Cambio de interés variable a fijo

Hola Enlacity, y a quienes estéis en 2025 valorando pasar de hipoteca variable a fija 😊

Tu consulta de diciembre de 2022 sigue siendo muy útil, porque muchas personas con hipotecas antiguas se preguntan si tiene sentido cambiar a tipo fijo ahora que el Euríbor ha bajado notablemente.

A junio de 2025, el Euríbor ha descendido hasta el 2,081 % (mayo 2025), y las previsiones apuntan a que bajará incluso por debajo del 2 % antes de que acabe el año (ver previsión actualizada del Euríbor).

Veamos los factores clave para decidir si merece la pena cambiar de interés variable a fijo, sobre todo en hipotecas firmadas hace más de 15 años:

  1. Etapa del préstamo: como en tu caso, ya estás cerca del ecuador de la hipoteca. Eso significa que has amortizado una buena parte de los intereses (que se concentran en los primeros años), por lo que el impacto de una subida futura del Euríbor sobre tu cuota será menor que al principio.
  2. Diferencial de tu hipoteca actual: muchas hipotecas antiguas tienen diferenciales bajos (por ejemplo, +0,50 % o incluso menos). Si es así, mantenerte en variable puede ser muy ventajoso ahora que el Euríbor está bajando.
  3. Condiciones del tipo fijo ofrecido: si te planteas cambiar a fijo, debes valorar:
    • ¿Qué TIN te ofrecen? Hoy día algunos bancos dan fijos por debajo del 2,5 %, pero no a todos los perfiles ni por poco plazo.
    • ¿Tendrás que asumir costes de subrogación o novación?
    • ¿El nuevo tipo fijo mejoraría realmente tus condiciones actuales?
  4. Horizonte financiero y estabilidad personal: si valoras la seguridad de pagar siempre lo mismo, aunque el tipo fijo sea un poco más caro, podría tener sentido. Pero no es una decisión puramente financiera, también entra en juego tu tranquilidad.

En resumen: si tu hipoteca tiene un buen diferencial y estás a mitad de vida del préstamo, lo más razonable en 2025 es mantenerte en variable, salvo que encuentres una oferta fija excelente o busques estabilidad a toda costa.

Si quieres comparar qué condiciones te podrían ofrecer en otros bancos, puedes consultar a los brokers hipotecarios de mi confianza:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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¿Qué es Kuailian?

Por desgracia, mis sospechas en 2020 eran fundadas. La Audiencia Nacional (AN) está investigando a Kuailian por presunta criptoestafa. En septiembre de 2024 la AN bloqueó 17 millones de euros (en criptomonedas) a los investigados y sigue su instrucción en 2025.

Si eres un afectado por la presunta estafa de Kuailian y precisas asesoramiento jurídico especializado, puedes contactar con mi despacho de abogados y economistas, Futur Legal.

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Asesor hipotecario

Deduzco que el asesor hipotecario al que agradeces su trabajo es el intermediario de crédito inmobiliario INTERMEDIADOR FINANCIERO INVEXIAL, S.L, que está debidamente registrado en el Banco de España con código D740 desde el 12 de diciembre de 2022.

De momento en nuestro comparador de brokers online tiene un 5 de puntuación; la razón es que aún no tiene mucha antigüedad, además de carencias a nivel de cumplimiento normativo en su web (logo del Banco de España que no está permitido, falta información sobre su servicio de intermediación, honorarios, procedimiento de reclamaciones…).

Saludos!

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Viabilidad cambio interés variable a mixto

Hola José Manuel, te respondo con información actualizada a junio de 2025.

Revisando la decisión que te planteabas en abril de 2023, constatar que mis indicaciones en su día han resultado acertadas.

En abril de 2023, la tentación de cambiar a una hipoteca mixta era comprensible: el Euríbor estaba subiendo y mucha gente buscaba refugio en periodos fijos. Sin embargo, como bien se te indicó entonces, no era aconsejable cambiar a una mixta únicamente por miedo. Hoy, los datos lo confirman:

  • El Euríbor ha bajado al 2,081% en mayo de 2025, y se prevé que baje incluso por debajo del 2% antes de que acabe el año (ver previsión actualizada).
  • Tu hipoteca actual tiene un diferencial excelente de +0,45%. Con el Euríbor en descenso, esto te sitúa muy por debajo de cualquier oferta mixta en la parte variable.
  • La oferta mixta que valorabas en 2023 te daba 5 años al 2,09% fijo, que era un buen interés fijo, a falta de valorar el coste de la vinculación del seguro de hogar y vida.

