza:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca Fija o Variable

Hola Silvia y usuarios que llegan a este foro a partir de junio de 2025,

La pregunta que nos formulaste en su día es una decisión clave: cambiar tu hipoteca actual (euríbor + 1,5 %) por una nueva oferta que puede ser a tipo fijo (2,80 %) o variable (euríbor + 0,80 %). Vamos a ver qué implica cada opción para ayudarte a decidir.

1. Situación actual:
Tienes un diferencial del 1,5 %, algo alto hoy día. Si el euríbor ronda el 3,5%, tu interés sería del 5 %. Ahora, sin embargo, el Euríbor está cayendo al 2% y pagarás en las próximas revisiones un 3,5% o menos. En todo caso y sin haber podido revisar la documentación en su día, ambas ofertas que te planteaban eran más competitivas.

2. Tipo fijo al 2,80 %:
Ventaja: tranquilidad. Pagas lo mismo toda la vida de la hipoteca, independientemente de lo que haga el euríbor.
Inconveniente: si el euríbor baja bastante, podrías acabar pagando de más.

3. Tipo variable euríbor + 0,80 %:
Ventaja: a corto plazo es más barata. Si el euríbor baja (como la mayoría de analistas prevén para 2025-2026), puedes pagar menos.
Inconveniente: hay incertidumbre. Si el euríbor vuelve a subir, tu cuota también.

¿Qué elegir? Depende de tu perfil:

  • Si valoras la estabilidad y no quieres sorpresas, el 2,80 % fijo es razonable.
  • Si puedes asumir cierto riesgo y crees que el euríbor bajará, el variable +0,80 % te puede salir más barato.

Te recomiendo también valorar si las vinculaciones (vida y hogar) encarecen demasiado el coste total.

Si buscas ayuda personalizada y gratuita, puedes contactar con un broker de confianza en Futur Finances:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca a 15 vs 20 años

Hola Jose Manuel, actualizando la respuesta a junio de 2025,

Has planteado muy bien las dos opciones y tu duda es bastante frecuente entre quienes valoran la contratación de una hipoteca.

¿Cómo funciona el sistema de amortización francés?

Es el más habitual en España. En este sistema, la cuota mensual es fija (si el tipo de interés también lo es), pero su composición varía: al principio pagas más intereses y menos capital; con el tiempo, los intereses disminuyen y aumentas el capital amortizado. Esto implica que los intereses totales son mayores cuanto más largo es el plazo, aunque la cuota sea más baja.

Comparación entre tus dos opciones:

  1. Hipoteca a 15 años: pagas más al mes, pero terminas antes y con menos intereses totales.
  2. Hipoteca a 20 años con amortizaciones para acabar en 15: pagas menos cuota obligatoria y tú decides cuándo y cuánto amortizar.

Ventaja de la opción 2: Flexibilidad. Si un mes no puedes amortizar, no pasa nada. Pero si eres constante y amortizas lo suficiente para acabar en 15 años, el resultado económico será muy similar a haber firmado directamente a 15. La diferencia será mínima en intereses, e incluso podrías ahorrar algo si adelantas más capital al principio (cuando los intereses pesan más).

Mi consejo: si valoras tener margen financiero ante imprevistos, la opción 2 es una buena estrategia. Eso sí, haz un seguimiento anual y amortiza con criterio (siempre mejor a plazo que a cuota, para ahorrar más intereses).

Si quieres que te ayudemos a contratar una hipoteca, contacta sin compromiso con brokers hipotecarios de la confianza de Futur Finances:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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que ingresos necesito ??

Hola emilieta,

En junio de 2025, si no eres funcionaria, los bancos no suelen financiar ni el 100% del valor de compra ni los gastos.

Podrías solicitar el aval del ICO para el 20% del precio de compra, pero necesitas como mínimo el 10-12% para los gastos de la compraventa.

En términos generales, para comprar una vivienda de 82.000 euros necesitarías unos 98.000 euros entre hipoteca y ahorros (aproximadamente un 20 % de ahorros para cubrir gastos e importe no financiado). Solo los funcionarios con estabilidad pueden acceder en algunos casos a hipotecas del 100% del precio de compraventa, pero no incluyen los gastos.

¿Qué estudia el banco para darte una hipoteca?
Principalmente:

  1. Ingresos netos: han de ser estables y suficientes.
  2. Edad: influye en el plazo máximo.
  3. Nivel de endeudamiento: no deberías superar el 30-35 % de tus ingresos mensuales netos en cuotas (esta es la “regla de oro”).
  4. Tipo de contrato y antigüedad laboral.
  5. Historial crediticio y otras deudas.
  6. Finalidad y garantía (vivienda).
  7. Ahorros disponibles y gastos asociados.