Cuando uno se plantea cambiar de una hipoteca variable competitiva a una mixta, debe valorar:

  1. El diferencial variable tras el tramo fijo: si es más alto que el que ya tienes, será difícil que compense a largo plazo.
  2. Las previsiones del Euríbor: si se espera una bajada, como ahora, conviene mantener un tipo variable.
  3. Los costes de la comisión por subrogación: entre comisiones y tasación, hay que asumir un coste inicial que solo se justifica con ahorros reales.
  4. El valor de la seguridad temporal: si uno no puede dormir tranquilo con variaciones de cuota, puede tener sentido pagar algo más.

En resumen, si mantuviste una hipoteca con condiciones excelentes, el tiempo te ha dado la razón. Si quieres seguir aprovechando tu buen diferencial, no hace falta cambiar. Si en el futuro valoras opciones a tipo fijo por seguridad, ahí sí convendría mirar con calma.

Para revisar otras opciones del mercado, recuerda que puedes usar nuestro comparador de brokers:

https://futurfinances.com/broker/comparador

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Novación de la hipoteca

Hola CRV, actualizo la respuesta a junio de 2025.

Por lo que describes, parece que el banco os está ofreciendo una reunificación de deudas, es decir, integrar en una sola hipoteca la actual y dos préstamos personales, con una única cuota mensual resultante de 1.000 € (frente a los 1.600 € que pagáis ahora en total). Este tipo de operación es habitual cuando se busca reducir la carga mensual, aunque tenga implicaciones importantes que conviene conocer:

Ventajas principales:

  • Cuota mensual más baja: al ampliar el capital y repartirlo en un plazo hipotecario, el resultado es una cuota más asequible. Esto puede ayudar a equilibrar vuestro presupuesto mensual.
  • Unificación de pagos: tener una sola deuda facilita la gestión financiera.
  • Interés más bajo: los préstamos personales suelen tener TIN del 6 % al 10 %, frente al 1,85 % que os proponen en la nueva hipoteca.

Inconvenientes o puntos críticos a valorar:

  • Coste total mayor: aunque pagáis menos al mes, es posible que, al alargar la vida de los préstamos personales y pagar tipo hipotecario durante más años, el coste total (en intereses) sea superior.
  • Gastos de formalización: la nueva operación puede conllevar tasación, notaría, registro y comisión de apertura. Conviene revisar si el banco los incluye o debéis asumirlos íntegramente.
  • Seguridad con el tipo variable: el Euríbor sigue alto, y aunque podría bajar a medio plazo (previsión aquí), hay incertidumbre. En estos casos, estudiar una opción a tipo fijo también sería prudente.
  • Riesgo de ejecución hipotecaria: al pasar la deuda de préstamos personales (sin garantía real) a una hipoteca, se garantiza con la vivienda. Es decir, si no se puede pagar, el banco podría iniciar una ejecución hipotecaria.

En resumen, si la operación incluye una reducción significativa de intereses y os ayuda a estabilizar las finanzas, puede tener sentido. Pero aseguraos de estudiar bien el coste total (mediante la TAE de la nueva hipoteca) y comparad con otras opciones, acudiendo a intermediarios de crédito inmobiliario especializados en reunificación de deudas como Agencia Negociadora:

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Si tenéis dudas con el contrato o condiciones, también podéis contar con orientación jurídica especializada en Futur Legal: https://futurlegal.com

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Periodo hipoteca con IRPH

Gracias por tu consulta. La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 12 de diciembre de 2024, en el asunto C-300/23, ha reforzado la posibilidad de reclamar en casos donde se haya aplicado el IRPH en condiciones de falta de transparencia.

Aunque tu hipoteca con Caixa de Catalunya estuvo vigente entre 1994 y 2014 y ya está amortizada, es posible reclamar si se demuestra que el banco no proporcionó información clara y comprensible sobre el funcionamiento del IRPH y sus implicaciones económicas.

La sentencia del TJUE establece que la mera publicación del IRPH en el Boletín Oficial del Estado (BOE) no es suficiente para considerar que se ha cumplido con el requisito de transparencia. El banco debía haber proporcionado una explicación completa del índice y cualquier otra información pertinente, especialmente en relación con las advertencias del Banco de España sobre la necesidad de aplicar un diferencial negativo para ajustar la TAE al mercado.

No obstante, los abogados de Futur Legal recomiendan esperar a que el Tribunal Supremo español se pronuncie sobre esta cuestión, ya que su doctrina será clave para determinar la viabilidad y el alcance de las reclamaciones.

👉 Información sobre hipotecas con IRPH.

Un saludo muy cordial,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Busqueda nueva hipoteca

Hola Conchi, actualizando la respuesta a mayo de 2025

Gracias por tu consulta, muy oportuna en un momento de tipos de interés aún altos pero con previsiones de bajadas. Vamos a analizar tus tres opciones de forma clara y práctica, considerando tu deuda pendiente (100.000 €) y plazo restante (20 años).