Para una hipoteca de 82.000 € a 30 años al 3 % fijo, la cuota sería de unos 346€/mes. Si el banco acepta un endeudamiento del 35 %, deberías tener unos ingresos netos mensuales mínimos de 990€. Pero si hay más deudas o no tienes contrato fijo, podrían exigirte más ingresos o un aval.

Si necesitas orientación personalizada o quieres que un broker te ayude a buscar la mejor hipoteca sin pagar de más, puedes contactar a profesionales del sector: contactar con intermediarios hipotecarios 🔍

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Mixta o variable

Hola Alberto,

Gracias por tu confianza y por plantear una duda muy habitual en enero de 2023, que respondo ya en junio de 2025: factores a tener en cuenta a la hora de elegir entre una hipoteca variable o mixta en un contexto de tipos de interés inciertos. Vamos a ver qué habría pasado si firmaste una hipoteca de 200.000 € a 25 años, con las dos opciones que te ofrecían:

  • Variable: primer año al 1,5 %, luego Euríbor +0,65 %
  • Mixta: 5 años al 2,5 %, luego Euríbor +0,90 %

Simulación hasta diciembre de 2027 (usando valores reales y previsiones del Euríbor de diciembre de cada año):

Aunque al principio parecía que la hipoteca variable era más barata, la subida del Euríbor en 2023 y 2024 hizo que esa ventaja se esfumara rápidamente. En estos primeros cinco años:

  • La hipoteca mixta fue más económica, con un ahorro de unos 2.000 € y cuotas más estables.
  • La cuota variable subió notablemente en 2024, superando los 1.000 €/mes.
  • A partir de 2025, ambas cuotas se acercan, pero ya se ha acumulado una diferencia importante.
  • Lo crucial es la verdadera evolución del Euríbor en 2026, 2027 y años futuros. Dependiendo de cómo se muevan los intereses en los próximos años, el tipo variable de Euribor + 0,65% o de Euribor + 0,90% puede torcer mucho la decisión.

En retrospectiva, la opción mixta podría ser la más segura y rentable los 5 primeros años, pero habría que tener en cuenta que quedarían muchos años y el diferencial de la mixta es más alto.

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Pasarme de hipoteca variable a fija.

Hola Pad,

Tu duda de 2022 fue, como bien dijiste, “la pregunta del momento”, y sigue siendo un ejemplo perfecto para entender cuándo conviene cambiar de hipoteca variable a fija.

Veamos tu caso con perspectiva actual (junio de 2025):

Hipoteca original:

  • Capital pendiente en 2022: 60.000 €
  • Tipo variable: Euríbor +1,46 % (no aclaraste este punto)
  • Plazo restante: 18 años

Oferta de cambio a tipo fijo: 3 %, con un incremento de 43 € en la cuota mensual.

En aquel momento, el Euríbor empezaba a subir y ya en 2023 alcanzó el 4 %. Por tanto, tu tipo aplicado en 2023 y 2024 fue superior al 5,4 %, con cuotas claramente más altas que las que habrías pagado al 3 % fijo. Aunque en 2025 el Euríbor ha bajado al 2,081 % y se prevé que baje aún más, los años duros ya pasaron.

¿Qué significa esto?

  • Si aceptaste el cambio al 3 % fijo en 2022, hiciste una elección prudente: te protegiste frente a dos años de Euríbor alto y mantuviste una cuota predecible, aunque algo más cara al principio.
  • Si te quedaste en variable, en 2023 y 2024 seguramente pagaste mucho más de esos 43 € de diferencia mensuales. Ahora en 2025 y en adelante, podrías volver a beneficiarte de un Euríbor a la baja, pero el ahorro dependerá del diferencial (1,46 %, caro).

Con los datos reales del Euríbor de junio de cada año y una estimación del 2% para junio de 2025 y del 1,85% para 2026 y 2027, y usando tu caso concreto (hipoteca de 60.000 € a 18 años desde 2022, con un diferencial del 1,46 %), aquí tienes la comparativa de lo que habrías pagado hasta julio de 2027 según el tipo de interés elegido:

Si en 2022 aceptaste cambiar al tipo fijo del 3 %, fue una decisión acertada: habrías ahorrado casi 4.000 € en cinco años, además de asegurar una cuota estable y moderada. Aunque el Euríbor ha bajado en 2025 y siguientes, los dos años más caros (2023 y 2024) ya hicieron que la variable fuese claramente más costosa.

Este ejemplo demuestra que, con un diferencial medio-alto como el tuyo (+1,46 %), asegurar una hipoteca a tipo fijo en el momento adecuado puede marcar la diferencia.

Si aún estás en tipo variable y quieres explorar posibles mejoras, te invito a usar nuestro comparador de brokers:

https://futurfinances.com/broker/comparador

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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novación de hipoteca

Hola Natalia, y a quienes estéis en 2025 revisando si cambiar de hipoteca variable a tipo fijo fue o sigue siendo una buena decisión.