1. Situación actual: variable en Caja Laboral (Euríbor +1,10%)

Con el Euríbor actual en torno al 3,6%, estabas pagando un interés cercano al 4,7%. Eso implica una cuota mensual aproximada de unos 650 €, con una carga de intereses considerable al inicio del tramo restante.

Ventajas:

  • Puedes beneficiarte si el Euríbor baja (como se espera en 2025-2026).

Desventajas:

  • Estás expuesta a nuevas subidas.
  • Cuota alta ahora mismo.

2. Oferta de Caja Rural: 1 año fijo al 1,75% y luego variable Euríbor +0,40%

Esta opción era interesante al confirmarse el descenso del Euríbor. El primer año pagas menos intereses que ahora (al 1,75%), y a partir del segundo año, con Euríbor +0,40%, tu tipo bajaría bastante respecto al actual diferencial.

Supuesto con Euríbor en 2%: tu interés sería del 2,4%, lo que supondría cuotas asequibles (aprox. 530 €/mes).

Ventajas:

  • El mejor diferencial variable de las 3 opciones.
  • Si el Euríbor baja como se espera, será la más rentable.

Desventajas:

  • Incertidumbre si el Euríbor se mantiene alto o sube a medio plazo.
  • Revisión anual que puede subir la cuota.

3. La Caixa: fija al 2,80% a 20 años

Una opción estable, que te asegura una cuota fija de unos 545 € mensuales, con coste total muy predecible. Pagas más intereses que con un Euríbor muy bajo, pero ganas en tranquilidad y planificación financiera.

Ventajas:

  • Estabilidad total de cuota.
  • Buena opción si prefieres seguridad a posibles ahorros.

Desventajas:

  • No aprovechas la bajada esperada del Euríbor.
  • Es más cara que la variable si el Euríbor baja del 2,4%.

Recomendación técnica

Dado que:

  • Ya llevas años pagando hipoteca (estás en la parte más intensiva en intereses).
  • Te quedan 20 años y quieres tomar una decisión eficiente.

Mi recomendación es valorar muy seriamente la oferta de Caja Rural. El diferencial del 0,40% es excelente y te da la posibilidad de pagar bastante menos que ahora en cuanto el Euríbor baje, algo que los expertos prevemos para los próximos años:
👉 Previsión del Euríbor a futuro

Eso sí, asegúrate de que no hay productos vinculados obligatorios que encarezcan el TIN o TAE real de la operación.

Si prefieres dormir tranquila sin sobresaltos y sabes que no te compensará una posible rebaja futura por tu perfil conservador, la fija al 2,80% también es una buena elección.

Si quieres recibir ayuda de expertos independientes para comparar hipotecas personalizadas y sin coste, en Futur Finances colaboramos con brokers hipotecarios de confianza:
👉 Solicita ayuda para encontrar tu mejor hipoteca

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca para invertir

Hola Carlos Alberto,

Gracias por tu consulta. Siendo residente en EE.UU. y considerando invertir en una vivienda en España mediante financiación hipotecaria, es importante conocer las condiciones específicas que aplican a los no residentes. A continuación, te detallo los aspectos clave:
🏡 Hipotecas para no residentes en España

Las entidades financieras españolas ofrecen hipotecas a no residentes, aunque con condiciones particulares:

  • Financiación: Generalmente, se financia entre el 60% y el 70% del valor de tasación o de compra del inmueble, por lo que deberás aportar entre un 30% y un 40% como entrada.
  • Plazo: Los plazos suelen ser más cortos que para residentes, con una duración máxima de entre 20 y 25 años.
  • Tipo de interés: Las hipotecas a tipo fijo son comunes, aunque también existen opciones variables o mixtas.
  • Moneda: La mayoría de las hipotecas se conceden en euros. Algunos bancos aceptan ingresos en dólares, pero es muy poco habitual.

🧾 Fiscalidad y nueva normativa

Recientemente, se ha propuesto en España un Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a no Residentes en la UE, que implicaría un gravamen adicional del 100% sobre el valor del inmueble para compradores extracomunitarios, como los residentes en EE.UU.

Sin embargo, existen excepciones:

  • Si la compra se realiza directamente a un promotor y está sujeta a IVA, este impuesto adicional no se aplicaría.
  • Las operaciones entre empresarios también podrían estar exentas.

Es fundamental consultar con un asesor fiscal para entender cómo estas normativas podrían afectarte.

En Futur Finances colaboramos con intermediarios hipotecarios especializados en operaciones para no residentes, incluidos residentes en EE.UU. que desean invertir en vivienda en España.

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Estos brokers hipotecarios expertos en no residentes:

  • Conocen los requisitos específicos que exigen los bancos españoles para clientes con ingresos en dólares.
  • Te ayudan a preparar la documentación correctamente (incluyendo la obtención del NIE, traducciones juradas y apostillas).
  • Negocian con las entidades para conseguirte las mejores condiciones posibles en función de tu perfil y el destino de la inversión (alquiler, segunda residencia, etc.).