En tu caso, firmaste en diciembre de 2020 una hipoteca variable con un diferencial alto del 1,59 % sin vinculaciones, por un capital de 197.800 €. En 2022, cuando el Euríbor comenzó a subir rápidamente, te planteaste pasar a tipo fijo al 3,15 %, con una cuota estimada de unos 845 € al mes.

Vamos a comprobar con datos reales si la decisión fue acertada:

Simulación con hipoteca de 200.000 € a 30 años

Comparando tu tipo variable con diferencial del 1,59 % y el tipo fijo del 3,15 % hasta julio de 2027, obtenemos:

Conclusión:

Si optaste en su momento por cambiar al tipo fijo del 3,15 %, fue una muy buena decisión financiera. Habrías ahorrado casi 12.700 € hasta mediados de 2027, y además habrías tenido cuotas estables y previsibles, muy por debajo de las que sufriste con la variable en 2023 y 2024 (más de 1.100 € al mes).

Este ejemplo demuestra que, ante un diferencial variable elevado, y con Euríbor al alza, el tipo fijo competitivo no solo da tranquilidad, sino que puede evitar un sobrecoste importante.

Para quienes estéis ahora en una situación similar, revisad vuestro diferencial y el tipo que estáis pagando. Podéis estudiar una novación o subrogación con la ayuda de los intermediarios de crédito inmobiliario de mi confianza:

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RN Tu Solución HipotecariaContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️26 (1999)1500€ / 6000€ Leer4,9/5 (1285)
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DVS IntermediaContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️4 (2021)2000€ / 1%Leer5/5 (49)

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Variable vs Fijo

Hola Nur, y a quienes os planteéis hoy en 2025 si conviene más una hipoteca fija o variable,

Tu consulta de julio de 2022 es perfecta para ilustrar con datos reales cómo ha evolucionado el mercado hipotecario. Vamos a analizar con una simulación qué habría pasado si hubieras optado por una hipoteca a 30 años de 200.000 €, comparando:

  • Hipoteca fija al 3,81 %
  • Hipoteca variable con Euríbor +1,40 %

Total pagado hasta julio de 2025:

  • Hipoteca fija: 33.589,93 €
  • Hipoteca variable: 40.738,92 €

Cuotas mensuales e intereses aplicados (variable):

Cuadro de amortización

Como puedes ver, la hipoteca fija te habría permitido ahorrar más de 7.000 € y mantener una cuota estable frente a la fuerte subida del Euríbor en 2023 y 2024. Solo en 2025, con el Euríbor bajando (se sitúa en torno al 2 % a junio de 2025), empieza a notarse una leve ventaja mensual de la variable.

¿Qué tener en cuenta al elegir entre hipoteca fija y variable en 2025?

  1. Tolerancia al riesgo: el fijo te asegura estabilidad total; la variable implica asumir altibajos del mercado.
  2. Diferencial variable ofrecido: si es bajo (por ejemplo, ≤ 0,5 %), y el Euríbor está bajando como ahora, puede compensar.
  3. Duración del préstamo: si planeas amortizar pronto, la variable puede salir mejor si empieza en bajo. Si piensas mantenerla 20–30 años, el fijo protege frente a subidas futuras.
  4. Escenario económico: ahora mismo, el Euríbor ha bajado al 2,081 % y se prevé que siga descendiendo (ver previsión). Esto favorece a las hipotecas variables con buen diferencial.
  5. Comisiones y vinculaciones: no te fijes solo en el tipo de interés. Valora también seguros, productos asociados y posibles comisiones por amortización.

En definitiva, en julio de 2022 la opción fija al 3,81 % habría sido una decisión financiera acertada. Hoy, en 2025, conviene revisar si el diferencial de tu hipoteca variable es competitivo o si te ofrecen una fija realmente atractiva para valorar un cambio.

Si suponemos que en los próximos años el Euribor bajara al 1,85%, las cuotas variables serían de 878€, por debajo de los 933€ de la hipoteca fija. Pese a ello, al comparar una hipoteca variable con un diferencial tan alto (+1,4%), a cinco años vista, la hipoteca fija sigue siendo claramente más económica en este escenario, con un ahorro acumulado de casi 6.000 € respecto a la variable. Esto se debe al impacto de los años 2023 y 2024, en los que el Euríbor estuvo por encima del 4 %, encareciendo significativamente la cuota variable.

Aunque en 2026 y 2027 la cuota variable ya es algo más baja que la fija, el daño ya está hecho en los primeros años, lo que justifica plenamente haber optado por el tipo fijo al 3,81 %.