Puedes solicitar información sin compromiso a través de este enlace:
👉 Solicita tu hipoteca como no residente

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Amortización parcial. Interés fijo

Sí, la entidad prestamista puede cobrar comisión por amortización anticipada parcial, pero solo bajo ciertas condiciones legales y con límites claros, si el contrato se firmó después del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019).

¿Qué dice exactamente la Ley 5/2019?

El artículo 23 de la LCCI regula este punto:

  • En hipotecas a tipo fijo, se puede pactar una comisión de amortización anticipada, siempre que no exceda de:

    • 2% del capital amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los 10 primeros años de vida del préstamo.

    • 1,5% del capital amortizado, si se produce a partir del undécimo año.

Importante: el banco solo puede cobrar hasta el importe de la pérdida financiera efectiva derivada de la amortización anticipada. Si no hay pérdida, no debería cobrar comisión, aunque el contrato lo contemple.

¿Qué debes revisar?

  1. Lo que dice tu escritura hipotecaria respecto a la comisión por amortización anticipada.

  2. Si la entidad demuestra que ha sufrido pérdida financiera.

Conclusión práctica

Si tu hipoteca se firmó tras el 16 de junio de 2019 y estás en el tramo fijo del 1,89%, te podrían aplicar una comisión de hasta el 2% (si estás dentro de los primeros 10 años) por amortización parcial. Es cierto que se limita al caso de que el banco tenga una pérdida financiera y se establece la fórmula de cálculo. El problema es que no hay consumidor que sea capaz de calcularlo y la banca aplica la comisión de forma automática.

Si quieres más orientación o revisar tu escritura concreta, puedes consultarnos en Futur Legal. Estamos acostumbrados a resolver este tipo de dudas con precisión jurídica y trato cercano.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Extinción condominio

Hola Ruth,

Gracias por compartir tu caso, que, aunque muy común en rupturas con hipoteca compartida, genera una enorme indefensión si no se toman medidas a tiempo. Vamos a analizar tu situación desde tres perspectivas: propiedad, hipoteca y vía legal para resolverlo.

1. Propiedad del inmueble: sigues siendo copropietaria

Aunque no vivas en la casa ni pagues la hipoteca, sigues siendo copropietaria registral de la vivienda, a partes iguales con tu ex. Eso implica que también compartes las responsabilidades que se derivan de esa copropiedad, como posibles cargas, embargos o impagos.

Además, si vuestro padre figura como avalista, también está vinculado con esa deuda mientras tú no salgas oficialmente del préstamo.

2. Hipoteca: responsabilidad solidaria con tu ex

La deuda hipotecaria sigue estando a nombre de ambos, y aunque él haya asumido el pago en la práctica, el banco os puede reclamar a ambos si hay impagos. Los pactos privados (aunque sean verbales o por mensajes) no obligan al banco, salvo que haya una novación o subrogación firmada y aceptada por la entidad.

Por tanto:

  • Aunque no pagues, no estás incumpliendo el contrato con tu ex si él asumió el pago voluntariamente.

  • No puede denunciarte penalmente ni exigirte retroactivamente pagos que él asumió por voluntad propia. Podría reclamarte civilmente en un pleito complicado, pero con tus pruebas (audios, mensajes y el hecho de que él ha disfrutado la vivienda todo este tiempo) su posición es muy débil.

3. ¿Qué puedes hacer?

Tienes dos caminos:

A. Negociación formal

Proponer una extinción de condominio con compensación: tú le cedes tu parte de la vivienda y él te paga lo que invertiste más un ajuste por estos años. Esto debe firmarse ante notario y normalmente requiere que él asuma la hipoteca en solitario (novación) o busque financiación para pagarte.

Ventaja: menos traumático, más rápido si hay voluntad.

B. Demanda judicial

Puedes iniciar una acción de división de la cosa común, recogida en el artículo 400 del Código Civil. El juez forzará la venta del inmueble (si no hay acuerdo) y se repartirá el resultado entre ambos.

En paralelo, podrías reclamar lo que aportaste los tres primeros años (tendrás que justificarlo bien), y compensar el hecho de que él ha usado en exclusiva un bien del que tú eres copropietaria. Esto refuerza mucho tu caso.

No te puede denunciar con éxito por no haber pagado la hipoteca, ya que fue él quien la asumió de facto a cambio de vivir gratis en la casa. Los mensajes y audios son una prueba útil si llega el caso.

Mi recomendación

  1. Consulta con un abogado especializado cuanto antes.

  2. Si tu ex sigue negándose, plantéate interponer demanda de extinción de condominio y exigir judicialmente tu parte.

En Futur Legal te pueden ayudar a valorar si es viable reclamar judicialmente y acompañarte en todo el proceso. Si lo deseas, puedes solicitarles presupuesto.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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