En resumen: en entornos de tipos al alza o cuando el Euríbor ya está alto, una buena hipoteca fija sigue siendo una opción financieramente sólida, especialmente si no prevés amortizar anticipadamente en el corto plazo.

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EURIBOR MIXTO O VARIABLE

Hola Eneritz, y también para quienes estén valorando una modificación de condiciones hipotecarias en 2025,

Tu consulta de marzo de 2023 sigue siendo muy útil, especialmente si el objetivo es amortizar anticipadamente y liquidar la hipoteca en pocos años. Vamos con algunas orientaciones actualizadas a junio de 2025:

1. Contexto actual:

  • El Euríbor ha bajado al 2,081 % (mayo 2025) y las previsiones apuntan a que podría bajar del 2 % antes de final de año (ver previsión actualizada).
  • En este escenario de Euríbor descendente, pasar de una hipoteca variable con diferencial alto (en tu caso, Euríbor +1,4 %) a otra variable con mejor diferencial sí puede tener sentido financiero.

2. Comparación de las opciones que te da el banco:

  • Hipoteca variable ofrecida: 1º año al 1,65 % fijo, luego Euríbor +0,70 %. Es una mejora clara frente a tu +1,40 %, especialmente si piensas mantener la hipoteca más de 1-2 años. Buen diferencial para medio plazo. Lo que tienes que valorar el sobrecoste de las bonificaciones (seguros, básicamente) y la bonificación que te ofrecen, para no comprar caro pensando que e sbarato.
  • Hipoteca mixta ofrecida: 9 meses al 2,35 %, 4 años al 2,75 % y luego Euríbor +0,90 %. En un escenario de tipos a la baja, no parece competitiva, salvo que el Euríbor subiera fuertemente (algo poco probable según previsiones actuales).

3. ¿Tiene sentido cambiar a fijo?
Dado que tu intención es amortizar y cancelar en 4-5 años, pasar a una hipoteca 100 % fija solo tiene sentido si consigues un tipo fijo más bajo del 2 %. Si no, la opción variable con buen diferencial es más rentable, sobre todo si el Euríbor sigue bajando como se espera.

4. Recomendaciones generales al comparar hipotecas:

  • Compara siempre TAE y no solo TIN, para valorar el coste total.
  • Analiza bien los gastos de vinculación (seguros, cuentas).
  • Si vas a amortizar pronto, da prioridad a tipos bajos al inicio y evita hipotecas con comisiones de cancelación.

Conclusión: en tu caso concreto, la opción de pasar a una variable con Euríbor +0,70 % parece que mejora claramente tus condiciones actuales y es interesante si vais a amortizar en menos de 5 años. La opción mixta tiene poco recorrido salvo que os dieran un tipo fijo más bajo en el tramo inicial.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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APORTACION A HITPOTECA, REDUCCIÓN DE CUOTA O CAPITAL

Hola Samuel, y a quienes os encontréis en una situación similar en junio de 2025 😊

Gracias por compartir tu caso, que es muy representativo de muchos hipotecados con préstamos firmados hace más de una década. Vamos por partes:

Contexto actual (junio de 2025):

  • El Euríbor ha bajado significativamente y se sitúa en el 2,081 % (mayo 2025), con previsión de que baje por debajo del 2 % antes de acabar el año (ver previsión actualizada).
  • Tu hipoteca tiene un excelente diferencial de +0,50 %, lo cual, en un escenario de Euríbor a la baja, te sitúa en una posición muy competitiva para los años que te quedan.

Amortizar anticipadamente: capital vs. plazo

Al aportar 4.000 €, puedes elegir entre dos opciones, ambas válidas pero con efectos distintos:

  1. Reducir plazo:
    • Pagas la misma cuota mensual, pero acabas antes de devolver el préstamo.
    • Ahorro total de intereses mayor, porque reduces el número de cuotas futuras en las que pagarías intereses.
    • Es la opción más eficiente si puedes seguir pagando la misma cuota sin problema.
  2. Reducir cuota:
    • Mantienes el mismo plazo final, pero pagas menos cada mes.
    • Ahorro total menor, pero mejoras tu liquidez mensual, lo cual puede ser útil si necesitas más margen financiero.
    • Tiene sentido si buscas reducir tu esfuerzo mensual o mejorar tu capacidad de ahorro o inversión.

En tu caso, dado que te quedan 22 años de hipoteca, ya estás en la fase en la que la mayoría de intereses ya se han pagado (los préstamos hipotecarios cargan más intereses en los primeros años). Por tanto, la diferencia entre una opción u otra es más limitada, pero seguirás ahorrando más reduciendo plazo.

Como regla general:

  • Si lo que buscas es ahorrar intereses, reduce plazo.
  • Si prefieres mejorar tu economía mensual, reduce cuota.

Cualquiera de las dos opciones mejora tu situación.

Saludos cordiales,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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